2021年,房子到底買不買?

 

文/子木

「2021年，房子到底買不買？」

最近這個問題突然多了起來，才知道年關將至，2020馬上要結束了。

查了一下去年同期事件，才知道首個新冠病例正是這幾天隱現在武漢市井，不禁心頭一震。如果不提，很多人可能都已經忘卻了。

倒回去看，2020年除了疫情，還有汛情、火災、豬價大漲、原油跌穿、蛋殼破裂，無論窮富，大家日子都不太好過。

不過一連串的黑天鵝事件，也讓我們懂得了「禍兮福兮」。

例如在經濟層面，我們第一次跌落至罕見的負增長區間，又通過內需消費市場艱難爬坑。

同時我們發現，失去房地產的經濟馬車也能走出一條新路，雖然是被迫嘗試，但也為今後堅持「脫鉤房地產經濟」埋下了伏筆。

值得注意的是，今年年尾的樓市，同樣暗流湧動：

一方面，深圳、成都、西安等多個出現萬人搖的城市因過熱紛紛出手調控，打擊「打新炒房」；另一方面，哈爾濱、平潭、湛江等三四線城市樓市萎靡，爭先出臺降價、調整公積金等「救市」措施。

那麼這一切對2021年的樓市有何寓意？2021年大家到底該不該買房？下面子木用全新的視角幫大家分析解讀。

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去年同期，我寫過一篇同名文章，《2020年，房子到底買不買？》，在文中我預測了2020年樓市趨勢，現在看來，除了疫情導致小陽春時間延後以外，其他判斷均一一應驗。

例如樓市會迎來小陽春，但很快會回歸平靜；2萬億流入市場，並不會掀起樓市大潮；調控三年之久的一二線城市房價將觸底反彈；三四線城市將進入重災區……

以此，再結合著今年行情，可以肯定，2020年是中國樓市的重要轉折點，2021年則是「新周期」的第一年。

過去的樓市一直有個規律，「三年之小，五年之大」，意思是三年小周期，五年大周期，每到這兩個時間節點，政策就會放鬆，誕生一輪大小漲幅。

但現在，這個規律已經被完全打破。

今年正值調控三年，全國樓市非但沒有放鬆調控，反而愈演愈烈，從年中開始，城市房價只要有上漲苗頭，均升級了調控法令，甚至啟動問責制打擊房價。

前幾天副總理在房地產重磅會議講到一句話很重要：「時刻繃緊房地產市場調控這根弦。」

意味著2021年，當局還會延續今年對房地產的態度，不得輕鬆。至於為何如此堅決，在我看來有兩個原因。

一是源於疫情之後，我國經濟發展主線轉向「國內大循環」。我這幾天在讀張佔斌張院長主編的《國內大循環》，書中收錄了幾十位國家級經濟領導小組成員的主要觀點。其中黃奇帆說：

「實現大循環，主要在於構建內需體系，癥結在收入，在就業。未來實現4億多中等收入人群倍增，6億多中低收入人群減半，方可練成。」

意思很簡單，實體經濟運轉起來，人們才能有錢消費，在這個層面上高房價是制約大循環的最主要因素，必須遏制。

其次，經歷過疫情打擊，今年中央對地方不再設定GDP增速目標。地方不再以此作為政績任務，長期的「博弈矛盾」隨之化解，房價失去主觀上漲動力。

所以我國樓市儼然進入了以經濟為主導的「新周期」。

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新周期有三個特徵，一是大分化，二是拒炒房，三是良性增長。

過去我們在研究樓市，房價是否上漲是有規律的，例如輪動效應：一線城市漲完，環周邊漲，然後是二線城市、三四線城市。

然而在2020年，你會看到，除了大灣區深圳大漲，帶動周邊惠州和東莞以外，其他城市的房價有的漲有的跌，呈混亂局面。

但我們又在混亂中窺見了新的秩序：

各個城市房價增長跟經濟、居民購買力高度相關，炒作風氣退散，市場由剛需主導。

例如今年的北京和上海市場，三年壓制的購房需求井噴，疫情之後行情火熱直至年尾，這種由剛需推動的市場行情築實了底部，房價迎來反彈，當然房價不會全面大漲，但地段價值會凸顯出來。

相對於一二線城市分化，三四線城市則步調一致，用我去年的預測「重災區」並不為過。

過去三四線城市的房子賣不出去，地方想的辦法是鬆綁政策，降低購房利率和首付門檻，用「限跌令」卡住房價，借用炒房客之手引剛需入市接盤。

但今年不同，從前段時間繼哈爾濱之後，平潭、湛江等城市提出的救市政策來看，這次採用的是公積金激勵和鼓勵開發商降價的形式。

明眼兒人都能明白，這意味著三四線城市徹底陷入了困境。

之前還能「繃住」，而現在「禁止炒房客」的利刃懸掛頭頂，鬆綁調控就會被問責，地方沒辦法，只能退一步讓利，甚至犧牲地價利益。

可見，2021年的三四線樓市會愈加艱難，像哈爾濱、平潭這樣鼓勵開發商降價打折的現象會成為普遍現象，而在「買漲不買跌」的情緒中，二手房下跌程度會更大。

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那麼在2021年的新市場周期中，房子到底買不買呢？到這裡大家心裡想必有了一些答案。

身處於三四線城市中的你，如果不在城市群，尤其是北方的三四線城市，不用著急，2021年大概率是橫盤陰跌的行情，時間拉得越長，開發商讓利空間越大。

同時著重關注二手房市場，2018年棚改權限收回後，經過2019-2020兩年的洗禮，被三四線套牢的炒房客預期會破裂，明年是大量出貨的一年，筍盤如「雨後」般泛濫。

要注意的是，明年三四線城市的「期房」儘量不要買。

因為房地產是資金密集型產業，2021年有「三道紅線」監管，整體融資能力縮水。尤其是小城市的開發商，槓桿背得高，自身資金實力不足，前幾年拿地價格又高，很難扛住接下來的漫漫橫盤周期。

無論是爛尾還是質量差，都不是你想看到的。

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對於一二線城市來說，2021年調控政策穩定，那麼買房就只能借鑑一個規則：

自身周期。

何為自身周期呢？就是你所在的這個城市被調控了多久，有沒有進入房價底部區間，每個城市都是不一樣的。

講到這裡肯定很多人懵圈了，這麼難的問題怎麼分析？別著急，下面我總結了幾條規律給大家，作為判斷依據：

首先按照正常市場規律來講，一般城市遇到嚴格的調控政策，需要經過3年左右的擠泡沫時間，房價才會進入底部區間。

所以今年剛出來「限購限貸」調控政策的城市，諸如深圳、東莞、寧波、無錫、南京、西安等城市，不用著急上車，2021年房價大概率會回調。當然如果有與二手房價倒掛的新盤上市，還是可以搶的。

其次要關注經過3-4年調整，已經進入或者馬上可能進入底部區間的城市。

在這裡要注意表格中「2019年2月」和「2020年12月房價」的對比，如果接近2年的時間房價是增長的，說明房價已經夯實基礎，觸底反彈，尤其是調控時間達到3年以上的。諸如北京、上海、成都、重慶、長沙、合肥等城市。

如果房價持續下跌的，說明房價還在回調周期中，明年還要等待觀望。

不過調控達到3-4年時間，尤其是20%的回調幅度已經打掉了部分泡沫。在2021年要著重關注天津、鄭州、濟南、青島、石家莊等城市，大概率會見底，具體還要跟蹤數據，屆時我會根據成交量和房價指數幫大家推算。

其中山東省是上一輪房價撤回最嚴重的省份，這些城市的經濟基本面值得反思。還有環北京城市廊坊，相對於最高點腰斬，目前也進入了橫盤築底階段。

當然進入底部區間並不意味著房價要馬上反彈，如果購房力之前被嚴重消耗，經濟又跟不上來，只能落得個持續橫盤的下場，2010-2015年超級大橫盤周期歷歷在目，這點我們都要注意。

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現在來看，2020年三四線城市完成了最後的補漲階段，從2015年開始，為期五年的房價大周期徹底結束，2021年是中國樓市嶄新的一年。

在這新周期中，炒房客被阻擊在外，城市房價完全由剛需和經濟驅動。房價進入底部區間的可以上車，剛被調控或者出臺救市政策的城市，則要耐住性子去等。

經過上一輪周期，我們發現中國的房價並非只漲不跌，神話已然破滅。

拿廊坊來說，接近50%的回撤，足夠讓一個家庭的財富毀滅，而像天津、石家莊、濟南等城市，20%的回撤，足夠讓一個普通家庭多背負十幾年的貸款。

樓市機會越來越少，在「繃緊」的調控主基調下，獲利者只存在於5%的人群中。

接下來買房變得不再著急，但如果買房就一定要靜下心認真判斷。

願2021年，你我共勉，共同迎接。

（責任編輯：常丹丹 HO016）