未來幾年,是「咬牙買房」,還是「果斷賣房」?內行人:不要選錯

目前來看，樓市已經出現了多個方面的「分化」：

第一個是城市內部的分化：比如相隔一條街的房子，其房價可能就相差一倍以上，其主要原因就是其中一邊的房子各種資源比較豐富，教育資源、商業資源、醫療資源等。舉個很簡單的例子，比如深圳福田區上步路，一邊的房價普遍高達十萬元以上，而另一邊都在幾萬元左右，最高價格差距達到12萬元/㎡。其他地區差距雖然不會如此明顯，但分化是必然存在的。

第二個是城市之間的分化：主要體現在人口的流動。其一是城市化進程中，農村人口向城市流動，給城市帶來了大量的住房需求，房價上漲。其二是每年都有無數的應屆畢業生與打工者前往一二線城市尋找工作，而其中一部分會選擇在城市定居，因此這些城市人口流入量大，帶來了住房需求。而對於一些偏遠地區的城市來說，人口流失的同時，住房需求也減少了，因此房價會受到影響而下跌。

第三個是購房心態的分化：現在的購房者已經逐漸分為兩個陣營，其中一邊認為房價能在今年這麼困難的時期逆勢上漲，並且整體已經突破了「萬元大關」，因此隨著未來經濟形勢越來越好，房價也會越漲越快，因此最近幾年是買房的好時機。而另一方則認為最近幾年房價雖然在不斷上漲，但整體上漲趨勢已經開始回落，隨著樓市泡沫的不斷消除，未來房價也會應聲而跌，因此未來幾年可以將手裡的房子賣掉，等到房價穩定再入手「抄底」。

那麼對於購房者而言，最為關心的當然是未來的房價走勢，未來幾年，到底應該「咬牙買房」，還是「果斷賣房」？回答這幾個問題之前，我們可以來分析一下影響房價的三大因素。

第一個影響因素：人口

正如經濟學家任澤平所說，房價長期看人口。在房地產交易市場中，人口對應代表著住房需求，也就是買方。上文已經提到，由於人口的流動帶動的是城市之間購房需求的變動，進而影響了房價。而從宏觀層面來講，人口出生率能夠影響整體的房價走勢，出生人口越多、出生率越高，樓市需求越旺盛。

而前不久，任澤平及其在其文章《建議先放開三胎：中國人口報告2020》中提到了：2019年中國出生人口降至1465萬，65歲及以上人口佔比達12.6%，總人口突破14億，根據趨勢估計中國人口將在「十四五」時期進入負增長。無獨有偶，國家衛生健康委直屬單位中國人口與發展研究中心的預測，中國總人口將在2027年後開始進入負增長。可見人口提前進入負增長已是學界共識。

可見：隨著新規《民法典》繼承篇對於繼承制度的不斷完善，以及未來人口數量遞減的趨勢來看，樓市整體的住房需求未來會不斷減少，而當前整體的住房供應量也是遠大於需求量的，因此支撐房價上漲的人口因素已被排除在外。

第二個影響因素：金融

如果說過去房價大漲有一部分原因是樓市需求不斷增加外，那麼剩下很大程度上都是由於炒房客的投機行為導致的。為什麼房子能夠被炒起來呢？主要原因是房價在不斷上漲，並且炒房基本上不需要理論知識，相對於其他投資產品來說，利潤高、風險低，因此很多人都把投資方向放在了房子上，有能力的多買幾套，沒有能力的也趕著入手，因此造成了市場整體的投機性。

早在2017年，西南財經大學對於國內住房空置率就進行過研究，當時得出的結論是整體的住房空置率已經超過了20%，商品房空置率更是高達26%，照這個比例往回推的話，也許10年前的房子數量就足夠人們需求了。而正是因為炒房行為，才導致空置率越來越高，房價也越來越高。

但目前來看，隨著房價上漲趨勢逐漸減緩，炒房客盈利空間不斷收縮，因此越來越多的炒房客正逐漸退出市場，二手房市場的掛牌量不斷上升，而住房供給也在不斷增加。

第三個影響因素：政策調控

我們來回顧一下房價大漲趨勢是什麼時候停止的，答案是2018年。2016年底，國家提出了「房住不炒」的理念，明確了房子是用來住，不是用來炒的核心思想。在各地積極配合進行樓市調控的努力下，房價大漲趨勢終於在2018年就停止了，類似南京杭州等典型城市房價甚至進入了由漲轉跌的周期，直到現在很多城市的房價還沒有2018年高。

那麼國家對未來樓市的態度是怎樣呢？明年是「十四五」規劃的第一年，而在其規劃大綱中早已定調了未來樓市的發展方向：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。字雖少，但表達的意思已經很明確。

內行人提醒：對於買房還是賣房不要選錯

需要注意的，雖然支撐房價繼續大漲的因素已經不存在，但並不代表房價會大跌。正如規劃中提到的一樣：促進房地產市場健康平穩發展。房價大漲固然造成了很多不好的影響，但房價大跌造成的影響同樣不容小覷。未來樓市會以穩定發展為主。因此，對於「買房」還是「賣房」，需要分人群來考慮。

對於「無房剛需」來說，不必擔心未來房價大跌，可以考慮入手買房，只需要注意以下兩點：第一，不必背負巨額負債買房，這樣會導致生活過得非常艱難，並且也有斷供風險。第二，遠離偏遠城市，城市之間的分化還會持續，偏遠地方城市房價抗跌性很差，此外，可以的話儘量選擇城市核心地段。

對於「投資需求」來說，不建議再將房子作為投資品，雖然未來一些受歡迎的城市房價會穩中有升，但是上升空間不足以抵消房貸利率的差距，並且根據十一月房價整體走勢來看，連炒房客心中「房價永遠不會跌」的深圳，房價都出現了下跌，證明沒有城市是保險的投資方向。

對於「多套房」持有者來說，可以選擇適當拋售一些房源，因為未來房價走勢會逐漸趨於平穩，也就意味著持房成本會越來越高，而如今很多城市的二手房掛牌量在不斷增加，但是成交量卻一直上不去，說明二手房不如以前那麼好賣了，未來或許會面臨難以出售賣不掉的問題。