錢江晚報·小時新聞記者 蔣敏華 印夢怡
海報上錢江美廬顯示地塊所在
最近，在寸土寸金的錢江新城江河匯流區塊，有家公司竟打出了「六折置業、不限購」的宣傳口號。區位圖、戶型圖、小區規劃圖、景觀效果圖等一應俱全，頗為吸睛。
房價為何可以打6折？海報宣稱，這一項目為「合作建房」模式，從傳統的「購買開發商的產品」變革為「為自己建房」。
這種眾籌建房模式靠譜嗎？這裡面藏著怎樣的風險？近日，錢報記者對這一事件進行了調查，發現了諸多疑點。
項目標示位置虛假
公司負責人稱是「煙霧彈」
宣傳資料中，這個合作建房項目名為「錢江美廬」，項目標示位置在塘工局路與運新路交叉口西北角，即運新花苑小區北面，毗鄰東方御府、留香園，地段含金量頗高。
錢江美廬宣傳頁標示的位置是虛假的
宣傳資料顯示，錢江美廬規劃一層兩戶，戶型為305㎡五房四衛的大平層公寓，每戶均享270°採光，層高達3.6米。從效果圖上看，小區內泳池、會所、園林景觀等都堪稱「豪宅水準」。錢江美廬的定價非常誘人，約2.5萬元/㎡（含精裝標準4000元/㎡）。
近日，錢報記者根據宣傳海報標示的位置，找到了錢江美廬所在的地塊（塘工局路以西，運新路以北，曇花庵路以南）。頗為蹊蹺的是，該地塊從西往東依次是在建的三堡單元36班小學和雲峰村安置房項目，遍尋不到錢江美廬的身影。
「該地塊屬於劃撥用地，用來建造雲峰村安置房項目，不可能掛牌出讓用於商業開發。」杭州市規劃和自然資源局江幹分局相關負責人告訴錢報記者，這塊地上不可能建造錢江美廬。
目前，該地段的酒店式公寓售價約3.2萬元/㎡，如果賣2.5萬元/㎡，也僅僅是打了八折，而沒有宣傳中的六折那麼低。
難道這是一個以「合作建房」為名的騙局？錢報記者隨後與發布錢江美廬宣傳資料的杭州籌房科技股份有限公司取得了聯繫。令人意想不到的是，該公司負責人劉榮苗主動承認：「錢江美廬並不在宣傳資料標示的位置上。我們之所以這麼做，說白了是公司的策略，故意要放一顆『煙霧彈』，不讓競爭對手提前知曉我們實際要拿的是哪塊地。」
成立公司眾籌拿地
「股東」就是「購房者」
杭州籌房究竟是一家什麼樣的公司？天眼查顯示，該公司成立於2014年9月，法人代表系劉榮苗。「創辦杭州籌房之前，我有多年的房地產從業經驗，因此對我而言這並不算半路出家。」劉榮苗告訴錢報記者，杭州籌房的主營業務就是提供合作建房平臺服務。
「每個項目都會單獨成立一家項目公司，項目公司早在拿地之前就要成立，並根據對意向地塊土地款及工程款的測算，確定總投資額，然後邀約有意向的客戶『入夥』。這些入夥的人，相當於是股東，根據出資額確定相應的房產分配收益。就比如錢江美廬，目前還沒有拿地，但是已經前期啟動，初步的產品規劃和設計也已經完成。我們實際想拿的地塊，離宣傳資料標示的位置不遠，股東也是完全知情的，不存在虛假宣傳一說。」劉榮苗說。
籌房宣傳海報截圖
那麼，合作建房項目真能做到商品房價格的6折？對此，劉榮苗頗有信心。「股東既是出資方，也是客戶（購房者），從拿地到銷售完成閉環。對於開發主體而言，可以省下不菲的融資成本和營銷成本。此外，除了由杭州籌房收取5%的管理費之外，項目公司與股東之間都是按照成本據實結算，因此項目公司須繳納的土地增值稅和所得稅微乎其微，相較於傳統的開發商成本優勢明顯。」劉榮苗認為，像錢江美廬這樣的項目，如果地價拍得不是特別高，房價打6折完全有可能。
籌房宣傳海報截圖
拿地之前就已開始籌款，萬一地價拍高了，怎麼辦？「拿地之前我們要對項目成本進行專業測算。合作建房項目的成本其實就是兩大塊，一塊是地價，另一塊是工程造價。工程造價是可控的，合作的代建公司報價也很透明。變量最大的是地價，一般來說項目公司跟股東之間會籤訂協議，比如意向地塊起拍價是1萬元/㎡，那麼協議裡面會設置一個最高授權價。比如最高授權價是1.5萬元/㎡，意味著拍賣價超過這個價格時，就只能放棄。當然，如果這塊地最終沒有拿下，協議也會說明股東預交的錢是退回去還是轉入到下一個項目中去。」
劉榮苗說，項目建成後，跟其他樓盤一樣也要領取預售證。只不過，由於已經提前「鎖定」客戶，預售證只是走個流程而已。至於後期辦證，也跟商品房無異，由項目公司與客戶（股東）籤訂一份銷售合同，再按照正常程序辦理產證。
「目前杭州籌房是杭州唯一一家從事合作建房業務的公司，今後計劃前往更多城市複製。此外，由於住宅項目目前執行的是嚴格的限購政策和搖號政策，現階段住宅項目無法開展合作建房業務，但是日後一旦政策出現調整，我們也會積極介入。」劉榮苗說。
籌房宣傳海報截圖
號稱運作過多個項目，但被房企否認
有關部門稱該模式風險大
杭州籌房對外公開宣傳資料顯示，該公司目前已運作多個項目，包括西湖美廬公館、悅盛國際中心、莫幹美廬、博地中心等。
錢報記者聯繫了該名單中多個項目的開發商，開發商予以否認，表示根本不認識杭州籌房，這些項目也與杭州籌房無關。
其實，「合作建房」在國內並不是新事物。早在2005年，杭州就有人打出了「合作建房」的旗號，並進入了實操階段，先後多次現身土拍市場。
2012年，雖然歷經波折，溫州趙智強在溫州建成了全國首個合作建房項目，成為「中國個人合作建房破冰第一人」。
此後，國內合作建房鮮有成功案例。見諸媒體的，多半是各類以「合作建房」為名的騙局。2018年，《南寧晚報》曾報導過一起「名為合作建房，實為違規預售」的合同糾紛案件。
眾多相識或不相識的人參與合作建房的情況下，不得不面臨「誰說了算」和「如何選房、分房」等一系列具體問題。
儘管劉榮苗認為他們公司在運作過程中逐步摸索出了一個行之有效的資金監管模式，比如項目公司支付的土地款是直接打到國土部門帳戶，工程款是由代建公司籤字後才能支付，但還是會引發業內人士擔憂。
一位相關部門人士提出疑問：「哪怕財務章、法人章、私章三枚印由全體董事聘請的出納、會計及項目代表三方分管，如何保證不被挪用？即便是開發商項目，挪用資金而爛尾的例子也屢見不鮮。」
杭州六和律師事務所的胡增冬律師分析：「房地產開發必須有開發資質，那麼合作集資的款項必須以開發公司才能去拿地。但是開發公司不能提前收取購房款，必須拿到預售證。拿到預售證按照搖號政策，不可能對應給出錢的購房人。而且開發房地產中間環節涉及很多國家稅收，這些也都會成為不可測的風險。」
「合作建房如果要推進，一般是要求項目規模不大，否則太容易產生糾紛。眾籌成為股東後，股東人數眾多，如何析產？房子如何轉讓？這些都是要直面的問題。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
記者手記：普通購房者要加倍小心
房產開發是一個專業化程度較高的行業，從拿地到設計、施工等各個環節，都需要豐富的操盤經驗，任何一個環節稍有不慎都有可能導致失敗。前些年各地出現的一些合作建房案例，正是遇到了各類無法解決的難題，最終無疾而終。
對那些有辦公自用需求的企業主來說，通過前期「眾籌」的方式來置辦寫字樓，也未必不是一個新的選擇。
不過，對於普通購房者而言，對於此類合作建房項目一定要慎之又慎。這類項目的品質如何，資金監管有無風險，都是需要考慮的，購房者千萬不能因為受到低價誘惑，而忽視背後的諸多風險。
杭州籌房自稱已運作多個項目，不過錢報記者聯繫其中的部分項目後，對方卻否認與杭州籌房有過合作。這背後是否另有隱情，恐怕也值得關注。而籌房宣稱由大品牌開發商代建，事實上，這些品牌代建商在選擇合作項目時會非常慎重，因為一旦風險暴露，砸的是他們品牌。
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