撰文：吳俊
2020年，江北樓市，尤其是核心區，熱度再上一層樓！這裡已經成為南京300-400萬層級總價投資最熱的區域！沒有之一。
即便當下採取8成首付，如花語熙岸府報名人數也達2483組。3.45萬創造新的江核高層價格紀錄的卓越大江更是破3500組報名。這已經說明一切！！！市場關注度就是如此火爆！
除了國家級新區的層級高，規劃推進猛！最牛逼的是在所有想像達成的過程中，官方江北新區管委會在價格預期方面給了最完美的指引！讓所有人都有可達的預期！
如果對江北新區樓市感興趣的網友，歡迎掃碼添加加入群聊！2021，買房惠著力關注江北板塊！航拍實探都會跟上！！！！
曾經30500元/㎡江與城、31307元/㎡江畔都會上城、再至約32500元/㎡的花語熙岸府。雙限地方面，南工大江北大道組團一側接二連三放出的雙限住宅用地，先是30750元/㎡限價，隨後31500元/㎡限價，再拉升至32000元/㎡。想說操盤不6都不行！
每一步都在緩漲，給予輿論明確的信心，我們要漲了！你們還不上車？再不上，我車門可要關死了！
2015-2020年，江北新區五年，發展正當時！
核心區中央商務區8成也擋不住買房人的熱情，這裡好賣，同時提高首付也給江北非核板塊導流創造了空間！首付資金不充足的客戶，夠不上核心區熱盤首付門檻，只能選擇江核研創園，或者浦口城南中心，雨山路-五橋，甚至三橋板塊的樓盤。
目前在整個江北樓市，實質已經形成梯度選擇效應！這之中自媒體們的春秋之筆可謂是「居功至偉」,廣大買房人被各種文章一次又一次的教育，甚至有自媒體根據規劃單元，公建集中度，CBD距離遠近等要素，創造了清華北大、985、211、普通一本等的說法，來區隔核心區的地段價值！
不過至少近期，江北新區頂流關注還是集中在應天大街隧道沿線，從隧道口，到南工大-江北大道板塊。
隧道口自然不必多說!啟迪水木濱江、卓越大江、江畔都會上城，構築了目前核心區最火熱的區域，這一側由於緊靠目前江核二手天花板的正榮潤江府，所以關注度極高！
更何況未來雙限地32000元/㎡，全品出租包都要34000元/㎡，開發商在騷操作一把精裝包，賣個36000-36500都是妥妥的！你說你是購房人的話，你都看到這麼穩的預期的，能不上麼？
這一對比，現在還不是雙限地的項目，江畔都會上城、啟迪水木濱江對比未來新房價，起碼便宜了3000-4000元/㎡，更何況還有二手房倒掛差！
除了各位網友現在熟知的，啟迪水木濱江、卓越大江、江畔都會上城。未來還有體量較大的金基中北項目，也就是前身世紀金源G42地塊（詳情可點擊擴展閱讀十年沉寂，江北核心地塊終易主，強勢復活！）
江北新區2010G42地塊位於南京江北新區長江隧道片區。地塊項目規劃條件為：總佔地面積13.31萬㎡，總計容建築面積33.28萬㎡。如此大的體量，為近來少見的巨無霸地塊，如果按照套均100㎡計算，約可以提供3300餘套房源。這麼大體量的小區未來在景觀打造上相信也會有優勢。未來上市價格，至少也是卓越大江的基準價了！
不過隧道口這側，相信曝光量還不會是2021年江核之最，明年曝光度最大必定是南工大——江北大道核心區這側！明年有望出現10盤在售的格局！
招商G13：共規劃建設6棟高層住宅，層高24-26層。
電建G14：共規劃5棟26層和1棟25＋1層的高層住宅。
新希望G15：共規劃1棟21＋1層、1棟21層、2棟22層和1棟23層的住宅，共計5棟高層。
保利G16：共規劃2棟23層、1棟24＋1層、3棟24層的住宅，共6棟高層。
其中G13、G14地塊將由招商操盤，而G15、G16地塊將由保利操盤。四塊地毛坯限價均為：30750元/㎡。外立面風格保持一致。目前招商銷售團隊已經建立，已有銷售到崗，保利團隊也近組建完畢。據說四塊地戶型基本相似。兩處售樓處也是靠著。這是方便客戶來回互看？
首開G17：共打造6棟18-23層高層住宅。首開和萬科將聯合開發G17地塊，兩大實力開發商的聯手將為核心區帶來更多活力。網傳該盤相對上市較遲，明年4月才入市。毛坯房銷售限價：31500元/㎡。
大華G11：共規劃了15棟17-18層高層住宅，住宅要求100%實行全裝修成品住房交付。
中北G03：項目共打造8棟26層的住宅，自持租賃住房面積2600㎡，樓面價22976元/㎡。該項目將由中北和金基聯合開發。
新希望G20：2020年12月16日 ，新希望拿下G20地塊，毛坯房銷售限價：31500元/㎡。
通宇林景潤園：共規劃了9棟18層高層住宅，層高2.95米，前後平均樓間距為43米。項目擬建總建築面積約90000平方米，其中地上建築面積約62000平方米，地下建築面積約28000平方米。主要建設內容為高層住宅，配套用房，地下車庫及其他配套設施。
未來這10幅土地，有雙限地，也有之前拍的採取傳統打包精裝報價的用地。所以也是傳統價和雙限樓盤賣包價並存。明年如果上市周期強撞，那也是考驗各家操盤手的營銷功力了。
不過簡單計算下，30750元/㎡，全品房32750，再疊加個2000-2500元/㎡的裝修升級包，想買個還不錯的裝修，明年江北核心區的門檻依然是近35000-35500元/㎡，已經實質超過卓越大江的價格！
當然你或許也會說，城南中心濱江嘉品裝修升級包不就誠意滿滿只要1200元/㎡白菜價...我想說人家畢竟是剛剛進南京，打口碑是第一！少賺點就少賺點了。南京市面"渴「」的開發商絕對不在少數..
不過按照目前一些賣包項目的情況，即便你賣的貴，但我買房人並不是一定會買單！買房人也會精算，考慮自行裝修的成本多少，多數買房人對於2000元/㎡以內的包接受度更高。當然如果價格更低，選購升級包的比例就會大幅增加！
目前江北市場，主要還是浦口城南中心「三劍客」率先進行精裝包試水，依次分為2500元/㎡、1800元/㎡（開盤當日優惠300元/㎡）、1200元/㎡。其他待上市雙限地開發商也在學習觀望，參考同行之經驗肯定是最有效的方式。賣便宜了，肯定選擇的人多，但是總利潤就少了！賣的客單價高的話，如果選擇人少的話，那總利潤也還是不划算。得找一個利潤平衡點，買房人能接受，相對開發商的總利潤也最高！
總的來說，不管怎麼算這個包的價格，江北核心區純新盤的實質感受價已被拉至35000元/㎡左右。對於曾經還賣30500元/㎡的江北核心區，實質新盤增長已經拉了近5000元/㎡，遠超相當多的板塊。
今年可以與之媲美的拉價板塊，我看除了燕子磯，也沒更多了。燕子磯萬科燕語光年毛坯限價也是32000元/㎡，與江北核心區站在同一價格層面。且除了燕熙臺外，預期燕子磯應該不會再有相對低價的樓盤。其餘燕子磯純新盤目前放風也都在35000元/㎡以上。棲霞支持燕子磯發展，也是實實在在的表現！
也許曾經，你看過的江核樓盤還只是3萬左右，沒想到才過了1-2年，就要衝35000了，在不抓住，看著這個兇猛的核價勢頭，2022年難道真要衝擊37000了？哎有的時候，不得不佩服，有親爸爸的板塊是真的好！
不過某些後娘養的某些板塊，你們千萬嫉妒奧，生來命也！不是不漲，時候未到！