地產銳觀察
近幾天，當代置業執行董事兼總裁張鵬在業內的兩場論壇上做了主題演講，分享的主題令人耳目一新，關鍵詞叫「三生三勢」。
不願意看文字的可以直接看上面的視頻，是紅姐昨天參加2021網易地產冠軍榜活動時錄製的。
1、對2020年房地產行業的認知，可以用「三生」來總結——生機、生長和生生不息。
所謂生機，就是繼續深入地擁抱這個行業，要回歸產品，回歸客戶體驗，回歸到客戶運營，回歸到精益化的管理。
所謂生長，是指突破和創新。今年越來越多的房企談數位化轉型和數位化變革，這是所有地產公司都必須面對的課題。
數位化不僅僅指企業經營管理的數位化，是指房地產全生命周期，開發的全過程，以及圍繞著客戶體驗運營的全過程，這方面要繼續研究、落地，形成新的商業模式。
所謂生生不息，是指要堅持下去。房地產已經形成了「圍城」，進去的出不來，外面的再也進不去。
2、2021的房地產形勢可以總結為「三勢」——形勢、姿勢和任勢。
形勢——要判斷形勢。中國房地產的形勢已經非常的清晰，就看我們能不能把握住。
中國是今年全球唯一經濟保持正增長的經濟體，世界貨幣基金組織預測未來中國GDP仍然會保持到4-6%的增長。
中國迎來百年未有之大變局，工業化、信息化、城鎮化、科技創新，沒有一點不跟房地產息息相關。
其一，看城鎮化大勢。按常住人口測算的城鎮化，我國目前是60%多一點，戶籍人口城鎮化是44%，而西方發達經濟體城鎮化約為75-80%。
如果城鎮化每年增長一個百分點，（商品房每年）仍然有12億平米、15萬億金額上下的增量。我們一定要在增量中找存量的機會，但是一定不能放棄增量。
其二，看都市圈發展。農村人口大量流向城鎮城市，低能級的都市圈向中能級的城市圈湧現，中能級的都市圈向高能級的都市圈匯集，這是大趨勢。
其三，看城市更新機遇。城市更新是都市城鎮化一次正向調整。老舊小區綜合整治，民心所向，物業更新需求巨大，這就是存量。大拆大建的城市更新可能是央企的菜，綜合整治、有機更新同樣蘊含著巨大的機遇。
其四，看科技形勢，新舊動能的轉換。誰能掌握數字資產，誰在未來的發展中就有一定的主動權，底層邏輯和戰略錨定的方向就能走對路。
姿勢——要調整姿勢。
其一，增強抗風險能力。規模一定是需要的，但要可持續增長。沒有利潤的回款、沒有利潤的規模會導致企業越來越「瘦」，最後倒閉。
房企要在「五增五更」上下功夫，提升抗風險能力。
「五增」——
預收帳款佔負債表的比重非債務性現金備用金餘額無息負債融資比重長期債務比重少數股權及控股股權比重
「五更」——
小股操盤並表會計認定空間股性思維融資策略現金儲備及開發貸款股權資本合作方拓展直投資金合作
其二，增強全產業能力。
地產行業趨向於多元化發展，但應該做同心多元化，「同心」是指地產、土地、空間，以自己的資源稟賦、圍繞客戶去挖掘新的商業模式。自己做不了就合作，找到股權合作方，相互成就，彼此賦能。
其三，增強大運營能力。
地產行業走過土地紅利和金融紅利，跨入到管理紅利時代。而精細化的管理紅利的核心就是進行成本優化，包括土地的成本、開發全過程的成本、資金的成本和管理費用、財務費用等等。
2021年以後，房企要具備投客研一體、投融一體和投合一體的經營思維。
任勢——善戰任勢，主要講把握形勢，創造勢能為我所用。
所有地產公司都應把自己的商業模式的邊界、管理的邊界打開，要形成泛地產化。
要把握規模和IP的平衡，沒有規模是萬萬不行的。因為沒有規模就沒有信用等級，抗風險能力就會弱。
與此同時，要騰出一隻手把美好生活方式的IP建立起來；打通地產人才局限，與異業交換。
總之房企要下：
笨功夫——流程和運營的專業和標準化
苦功夫——不斷創新和突破商業模式
硬功夫——提升產品和服務
就能挺身迎接2021年。