一直以來，在中國買房都會有兩個面積的說法，一則套內面積（使用面積），即買房真正可以用的面積，一般這種面積都不會太多；二則建築面積（即套內面積+公攤面積），一般情況下開發商都會用建築面積來計算價格，但是如果離開中國去其他國家買房的話，會發現好像並不存在公攤面積這種說法，這種神奇的發明到底從何而來，公攤為什麼問題那麼多？傳聞李嘉誠發明了公攤面積，又是否真有其事？
一、香港樓房整棟賣改為按戶賣 「公攤面積」出現
什麼是公攤面積？在中國，幾乎所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公攤面積問題。比如一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，他實際可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那麼這麼多面積的差額是什麼呢？這就是公攤面積。
根據網絡絕大多數的傳聞，都將公攤面積的矛頭指向了李嘉誠。翻查資料可以發現，的確公攤面積的說法是從香港傳到內地的。
根據公開市場的資料顯示，第一個採用公攤面積銷售的地產項目是1954年的香港香檳大廈，在上個世紀五六十年代，香港剛剛崛起的時候，房地產市場蓬勃發展，然而建的房子雖然多了，但是買的人卻不多，最核心的原因就是當時香港的賣房模式是一棟一棟的樓去賣，然而對於普通香港居民來說，誰能買的起一棟房子呢？
這個時候香檳大廈的銷售就採用了一個特殊的模式，把原先房子的賣房模式改一下，改成一層層賣甚至一戶戶賣，這種一戶戶賣的方式瞬間降低了房地產的買房門檻，又恰逢香港經濟高速發展時期，於是買房者絡繹不絕。
然而，問題還是來了，因為開發商不可能造房子只有居住的那麼一套套房子，房子之間還有很多的面積，有電梯面積，有過道面積，還有花園、門衛等等面積。這些都是成本，如果把它作為隱藏成本加到房價裡面，雖然可以這麼操作必然會讓房子的單價上升，大家一看房價貴了肯定不買。於是開發商想了一個好主意，這就是公攤面積，本來戶內只有60平米的房子，一加公攤面積就變成了80平米甚至更多。這樣，每平米的單價就下來了。於是香檳大廈採用了訂立「公共契約」的方式。要求每位業主按契約對公共部分承擔一部分責任和費用，公共部分就這樣分攤到了每位業主身上，「公攤面積」的雛形誕生。
1958年李嘉誠進入香港房地產市場的時候，面對著同樣的銷售難題，他果斷採用了香檳大廈分戶銷售的方式，後來隨著長江實業地產在香港的發展壯大，這種分戶銷售通過訂立公共契約，也就是公攤面積的模式開始在香港普及。進入80年代，市場的壟斷格局已非常凸顯，以長實地產、新鴻基地產、新世界中國地產、恒基兆業地產集團為首的十大地產集團的股票市值佔地產建築類上市公司總市值的七成，當時香港開發房地產的80%都是由這些公司來完成的，而長實地產無疑也就成為了當時推動公攤面積模式在香港普及的先行官。
可以說，雖然公攤面積不是李嘉誠發明的，但是正是因為李嘉誠廣泛採用公攤面積，為公攤面積的普及起到了很關鍵的作用。
二、深圳最先從香港引入土地預售制 公攤面積香港叫停大陸興起
改革開放後，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，於是才慢慢形成了商品房這個制度。根據瞭望智庫的數據顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式；1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度。
早在 1995 年 12 月施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（施行）便已經明文規定，商品房買賣所籤訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建築面積，並註明該商品房的套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積。
自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別「建築面積」時代。（註：香港的「實用面積」，相當於內地的套內建築面積。）
但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。
三、公攤面積為什麼那麼坑？
有人認為，無商不奸，「公攤面積」這損招，讓購房者無形之中支付了至少好幾十平米不屬於自己的面積。不過，對於房地產開發商來說，無論是你是用公攤面積還是套內面積計算，其實都不會影響房地產的總價，開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建築面積還是用室內建築面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。
那麼，公攤面積是不是沒有問題了呢？也不是，它的問題主要集中在：
一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。
二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說，你用什麼面積計算是影響不大的，但是實際上，未來的費用差距是非常巨大的，比如說，各地都在推動房產稅的徵收，像上海等城市以及開始徵收了房產稅，那麼房產稅的徵收標準是是什麼呢？就是按照面積徵收，這麼一來就會出現了問題，因為我根本不會用到那些不屬於我自己的公攤面積，那麼我還要為這些面積支付房產稅，是不是有些有失公允了呢？
四、能否取消公攤面積？
一是取消公攤面積會不會導致房屋質量下降？因為各地房價特別是一手房價格其實處於一定的宏觀調控當中，如果取消了公攤面積，在價格剛性的影響之下，直接取消公攤讓房產商會覺得太不划算，最有可能導致的結果就是在原先的公共區域進行偷工減料，比如說該用地磚鋪的地面，直接鋪柏油算了，該有的綠化直接取消算了。
二是取消公攤面積會不會引發公平問題？對於已經買房的人來說，之前買房都是承擔了較大的公攤面積的，一下子取消了對於之前買房的人來說會不會有一定的有失公平的現象出現呢？
所以，公攤面積的存與廢不能一蹴而就，而是需要循序漸進，我們看到像重慶等地已經取消了公攤面積，有了比較好的示範作用，未來公攤面積的全面取消將會是大勢所趨，只是不能操之過急而已，正如同很多網友呼籲的「李嘉誠都已經退休了，他的公攤面積也該退休了」。
作者：財經專欄作家，財經評論員。