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◎原創撰稿：樓兔子 胡春
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昨天下午，香港又出天價地王了。
舊啟德機場地塊再次出讓，香港新地集團出資約252億港元拿下，一舉刷新了香港地價紀錄。港媒測算，新地王樓面地價大約每平米17萬元，比兩個月前海航集團拋售給港企的同區地塊，漲價了大約20%。放眼5年時間看，同區地價則是飆漲了2.2倍！
受此地王消息刺激，香港東九龍的二手房迅速出現返價現象。最典型個盤已經從港幣2080萬提升到2400萬，一共提價320萬漲幅大約是15%。
在粵港澳大灣區規劃即將落地前夕，香港地價房價如此飆漲，究竟是個什麼意思？樓兔子捋出7條觀點供你參考：
香港本土地產商這次大膽圍剿啟德地塊，不懼怕站崗的風險，再次拍出天價地王，清楚明白彰顯了香港房企對於粵港澳大灣區前景的樂觀情緒。
如今，香港新地王的樓面地價大約是每平米17萬元，這已經和香港東九龍附近的二手房價格大體相當，甚至更高。香港是一個自由貿易港，麵粉貴過麵包，這種狀況一定會刺激香港房價繼續走高。此前，中原地產創始大佬施永青說，不要怕已經連續上漲了超過25個月，香港房價還能再漲兩年！整體感覺，這個預估是靠譜的。
香港啟德機場地價5年漲2.2倍
上升為國家戰略的千年大計粵港澳大灣區，終極目標是把包含港澳在內的珠三角11個城市融合打造成內部互融互通的世界級灣區。在這個11個人組成的朋友圈裡，香港絕對是很長一段時間裡，房價最高的地方。
如今香港老破舊二手房紛紛突破每平米15萬，剛需精品住宅起步價每平米25至30萬元，標杆豪宅更是普遍在每平米單價80萬元甚至100萬元以上。這種房價水平和深圳珠海南沙廣州大亞灣等地相比，依然存在天壤之別的落差。
在粵港澳大灣區城市群融合的背景下，這種巨大的價差，足以成為周邊城市房價上漲的動力。因此可以判斷，昨天的香港新地王在很長一段時間內，也會激發深圳房價上漲。
香港核心區房價太高，已經成為香港一個迫待解決的社會難題。香港新生代對此甚為疑慮和苦惱。
對於這個問題，香港大公報在去年整版刊登的文章，給出了一個藥方：紓解香港高房價問題的方向是，港人住到粵港澳大灣區去。
正是在這個思路牽引下，我們看到大批港人去中山買房了。在大亞灣的碧桂園十裡銀灘，甚至勁爆有港人三兄弟一口氣買下了300套公寓，圈內戲稱房祖宗。在惠東縣清拆違建小產權房——海岸居的時候，也冒出了100多位香港業主。在大亞灣毗鄰坪山的品質大盤——金地天潤自在城，今年五一期間就傳言有10幾批香港客戶前來購房。
當然還有更多港人，尤其是年輕人，依然對粵港澳大灣區存在疑慮。因此，香港政府已經成立了粵港澳大灣區宣傳辦公室，更明確預訂在6月11日開始進行宣講會。以期引導更多港人融合到粵港澳大灣區，到大灣區去工作居住生活。
大批港人將住到粵港澳大灣區來
當紓解香港新生代住房困難，促進港人與內地融合成為一種共識之後，粵港澳大灣區裡湧現一批相應政策就不足為奇了。
此前，我們已經看到港人可以在內地購買社保、繳納公積金，用住房公積金買房。廣州放鬆港人住房限購。馬化騰呼籲發放粵港澳大灣區公民身份證。廣深港高鐵通車試運行等等紅利。都在很大程度上顯示了深圳、廣州等內地9城市，誠邀香港年輕人住過來的誠意。
最近更勁爆的傳言是：粵港澳大灣區裡有可能會興建一批 香港城。在交通位置優越的地方，有可能會大規模零地價出讓居住用地，興建大批住房，吸引香港年輕人和專業人才進駐。因為沒有高地價成本，這批房源將會非常實惠。而且港人購買，還可以在香港做按揭，享受香港低利率的信貸支持。
這個傳言還有待證實。但如果成真，必將引導大量港人北上置業。當年深圳上下沙，東莞樟木頭，港人聚集的歷史盛況，有可能重現。
粵港澳大灣區背景下，港人北上置業會選擇什麼地方呢？
一定是多點開放仙女散花式北上。大概率會是這麼幾個方向：西線從澳門珠海進入中山，中線從深圳進入東莞、惠州，東線直接跨海進入大亞灣惠東。
這其中，大亞灣和中山，因為房價相對實惠，顯然更受關注。
港人進出大亞灣其實很方便：陸路方向主要是廣深港高鐵。從香港九龍出發23分鐘到深圳北，再轉廈深高鐵27分鐘到惠州南站。大約1小時的高鐵車程，從香港九龍的單價每平米30萬元以上，直接進入單價每平米1.5萬左右的惠陽大亞灣。這個時間差和房價差，絕對有誘惑力。
海路方向，今年4月8日，李嘉誠的惠州港已經開通了直達香港維多利亞港的客運航線，全程47海裡，40分鐘就可以從大亞灣直通香港核心區。維港豪宅天璽近期剛剛加推尾貨，實際成交單價已經達到了每平米75萬元以上！連續漲價超過45%依然受熱捧。40分鐘海上航行之外，大亞灣現在基本上還是單價每平米1.5萬以內。
巨大的房價落差正在吸引大批香港年輕人進入大亞灣置業。此前，樓兔子就在小密圈裡說過，大亞灣樓市明顯異動，大亞灣某盤忽然出現大批港客到訪，大手客購房的案例比比皆是。
李嘉誠賣遍全中國，獨獨加碼投資惠州港。可謂眼光獨到。
香港啟德地王告訴你，香港房價還會漲！粵港澳大灣區框架下，港人會到大亞灣來跟你搶房了！醒醒吧，大亞灣不會僅僅是深圳人買的大亞灣了。
再加上深莞惠協調發展試驗區的規劃，政府明確強調要加速推進深圳地鐵14號線和地鐵16號線，預留與惠陽大亞灣的城際延伸線軌道接口。說明惠陽大亞灣在深莞惠協調發展試驗區的框架下，很可能第一波實現與深圳的融合。這種狀況下，大亞灣樓市最近都賣瘋了！
百萬平米大盤金地天潤自在城去年推售的第一批房源已經售罄。今年加推的第二批300多套房源，主要是82至110平米的剛需戶型，也已經所剩不多。因為賣的太火，大亞灣其它樓盤總喜歡安排中介人員在這裡截留搶客。金地方面甚至出了一次「告示」，敬請同樣不要冒昧學習。而最近幾天開售的其它幾個新盤也是基本開盤就售完。
160萬平米超級大城規劃效果圖
地產圈內部人士透露說，整個大亞灣新房庫存已經很危險，如果正常放行批售，很可能7個月內就將無房可賣。那個號召拿地當天加班出圖紙、40天售房的大型房企，更有內部人士坦言，如果放馬銷售，很可能2.5個月就會新房全部售完！
市場太犀利了。因此，最近大亞灣的很多樓盤都是精選客戶。最歡迎一次性付款的買家，至少要求客戶首付6成。其它低首付的按揭客戶，都被無情婉拒了。
不管是深圳人還是香港人，未來大量人口買房大亞灣住到大亞灣，都是城市發展的必然趨勢。但可以肯定地說，大家買到大亞灣去的收益，會很大不同。因為你當初的選擇就不同。
目前整個惠陽大亞灣區域，口碑效應和房價第一高地，就是位於惠州南站附近的惠陽星河丹堤。目前新房限售價在每平米1.6萬元左右。參照成功的經驗，怎麼挑選下一個可能爆發的樣本呢？建議重點關注大亞灣西區的金地天潤自在城。
項目的核心賣點是這麼幾個：
❶ 160萬平米的品牌大盤。超級大城，適宜居住。
❷地鐵14號線沿線物業。地鐵14號線是深圳東進的快線主線，從金地天潤自在城出發18站到福田，大約車程1小時。現售單價大約每平米1.3萬元。西邊地鐵11號線從福田到沙井，同樣是快線18個站，沙井今年下半年推售的新盤萬科星城，預計起售價大約是每平米5萬元。
❸ 規劃有學校。項目規劃了九年一貫制的學校和三所幼兒園。
❹ 8萬平米的商業街區。
8萬平米商業街區規劃圖
九年一貫制學校規劃效果圖
對比一下，華潤城、鴻榮源壹方中心、金地天潤自在城和惠陽星河丹堤等等明星樓盤，基本上同時加持了以上資源：地鐵+學校+大盤+品牌+商業。對於大亞灣樓市來說，這些都是選房的第一標準。
文後提示
樓兔子小密圈 1、 深莞惠協調發展試驗區究竟怎麼選址？直接點擊這個標題，《大消息終於來了！深圳這些區域必須價值重估！買房政策或大變！》閱讀文章。2、 傳言前海多個樓盤預售價批到開發商想哭！3、 歡迎加入樓兔子會員群，加個人微信號 58142696 進圈子，請註明 入圈 否則不予通過，非誠勿擾。最方便是直接拉到文章最後掃二維碼進圈子。4、此前樓兔子發了一篇深圳中學學位房的文章《又一城！未來城姊妹盤來了？大運中心驚爆一個深中名校盤！資源疊加太震撼了！》直接點標題，看原文。5、廣州和深圳都提出要「探索建設自由貿易港」，這個大信號怎麼解讀？6、最近樓兔子小密圈的6位圈友相繼買進了鴻榮源壹方中心，這個盤一套房基本在3000萬至6000萬，憑什麼打動買家？7、西麗留仙洞萬科雲城二手房已經報價8.5萬至9萬啦，去年尾盤收官才6萬多。暴力拉升的原因是一個名校要進駐？8、恆大城市之光有一種極好極好的付款方式，樓兔子組團去買還可以享受98折優惠。9、大灣區紅利即將釋放，東莞佛山江門相繼出調控政策，大灣區裡的下一個會是惠州中山嗎？10、深圳灣超級總部基地最新規劃出來了，紅樹灣和香蜜湖會成為今年的熱點嗎？
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