原標題：斯諾登曾潛藏的香港酒店要擴建了?美麗華酒店(0071.HK)
摘要
最近《斯諾登風暴》上演，對於香港人來說最熟悉的一幕莫過於主角逃難到香港時，曾短時間住在尖沙咀的五星級美麗華酒店(0071.HK)。巧合地，最近美麗華酒店的股價亦在逆市中創新高，有朋友笑問不知道兩者之間有沒有關係。
最近《斯諾登風暴》上演，對於香港人來說最熟悉的一幕莫過於主角逃難到香港時，曾短時間住在尖沙咀的五星級美麗華酒店(0071.HK)。巧合地，最近美麗華酒店的股價亦在逆市中創新高，有朋友笑問不知道兩者之間有沒有關係。
自由行來過香港的朋友可能不清楚美麗華酒店的位置，不過相信曾住在尖沙咀的朋友晚上都可能到過有九龍蘭桂坊之稱的諾士佛臺(Knutsford Terrace)喝過兩杯。而美麗華酒店就是在諾士佛臺鈄對面不到50米的位置。
美麗華酒店由已故香港富商楊志雲等人於1957年創辦，為當時首間由香港人經營的高級酒店。到了1980年代，楊氏家族下一代無意繼續經營，便將股權賣給李兆基。2006年起，李家誠成為美麗華酒店的董事總經理，新官上臺三把火，2007年中酒店馬上斥資逾4億元進行大翻新。酒店重新命名為「The Mira」，走時尚型格路線，全新首批120 間客房於2008年年中翻新完成。
2008年金融海嘯中國推出四萬億救經濟，之後全球經濟快速反彈，國內人消費水平再被提升，2009及2010年香港迎來了自由行的黃金期。筆者印象最深刻的莫過於當時的香港零售股，估值紛紛得到重估，六福，IT等股價一年內升近10倍。當然，「The Mira」亦成為了李家誠接手家庭生意後的第一個得意之作。
舊樓重建惹美麗華酒店擴建憧憬
回歸正題，說說為什麼美麗華酒店股價最近如此強勢。
筆者認為最近美麗華屢創新高應該是跟10月26日一單物業買賣新聞有關。當天，報章報導尖沙咀香檳大廈低層鋪以8,500萬元交易，呎價約7.1萬元。土地註冊處顯示，由福創興業有限公司購入，公司董事為李應流，料為李兆基大哥李兆麟長子。
香檳大廈為一座舊式商住樓宇，跟美麗華酒店同時於1957年落成，位置正正就在美麗華酒店旁邊。翻查新聞，對上一次有關於李兆基收購香檳大廈的消息為今年7月，當時的說法是李兆基已收購了香檳大廈B座超過70%的業權。恆地2011年展開收購香檳大廈行動，當時開始香檳大廈的買賣交易，買家幾乎全是以公司名義入貨。意圖十分明顯，為了不想打草驚蛇，讓賣家或市場人士知道背後真正買家是誰，以免增加之後收購的成本。
長期的交易總會洩漏風聲，就曾有雜誌報導過這些公司的董事主要分為兩個組合，分別是陳佩敏和邵錦熙，以及禤寶華和羅泰安。而根據有關人士所說，這四人一直有為恆地和有關人士做收購工作。但值得留意的是這次香檳大廈低層鋪買家雖然仍為公司身份，但其董事卻是李兆基直系親屬李應流，態度明顯是不介意市場知悉，反映李兆基對於收購香檳大廈已胸有成竹，進入尾聲。
改例後，80%業權可要求強制拍賣
過去舊樓重建經常因為個別業主堅決不肯出售而拖垮整項收購，為加速舊區重建，ZF於九八年開始草擬條例，只要購入九成業權，即可向土地審裁署申請強制拍賣，以統一業權進行重建。但ZF發現要成功收購九成業權亦不容易，為進一步解決樓宇老化，ZF於2010年提出修改。
根據新修訂的強拍條例，樓齡達五十年或以上樓宇，或非工業用地而樓齡達三十年或以上的工廈，業權達至八成就可向土地審裁署申請強制拍賣，以統一業權進行重建。7月時已傳李兆基擁有香檳大廈B座超過70%的業權，再加上10月新收購的地鋪，它手上的業權可能隨時已經達到了可要求強制拍賣的水平了。
另外，恆地2011年展開收購香檳大廈行動，於2013年間收購步伐一度暫停，至2015年年中才重啟收購計劃。無獨有偶，筆者發現李兆基同樣於2015年年中開始第一次增持美麗華集團股份，直至現在。時間之巧合，再加上香檳大廈的位置就在美麗華酒店旁邊，很難相信香檳大廈的重建會跟美麗華沒有關係。
為什麼斯諾登偏偏遇中美麗華酒店
不知道大家有沒有想過香港那麼多酒店，為什麼斯諾登偏偏遇中了美麗華酒店？
最大的可能性就是美麗華離他之後潛藏的重慶大廈夠近，但亦反映了美麗華位置夠方便，人流足夠多，要逃跑時混進人群相當方便。美麗華酒店位處如此優質地段，長期入住率高是正常的狀況，李兆基自然想到擴建酒店，而旁邊的香檳大廈就是最合適的選址。
查回香檳大廈最近的成交紀錄，每呎的平均價去到近18000港元水平。假設此為李兆基的平均收購價，再加上建築及資金成本，重建後的香檳大廈呎價隨時可高達3萬元。香檳大廈地盤面積估計約2.2萬平方呎，屬於「商業(6)」用途，地積比率約12倍，可建樓面達26.4萬平方呎。假設AB座面積對等，B座重建面積達13.2萬平方呎。假設地積比不變，重建後的香檳大廈B座價值達40億港元。
而發展的方式存在多種可能性，可以是美麗華跟李兆基持有香檳大廈業權的公司在項目水平的合作。又可以是李兆基以收股票的方式把香檳大廈土地注到美麗華上市公司裡面。無論哪一種方式，對於美麗華酒店來說都是好消息，難怪李兆基從2015年就開始增持美麗華，從沒停手。
再次引證了大股東親自出手回購的股票，投資者跟買勝算機會大。
(責任編輯：DF318)