【本文為公眾號多面視界（DMviews）原創】
12月15日，金科股份在上海召開2021-2025年戰略規劃說明會，公開「新一個五年」的戰略規劃。
業績規模層面，金科股份力爭到2025年總銷售規模4500億元以上，年複合增長率15%以上。
其中「地產+」業務銷售規模達到500億元以上；持有優質資產規模達到300-500億元；實現代建業務規模300億元；智慧服務業務規模保持高速增長。
業務架構層面，金科股份計劃在地產主業精耕、智慧服務做強、科技產業做優、商旅康養做實，進一步整合產業鏈生態圈。
這意味著，在地產主業以外，金科未來的主攻方向是產業鏈，抓手是物業、產業和商旅康養。
根據金科和多家機構聯合調研的結果，到2030年房地產至少會達到18萬億的市場規模。
對比來看，金科規劃2025年銷售超4500億，規模增長的力度，的確不小。
金科目標實現能力如何？
回顧在上一個五年（2017年-2020年）金科股份的規劃是每年力爭實現銷售金額500億、800億元、1100億元、1500億元、衝擊2000億元。
從實際成績來看，2017-2019年金科的銷售金額約658億、1188億、1860億，基本以超過目標17%-40%的幅度（每年複合增長超50%）實現業績。
2020年的銷售目標是2200億。根據1-11月銷售金額約1954億元，銷售面積約1902萬平方米的數據，金科股份聯席總裁方明富指出，今年完成2200億的目標沒問題。
上一個「五年計劃」金科的銷售業績超額實現。
不過此次「新五年戰略規劃」，金科未明確公布利潤目標。
多面視界（DMviews）留意到，在2020年1月金科內部的動員大會上，金科高層提出的規劃中，利潤目標是「2025年利潤不低於300億元」。
經過一年的研究，金科股份的利潤目標，應該會隨銷售目標的調整，有所調節。
按照金科股份2019年並表比例65%，剔除投資收益、公允價值變動、營業外收支等的淨利率10.1%，未結算貨值的淨利率9%、五年開發結算、貼現率7.9%的標準，平安證券估算，金科的地產權益折現淨利潤在350億元以上。
而從2020年的半年財報看，金科的營業收入303.06億元，同比增長16.09%；歸母淨利潤36.15億元，同比增長40%，「實現目標」有一定底氣。
地產「增肌肉」：品質利潤型產品佔比30%
金科這一次「新五年規劃」的發布，與其說是簡單地「秀肌肉」，不如說是橫刀立馬地「畫戰法」。
方明富強調，地產的市場集中度還會進一步提升。未來幾年，頭部房企的增速整體放緩至5%-15%。
「但就整體行業空間，按照70%的城鎮化率，地產市場每年至少有1%的增長，未來5年市場總量穩定，保持按年微升的趨勢。」
那麼如何在更加激烈的競爭中，從1%的「狹小」增長空間裡，獲得發展？多面視界（DMviews）看到，金科的未來將主要取自地產主業、多元產業兩個抓手；取自更細的管理效益（控成本、增利潤、循環資金、沉澱資產）。
就地產主業，金科的主要策略放在產品調整、成本控制等層面。
產品方面，方明富認為，未來五年剛需首改的客戶依然是大多數，但房地產增量會主要由價格驅動，改善型需求進一步提升至50%以上。
因而未來金科的產品結構，未來周轉效率型產品將佔比70%，品質利潤型產品佔比30%（較以前提升1倍）。而且客戶滿意度要達到90%以上。
此外規則上，金科對規模目標、增長目標的制定，綜合考慮「規模、業務、利潤、負債」等因素，動態平衡測算。
為控成本，金科要求到2024年招拍掛與非招拍掛方式獲取土地佔比達到50%:50%。
多面視界（DMviews）留意到，2015-2019年，金科的新增土儲項目平均建面從37.7萬平米降到了17.3萬平米，單塊拿地體量，在主流房企中可謂偏小。（恆大平均建面約43.8萬平、綠地約36.9萬平）。
為實現成本控制，完成利潤目標，金科地產為主的項目（住宅大比例地塊）或會持續小型化，降低多期開發帶來的資金佔用。
「地產+」畫戰法：規模超500億 提升優質資產
地產之外，金科未來5年的另一個關鍵抓手是「智慧服務、科技產業、商旅康養」產業協同。
方明富指出，金科實現目標的主要戰略思路就是「兩轉變、兩升級」——
轉變高質量發展、轉變創新驅動。升級多賽道協同發展、升級科技地產及數智服務產業。
規劃顯示，金科地產到2025年「地產+」業務銷售規模達500億元以上；持有優質資產大幅提升，規模達300-500億元，永續經營能力全面提升。
（金科大產業板塊發展歷程）
其中，「大產業」板塊到2025 年銷售規模超過200億元，新增持有資產規模約100億元，經營收入穩步提升。
據了解，金科的「大產業」板塊，聚焦產城融合、產業園區、產業綜合體、產業社區等類型的投資開發、建設、孵化、運營。
金科產業投資發展集團董事長楊剛強調，金科產業優先在高能級城市樹立標杆項目，形成「投融管退」的閉環，不會拖累上市公司的現金流，要實現開發利潤以外的，基於資金管理和資產運營的更高收益。
金科的商旅康養（包含大消費、大健康）同樣如此，將優先在中高能級城市高潛力區域獲取「商業+住宅」優質土地，幫助住宅開發獲得溢價，以「現金流滾資產」的模式沉澱優質資產，培育和提升商業運營能力。
其中，「大消費」板塊計劃到2025年銷售規模超過200億元；新增持有資產規模約200億元，持有型物業經營收入有效提升。
方明富認為，未來卓越房企都將捕捉不同階段市場需求，通過不斷組建多元化產品組合，拓展創新業務領域，從而獲得穿越周期的能力。
「優質持有型物業的估值水平會逐步提升，經營性房企在企業價值上的優勢會凸顯。
所以金科的未來，核心競爭力是投資力、產品力、服務力，會從單向冠軍向全能冠軍轉變，一定是精細化管理、方方面面都到位，企業才能長期持續獲得生命力。」方明富表示。
實際上，歷來公布宏偉增長目標的房企不少，然而關鍵始終在於「戰略正確、執行穩妥、行之有效」。
從金科未來5年的規劃來看，規模指標之外，雖不涉及敏感的利潤、負債、股權激勵等具體數據，但具體在拿地、產品、多元產業打法（及案例）等實操層面，有清楚呈現。