12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行，總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2021年經濟工作。我們針對會議內容中與房地產相關的若干關鍵點進行了如下解讀。
繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策
【原文】明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。要用好寶貴時間窗口，集中精力推進改革創新，以高質量發展為「十四五」開好局。積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度，增強國家重大戰略任務財力保障，……。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀槓桿率基本穩定，處理好恢復經濟和防範風險關係，多渠道補充銀行資本金，完善債券市場法制，加大對科技創新、小微企業、綠色發展的金融支持，深化利率匯率市場化改革，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
【原文】在肯定成績的同時，必須清醒看到，疫情變化和外部環境存在諸多不確定性，我國經濟恢復基礎尚不牢固。明年世界經濟形勢仍然複雜嚴峻，復甦不穩定不平衡，疫情衝擊導致的各類衍生風險不容忽視。要增強憂患意識，堅定必勝信心，推動經濟持續恢復和高質量發展。要辦好自己的事，堅持底線思維，提高風險預見預判能力，嚴密防範各種風險挑戰。
中指觀點
當前疫情變化和外部環境仍存在諸多不確定性，我國經濟恢復基礎尚不牢固。明年世界經濟形勢仍然複雜嚴峻，復甦不穩定不平衡，疫情衝擊導致的各類衍生風險不容忽視，在此背景下，中央強調「要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效」。因此，我們認為明年整體宏觀支持力度不會出現太大變化，2021年貨幣資金量仍有保障，「保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配」，預計M2增速整體保持在中高位，但房地產金融監管仍將不放鬆，防範化解金融風險。
「房住不炒」，因地制宜、多策並舉
高度重視保障性租賃住房建設
【原文】解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。
中指觀點
圖：2016年以來中央經濟工作會與房地產相關內容
數據來源：中指研究院綜合整理
會議提出「解決好大城市住房突出問題」，大城市由於住房供需矛盾突出，房價上漲壓力較大，想要解決住房突出問題，需要供應端從源頭增加土地供應，增加有效房源，並提供更大體量的保障性住房，而租賃住房作為保障性住房的重要組成部分，未來租賃市場將獲得更大力度的支持：
（1）近期會議租賃市場相關篇幅明顯增多，本次會議提出「高度重視保障性租賃住房建設」，預計政策將不斷完善和細化；
（2）「租購同權」或有實質性的突破，本次會議提出「逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」，醫療、教育等公共服務上的同權政策將進一步完善；
（3）土地供應量增加，明確單列租賃住房用地計劃，區別於商品住宅用地，近幾年上海已有多宗單列的租賃用地成交，2021年將有更多城市跟進，特別是大中城市。租賃住房用地類型更加豐富，國有建設用地、集體建設用地、企事業單位自有閒置土地齊發力，擴大增量和盤活存量，租賃市場的土地供應將有明顯放量，但形成有效住房保障仍需時間。
（4）參與主體更加多元，國有企業積極入場，降低租賃住房稅費負擔，將一定程度上解決企業盈利難問題，民營企業的參與積極性也將進一步提振。
另外，會議明確提出「對租金水平進行合理調控」，租金保持在合理水平，更有效地發揮租賃住房的保障功能。
本次會議繼續強調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，樓市政策基調保持不變，房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，但本次會議首次提出「因地制宜、多策並舉」，最新提法是對「因城施策」的更進一步明確，根據不同城市房地產市場的實際情況，出臺針對性、更有效政策，促進房地產市場平穩健康發展，在不同城市市場表現更加分化的當下，因地制宜、多策並舉或將更能體現不同城市的調控差異，短期內限購、限貸、限售等政策依然難現明顯放鬆，但城市對人才購房和無房家庭購房的支持以及對投資投機性購房的打壓等或同步推進。
另外，「要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造」、「推動新型城鎮化和區域協調發展」，與之前提法一致，城市更新、老舊小區改造繼續大力推進，區域協調發展的政策落地實施繼續深化。
供給側結構性改革為主線
注重需求側管理
【原文】加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理，打通堵點，補齊短板，貫通生產、分配、流通、消費各環節，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡，提升國民經濟體系整體效能。
【原文】堅持擴大內需這個戰略基點。形成強大國內市場是構建新發展格局的重要支撐，必須在合理引導消費、儲蓄、投資等方面進行有效制度安排。擴大消費最根本的是促進就業，完善社保，優化收入分配結構，擴大中等收入群體，紮實推進共同富裕。要把擴大消費同改善人民生活品質結合起來。有序取消一些行政性限制消費購買的規定，充分挖掘縣鄉消費潛力。
中指觀點
12月11日中央政治局會議首提「需求側改革」，本次會議提出「要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理」，未來供給側改革仍將是主線，面對世界百年未有之大變局，我國「雙循環」新發展格局的加快形成過程中，需求端的發力將越來越重要，生產、分配、流通、消費各個環節的貫通，促進需求與供給的有機結合，需求與供給之間的協同將更加密切，需求牽引供給、供給創造需求，未來助力總需求不斷提升的相關支持政策或制度將進一步細化落地。擴大內需戰略推進，消費、投資的作用繼續強化，特別是消費對經濟的驅動作用將更強。在促進消費方面，相關政策或在提高居民的消費能力和消費意願上發力，比如收入分配、稅收改革、產品供應等，而房價的快速上漲將一定程度上抑制居民消費意願和消費能力，未來穩房價仍將是重要目標。另外，住房作為居民消費的重要組成部分，未來合理的住房消費仍將得到支持，需求規模仍有保障。
另外，縣鄉消費有待進一步挖掘，人口規模較大的縣鄉發展存在較大機會。
強化反壟斷和防止資本無序擴張
【原文】強化反壟斷和防止資本無序擴張。反壟斷、反不正當競爭，是完善社會主義市場經濟體制、推動高質量發展的內在要求。
中指觀點
12月11日中央政治局會議首提「強化反壟斷和防止資本無序擴張」，本次會議亦重墨提及，培育強大的國內市場需要建立高標準的市場體系，更好地服務於高質量發展要求，市場化競爭、優化營商環境等政策的不斷落地，中小企業的生存空間將得到有效拓展，經濟活力也將得到提升，進一步打通就業、收入分配等環節。與此同時，防止資本的無序擴張形成泡沫，提高對資本的約束力，防範化解金融風險，依然是當前的重要內容。
主筆分析師：陳文靜
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