鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
引言：這個問題很複雜，關係當事人利益甚巨。本文只能講到一些基本的問題，具體問題還要根據具體案情分析。
在房屋買賣的過程中，賣房人（自然人）的房子可能會被司法查封，甚至可能會被司法拍賣。這無疑會對買房人的利益造成巨大的損害。面對這種情況，買房人應當根據法律的規定，根據自己的實際情況採取相應的措施，維護自己利益的最大化。買房人有兩個選擇：繼續履行合同；解除合同並主張違約金（或實際損失）。
1、繼續履行。如果買房人按約支付了房款並且願意將剩餘的房款交付法院執行、在房子被查封之前就已經實際佔有了房子，並且尚未過戶不是買房人的過錯的，買房人可以通過提出執行異議的方式排除法院對標的房屋的執行【《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【法釋[2004]15號】第十六條：「被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款並實際佔有該財產，但根據合同約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部餘款後，裁定解除查封、扣押、凍結。」第十七條：「被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》法釋【〔2015〕10號】第二十八條：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」】並且訴請繼續履行合同。需要注意的是，上述條件只是最一般的規定。在具體案件中，需要對上述法律規定進行符合法理的解釋，解釋的結果可能和字面上的理解不一致（即看似不符合上述條件，但是可能可以提執行異議；或者看似符合上述條件，但是可能不可以提執行異議）。
2、如果買房人不具備上述條件的，則需要訴請解除合同並賠償違約金（或實際損失）。這個時候，買房人需要爭取更高的違約賠償金額（比如通過主張實際損失的方式主張更高的賠償額）。因為在參與分配標的房屋的拍賣款的時候，一般是以債權比例分配的（扣除執行費和優先受償款後的普通債權一般是按比例分配）。此外，還需要儘快推動自己的訴訟程序，以保證自己趕得上參與分配。【《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》【法釋[1998]15號】第90條：「被執行人為公民或其它組織，其全部或主要財產已被一個人民法院因執行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結，無其它財產可供執行或其它財產不足清償全部債務的，在被執行的財產被執行完畢前，對該被執行人已經取得金錢債權執行依據的其它債權人可以申請對該被執行人的財產參與分配。」 第94條：「參與分配案件中可供執行的財產，在對享有優先權、擔保權的債權人依照法律規定的順序優先受償後，按照各個案件債權額的比例進行分配。」《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號】第五百零八條：「被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始後，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。……」 第五百一十條：「參與分配執行中，執行所得價款扣除執行費用，並清償應當優先受償的債權後，對於普通債權，原則上按照其佔全部申請參與分配債權數額的比例受償。清償後的剩餘債務，被執行人應當繼續清償。債權人發現被執行人有其他財產的，可以隨時請求人民法院執行。」】
此外，還需要特別注意的是：
1、如果買房人對該房屋有抵押權，則買房人可以主張優先受償。【《物權法》第一百七十九條：「為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。」《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號】第五百零八條：「……對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。」】
2、爭取由買房人起訴賣房人的法院執行。一般而言，首封法院有執行權，這就需要買房人儘快查封賣房人的房子。此外，如果買房人沒能首封，但是對標的房屋有抵押權且符合一定條件，也可以爭取到處分權。【《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》【法釋[1998]15號】第91條：「對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。首先查封、扣押、凍結的法院所採取的執行措施如係為執行財產保全裁定，具體分配應當在該院案件審理終結後進行。」 《最高人民法院關於首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批覆》【法釋[2016]6號】第一條：「執行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產，但已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有順位在先的擔保物權、優先權（該債權以下簡稱優先債權），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院尚未就該查封財產發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行。」】
3、先予執行的可能性。如果買房人通過代賣房人清償債務等方式解除了標的房屋的查封，買房人實際投入的錢就更多（甚至遠超房屋價款），買房人的風險增大了很多。此時，保障買房人權益的一個很必要也是很重要的途徑就是以最快的速度將標的房屋過戶到買房人名下，以防止在過戶前標的房屋再次被查封。在買房人起訴賣房人繼續履行案件中，法院安排開庭-開庭（可能需要兩次甚至多次開庭）-判決-15天的上訴期（賣房人可能上訴）-（如果賣房人不上訴）10天的履行期-買房人申請執行-執行局開始執行……這個程序需要比較多的時間，其中15天的上訴期（調解除外）和10天的履行期是不可避免的。在這段時間內，如果房屋再次被賣房人的其他債權人查封，則房子還是不能過戶，買房人又要投入更多的錢來解封新的查封。因此，在買房人通過代賣房人清償債務等方式解除了標的房屋的查封後需要「立即」辦理過戶手續。「先予執行」是否可行？《民訴法》第一百零六條：「人民法院對下列案件，根據當事人的申請，可以裁定先予執行：（一）追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用的；（二）追索勞動報酬的；（三）因情況緊急需要先予執行的。」《民訴法司法解釋》第一百六十九條：「民事訴訟法規定的先予執行，人民法院應當在受理案件後終審判決作出前採取。先予執行應當限於當事人訴訟請求的範圍，並以當事人的生活、生產經營的急需為限。」 第一百七十條：「民事訴訟法第一百零六條第三項規定的情況緊急，包括：（一）需要立即停止侵害、排除妨礙的；（二）需要立即制止某項行為的；（三）追索恢復生產、經營急需的保險理賠費的；（四）需要立即返還社會保險金、社會救助資金的；（五）不立即返還款項，將嚴重影響權利人生活和生產經營的。」 根據上文的分析，立即辦理過戶手續確實屬於「因情況緊急需要先予執行的」，但是司法解釋卻把「情況緊急」限制的比較死，過戶房屋不在範圍內。但是，是否可以擴大解釋上述法律規定以保護買房人的權利不受進一步的侵害呢？如何權衡買房人的利益和賣房人的債權人的利益呢？我認為，如果買房人已經支付給賣房人的房屋價款和代賣房人償還的債務之和少於全部的房屋價款，則買房人應當將差額交付法院以償還賣房人的債務。在此基礎上，買房人對房屋享有期待權，權利應當得到優先的保護。或者，如果買房人已經支付給賣房人的房屋價款和代賣房人償還的債務之和大於或等於全部的房屋價款，則買房人就已經對標的房屋享有期待權，其權利就應當得到優先保護。即在上述兩種情形下（同一個前提，即買房人已經支出不少於房價款的款項），買房人有權要求法院「先予執行」。
當然，如果解封之後賣房人願意配合買房人立即過戶，那也就不需要「先予執行」了。
附其他相關法律規定：
《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》【法釋[1998]15號】
第92條：「債權人申請參與分配的，應當向其原申請執行法院提交參與分配申請書，寫明參與分配的理由，並附有執行依據。該執行法院應將參與分配申請書轉交給主持分配的法院，並說明執行情況。」
第93條：「對人民法院查封、扣押或凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以申請參加參與分配程序，主張優先受償權。」
第95條：「被執行人的財產分配給各債權人後，被執行人對其剩餘債務應當繼續清償。債權人發現被執行人有其它財產的，人民法院可以根據債權人的申請繼續依法執行。」
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》【法釋[2015]5號】
第五百零九條：「申請參與分配，申請人應當提交申請書。申請書應當寫明參與分配和被執行人不能清償所有債權的事實、理由，並附有執行依據。參與分配申請應當在執行程序開始後，被執行人的財產執行終結前提出。」