文丨富途證券，作者丨楊金橋
房地產經紀行業，在很多投資者心中，基本與「傳統行業、低技術含量、房地產中介、二手房、沒啥前途等」聯繫在一起，這主要是因為大家在日常接觸中，已經對房地產經紀行業形成了刻板印象，那麼事實是否真的如此？
1、巨頭一致布局房地產經紀行業
在回答上述問題前，先來看以下四則新聞：
第一條新聞：騰訊、高瓴資本和紅杉資本再度拿出真金白銀來認購國內房地產經紀行業絕對龍頭——貝殼找房赴美IPO發行的ADS（美國存託憑證），且認購金額還不小，其中，騰訊將至少認購價值2億美元的ADS，高瓴和紅杉則分別認購至少價值1億美金的ADS。
資料來源：北國網，貝殼找房招股說明書
另外，值得一提的是，在貝殼找房赴美IPO前，騰訊就已經是其第二大股東，僅次於貝殼創始人左暉；軟銀和高瓴資本則分別是第三大和第四大股東。
資料來源：開源證券，貝殼找房招股說明書
第二條新聞：在今年5月份，自營電商巨頭京東與中駿集團在京籤署戰略協議，中駿集團成為首個在京東開設自營旗艦店的房產開發商，這也標誌著京東正式上線「自營房產」業務。
資料來源：新京報
第三條新聞：在2019年8月份，由字節跳動100%持股的投資實體——北京星雲創跡科技有限公司再度出手，完成了對北京時光荏苒科技有限公司的全資控股，後者則是房產交易平臺「幸福裡」的運營主體。這意味著字節跳動深度介入房產交易領域。
資料來源：36氪，IPO早知道
第四條新聞：網際網路巨頭阿里巴巴宣布以8.2億港元認購國內新房經紀領域的領先企業——易居企業集團（2048.HK）的1.18億股份，雙方並成立由阿里控股的合資公司，據悉合資公司計劃在一年內推出一個新的數位化房產平臺，由合資公司為主構建淘寶/天貓為核心的線上房產營銷平臺公司，包括線上旗艦店、數位化案場系統、數位化營銷工具、房產交易後市場服務等，並研發推出響應產品和系統等。
資料來源：中國經濟網，易居企業控股公告
霎時間，國內的房地產經紀行業好像變成了香餑餑，巨頭們都想摻和進來。所以對於開頭的問題，有一個很簡單的判斷邏輯，如果房地產經紀行業真的如同公眾對其的刻板印象那般，那麼手握天量資源和資本嗅覺極度靈敏的網際網路巨頭們為何要砸下重金，紛紛加碼呢？這背後應該是有認知不一致的地方。
那麼，真實的房地產經紀行業究竟是怎樣的？發展現狀以及競爭格局如何？未來發展如何？
以上，即是本文要探討的三大問題。
2、當我們談論房地產經紀行業時，我們在談些什麼？
1、房地產經紀業務的範圍
根據中信證券，房地產經紀行業，按照業務類型，主要可以分為新房業務和二手房業務。
資料來源：中信證券
而新房業務，又可以進一步細分成為：
（i）新房案場業務，主要是由物業管理公司向房地產開發商所提供的案場協銷服務，以協助其物業銷售處及展廳的市場營銷活動，主要包括訪客接待、清潔、安保檢查及維修等。因為物業管理公司一般被視為獨立的細分行業，因而本文定義的房地產經紀行業不包括物業管理公司；
（ii）新房渠道業務，具體指的是為房地產開發商提供潛在購房客戶引薦和介紹，並且促成新房成交，並按照銷售金額獲取佣金收入。綜合而言，新房渠道業務是新房經紀業務的核心，畢竟對於房地產開發商而言，把房子賣出去，即去化是最重要的；
（iii）新房代理業務，指的是為開發商提供代理銷售服務（主要是現場售樓）以獲取佣金收入。其中新房渠道業務和新房代理業務的核心區別在於，前者只負責引薦購房客戶並且促成新房成交，而後者則是充當房地產開發企業「銷售部」的角色，既需要策劃售房活動，也需要在項目現場售樓。
至於二手房業務，則是大家相對最熟悉的板塊，主要包括二手房買賣和二手租賃業務。
在了解完房地產經紀行業的業務範圍後，相信投資者更感興趣的是房地產經紀行業的發展現狀即競爭格局，而這需要對房地產經紀行業的歷史進行深度梳理，方能對如今的行業競爭格局有更深層次的思考。
2、房地產經紀行業演進史——貝殼找房是如何一步步打敗競爭對手的
梳理行業發展史有無數種角度，個人覺得從行業老大是如何在競爭中一步步脫穎而出這一視角更精彩，因而下面主要是基於從行業龍頭——貝殼找房的視角來演繹房地產經紀行業的發展歷史。
大體而言，中國的房地產經紀行業可以分為三段，分別是（1）2014年之前的「戰國前」時代；（2）2014~2017的」戰國時代「；以及（3）2018年至今的」貝殼時代」。在前兩個時代裡，都有主角出現，呈現出「你方唱罷我登罷」的格局，但是自2018年起，房地產經紀行業終於出現真正一統天下的王者——貝殼找房，這也意味著「貝殼時代」的開啟。下面，一起來感受下王者是如何煉成的。
（1）2014年之前的「戰國前」時代
在2014年之前，房地產經紀行業的C位不是鏈家（貝殼找房的子公司），而是備受資本市場看好的搜房網（現改名為房天下）。
為什麼？雖然鏈家在2008年就超越我愛我家，成為房地產經紀行業的龍頭，但是資本市場仍然是把鏈家視為一家傳統的房地產經紀公司，與我愛我家、中原地產、21世紀中國、樂有家、麥田房產等沒有本質的區別。而彼時的搜房網，一直是作為房產經紀人對外發布二手房信息的窗口，其本身主要靠收取房地產經紀人在搜房網上發布房源而收取「埠費」，因而，彼時的搜房網與各大房地產經紀公司屬於合作共贏的關係，即線下的房地產經紀公司需要搜房網的流量，而搜房網則通過向其收取埠費變現，因而在當時，資本市場十分看好搜房網的輕資產模式，在其於2012年上市後，搜房網的股價屢創新高。
資料來源：富途牛牛
相比之下，鏈家則只是給搜房網貢獻營收的大客戶之一，其他的房地產經紀公司也會花錢在搜房網上購買流量和投放廣告，從中可以一窺，搜房網堪稱當時房地產經紀行業的基礎設施和公共平臺，但是搜房網不滿於此，不甘只成為一個房地產信息平臺，而試圖「一統天下」，成為房地產經紀行業的絕對龍頭，為此，搜房網的創始人莫天全在2014年啟動了戰略轉型。
正是因為搜房網的這一重大戰略失誤，引發了全國各地房地產經紀公司的聯合抵制，這直接埋葬了搜房網。
那麼，搜房網當時究竟實施了什麼舉措，以至於遭到了全行業大規模的抵制呢？
概括地說，因為以下兩件事。
第一件事情是，在2014年5月份時，搜房網宣布提高埠收費，直接引發了全國一些地方的中介公司抵制。比如在5月29日，杭州9家中介公司集體下架杭州搜房網所有房源，這9家佔據當地市場8成以上的二手房源。對於下架理由，一位參與下架行動的中介高管稱，5年來搜房埠套餐費用漲了近十倍，而中介行業的收費已經多年未做調整，市場總量也未見增長，伴隨著埠費上漲的背後是中介商的失血。到了8月初，中原地產、德佑地產、21世紀不動產等上海13家中介也以類似的理由宣布聯合抵制搜房網。隨後，抵制行動進一步擴大，重慶、深圳等地的中介公司也紛紛加入抵制行動。
第二件事是，在2014年11月底的房地產網際網路大會，搜房網董事長莫天全提出搜房要做「大平臺」，即移動網際網路平臺、交易平臺和金融平臺，並開始組建自營直銷團隊，介入新房、二手房交易及金融業務，這意味著搜房網與鏈家、我愛我家、中原地產等二手房經紀公司直接開展競爭。因為搜房網的這一轉型，雙方由合作夥伴關係，直接轉變為水火不容的競爭對手關係，這直接引發了各大房地產經紀公司的抵制，畢竟搜房網直接宣布將從房產信息平臺轉型為房產交易平臺，更要涉足線下房產中介。這無疑是想要了房產中介們的命。於是，上海房產中介聯盟宣布下架在搜房網的房源信息，切斷與搜房網的接口；廣州34家房產中介、超千家門店宣布停止與搜房網在房源信息展示上的合作，並指責搜房破壞行業正常競爭格局。而作為房產經紀龍頭的鏈家（貝殼找房的子公司），直接血刃搜房網，宣布與搜房網決裂，升級自家平臺「鏈家在線」為「鏈家網」，將布局多年的線上平臺推向臺前。
從財報來看，搜房網為轉型付出重大代價。雖然轉型後的兩年裡，搜房網營收繼續增長，但利潤大幅縮水，並在2016年出現歷史性虧損，當年虧損1.7億美元。轉型兩年多基本宣告失敗後，2017年搜房網開始收縮陣線，重回網際網路媒體電商的傳統模式，即營銷服務、上市服務、潛在客戶產生服務，但頹勢依舊，而後，搜房網的營收自2017年起持續下滑。轉型至今，房天下的股價從2014年實施轉型前的高位947.29美元，跌至最新的12.59美元，跌幅高達99%，不可謂不慘重。
因而，第一次試圖統一中國房地產經紀行業的搜房網，基本完敗，發展至今，搜房網基本已經跌落了第一、第二梯隊。
相比之下，鏈家在2014年之前，更多的是積累和蓄勢。
那麼，鏈家又是如何從僅有一個門店的小經紀，到2008年成功超越當時的行業龍頭——我愛我家，並發展成為全國最大的房地產經紀公司呢？簡單地說，鏈家多次開創行業先河，比如在2004年首推陽光交易模式、在2008年啟動「樓盤字典」項目、在2011年推出「真房源」行動、在2013年領先行業首次推出先行賠付基金等，切實地為購房者提供了真實的價值。而能得到消費者的認可，這就是鏈家的核心競爭力，也是鏈家成為全國最大的房地產經紀公司的核心原因之一！但是因為資本市場覺得鏈家的模式太「重」，以及鏈家雖然是行業龍頭，但是與其他房地產經紀公司，如我愛我家、中原地產等差距不大，因而在資本方看來，商業模式不及搜房網。
資料來源：富途牛牛
（2）2014~2017的「戰國時代」
時間邁入2014年，房地產經紀行業面臨著劇變，如前文所述，在行業內部，搜房網宣布實施戰略轉型，這更加堅定了大型的房地產經紀公司自建和力推自家的在線房產平臺；另一方面，傳統的房地產經紀行業也面臨一大波網際網路經紀公司的「入侵」，而在當時，勢頭最猛的是宣稱要顛覆傳統房地產經紀行業的、「網際網路中介」——愛屋吉屋。
彼時的愛屋吉屋曾在2015年創造了一個世界紀錄：最快完成五輪融資，從A輪到E輪只花了一年零三個月，累計融資3.5億美元，估值達到10億美元，是全世界獨角獸裡跑得最快的那一隻。
毫無疑問，愛屋吉屋是資本市場的新寵兒，那麼，其究竟做了什麼事，從而備受資本市場的追捧呢？
簡單地說，愛屋吉屋要做的事情比搜房網更激進。搜房網只是想憑藉其當時的流量優勢，「一統天下」，成為房地產經紀行業的絕對龍頭；而愛屋吉屋，要做的事情更狠，想要直接革掉傳統房地產經紀公司的命。在2014年，愛屋吉屋以「幹掉中介，讓門店滾粗」的口號在房地產經紀行業脫穎而出，最早提出用O2O方式殺入傳統中介行業，並試圖顛覆行業玩法。具體來看，愛屋吉屋主要是開啟了「燒錢」模式，憑藉「二手房交易佣金僅收1%、租房佣金減半或全免、經紀人底薪6000元+提成60%、365天不眠不休的無縫廣告」，完勝收取2.5%二手房交易佣金的傳統中介，從而在2015年創造了一個驚人的成績，其當年度的房產交易總額高達400億元，銷售房屋2萬多套，這一成就，鏈家花了十年，而愛屋吉屋只花了一年時間，代價則是燒完了3.5億美元融資。
但好景不長，愛屋吉屋這種「To VC」的商業模式，經不起真實商業戰場的考驗。為什麼這麼說？因為愛屋及烏為了挖人和提高經紀人的積極性，愛屋吉屋一度把經紀人的底薪設置為6000元，且把經紀人的提傭比例提高至高達65%，因而在僅僅成立一年後，愛屋吉屋的員工總數已經高達1.6萬人，在巨大的員工和平臺運營成本壓力下，愛屋吉屋手裡的現金不夠燒了，於是在現金流極度緊張的情況下，愛屋及烏只好宣布調整經紀人薪酬水平，宣布放棄低佣金模式，並停止租客租房佣金免費政策。而不再實施燒錢補貼的愛屋及烏，實則上和其他房地產經紀公司已經沒有區別了，自此愛屋及烏的市佔率大幅下降，且在多次嘗試轉型失敗後，最終於2019年年初宣告破產。
雖然，愛屋吉屋已經破產了，但其給行業帶來了深遠的影響，具體表現為，愛屋吉屋當時對傳統的房地產經紀公司進行了「價格戰」，疊加在樓市下行的2014~2015年，直接拖垮了很多中小房地產經紀公司，客觀地講，這也為鏈家在2015年前後，併購12家區域市場的老牌房產中介公司創造了條件。在而當時，愛屋吉屋與鏈家之間的確也有一戰，愛屋吉屋一度入侵鏈家的大本營——北京，為抵禦愛屋吉屋在北京租房市場的野蠻擴張，鏈家曾推出狙擊產品丁丁租房，採用免佣金模式，由房東支付5天房租作為中介費，最終鏈家在燒掉3億元之後宣告模式失敗。
除了愛屋吉屋外，主打房屋直買直賣的網際網路房產經紀公司——房多多（DUO.O）在發現商業模式跑不通後，也果斷放棄了所謂的純網際網路經紀模式，轉型成為「中介背後的中介」，聚焦為房地產經紀人賦能，而後以較低的估值在美國IPO，目前市值僅為6.71億美元。至於另外一家網際網路房地產經紀公司——Q房網，則於2017年被國創高新（002377.SZ）全資收購。
資料來源：富途牛牛
總而言之，2014~2017年，是網際網路房地產經紀公司，如愛屋及烏、房多多、Q房屋、搜房網等向傳統的房地產經紀公司，如鏈家、我愛我家、中原地產等宣戰的過程。而實踐也已經證明，對於房地產經紀行業而言，「得經紀人者得天下，得門店者得估值」。網際網路經紀模式的挫敗，首先源於其過度信賴網際網路在其他領域成功的「補貼」模式，但沒有認識到房地產交易低頻、非標準化的特性；其次，所謂網際網路創新，實質是高薪高提成挖經紀人、低佣金的套路，沒有對行業形成實質性變革影響；而經濟大環境的不確定性則加速了其消亡的進度。
而鏈家在此期間，做的核心事情主要有兩件：其一，擴張、擴張再擴張；其二，打磨，打磨，再打磨。
擴張指的是，鏈家走出北京，加快在全國各大城市擴張線下門店。左暉採取的戰略，是用資本併購當地市場龍頭企業，實現快速獲得門店，並用最短的時間佔據有利的市場地位。2015年前後，鏈家併購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等12家區域市場的老牌房產中介公司。比如左暉收購德佑地產後，鏈家在上海的門店總數由之前的200餘家激增到1200家；在成都，收購伊誠後，鏈家門店達到300家，基本形成了「單極化」格局。左暉借線下渠道優勢，進行摧枯拉朽的擴張，是網際網路房地產經紀公司所不能比肩的。
打磨指的是，鏈家在此期間，繼續打磨其核心基礎設施——真實房源資料庫「樓盤字典」和經紀人之間的協作模式「ACN機制」，而這兩大利器，一方面幫助鏈家「攻城拔寨」，另一方面也切實地對行業產生了實質性變革影響。
（3）2018至今的「貝殼時代」
2018年之前的鏈家（貝殼找房子公司）雖然從房產交易總額、線下門店數量等指標來看，已經是房地產經紀行業的龍頭，但是基於其比較「重」的直營模式，引發資本市場對其未來成長空間和估值產生了顧慮，此外，鏈家的創始人左暉和其高管團隊也從行業未來發展的角度堅定地認為，鏈家應該開放其核心能力，向全行業賦能。因此，在2018年初，歷經多年打磨，鏈家正式推出了貝殼找房平臺，此外左暉還把貝殼找房、鏈家、德祐等核心資產打包放入到貝殼控股（BEKE.N）這一上市母體中。通俗地講，左暉不滿足於只做最大的、傳統的房地產經紀公司，而是希望憑藉在「戰國時代」打磨的「樓盤字典」和ACN機制，打造一個房地產交易和服務平臺，成為全行業的基礎設施。其中，貝殼找房類似於京東平臺，貝殼直屬的鏈家品牌相當於京東自營店，至於專門向第三方開放加盟的德祐品牌以及眾多的第三方房地產經紀公司則類似於京東平臺上的第三方賣家。
那麼，為何要把2018年至今，稱之為「貝殼時代」呢？畢竟，貝殼找房仍然面臨著激烈和強大的競爭。
我的核心觀點是貝殼找房大勢已成，已經成為行業的絕對龍頭，雖然仍有挑戰者、新玩家和跨界巨頭不斷出現，但是貝殼找房的王者地位已經不會被輕易撼動了。
主要支撐依據有兩點，其一：相對於其他房地產經紀公司，貝殼找房具有更強大的核心競爭力，在激烈的行業競爭中，貝殼找房會憑藉其耗費多年打造出來的兩大利器，即樓盤字典和ACN機制，從而獲得更大的市場份額，因為房地產經紀行業競爭再激烈，獲勝的核心也離不開優秀的經紀人和100%的真房源，所謂得人心者得天下。詳細的競爭分析，可以查閱我之前寫的《我只想知道，貝殼找房（BEKE），每股ADS值多少？》。
其二：貝殼找房，不僅為自身創造了價值，更核心的邏輯是，貝殼找房是通過先為行業創造價值的方式，而後作為平臺方自然而然地享受到了行業帶來的紅利。具體而言，貝殼找房通過領先全球的ACN（經紀人協作網絡），加速釋放了平臺網絡效應。中國的房產交易服務市場廣闊，但由於基礎設施薄弱，從業者與消費者的體驗、效率始終難以有效提高。為此，貝殼構建起ACN（經紀人合作網絡），重新定義服務者之間的關係。作為貝殼平臺底層作業系統，ACN連接不同品牌、經紀人，幫助服務者高效合作、共享成功，進而為客戶提供更優質、更便捷的服務。招股書披露，ACN對於房產交易行業作業效率提升顯著：2019年，貝殼平臺上超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV計，貝殼的效率已達到行業平均水平的1.6倍，貝殼平臺連接門店的店均GTV也由2018年下半年的1090萬元，增長至2019年下半年的2030萬元，增幅高達86.2%。
正是因為貝殼找房通過ACN機制，解決了此前國內房地產經紀公司之間的噁心競爭，而改為利益一致的合作，直接提高了平臺各方房地產經紀人的效率，從而成功化解了「圍攻光明頂」事件——即化解了其他房地產經紀公司聯合抵制貝殼找房平臺。
在貝殼找房平臺於2018年4月正式上線後，左暉及貝殼因為又做平臺，又憑證鏈家品牌親自「下場」做房地產經紀業務，而受到行業內外質疑其「又做裁判，又做選手」，因而就在貝殼找房平臺上線兩個月後，被直接觸犯了利益的58同城便與中原地產、我愛我家、21世紀不動產、中環互聯、麥田房產等多家房地產經紀公司聯合召開「全行業真房源誓約大會」，宣告永不做自營，外界將之解讀為「反貝殼聯盟」正式成立。在整合了安居客、趕集網後，58同城已經成為國內最大的房產信息平臺，自營業務一直少有涉及，但在「全行業真房源誓約大會」落幕不久後，58同城就入股了鏈家的最大競爭對手之一的我愛我家。種種舉措，都表明貝殼找房當時面臨的壓力不小，畢竟上一個這樣做的搜房網（如今改名為房天下）就是因為受到行業內大大小小公司的抵制，轉型失敗後才逐漸掉隊的。
相比於2014年的搜房網，幸運的是，貝殼找房的基本功太紮實了，其耗資極大時間、精力、資金打造出來的樓盤字典和ACN機制就是吸引第三方房地產經紀公司的利器，進而，貝殼通過與所謂的「反貝殼聯盟」成員合作，成功地瓦解了對手——五八集團的攻勢。在2019年4月16日，21世紀不動產宣布入駐貝殼找房，雙方將從試點城市開始推進全國業務合作，實現數據和資源共享，其與入駐貝殼平臺的其他經紀品牌可實現跨品牌合作，這其中，包括直營品牌鏈家、加盟品牌德佑以及眾多中小經紀品牌等。此次雙方合作也意味著58聯盟的陣營開始分裂。在2019年8月19日，58聯盟的另一成員——中環互聯與貝殼找房宣布達成業務合作，將展開房源、客源、運營等方面合作，實現數據和資源共享。自此，58聯盟試圖圍堵和抵制貝殼找房的計劃基本失敗了。
舉目望去，貝殼找房再也沒有真正意義上的競爭對手，這就是為何本文會把2018年至今的房地產經紀行業稱之為「貝殼時代」。
3、房地產經紀行業當前的競爭格局：一超多強，行業競爭非常激烈
發展到今天，我國的房地產經紀行業整體呈現一超多強、競爭激烈的格局，其中一超指的是貝殼找房，從營收來看，遙遙領先與其他企業，獨屬於第一梯隊。多強指的是中原地產、我愛我家、易居企業控股、五八同城，屬於第二梯隊。至於其他企業則統一歸類為第三梯隊。
資料來源：富途研究，Wind （註：五八同城裡關於房地產局經紀業務的營收沒有拆分。國創高新51.19億元的營收中，有36.47億元屬於房地產經紀業務，其餘屬於瀝青業務收入。）
當然，一超多強的劃分只是基於行業現有的上市公司，實質上，中國的房地產經紀公司可以分為五大派系：第一大派系：獨立派系；第二大派系：貝殼系；第三大派系：五八系；第四大派系：易居系；第五大派系：房天下。
具體來看，（1）獨立派系，顧名思義，多指單打獨鬥的房地產經紀公司，比如尚未上市的大型房地產經紀公司中原地產、區域性房地產經紀公司國創高新（旗下擁有全資子公司Q房網）和樂有家、香港最大規模上市的地產代理公司美聯集團、合富輝煌集團與保利發展於2018年重組產生的合富輝煌（0733.HK）、房地產經紀SaaS平臺——房多多、沒有強大背景的中小房地產經紀上市公司，如三六五網、方圓房屋集團等，都屬於獨立派系；
（2）貝殼系，指的是貝殼旗下的子公司，或者與貝殼達成戰略合作的房地產經紀公司，目前，貝殼系成員有全資子公司鏈家&德祐&貝殼金科控股、21世紀中國不動產（貝殼持股10%）、中環互聯（與貝殼達成戰略合作）；
（3）五八系，指的是五八集團旗下的子公司，比如國內領先的房地產信息平臺——安居客、或者與其達成戰略合作的房地產經紀公司，如我愛我家（五八持股8.28%）；
（4）易居系，具體包括易居企業控股（旗下擁有核心資產房地產大數據平臺——克爾瑞、易居房友等）和樂居（LEJU.N），因為這兩家公司背後的實控人都是易居創始人周忻。值得一提的是，易居企業控股背後的股東十分豪華，中國排名前三的房地產開發商，碧桂園、恆大、萬科均持有易居12.35%的股份，最新的消息是，阿里巴巴會增持易居企業控股（2048.HK），並可能會成為其第二大股東。另外，騰訊目前還持有樂居15.6%的股份；
（5）房天下系，具體包括房天下(SFUN.N)、中指控股(18.57%)和世聯行（房天下持股5.33%），其中房天下和中指控股背後的實控人都是莫天全。
除了這五大派系，目前還有諸多試圖撼動行業現有競爭格局的新玩家或者挑戰者，比如字節跳動控股的房產交易平臺幸福裡、京東自營房產、一站式新房購買平臺——居理新房（2019年GMV高達300億元）、房產中介C2C交易平臺——真二網、房地產網際網路共享經紀服務平臺——好屋中國、房產交易服務平臺——吉屋等等。
那麼，這麼多房地產經紀上市公司，應該怎麼挑選呢？
本文認為投資者可以從以下兩個維度來思考：（1）核心競爭力，即你看好的房地產經紀公司在未來的激烈競爭中，是否能夠維持乃至擴大自己的市場份額，對此，本文已經進行了深入分析；（2）業績前瞻性指標——房地產經紀人數量及其變動趨勢，至於這一點，限於篇幅，暫不深入展開。
4、未來展望：數風流人物，還看今朝
回顧過去以及展望中國房地產經紀行業的未來，唯一可以確定的就是，唯有真正能夠為消費者、房地產經紀人和行業貢獻真實價值的企業方能脫穎而出，並笑到最後。畢竟，房地產經紀行業的競爭如此激烈，如果一家企業沒有足夠強的核心競爭力，談何未來？而一路打敗了無數競爭對手的貝殼找房，無疑是上述邏輯的最好驗證。
貝殼在8月13日正式上市，對於其未來的發展，也只是一個臺階，畢竟其所處的賽道足夠大，想像空間足夠廣。數風流人物，還看今朝，貝殼的創始人左暉以及核心高管團隊的確堪稱商業英傑，畢竟貝殼所處的房地產經紀行業，競爭實在是太過於激烈。另外，能在一個高度同質化的行業中勝出的企業，都值得另眼看待，在貝殼之前的海底撈、順豐控股都是這類型企業。
最後，想感嘆下，騰訊還是最大贏家，如果你也知道騰訊是貝殼的第二大股東，是五八同城的第一大股東，也是樂居的第三大股東！