文 | 白羊
今年的大灣區樓市甚是火熱，從深圳到東莞，再從惠州到珠海再到廣州，熱點此起彼伏，不過並不是都火，也有地方成了燈下黑，比如中山。
合富數據顯示，截止12月初，中山一手房網籤量達到50142套，比去年同期下降超18.4%，還依然在疫情的泥潭裡掙扎。
數據亦顯示，截至11月30日，中山新建商品住宅庫存高達55864套。同期，網籤成交量為48972套，若按現有去化速度，庫存去化周期約為12個月。備案均價13968元/㎡，環比下跌0.37%。
一手房尚且如此，二手房也好不哪去。
統計數據顯示，中山二手房掛牌量達4萬套，超過深圳，且掛牌價處於陰跌狀態。另據安居客監測的中山505個小區中，有約54%的小區，房價處於下降中。
雖然市場算不上很差，但較於灣區內其他兄弟的大塊朵頤，中山樓市明顯差了些火候。要知道中山調控政策還是蠻寬鬆的，本地戶口限購3套，外地戶口2套，所以，調控因素也基本可排除在外。
那麼，為何會如此呢？更多還是要從市場上找原因
其一、這些年中山經濟不給力。
2019年，中山GDP同比增長1.2%，大幅度跑輸全國平均水平。去年可是沒新冠疫情的，很難用大環境的不好來解釋，顯然問題出在自身身上。
中山是個製造業城市，然而2019年在其官方統計的3440家工業企業中，虧損企業數為623家同比增長30%，虧損面達18.1%。
關鍵這還不是偶然情況，若把時間線拉長便會發現，過去10年，中山GDP增速在大灣區9城中倒數第一。
10年前，中山GDP比惠州還多100多億；10年後，惠州GDP反超中山1000多億。10年前，中山GDP比珠海多出500多億；10年後，珠海GDP反超中山300多億。
換言之，中山雖然較於內陸城市佔有著絕佳的地利（粵港澳大灣區），卻在圈內處於相對衰落之中。經濟不給力，本地常住人口的錢包就不會那麼鼓，本地購買力有限，樓市熱起來自然就沒那麼容易。
其二、中山人口規模盤子小且增長乏力。
規模較小、增長乏力的不僅是GDP，還有中山的人口。
中山市行政面積和深圳相當，然常住人口規模還不到340萬，盤子較小。且在增量上也難言出色，過去5年常住人口總增量也才17萬人。
可見中山人口量能就是個小池塘，那麼其樓市剛需的量能盤口自然也大不哪去。雖然惠州人口也不算多，僅比中山多了100多萬，但惠州有深圳、東莞人口外溢的邏輯，而中山要想隔著南沙吸引廣州剛需顯然不太現實。
其三、「肥水」流入大幅減弱。
由上述可知，不管是本土的購買力還是購買規模，都不足以點燃中山樓市，還需要藉助「外水」的力量。
然而環視中山四周，西邊江門、南邊珠海、西北佛山外溢能量相對有限，東北雖接壤廣州，但中間隔著南沙，而南沙自己也有很大的坑要填，且吸引力還高於中山。
最後能仰仗的還是珠江東岸的深圳購房客。事實上，中山樓市的冷熱就和「深水」的湧入密切正相關。前幾年市場紅火時，深水佔比也相對較高；近兩年深水衰退，中山樓市也冷了許多。
下半年隨著深圳、東莞調控升級，深水流入有所回升，但量能已遠不如前幾年。
內需量能有限、外需量能趨弱（且其本就是投資性需求，最後還是要通過內需消化），這也就意味著，中山樓市將更多是結構性機會，很難有雞犬升天式的大行情。
因此，在中山買房，不管是投資，還是自主兼投資，板塊選擇十分重要。
和東莞一樣，中山在行政區劃分上也是典型的街鎮制，共有6個街道、18個鎮，其中，享有深中通道和規劃利好的翠亨新區就屬於南朗鎮（範圍上還包含了部分火炬區街道）。
24個街鎮又可大致劃分為，中部組團、東部組團、南部組團、西北組團。經濟和人口在幾大組團中的分布很不均衡，若顆粒度在細到街鎮級就更明顯了。
如下圖，中山的經濟和人口主要集中在中部組團的東區、西區、石岐，西北組團的小欖、古鎮、南頭、東升、東鳳，南部組團的三鄉、坦洲，東部組團的火炬、南朗、三角。
街鎮GDP和人口的佔比和房價也體現出了一定的耦合度，比如東區、西區、石岐、火炬、南朗的房價基本就是中山的標杆和中流砥柱；外圍的古鎮、小欖、坦洲表現也都不弱。
其實，不難理解。中部組團是現有市中心區，配套完善、工作生活氛圍成熟，房價高自有高的道理；港口雖經濟不行，但人口還可以，且接壤市中心，房價也是高高在上；五桂山雖然經濟和人口都不咋滴，但境內有山環境好，且突入市中心地帶，是改善型需求的理想之地，房價自然也高。
東部組團是在傾力打造的新區，也是這幾年中山的發展重心，南朗的經濟和人口佔比雖不夠突出，但因受翠亨新區利好，房價也是居高不下。
其中，佔據深中通道第一站、作為翠亨新區發展重心的馬鞍島，房價已逼近三萬，刷新中山房價天花板。
西北組團的古鎮、小欖與順德接壤，也是中山傳統經濟重鎮，經濟和人口都不容小覷，房價自然也不差；
南部組團的三鄉、坦洲，經濟和人口本就不弱，雖與中山區被五桂山隔開，但卻與珠海中心香洲區接壤，其中北邊唐家至於珠海，猶如翠亨新區至於中山，都是未來城市發展重點中的重點。所謂近水樓臺先得月，享受珠海外溢影響且有基本面的三鄉、坦洲房價自然也難弱。
反過來，那些既沒經濟、人口優勢，也不佔據區位優勢地方，房價就有點難堪了，比如同樣位於南部組團且與珠海接壤的板芙、神灣兩地，與東邊坦洲、三鄉的房價差拉大了快一倍。
而有人口，但經濟不行的地方，房價相對之下也是比較窪的，如黃圃、沙溪、民眾等。
看到這，在中山買房怎麼選，相信你多少心裡已有些譜了。
若你特別厭惡風險，但又特想分享城市發展紅利，可以在中山東部組團和中部組團之間的地帶選，再縮小一點就是銜接市中心與東部翠亨新區的岐江新城。
根據規劃，岐江新城東至火炬煙筒山，西至石岐歡樂海岸，北至港口，南至東區，以總部經濟區為中心，打造為中山市城市新中心區片區、中山北站高鐵新城片區及江北科創產業聚集區，擬布局中央商務總部經濟、城市綜合服務、高校科教園、創新產業園等主要功能。
邏輯有二，其一，翠亨新區的大餅攤得太大，而中山自身能量又較為有限，藍圖什麼時候能兌現，要打個問號。當然這兩年大家都在炒深中通道，但現有房價已經體現這個預期，甚至透支了；
其二，在中山往東發展的過程中，岐江新城是蹺起市中心和東部新區的支點，可以充分享受兩者的紅利，也是中山東進第一站。此外在成熟速度上，翠亨新區可能整體上要慢於岐江新城。
其三，與外圍強鎮相比，岐江新城經濟和人口實力不弱它們的同時，又佔有令它們望塵莫及的地緣優勢。
換言之，若翠亨新區能起來，岐江新城自然也就水漲船高；若翠亨新區發展差強人意，佔有地緣優勢的岐江新城也不會差哪去。
此外，岐江新城還擁有大灣區時代，中山為數不多的的交通樞紐——中山站。
中山站除了坐擁現在的廣珠城際外，未來串聯起珠江西岸的另外兩條大動脈——廣中珠澳高鐵、廣州地鐵18號延伸線，也將會在中山站設站。
公共軌道交通對一個地方發展及房價的帶動意義，於大灣區內的購房客而言，已毋庸贅述。