張濤律師 2020.07.15
蘇州的一對小夫妻花82萬元購買了某商場的一樓「商鋪」，但購買後才得知自己買到的是「行政辦公用房」。銷售時大肆宣傳「旺鋪」，合同中卻是另外寫法……
近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起商品房銷售合同糾紛案作出判決，被告承擔80%的責任，賠償房屋差價損失13萬餘元。
「商鋪」「辦公房」差價達16萬餘元
「我們當初籤訂的《商品房買賣合同》，購買某商場104房屋，面積25平方米，總價82萬元一次性付清。」吳某夫婦表示，開發商此前一直宣稱整個一樓未來都是商鋪，「到了2019年商場要業態調整，部分業主至檔案中心查詢相關建設檔案，這時才知道自己買到的是行政辦公用房。」
吳某夫婦認為，被告沒有真實披露涉案房屋的性質和用途，給其造成嚴重經濟損失，於是將開發商訴至法院。
訴訟過程中，經原告申請，法院委託鑑定機構得出評估報告，案涉房屋銷售時的評估總價為656700元。原告遂要求被告賠償全部差價163300元。
銷售時屢稱「旺鋪」，開發商：不存在欺詐
庭審中，被告開發商辯稱雙方在合同中明確約定「商務金融用地」的土地用途，應當包括企業、服務業等辦公用地以及經營性的辦公場所用地，其不存在違約或欺詐的行為。
經查，案涉房屋規劃性質為辦公，土地用途為商務金融用地。而涉案房屋在銷售時，被告向原告等業主發放的宣傳廣告等資料大都以「某商業廣場」的名義宣傳，其中一樓宣傳為「國際臻品——精品街區/世界500強大賣場/特色餐飲/金融/超市卸貨平臺」。
在宣傳資料中，多次使用了「雙軌旺鋪」、「綜合體旺鋪」、「金質旺鋪」等詞語進行宣傳。
法院：宣傳廣告對價格有重大影響構成要約
法院經審理認為，根據最高人民法院的相關司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
本案中，根據關聯案件中部分業主提供的被告銷售房屋時的宣傳廣告資料、房屋交付時被告出具的非住宅商品房使用說明書、房屋交付後商場的樓層規劃指引，可以證明被告在銷售案涉房屋時，確實將其中一至四層房屋，包括案涉房屋未加區分、整體定位為「商鋪」進行宣傳銷售，也曾經表述該部分房屋可以用於出租、經營零售、餐飲等業態。
「上述對於房屋用途的說明和允諾，內容具體明確，對房屋價款有重大影響，應當視為商品房買賣合同的組成部分。」承辦法官指出，根據案涉項目的規劃資料及分割後的不動產權證，案涉房屋規劃性質為辦公，土地用途為商務金融用地，上述表述均與被告宣傳時所稱的「商鋪」相差甚遠。
購房人未盡審慎義務，承擔二成責任
最終，虎丘法院對這起商品房銷售合同糾紛案作出判決，被告承擔80%的責任，根據評估結果賠償原告房屋差價損失13萬餘元。
承辦法官表示，本案中，開發商在出售涉案房屋之前已經將包括建設工程規劃許可證等材料予以公示，根據上述材料，案涉項目規劃用途並非全部是商業，存在辦公用房。
而原告作為購房人，未履行審查義務，也存在過錯，故宜承擔20%的責任。
【法官提醒】
購房者在籤訂買賣合同前，一定要對銷售現場公示的材料進行關注，詳細詢問，搞清楚案涉房屋的具體性質。
文章來源：江蘇高院、揚子晚報；作者：萬承源
陶遂、蘇豔與蘇州港龍吳中置業有限公司、蘇州喜臨門企業管理有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書
原告信息
原告：陶遂 蘇豔
原告代理律師
邊學梁上海錦天城（蘇州）律師事務所
被告信息
被告：蘇州港龍吳中置業有限公司 蘇州喜臨門企業管理有限公司
被告代理律師
朱亮江蘇安孚律師事務所
鄒盧駿江蘇安孚律師事務所
引用法規
一審
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條(17303)
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條(64207)
第一百八十八條 向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。 訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護；有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
《中華人民共和國合同法》第四十四條(758863)
第四十四條 【合同的生效】依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
《中華人民共和國合同法》第六十條(4365466)
第六十條 【嚴格履行與誠實信用】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條(4732956)
第一百零七條 【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
文書正文
當事人信息
原告：陶遂。
原告：蘇豔。
以上兩原告共同委託訴訟代理人：邊學梁，上海市錦天城（蘇州）律師事務所律師。
被告：蘇州港龍吳中置業有限公司，住所地蘇州高新區長江路556號4幢248號。
法定代表人：蔡祈參，總經理。
被告：蘇州喜臨門企業管理有限公司，住所地蘇州市吳中區蘇蠡路60號港龍蠡盛大廈1901號。
法定代表人：蔡祈參，總經理。
以上兩被告共同委託訴訟代理人：朱亮，江蘇安孚律師事務所律師。
以上兩被告共同委託訴訟代理人：鄒盧駿，江蘇安孚律師事務所律師。
審理經過
原告陶遂、蘇豔與被告蘇州港龍吳中置業有限公司（以下簡稱：港龍吳中公司）、蘇州喜臨門企業管理有限公司（以下簡稱：喜臨門公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院於2020年1月14日受理後，依法適用簡易程序，由審判員龔春華獨任審判。本院於2020年3月16日公開開庭進行了審理，原告陶遂、蘇豔的共同委託訴訟代理人邊學梁，被告港龍吳中公司、喜臨門公司的共同委託訴訟代理人鄒盧駿到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱
原告陶遂、蘇豔向本院提出訴訟請求：1、判令被告港龍吳中公司賠償給原告房屋差價損失164000元及其利息損失（計算方式：以164000元為基數，按年利率7.86%，自2015年10月25日起計算至實際履行之日止）；２、被告港龍吳中公司賠償原告契稅差價4920元及其利息損失（以4920元為基數，按銀行同期貸款利率，自2016年2月26日起計算至實際履行之日止）；3、判決喜臨門公司對港龍吳中公司的上述款項承擔連帶賠償責任；4、本案訴訟費、鑑定費由兩被告承擔。事實與理由：2015年10月24日，原告與港龍吳中公司籤訂《商品房買賣合同》，將港龍吳中公司開發的位於蘇州市高新區長江路XXX號X幢XXX室房屋出售給原告，面積為25.04平方米，合同價款為820000元。2015年10月24日，原告一次性支付了上述房屋的全部款項。2016年2月，原告辦理上述房屋的不動產權證。在籤訂購房合同時，港龍吳中公司採取售後包租方式統一委託第三方對涉案房屋進行出租管理。2019年6月，原告通過其他業主得知，其購買的房屋不是商鋪，而是行政辦公用房。港龍吳中公司以商鋪名義對外宣傳和銷售涉案房屋，但實際交付的卻是行政辦公用房，而且港龍吳中公司在銷售涉案房屋過程中也沒有真實披露涉案房屋的性質和用途，因此，港龍吳中公司在宣傳和銷售涉案房屋過程中存在明顯的欺詐事實，存在嚴重違約行為。實際上，行政辦公用房與商鋪二者性質完全不同，價值差異巨大，港龍吳中公司的違約行為給原告造成了嚴重的經濟損失。喜臨門公司系港龍吳中公司獨資法人股東，應當對港龍吳中公司的上述違約行為承擔連帶賠償責任。綜上，原告為維護自身合法權益，故訴至法院。
被告辯稱
被告港龍吳中公司、喜臨門公司辯稱：1、根據《中華人民共和國合同法》第三十條規定，承諾的內容應當與要約的內容一致。受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約。有關合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內容的實質性變更。被答辯人籤署的《商品房買賣合同》約定，其購買的商品房土地用途為「批發零售用地和商務金融用地」，商品房用途為「非住宅」，雙方最終在合同文本中就土地和商品房的用途進行了新的明確約定，宣傳資料的內容未成為合同條款。答辯人與被答辯人雙方在平等自願協商一致的基礎上簽訂了商品房買賣合同，合同約定的房屋性質及用途均符合規劃審批的土地性質及用途，也與答辯人公示的五證內容完全一致。答辯人依約履行合同，將經驗收合格的房屋交付給被答辯人並辦理了不動產權登記，答辯人不存在任何違約行為。答辯人宣傳資料中也明確「鋪位平面圖供參考，具體情況以項目最終施工圖為準，港龍吳中公司擁有最終解釋權」。實際上，答辯人宣傳資料內容明確係針對地上4層的建築，與被答辯人購買的地上18層的建築(A樓)並不相同。2、答辯人在銷售現場公示了五證，明確了土地性質和商品房用途，答辯人已就土地性質和房屋用途完整充分履行了告知義務，不存在違約的主觀意識和欺詐的意圖。被答辯人作為商業投資者購買商鋪，理應比普通消費者對自己購買的投資品具備更為專業的認知水平和注意義務，其在購買商品房時，理應充分知曉房屋的土地性質和用途，其陷入錯誤認識的可能性很小。退一步說，即使被答辯人認為受到欺詐並主張答辯人違約，但被答辯人本身對此存在較大過錯，應當由其個人承擔相應責任。3、以普通人的認知角度看，商鋪概念範疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所，以及銀行、證券、公司等營業性組織的有建築物實物存在的經營、辦公、交易場所。因此，提供給營業性組織用於生產經營的辦公用房，也並未超脫大眾認知觀念中的「商鋪」概念。此外，根據GB/T21010-2007《土地利用現狀分類》文件的規定：「商務金融用地，指企業、服務業等辦公用地以及經營性的辦公場所用地。」被答辯人籤署的《商品房買賣合同》中明確約定了「商務金融用地」的土地用途，也完全符合國標文件規定的辦公用地性質，答辯人亦不存在違約或欺詐的行為。4、答辯人房屋出售單價符合房管局備案單價，被答辯人在平等自願的基礎上簽訂商品房買賣合同表明對房屋價格的接受和認可。被答辯人購買房屋的性質本身就屬於經營用途，房屋能否產生更多收益以及房屋本身價格的波動系市場和政府建設因素導致(如涉案地段政府路面改造、地鐵三號線建設等)，不可歸責於答辯人，被答辯人主張的差價損失無任何依據。退一步說，即使實際存在相應損失，結合第二點答辯意見，也是由於被答辯人自身過錯造成的。此外，涉案房屋已經過戶，且商品房買賣合同並未解除，亦不存在契稅損失。5、答辯人在銷售現場已經就相關建設規劃許可證等予以明確公示，考慮到土地和房屋的用途亦屬於商品房買賣合同的重要條款，那麼在籤訂《商品房買賣合同》時，被答辯人則應當充分注意到雙方已經將土地和房屋性質進行了明確約定，顯然至少在該時間點被答辯人已經知道或者應當知道了合同約定的土地和房屋性質，故被答辯人主張違約的訴訟時效已經屆滿。6、答辯人蘇州港龍吳中置業有限公司與蘇州喜臨門企業管理有限公司互為獨立的民事法律關係主體，答辯人港龍吳中公司的資產與其股東資產相互獨立，不存在資產混同。被答辯人要求喜臨門公司對答辯人港龍吳中公司的債務承擔連帶責任沒有事實和法律依據，依法應予駁回。綜上，請法院駁回原告的全部訴請。
本院查明
經審理查明，2011年6月，蘇州喜臨門地產投資有限公司通過拍賣取得蘇地2011-B-27號地塊的土地使用權。土地出讓合同顯示：出讓宗地面積為33112.1平方米，用途為批發零售和商務金融用地。合同補充條款約定，該地塊批發零售建築面積不得超過總計容建築面積的30%。2011年11月18日，蘇州市國土資源局與港龍吳中公司籤訂《補充協議》，約定：經出讓人同意，蘇地2011-B-27號地塊的土地使用權由蘇州喜臨門地產投資有限公司變更為港龍吳中公司。後港龍吳中公司於2012年2月20日取得土地使用權證，土地用途為批發零售用地和商務金融用地。
2012年1月6日，上述地塊取得《建設用地規劃許可證》，用地面積33112.1平方米，用地性質商業、辦公。許可證附件包括用地紅線圖及規劃設計條件表，其中規劃設計條件表載明的規劃設計要求是計入容積率面積內，商業建築面積不得超過總建築面積的30%。
2012年5月17日，上述地塊取得《項目設計方案規劃審查批覆》，其中：A樓（高層辦公，現4、5幢），地下二層、地上十八層，建築面積36313平米；B樓（多層商業，現3幢），地下二層、地上四層，建築面積29800平米；C樓（高層辦公、現1幢），地下二層、地上十八層，建築面積22192平米；D樓（多層辦公，現2幢），地下二層、地上四層，建築面積11025平米；地下層，地下二層，建築面積51880平米。
2012年6月29日，案涉蘇州新區港龍城市商業廣場A樓、C樓、B樓、D樓取得《建設工程規劃許可證》，載明：A樓（現4、5幢），辦公、物業，2棟裙房四層、塔樓十八層；C樓（現1幢），辦公，1棟十八層；B樓（現3幢），商業、影院，1棟四層；D樓（現2幢），卸貨平臺、辦公、開閉所，1棟四層。
2012年9月7日，蘇州新區港龍城市商業廣場一期、二期項目（A、B、C、D樓及地下部分）取得《建築工程施工許可證》。2012年12月14日，蘇州新區港龍城市商業廣場2、3幢房屋取得《商品房預售許可證》，共1407套；2013年6月8日，蘇州新區港龍城市商業廣場1、4、5幢房屋取得《商品房預售許可證》，共1528套。
2014年11月20日，案涉蘇州新區港龍城市商業廣場取得《建設工程消防驗收意見書》，載明：建築地下部分2層，建築面積51957.64平方米，使用功能地下二層為汽車庫、設備用房，地下一層為商業、汽車庫、設備用房；A樓（現4.5幢）18層，建築高度79.3米，建築面積35636.15平方米，使用功能為辦公；B樓（現3幢）4層，建築高度22.47米，建築面積29632.98平方米，使用功能為商業、電影院；C樓（現1幢）18層，建築高度79.3米，建築面積要22127.31平方米，使用功能為辦公;D樓（現2幢）4層，建築高度17.96米，建築面積11394.27平方米，使用功能為辦公。
另查明，涉案房屋在銷售時，被告在銷售現場公示了《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《出讓土地使用權證》、《商品房預售許可證》。被告向原告等業主發放的宣傳廣告等資料大都以「蘇州新區港龍城市商業廣場」的名義宣傳，其中B1層宣傳為「優雅鄰裡——世界500強大賣場/停車場」，1F宣傳為「國際臻品——精品街區/世界500強大賣場/特色餐飲/金融/超市卸貨平臺」，2F宣傳為「潮流觸感——3C賣場/咖啡廳/國際名品/特色餐飲」，3F宣傳為「童心夢境——特色餐飲/時尚生活館/兒童主題城/電玩城」，4F宣傳為「影音饕餮——星級影城/量販式KTV/大型餐飲/輕餐飲/美食廣場」。宣傳資料中，多次以「雙軌旺鋪」、「綜合體旺鋪」、「金質旺鋪」等名義宣傳。
2015年10月24日，原告陶遂、蘇豔（買受方）與被告港龍吳中公司籤訂《蘇州市商品房買賣合同》（合同編號為：蘇房商高新合同201510240230）一份，合同約定：出賣方依法取得位於蘇州高新區長江路556號地號為3205120060460102國有土地使用權，該地塊土地面積為33112平方米，土地用途為批發零售用地和商務金融用地；買受方購買被告開發的長江路XXX號X幢XXX室房屋（所屬自然層為1層），商品房用途為非住宅，建築面積25.04平方米，商品房總價款為820000元；買受方於2015年10月24日前支付全部房價款820000元。合同第二十七條約定：出賣人確認在籤署本合同前由出賣人、出賣人委託的房地產中介機構所發布或提供的廣告、售樓書等房地產廣告和宣傳資料所明示的並對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的事項作為本合同條款，出賣人予以履行。
合同籤訂後，原告按約於2015年10月24日向被告支付了全部房款820000元。後被告也按合同約定向原告交付案涉房屋，並由原告委託蘇州港龍商業管理有限公司統一對外招商、經營管理至今。
2016年1月，涉案房屋取得不動產權登記，權利人為兩原告共同共有，分攤土地面積6.18平方米，房屋建築面積25.04平方米，用途登記為商務金融用地/非住宅。為此，原告繳納契稅24600元。
2015年9月，蘇州新區港龍城市商業廣場項目整體開業。B2F為停車場，B1F為大潤發、停車場，1F標識為生活服務、時裝配飾、餐飲美食，2F標識為時裝配飾、餐飲美食、休閒娛樂、美容美髮，3F標識為兒童天地、休閒娛樂、餐飲美食、運動休閒，4F標識為餐飲美食、休閒娛樂、中影國際影城。
2017年12月，案涉房屋所在的蘇州新區港龍城市商業廣場部分業主收到新區港龍城的簡訊告知，內容如下：尊敬的業主，您好：由於您在新區港龍城購買的鋪位在17年中，無實際租金產生，因此非常抱歉的通知您，暫無租金分成。在18年我們將重新調整業態布局，儘快將待租商鋪完成租賃，並結合路面開通與招商情況，開展二次開業活動。
後，蘇州新區港龍城市商業廣場部分業主遂至檔案中心查詢相關建設檔案，後原告才確認案涉房屋系辦公用房。
又查明，中華人民共和國住房和城鄉建設部於2012年1月1日施行的《城市用地分類與規劃建設用地標準》中明確將城市建設用地分為8大類，35中類，44小類，8大類中包括居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地，其中商業服務業設施用地包括商業設施用地、商務設施用地、娛樂康體用地等，商業設施用地又包括零售商業用地、農貿市場用地、餐飲業用地、旅館用地四類。零售商業用地範圍為商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場等用地。
2007年8月10日實施的《土地利用現狀分類》GB/T21010-2007中將土地利用現狀分為12個一級類，57個二級類。一級分類中包括耕地（編碼01）、林地（編碼03）、商服用地（編碼05）等，其中商服用地又明確包括批發零售用地（編碼051，主要用於商品批發零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發市場、加油站及其附屬的小型倉庫、車間、工廠等的用地）、住宿餐飲用地（編碼052）、商務金融用地（編碼053，指企業、服務業等辦公用地以及經營性的辦公場所用地，包括寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地）、其他商服用地（編碼054）。
再查明，港龍吳中公司為法人獨資的有限責任公司，股東為喜臨門公司。被告港龍吳中公司為證明兩被告財產獨立，提供了蘇州德衡會計師事務所（普通合夥）出具的《專項審計報告》，以證明港龍吳中公司與股東喜臨門公司資產相互獨立，不存在資產混同。對此，原告的質證意見為：該份報告系被告單方委託出具，且系根據被告自身提供的材料製作形成，提供的材料是否原始、準確、全面，均不能確認，故真實性不予認可；另外，被告提供的該份材料僅代表財產部分，並不能全面反映其獨資股東與被告完全獨立，故達不到證明目的。
還查明，2019年12月4日，原告申請以籤約時間為基準日對涉案房屋按土地用途為商務金融的非住宅房屋的市場價值進行司法評估。後我院委託蘇州遠大房地產土地資產評估有限公司對本案進行司法評估。2020年1月6日，蘇州遠大房地產土地資產評估有限公司出具遠大鑑字第（2020）001號《房地產司法鑑定估價報告》，評估結論為：蘇州市高新區長江路XXX號X幢XXX室房屋2015年10月24日的評估總價為656700元。為此，原告墊付評估費用8104元。
對於上述評估報告，原、被告均表示無異議。
以上事實，由商品房買賣合同、房屋不動產產權證、購房發票、契稅發票、民事判決書、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、土地使用權證、專項審計報告和本院庭審筆錄等證據予以證明。
本院認為
本院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。本案中，根據關聯案件中部分業主提供的被告銷售房屋時的宣傳廣告資料、房屋交付時被告出具的非住宅商品房使用說明書、房屋交付後商場的樓層規劃指引，可以證明被告港龍吳中公司在銷售案涉房屋時，確實將其中一至四層房屋（包括案涉房屋）未加區分、整體定位為「商鋪」進行宣傳銷售，也曾經表述該部分房屋可以用於出租、經營零售、餐飲等業態。上述對於房屋用途的說明和允諾，內容具體明確，對房屋價款有重大影響，應當視為商品房買賣合同的組成部分。而根據案涉項目的規劃資料及分割後的不動產權證，案涉房屋規劃性質為辦公，土地用途為商務金融用地（即可以作為寫字樓、商業性辦公場所、金融活動場所和企業廠區外獨立的辦公場所等用地），上述表述均與被告宣傳時所稱的「商鋪」相差甚遠。現原告以案涉房屋在合同籤訂時土地用途為商務金融的非住宅房屋的市場價格與實際成交價的差額作為衡量標準向被告主張違約責任，符合法律規定。同時，考慮到被告在出售涉案房屋之前已經將包括建設工程規劃許可證等材料予以公示，根據上述材料，案涉項目規劃用途並非全部是商業，存在辦公用房。原告作為購房人，基於審慎義務，理應對銷售現場公示的上述材料予以必要關注，詳細詢問案涉房屋具體性質，本案中原告未履行上述審查義務，原告在此過程中也存在過錯，故宜承擔20%的責任。根據蘇州遠大房地產土地資產評估有限公司出具的遠大鑑字第（2020）001號《房地產司法鑑定估價報告》，蘇州高新區長江路XXX號X幢XXX室房屋籤約時的市場價值為656700元，房屋差價損失為130640元【計算方式為：（合同價820000元-評估價656700元）*80%=130640元】。而其主張的契稅損失，亦屬於實際損失，被告應賠償原告契稅損失130640元*0.03=3919.2元。至於原告主張的上述兩項費用的利息，本院認為，因上述費用系法院認定的原告的實際損失，再行要求支付相應利息損失，於法無據，本院不予支持。因港龍吳中公司系喜臨門公司獨資的一人有限責任公司，其提供的專項審計報告並非一人有限責任公司每一會計年度終了時編制的財務會計報告，且相關的會計記錄又是通過抽查方式進行核對，尚不足以證明港龍吳中公司的主張，故喜臨門公司應對港龍吳中公司的債務承擔連帶清償責任。至於被告辯稱的關於訴訟時效的抗辯意見，本院審查後認為，雙方籤訂的房屋買賣合同中並未將房屋用途表述為辦公用房，原告作為一般購房者，即便案涉國有土地使用權證明確載明土地用途為商務金融用地，也無法清楚知曉所購房屋並非「商鋪」，故其主張經蘇州新區港龍城市商業廣場部分業主至檔案中心查詢相關建設檔案後原告方得知相應事實，客觀合理，其在2019年11月即提起訴訟並未超過訴訟時效。
據此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定，判決如下：
裁判結果
一、被告蘇州港龍吳中置業有限公司於本判決生效之日起十日內支付原告陶遂、蘇豔房屋差價損失130640元、契稅損失3919.2元，合計134559.2元。
二、被告蘇州喜臨門企業管理有限公司對被告蘇州港龍吳中置業有限公司承擔的上述第一項債務承擔連帶付款責任。
三、駁回原告陶遂、蘇豔的其餘訴訟請求。
如採用轉帳方式支付，請匯入原告陶遂、蘇豔指定的帳戶；或匯入蘇州市虎丘區人民法院案件標的款專戶，開戶行：中國農業銀行蘇州新區支行商業街支行，帳號：XXXXXX。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費3678元，減半收取1839元，保全費1520元，評估費8104元，合計11463元，由原告陶遂、蘇豔負擔670元，由被告蘇州港龍吳中置業有限公司、蘇州喜臨門企業管理有限公司負擔10793元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務院《訴訟費用交納辦法》規定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。江蘇省蘇州市中級人民法院，開戶行中國農業銀行蘇州蘇福路支行，帳號XXXXXX。
審判人員
審判員龔春華
裁判日期
二〇二〇年三月十六日
書記員
書記員周婷