案例分享：天悅華景小區物業服務糾紛調解、訴訟紀實（這是一例具有典型代表性的物業糾紛案例）
徐州天悅華景小區（文中簡稱天悅），位於徐州市鼓樓區觀宇路一號，毗鄰植物園。項目分兩期開發建設，總計1008戶，由多層住宅和花園洋房組成。2012年一期建成上房，二期2014年建成上房。
2012年一期上房後，前期物業服務企業，即徐州和順物業管理有限公司，進駐該小區。根據《前期物業服務合同》約定，上房時小區業主預交了一年的物業服務費和公共能耗費500元，物業另外收取了合同外地下室對應面積的物業費。
上房裝修房屋時，物業公司還收取了部分業主金額不等的裝修水電押金費用，裝修結束後，未能及時退還給有關業主，業主追問時，物業公司的解釋是以後留作抵用物業費。
前期物業服務企業進駐小區後，除了違規收取裝修押金外，物業管理服務工作不規範。缺少公共設施維修維護巡查記錄，外來人員/車輛出入登記不全，小區臨時車輛停放無序，小區內違規圈地、侵佔公共綠地事件時有發生。
2013年夏季，部分業主所在樓道公共區域發生漏水現象後，業主們及時反映到物業公司，物業公司雖然派員到場做了維修，但漏水現象沒有好轉。此後幾年，每到雨季，樓道屋頂就會漏水，業主們也多次反應到物業公司，連續多年，都沒有維修到位。多層某樓宇地下室受到水淹後，有關業主的損失認定、賠償工作一直沒有進展。小區停放的車輛，受到損毀剮蹭後，因為監控設施損毀，難以查證，物業公司也不承擔任何責任。小區門禁系統，也出現問題，尤其是單元門禁，反覆保修，長時間處理不好，形同虛設。
由於物業公司亂收水電押金不及時退還、且服務質量不能滿足《前期物業服務合同》約定要求，部分業主開始拒繳物業費，並聯合起來，依法成立了業委會。業委會重新聘請的物業服務企業，也已於2018年11月1日進駐小區。
新的物業企業2018年11月1日進駐後，原物業服務企業主張物業收費至2018年12月31日，業主和新物業均不認同；同時，因水電押金未退、物業服務未按合同約定提供等，部分業主不願按合同約定標準繳費，經協商、調解均未達成一致。物業公司遂將相關業主告上法庭。
2019年5月22日，和順起訴的10多家業主一起進行了庭前訴訟調解。業主們針對原告亂收費、不作為、甚至亂作為的行為，進行了激烈的批駁。主審法官及人民陪審員進行了訴前調解，但由於原告代理律師聲稱授權有限，和業主訴求差異較大，調解沒有成功。
後來等待開庭，一直等到2020年5月20日，法院「非訴服務中心」通知再次調解（這次單獨通知的，由非訴服務中心的工作人員通知，分戶調解）。由於原告不願做出實質讓步，部分業主與原告的調解再次失敗。
後來陸續有業主收到法院傳票，有傳票顯示立案時間為2020年9月4日。2020年10月19日法院開庭審理了其中一戶業主與物業公司的「物業服務合同糾紛案」。審理結束後，主審法官沒有當庭沒有判決，月底《判決書》寄達業主。
1、《物業前期服務合同》有效，原告物業公司及被告業主雙方都應遵守合同。業主未按合同及時提交物業費，違約，應該按合同約定繳費（包括違約金）；原告未能舉證完全按合同約定提供服務，物業費應該核減；判決本案原告物業費核減額與被告違約金額相抵。
（以上為判決書部分內容截圖、下圖同。）
2、物業服務企業違反物業服務合同約定，擅自擴大收費面積（合同中未約定的地下室面積，收費時不再計算）。關於物業公司服務日期，新物業進駐時間是2018年11月1日，和順主張計算到2018年12月31日。法院判決書計算到2018年11月27日、車位費計算到2018年12月31日。
3、公共能耗費：因為物業未能出示按合同約定結算的證明，法院不予支持（也就是業主不需要再繳納這項費用）。
4、判決車位費按原告主張時間及標準計費。
2020年11月30日，天悅華景小區有業主接到法院《傳票》後，到法院，參照此案例進行了審理、調解。該業主的水電押金費，之前抵消了相應的物業費；審理調解時，除根據以上幾項要點執行外，該業主申請物業退回前幾年多收的（地下室面積計費部分）費用，法院予以了支持。
天悅華景小區部分業主收到法院傳票後，諮詢了「安家徐州」，得到了及時的指導和幫助。根據「安家徐州」提供的《調解方案》和訴訟《答辯書》進行了調解和答辯，較好的表達了自己的訴求，依法維護了自身合法權益。調解結束後，有當事業主給「安家徐州」送來錦旗，表示謝意。
案件判決後，當事業主表示尊重判決，但也有人對此案情況感到「一驚二喜三奇」：一驚，物業不按合同約定服務、不按時結算公共能耗費、公共收益費，業主據此不交物業費，結果是業主違約，業主敗訴；二喜，物業贏了案子，業主也去掉了合同外地下室面積的收費及沒有結算的公共能耗費，雙方「皆大歡喜」；三奇，新物業入場後的一段時間，原告竟然還可以繼續收費？這麼一則小額民事訴訟案的審理竟然需要這麼長時間？業主多交的物業費和公共收益費用何時處理？怎樣處理？
看來，判決並不是化解物業服務糾紛的終點，業主和物業都還需要繼續學好法律，更好的遵守法律，和諧的物業業主關係也還有待法制的進一步完善與推進。
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