說實話，我其實不怎麼想聊文創港的！因為，這個熱點差不多被人說爛了。最後，我還是耐不住粉絲的懇求。我覺得今天來聊聊寧波未來10年的頭牌——文創港板塊。
對於文創港，我最關注的一定就是文創港核心區的寶龍地塊。據我了解：該地塊均價3.99w，加上全裝修，售價已經4萬出頭了，對比周邊項目完全是跳空操作。
這就有一個問題了，寧波的阿富汗——老孔浦已經到了這個量級了麼？
讓我們把時光撥回2019年初，寧波文創港概念出世，孔浦開啟了鳳凰涅槃。
江北與寧波南部相比先天不足，有軍用機場和遺留的大量拆遷。這裡也是寧波近代工業的發祥地，擁有鮮明的港口工業特徵和文化記憶，完整保存了寧波最早港區和工業遺存。孔浦見證了寧波港從內河港到河口港再到海港的三級跳。
據我了解：甬江北岸有著悠遠濃厚的城市記憶：港埠三區、火車北站、漁業碼頭、白沙糧庫等。歲月流逝，孔浦變成了老寧波人心中遺忘的角落，直到這次重回C位。
我認為：寧波文創港所在區域，保留著無數寧波人的記憶，是一塊歷史悠久的街區，也是一塊潛力巨大的風水寶地。
聊到文創港，一定得從高層級分析，才能明白它的真正地位。
NO1：科創大走廊
11月26日，寧波自規局發布：甬江科創大走廊空間規劃公告。這是浙江省重點建設項目，也是目前寧波規劃層級最高的，一直以來備受投資客和炒房團的關注！
核心區136平方公裡，佔寧波主城面積38%。一廊是指甬江兩岸，以高新區為主，串聯文創港、東外灘、濱江新城。
它是大灣區三大走廊之一。建設甬江科創大走廊，是寧波提升在全球城市體系中發展能級的重大舉措，對提升寧波科技成果轉化能力、促進動能升級具有重大意義。
甬江科創大走廊是要打造：長三角最有全球影響力的科創中心、全球新材料創新中心、全國工業網際網路與智能製造發展高地、創新創業生態最優區三大戰略高地。
文創港位於大走廊核心，也是最先啟動的部分。這就是文創港的第一個機遇。
NO2：文創港本身
據我了解：文創港定位為寧波新地標、創新研發新平臺、百姓生活新社區，讓甬江北岸重現昔日繁華，讓寧波百姓樂享親水生活。
作為甬江科創大走廊的重要組成部分，文創港總規劃8平方公裡，東至明州大橋，西至人民路，南至甬江，北至環城北路、中官路。
未來，文創港將對標巴黎左岸和倫敦南岸，擁有國際化生活方式。
NO3：文創港核心啟動區
文創港核心區啟動區塊位於甬江北岸白沙區域。由海港集團和江北共同開發建設，項目總投資38.8億。
核心區總面積1平方公裡，是整個文創港的核心價值、產業聚集的示範區，以運河為界，形成了兩種不同開發思路。
運河以西區塊：根據計劃，該區塊由政府主導，實施「築巢引鳳」計劃，做強配套和物理空間，為文創、科創企業落地打基礎。
運河以東區塊：將實施產城發展，該區域包括白沙糧庫地塊、教堂以東、以西地塊及海洋漁業公司地塊，總面積60萬平方米，國土收儲面積21.07萬平方米。
只要了解了三級規劃後，就能知道為什麼文創港進展如此神速。重大基礎設施建設，工業區改造，老破小拆遷，這些難點，都迎刃而解。
「一年出形象、兩年見成效、三年成規模」！僅2個月就完成了規劃初稿，僅用3個月完成江北史上最大徵拆體量的港埠三區。僅56天建成了首個項目——原火車北站站長樓，不到半年就建成文創港客廳等！
不單建造速度快，落地企業能量都很大：字節跳動、滴滴、阿里雲等科技巨頭入駐。文創港的落地，大規模的開發，打破了江北往東發展的阻隔，帶動甬江北岸城市化的整體發展。
文創港吸引外來優質產業落址寧波，之後的科創大走廊的建設也將吸引更多產業和人才入駐甬江北岸。對人才的吸引才是文創港存在的最大意義。
因此，現在的文創港早已不是老寧波人記憶中的孔浦了！對開發商而言：規劃代表機會。一些重大交通設施的建設也將文創港從城市邊緣拉入核心城區框架。9月27日，三官堂大橋通車，直接和高新區、東部新城對接；明年年底5號線通車，加上二號線。交通和規劃決定板塊的未來，而文創港都具備了。
那麼，文創港的房子值不值得買？首先，還是得看量價走勢：
文創港和姜山完全不一樣，很長一段時間內是沒有新房供應的。但是，從19年才改變，供應的只有海爾翡翠東方和世紀濱江。孔浦板塊成交均價：3.3462w，較去年上升12%；供應758套，較去年上升48%；成交1043套，較去年上升556%。
截止目前，文創港整體庫存量68套，較去年下降80%，目前存量：海爾翡翠東方60套、世紀濱江8套。另外世紀濱江還有二期282套即將開盤。
今年，文創港地價：1.4762w，較去年上升89%。
我還記得：18年孔浦還迎來過一次流拍，起拍價才1萬。而去年光明、海爾等拿地價格也只是1萬出頭。而今年，美的和濱江的地已經到了2.2w。其實，已經很明顯了，孔浦板塊的潛力已經完全釋放了。
據我了解：文創港住宅面積只有商業用地的四分之一。這幾年，孔浦街道通過大體量拆遷，共釋放4塊淨土。除了已成交的5#、3#地塊，還將要推出6#、7#地塊。我相信離掛牌不遠了。
孔浦的二手房和寧波其他熱點板塊不同，因為沒有次新盤，所以沒有倒掛紅利。但是，老破小价格已經不低了。
下面就是孔浦板塊的當紅炸子雞，請細細品味！
NO1：百駿中心
位置：人民路658弄
建築面積：3.6萬平
容積率：1.7
裝修：全裝修
備案價：暫無
首開戶型：70-90㎡高層
大佬點評：
由兩個國企打造，雖然當初成交地價較低，操盤空間較大。戶型面積小，剛需的大福音。
NO2：美的保利·君蘭錦綉花園
位置：孔浦街道孔浦中學旁
建築面積：15.4萬平
容積率：2.2
總戶數：965戶
裝修：全裝修
毛坯限價：3.12w
首開戶型：98-128㎡高層、小高層
大佬點評：
君蘭是美的產品系的TOP系，是寧波首個。項目是低密度社區，由17幢14-18層的小高層組成，沒有去做高低配，還不錯。
NO3：濱江·濱濤府
位置：環城北路東段孔浦中學西側
建築面積：10.4萬平
容積率：2.5
總戶數：659戶
裝修：全裝修
毛坯限價：3.06w
首開戶型：99-129㎡高層、小高層
大佬點評：
濱濤府是濱江在寧波主城區亮相的第一獨資項目。戶型一半以上是三開間朝南99㎡三房兩廳，總價比較友好。
這三個項目，其實還不是文創港核心區。我認為寶龍地塊才是文創港核心中的核心。所以，毛坯限價達到了3.99w。
文創港作為寧波甬江科創大走廊核心啟動區，靠著政策優勢，文創港未來可期。西面是3.6w的江北核心區，南面是4.5w的老江東核心和5w的東部新城，想像空間足夠。
隨著規劃落實，人才和名企引進，我認為：文創港未來的高度應該對標杭州濱江新城和上海陸家嘴。
對此你們有什麼看法？歡迎留言討論！