上海雅詩閣衡山服務公寓
以1998年盛捷服務公寓在上海、天津開業為起點，雅詩閣在中國市場開拓了22年。22年，中國經濟突飛猛進，房地產市場經歷爆發式增長，一代人長大成人，最初針對外籍高層的高端服務公寓，目前已有超過半數客人為中國籍。
由「外」而「內」，由「重」轉「輕」，這個全球知名國際服務公寓業主和運營商在時代變化中不斷調整與成長，恆久不變的，則是對中國市場的信心及擴張之路。
雅詩閣中國董事總經理陳志商在兩年前定下在中國發展6萬套公寓單元及酒店客房的目標，截至2020年8月底，雅詩閣已有28000多套，並經歷了疫情考驗，截至今年8月31日，新籤為去年同期的200%，新增公寓套數為去年同期的219.9%。
雅詩閣中國董事總經理陳志商
由外籍客人為主到中國籍客人成主力1998年，當第一間盛捷在天津開業，通用汽車剛剛在一年之前進入中國市場，和跨國企業一樣越洋而來的外企高管們很難找到擁有完善設施和標準化服務的高端服務公寓，新加坡凱德集團旗下的全資子公司雅詩閣填補了這一領域的空白。
時至今日，當年作為先行者的眼光與勇氣已轉化為雅詩閣領先行業的資本，那就是客群資源。「公司客戶體系是雅詩閣最直接和強大的優勢。」陳志商告訴記者，「雅詩閣的客戶已經覆蓋幾乎所有全球500強企業，因為籤的是全球合約，基本是我們到哪裡他們都會一路跟隨。」
第一家盛捷開業時，外籍客人佔90%以上，在雅詩閣進入中國後的相當長時間，外籍客人的比例基本保持在70%。
2006年起，藉助於其創建的世界首個中國服務公寓房地產信託基金——雅詩閣公寓信託（Ascott REIT），雅詩閣在一線城市和二線省會城市開疆擴土，每年的房源增長量能達到 19%。雅詩閣向二線城市的「蔓延」，也正趕上很多跨國公司從一線城市向二線城市轉移，「當時撬動了許多資金投我們的項目，布局了許多競爭對手沒能進入了城市，比如東北的瀋陽。」
陳志商表示，截至8月底，雅詩閣已經在全國39個城市擁有和管理超過140家物業，逾28000套公寓單元及酒店客房。
與房源同時開啟擴張模式的是雅詩閣的客源，伴隨中國消費升級和中國企業飛速發展，中國本土跨國企業也加入到雅詩閣公司客戶體系，中國籍客人漸成雅詩閣客群主力：「從前外國籍和中國籍客人佔比是7:3，現在中國籍客人佔比已經超過70%。」
2018年，雅詩閣與華住酒店集團、城家公寓成立合資公司，以加速「馨樂庭」品牌在中國的規模化發展。2019年，雅詩閣推出雅星會計劃，會員規模是公司接下來的推進方向：「我們的合作夥伴華住擁有超過1億的會員，雅詩閣將把這方面的能力做強，減少對OTA（在線旅遊代理）的依賴性，進一步提升短租能力。」
發展雅星會吸引旅遊休閒客源，而在商務客源方面，雅詩閣也將不斷發展國內大客戶。
從輸出資產到輸出品牌管理「我們很多投資是2010年前做的，之後做了兩三個，我記得最後一個是2015年大連的物業。」
陳志商告訴記者，由於近年來中國市場物業價格高企，所以，雅詩閣採取了由重轉輕的擴張戰略，甚至在相當長的時間裡，以輕資產管理輸出為主。
上海雅詩閣衡山路服務公寓，作為凱德中國持有資產的高端服務公寓之一，90間房，月租均價3萬元以上，長租率95%以上，年入住率超過9成。
「像這樣自有物業的服務公寓，包括雅詩閣和母公司新加坡凱德集團的，目前只有不到10%。」而在大規模擴張之前，自持物業的佔比是70%-80%。
「我們未來的策略是輕重並舉。輕會更容易建立規模，重則會獲得資產升值。」陳志商表示，2015 年，雅詩閣與卡達投資局（QIA）合資設立 6 億美元的服務公寓基金，這些年一直在持幣物色新物業，希望在近兩年內找到合理的價格切入。
中國城市大規模的城市化建設，也是雅詩閣保持擴張模式的契機之一。一二線城市建造了大量的地標建築，讓雅詩閣得到很多機會去管理開發商的自持物業，「在做公寓還是做酒店之間，很多開發商會選擇做公寓，因為公寓運營成本、投資成本都比酒店低，公寓利潤率更高。」
與此同時，業主看中的不只是運營帶來的盈利，還有物業的增值。以原位於北京國貿區域的雅詩閣公寓為例，已在2017年被原開發商回購，重新改造上市後的價位超過15萬元/平方米。
以品牌管理模式輸出的雅詩閣，不只在規模與客源方面探索擴張之道，其品牌數量本身亦從主要針對月租金預算在 1 萬元以上高端租客的雅詩閣、馨樂庭、盛捷擴張到了6個。
品牌細分方面，雅詩閣依然走高端路線，長租針對跨國企業CEO級別的客人；盛捷定位高端家庭，公區必須配備遊泳池；馨樂庭以小房型為主，主要針對單身人士，強調健身房等公共設施。
隨著千禧一代逐漸成為社會的中堅力量，2016年，雅詩閣成立針對千禧一代的品牌Lyf，公寓主打共享空間，共享的廚房、飯廳、洗衣房及各類商務設施設備，健身房、遊戲房和客廳也都是與朋友們共享和歡聚的場所。
老年公寓和長租公寓也是雅詩閣的探索方向，今年，長租公寓品牌雅遇將在上海落地。
從長租為主到長短租結合近年來，雅詩閣客人平均入住天數一直在下降，這個以長租為主的高端服務公寓品牌走出一條長短租結合的擴張之路。從外籍客人為主到中國籍客人為主，從重資產到輕資產，從長租為主到長短租結合，因時制宜的雅詩閣似乎一直在轉變，而不變的，則是它如同按下加速鍵的擴張之路。
即使在疫情衝擊下，資本市場對投資行為更加審慎的2020年，雅詩閣依然贏得資本青睞，保持擴張之勢：截至今年8月31日，雅詩閣中國新籤22家物業管理合同，為去年同期的200%；新增公寓套數超4700套，為去年同期的219.9%。
陳志商將「逆勢擴張」的原因歸功於長短租結合的模式：「疫情凸顯了公寓產品的優勢。我們很多業主同時擁有公寓和酒店，最好的例子就是廣州IFC，因為有長租客人這個基礎，即使在疫情嚴重期間，我們的入住率（籤約）也達到70%-80%，而有些酒店據我了解，最低的時候只有不到5%的入住率。」
此外，公寓產品擁有獨立廚房、洗衣設備等，不必暴露在公共空間，也在疫情期間讓客人們更加安心。隨著商務旅遊的逐漸復甦，短租方面，雅詩閣也推出各種同城遊、周末遊來吸引旅遊休閒客人，不斷豐富產品，推出兒童房、打造網紅打卡地等。
「從3月到現在，我們全國每個月平均入住率上漲5%，到目前已經達到70%左右。」因為商務出差減少，雅詩閣國際與國內商務客人都相應減少，而同時，由於不能出國、出省等原因，同城、同省及國內旅遊客人增多，填補了商務客源的流失。
針對國內休閒旅遊客人，雅詩閣做了相應促銷，今年十一訂房已超越去年同期。
(本文來自澎湃新聞，更多原創資訊請下載「澎湃新聞」APP)