【案例摘要】
不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有人有重大理由需要分割不動產或者動產的，可以請求分割。共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割。訴爭房屋系夫妻婚姻存續期間所建，相關權益應為夫妻共同財產，雙方婚姻關係已經解除，作為共有人的一方有權對該院落內翻建的房屋進行分割。鑑於案涉宅基地上的房屋沒有宅基地建房許可證，故法院僅對該宅基地上的房屋使用權作出處理是妥當的；至於土地使用權的爭議，本案不予涉及，雙方可另行解決。
【案例詳情】
原告：段某1（二審被上訴人）
被告：王某1、王某2、張某1（二審上訴人）
張某1和王某8（2016年4月去世）系夫妻關係，共生育兩位子女，分別為王某2和王某1。段某1與王某1於1999年12月4日登記結婚，婚後於2008年3月8日生育一子王小1。
2015年，王某1與段某1訴訟離婚，法院以訴爭房屋未登記在雙方名下為由未予以處理。
2016年，段某1以離婚後財產糾紛為由起訴，要求分割涉訴房屋，法院以無充分證據證明訴爭房屋系夫妻共同財產以及訴爭房屋為合法建築為由，駁回了段某1的訴訟請求。
2017年，段某1再次向法院起訴請求：依法分割訴爭房屋的使用居住權，確認我與王某1各7間。
【補充案情】
雙方對訴爭房屋的權益歸屬產生爭議。段某1主張該房屋的權益歸屬其與王某1，王某1、王某2、張某1不認可；王某1、王某2、張某1主張由於歷史原因該房屋沒有房產證，此房屋在派出所備案門牌號及房屋所有權為王某2所有，段某1不認可。
經法庭詢問，段某1表示不知道訴爭房屋所在的宅基地歸屬情況；王某1、王某2、張某1表示訴爭房屋所在的宅基地系王某2於1992年向狼垡四村村委會申請所得，但沒有宅基地使用權證；王某1、王某2、張某1主張王某2於1992年在該宅基地上建正房5間和廂房2間，且王某2在該房屋裡居住至段某1與王某1結婚；雙方均認可段某1與王某1結婚後一直居住在該宅基地上的房屋裡面，王某2和張某1夫婦未在該宅基地上的房屋居住；雙方均認可段某1與王某1於2005年對該宅基地上的房屋進行了推倒重建，於2010年對北房進行了裝修，但段某1主張建房時沒有使用原房屋的建築材料，王某1、王某2、張某1主張使用了原房屋的建築材料，王某2主張建房時提供了部分建築材料，但表示系贈與給王某1的；雙方均認可2005年建房時沒有相關房屋準建手續。
案件審理過程中，法院組織雙方到訴爭房屋進行了現場勘查，發現案涉狼垡四村某宅基地上由北向南有三排平房，第一排房屋由西向東共有4間房屋，分別為臥室、雜物間、客廳、臥室，內有裝修以及家具家電。第二排和第三排房屋系面積相等的房屋，每排各5間，該三排房屋被隔成兩個院落。法院根據現場情況繪製了房屋平面圖，雙方對該圖紙均未提出異議。
一、狼垡四村某院的房屋北房西數由北向南第一、第二間以及南房北數第一排五間房屋共計七間房屋歸段某1使用，北房東數第一間房屋以及南房北數第二排五間房屋共計六間房屋歸王某1佔有使用，北房東數第二間房屋以及門廊、院落由段某1和王某1共同使用;
二、駁回段某1的其他訴訟請求。
【案例分析】
房屋及宅基地未經行政機關確權前，可否進行析產分割？
段某1主張該房屋系其與王某1在2005年推倒原房屋重新建造的，根據雙方當事人的陳述以及生效判決書作出的認定，法院予以採信。王某1、王某2、張某1主張翻建時使用了原房屋的建築材料，但未能提供充分證據予以佐證，法院未採信。王某2主張提供了部分建築材料，但未能提供充分證據予以佐證，法院未採信。法院認為，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。
共有人有重大理由需要分割不動產或者動產的，可以請求分割。共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割。訴爭房屋系夫妻婚姻存續期間所建，相關權益應為夫妻共同財產，現段某1與王某1的婚姻關係已經解除，段某1作為共有人有權對該院落內翻建的房屋進行分割。鑑於狼垡四村某號宅基地上的房屋沒有宅基地建房許可證，故法院僅對該宅基地上的房屋使用權作出處理；至於王某1、王某2、張某1提及的土地使用權的爭議，本案不予涉及，雙方可另行解決。至於王某1、王某2、張某1主張本案應首先由行政機關對訴爭房屋及土地使用權確權問題，法院認為，因現有證據已可以證明訴爭房屋系段某1、王某1所建，且鑑於目前尚無充分證據證明該房屋系合法審批房屋情況下，僅對訴爭房屋目前使用情況作出處理是妥當的。故，法院最終根據訴爭房屋現狀，共有人情況，綜合考慮有利於房屋利用，方便生活，減少雙方矛盾等因素酌情確定了具體的分割方案。
李松 律師
北京知名房地產律師
北京市東元律師事務所合伙人
北京市律協土地與房地產法律委員會副秘書長
中央電視臺12頻道《法律講堂》主講人
北京人民廣播電臺「樓市好聲音」長期客座嘉賓
《北京晚報》法律專家團特邀律師
《法制晚報》特約撰稿人、法律專家顧問團成員
《中國婦女》雜誌法律援助專家團律師
李松律師專注於各類房地產法律問題、重大民商事案件處理，特別專長於借名買房、二手房、商品房、建設工程合同等房地產糾紛，在房地產領域具有豐富的法律實務經驗。李松律師於2008年創立李松房地產律師團隊，該團隊系國內較早建立的、只專注於房地產領域的精英律師團隊。2015年出版個人專著《房產糾紛處理大全—李松律師說案》，由法律出版社出版，被江蘇省南通市司法局評為「優秀法律書籍」。