在國家大力實施鄉村振興戰略、不斷深化農村金融改革的大背景下，如何靈活、充分地利用土地這一農村最重要的財富載體，引導更多的金融資源配置到農村經濟社會發展的重點領域和薄弱環節，更好滿足鄉村振興多樣化金融需求，成為了激發農村發展新活力所面臨的重要課題。農村土地抵押權就是緩釋涉農信貸業務信用風險、激勵土地相關權益多樣化利用的重要措施。然而，實踐中，農村土地抵押權的實現面臨著一定的法律障礙，不僅危及銀行業金融機構相關授信資產的安全，而且極大地挫傷了相關市場主體參與農業經營的主動性、積極性。
一、執行過程中發現土地登記權屬狀態與真實情況不符
最高人民法院在《關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第二條已經承認了我國客觀存在著「不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符」的實際情況。
實踐中，受到廣大農村偏遠地區的土地管理部門人力、物力和財力較為有限的不利影響，許多年代久遠、地質情況複雜和行政區劃發生複雜變化的農村土地的登記狀態，已經無法正確反映其真實的權屬狀態。
如，某村經濟合作社於1970年發生了行政區劃變化，從A村併入了B村。當地縣政府於1991年向該村經濟合作社頒發《集體土地用地使用證》，並分別於1992年和1998年與該村經濟合作社成員籤訂了《從化市農村土地承包合同》。2015年，某公司向某金融機構申請500萬元貸款，在其享有建設用地使用權的國有工業用地上設定了抵押權並辦理了登記。因該筆貸款逾期，該金融機構向法院查封相關土地並申請拍賣執行該建設用地使用權。法院查封了相關土地並啟動了執行程序。執行過程中，某經濟合作社提出執行異議，主張其對案涉土地中的部分地塊享有集體土地使用權，請求將相關地塊分割出來。
如果金融機構在貸前調查和貸款審批階段單純依賴登記簿冊對權屬狀態的記載，將極有可能在實現抵押權的過程中受到歷史遺留問題的阻礙。雖然依據《物權法》第九條和《民法典》第二百零九條的規定，金融機構可以基於物權公示效力和公信效力對抗案外人的執行異議，但是必須承擔訴訟成本和時間成本，嚴重影響了抵押權實現的質效。
二、貸款到期前土地權利被其他債權人申請執行
根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》（法釋〔1998〕15號）第40條關於抵押權物上代位性的規定，即使金融機構對於特定土地權利享有順位在先的抵押權，法院也可以根據其他債權人的申請查封、扣押和拍賣處置相關土地權利，並將拍賣價款優先清償金融機構的債權。
實踐中，如果農村偏遠地區的土地管理部門受到各種客觀條件限制，未能在協助法院查封相關土地的過程中，向法院提供存在順位在先抵押權的信息，或者，當地法院受到各種客觀因素的影響，未能及時發現順位在先的抵押權就完成了訴訟保全，那麼，法院隨後的拍賣處置行為也仍然有效，並不會侵害順位在先抵押權人的合法權益。
如，2016年，某債權人向當地法院申請查封並執行某債務人名下的農村土地承包經營權。當地法院在查封和拍賣過程中，「未能查明該耕地已經設定抵押，辦理了抵押登記」。2018年1月5日，該土地經拍賣成交完成了權屬變更。2018年9月25日，該執行程序終結。2019年初，某銀行主張其享有順位在先的抵押權，並提起執行異議。
法院經審理認為，根據法釋〔1998〕15號第40條的規定，當地法院的查封和拍賣行為「未損害利害關係人權益」。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第六條第一款關於執行異議應當在執行程序終結之前提出的規定，該銀行提出的執行異議已超過法定期限，故不予支持。
此類判決表明，如果銀行在貸後管理過程中疏於檢查相關土地權利的權屬狀態，那麼即使享有順位在先的抵押權，也可能因為其他債權人的行權而喪失相關權益。
三、拍賣過程中的法律障礙
（一）競買人的資格受到法律、行政法規的限制。
雖然《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中已經對農村土地權利「入市」進行了充分的政策指引，但是，《土地管理法》《農村土地承包法》和《土地管理法實施條例》等法律、行政法規仍然對農村土地權利流轉的受讓人資格進行了限定。
實踐中，法院據此認可了在拍賣農村土地權利時對競買人資格設定的限制。
如，2018年5月25日，某拍賣公司登報公告，將對某處集體建設用地使用權進行拍賣，並在公告的注意事項中載明「該標的土地性質是集體土地，競買人資格受限制，競買人報名資格需經我公司審核通過後方可參拍」。2018年6月28日，該集體建設用地使用權經拍賣成交。某公司主張，拍賣公司在公告中限定競買人的主體資格條件，並規定競買人報名資格需經拍賣機構審核屬違法限制競買人參加競買，由此導致涉案房屋被賤賣，嚴重損害該公司的合法權益。
法院經審理認為，集體土地使用權的流轉應符合法律、行政法規的規定，拍賣公司為競買人設定的限制性條件並無不當。對競買人主體的限制性要求，可能降低拍賣的成交機率和成交價格，對抵押權人的權益產生負面影響。
（二）抵押人的不當行為阻礙拍賣進程。
實踐中，抵押人對執行程序普遍存在著抗拒情緒，不斷嘗試通過各種方式阻礙執行程序的開展。
如，2014年1月21日，某公司向某農村商業銀行申請900萬元貸款，並在其享有的土地承包經營權上設定了抵押權。2014年12月31日，該筆貸款出現逾期。2016年2月14日，某農村商業銀行向法院申請執行該抵押權。2016年3月28日，法院裁定對該土地承包經營權進行評估、拍賣。2017年1月10日，該法院司法技術室受理了該房產的評估、拍賣事宜，並依法通知了某公司，要求其參與選定評估機構，但該公司不予配合。2017年2月16日，法院司法技術室委託某房地產評估諮詢有限公司進行評估。2017年2月24日，某房地產評估諮詢有限公司出具《房地產司法鑑定估價報告》。2017年3月22日，法院司法技術室將該徵求意見稿送達給案件當事人徵求意見，但某公司未按規定提出意見。某公司主張，其未參與房地產評估諮詢有限公司的選定，法院的評估、拍賣裁定違法，並向該法院提出了執行異議。
法院認為，該評估報告僅為徵求意見稿，尚在徵求各方意見階段，某公司可依法向司法技術室或鑑定機構提出意見，而不是提出執行異議，遂裁定駁回異議。某公司進一步向上級法院申請複議，上級法院於2017年6月8日駁回了某公司的複議申請。
此外，抵押人還可能積極從事轉移財產、隱瞞收入等不當行為，僅保留農村土地權利，從而對抗執行程序。
如，有的法院認為，農村土地「不宜拍賣處理」，如果查明債務人的責任財產僅為農村土地權利，則只能將債務人納入失信被執行人名單並終結執行程序。如果信貸業務發生地轄區的法院持此種觀點，那麼農村土地抵押權實際上將無法實現。