來源： 專聊房君
不知不覺中，2020年已經過去一半。正如筆者年初發表的文章所說，短時的困難對於任何人而言，不過是一個小小羈絆，都會隨著時間而過去。當生活回歸正常後，一邊要忙著找工作賺錢，另一邊還要為不斷積累的儲蓄尋找出路，之所以有如此想法，主要還是擔憂貨幣不斷貶值，讓手中的鈔票「變毛」了。
根據央行數據顯示，從最近3年貨幣供應M2增速看，2017年、2018年、2019年分別為8.2%、8.1%、8.7%，隨著經濟增速進入「L」型，貨幣供應增速也進入到整體趨緩走勢。然而，一場突如其來的風波，貨幣政策出現了轉向。從2020年3月份開始發力，M2增速達到10.1%，4月份11.1%，5月份11.1%，這是一個什麼概念呢？
這一系列雙位數增長，只有在2016年之前的一二十年才有的，此階段也是各類大資產價格飛漲的時代。誰都知道貨幣政策與老百姓錢袋子關係。舉一個簡單例子，假如全社會貨幣總量是1萬億元，一件商品價格是1元錢，但貨幣總量增加到5萬億元時，這件商品的價格可能就是5元左右了，如果你手中有100元，本來可以買100件同樣的商品，現在只能買20件了，按照老百姓的說法，「錢不值錢了」。就2020年來說，從央行官員的表態來看，這種情況還會持續。央行行長在6月18日的陸家嘴會議上表示：
由此可見，經濟恢復發展不會一蹴而就，期間強而有力的貨幣政策支持是必不可少的，國家對下半年的貨幣政策定調非常明確，對普通老百姓來說，一句話，要打贏財富保衛戰，必須與通脹賽跑。
那麼，到底選擇什麼樣的標的才能達到財富保值增值呢？從過往的經歷看，適合普通老百姓門檻的並不多，常見的就是買房或者存錢理財。這讓筆者想起了近日一則挺有意思的新聞，根據中青報7月8報導，題目是「一個年輕人去鶴崗買了3萬元房子，幾個月後2.2萬」，詳細內容就不介紹了，大意是該主人公從拉薩奔赴5000公裡外的鶴崗買了一套47平米的房子，沒想到的是，幾個月後轉賣掉虧了8000元，總金額雖不高，但虧損幅度很可觀，在這樣一個地級市買房，能虧這麼多，估計連他自己都有些想不通。從這則報導中也引申出：閉著眼買房的時代過去了。在懂行人看來，很多人已選錯了，先不妨來看看決定未來房價的3大趨勢。
第一， 主觀上，國家一錘定音，房子是用來住的，不是用來炒的，官媒時刻提醒警示。
不得不說，房子作為一種民生商品，政策對樓市的影響不言而喻。隨著房價不斷上漲，「房住不炒」成為本輪樓市調控的新名詞。國家的態度很明確，弱化房子的金融屬性，讓房子回歸到本身的居住屬性。可以說，每年數百次的房地產調控政策都是圍繞這四個字來展開的，比如限購、限貸、限售、限價等等，多部門、多管齊下，一城一策，效果是顯著的，當下市場已經處於一個相對平穩的狀態，早不見以往「兩三年翻倍」的行情。
即使還有一些個別熱點城市，特別是這次市場恢復以來，央媒、黨媒都多次提醒，無論是調控樓市，還是恢復房地產發展，都必須堅持「房住不炒」這個底線不能破，如黨媒經濟日報在7月6日發布的《樓市回暖仍需堅持「房住不炒」》文章指出，「保持房地產政策穩定性、延續性，促進房地產市場平穩健康發展總基調依舊沒有變，「房住不炒」仍然是房地產發展不能觸碰的底線」。簡單說，這個緊箍咒一直會戴著，需要的時候就念一念，一切都得按規矩辦，回到正軌上來。
第二，客觀上，住房供應飽和，住房有效需求直線下降，未來將面臨年輕人管理多套房的情形。
我國房地產雖然起步較晚，但發展特別快，按照統計部門公布的數據顯示，全國城鎮居民人均住房面積近40平米，即使存在人與人、家庭與家庭之間的住房差異，但住房總量已經不缺了，西南財大此前發布的調查數據顯示，二三線城市的住房空置率均超過了20%，遠高於國際通行的警戒線。而與此同時，少子化現象則越來越突出。
根據21世紀經濟7月4日報導，根據教育部數據顯示，我國普通小學校數量從30年前的77.6萬所下降到16.01萬所，差不多8成的學校消失了，另據Wind數據顯示，」00後比90後少4700多萬」。 所以，不少網友認為，按照這個趨勢的話，「馬雲曾說30年後，一對年輕人要管理5套房子」的話也越來越有道理。孩子作為未來住房的最有效需求大幅減少，對房地產的影響不言而喻。
第三，M2供應短期升高不代表長期趨勢，未來貨幣貶值速度將趨緩，房價上漲動力衰減。
今年3月份以來M2供應量快速增長，有些人可能產生了一些錯覺，認為寬鬆的金融環境會持續下去。對此，央行負責人易綱在6月18日的表態算是給予了明確回應，「要關注政策的後遺症，總量要適度，並提前考慮政策工具的適時退出」。很顯然，當下的貨幣政策只是暫時的，根據實際需要隨時都會退出。那麼，長期又是一個什麼趨勢呢？
經濟行家黃奇帆先生的話無疑具有啟示意義。在他看來，未來十幾年M2的增速大概等於經濟增速加物價指數。比如說，GDP平均增速為5%，物價指數為2%，那麼貨幣增速就在7%上下，整體看，是遠低於2020年，也會低於最近幾年的增速，貨幣供應將呈現一個緩慢向下趨勢。若如此的話，那也正好驗證了易綱此前在《求實》雜誌上所說的一句話，「守護老百姓手中的錢，不能變得不值錢了」。毫無疑問，對於高度依賴貨幣政策的房地產市場來說，房價上漲的動力也會逐步變弱。
看完政策、人口、貨幣三大因素分析，相信大家對未來的房地產市場有了一個相對直觀的了解。簡單地總結是：房地產難以重複過去的輝煌，就大家關心的房價趨勢來說，各個方面都顯示，暴漲的時代一去不復還，所以，一些人如果還抱著過去的那種思維去炒房，無疑會碰得頭破血流，得不償失。
那麼，2020年該「繼續存錢，還是咬牙買房」？
在懂行人看來，貨幣增速趨緩，但絕對數據還是很可觀，何況降下來也不是一時半會，如果選擇存錢的話，還是會有貶值顧慮，存錢顯然不太明智。但如果買房的話，正如前面所說，未來房價大漲的可能性越來越小，需要區別對待，可以簡單概括為4點：
1.帶著自住的目的去買房。隨著北上深等大城市住房市場由「增量」進入「存量」，意味著中國房地產市場將逐步由剛需過渡到改善需求，買過房的人都知道，如果吃了首次置業的虧，那麼，第二次購房一定是非常有針對性，將儘量規避前次買房的各種弊端，所以，未來只有宜居的好房子才適合大多數置業者。如果你自己都不喜歡，接盤者也會有同樣的想法，如果你現在看中了一套房子，不能人云亦云，可用「條件允許的話，你會不會心甘情願地去居住」來檢驗。
2.迴避收縮型城市，儘量選擇核心城市，若經濟能力不夠，也儘量往核心城市周邊靠。
無論是官方的文件，還是城市發展趨勢看，我國城市化已經進入下半場，人口由「農村進入各個城市」過渡到由「中小城市流入到城市群和都市圈」，也就是進入到「強者恆強」的時代，從這兩年各城市搶人大戰可看出，除了北上一線城市限制人口外，其他核心二線城市淨流入人口出現了井噴，巨大的人流帶來了強大的購買力，對當地樓市支撐最為強勁，此長彼消，一些城市人口也相應減少，很顯然，前者是購房者應選擇的，後者是應迴避的，如果覺得經濟條件達不到，核心城市周邊也是可考慮的，畢竟都市圈和城市圈發展，交通、產業都會外延和外溢，連成一片，不過是時間早晚而已。
3.做好長持準備。通過前面的分析可知，即使在樓市熱點城市，房價在3大因素作用下，也不可能延續過去的走勢，政策上、趨勢方面都不會給你短期套現的機會，穩步緩慢上行是大概率，所以，看中一處好房產，就應該做好長持準備，而不是東挪西騰，白費功夫。
4.對剛需來說，先上車，後換座。雖然說房價漲幅變慢了，但對於剛需而言，工資收入未必就能趕上房價增長，比如1套價值100萬元的房子增長5%，總價就增加了5萬，若你每個月8000元的收入增長10%，一年也就增加不到1萬元，如果晚買一年房，相當於一年白幹還倒貼4萬元。對剛需來說，可以在地段、面積上做一些讓步，二手房也沒關係，按經驗來說，買房的頭2-3年是最困難的，挺過去就好了，有房子做基礎，待經濟條件改善時再換房也比較從容。
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