粵港澳大灣區惠州房價為什麼這麼便宜?為什麼那麼多人會選擇投資...

 

　　關於惠州，向來有兩個極端的派別，一個是挺惠派，說惠州是環深難得的價值窪地，一萬多的房價遲早會被填平；一個是惠坑派，說惠州是一個巨大的房坑，無產業，天量供應，無法實現通勤，不過是過去、現在還是將來，都會有很多投資客被埋進這個大房坑

。

　　目前在深圳，惠坑派佔據主流，挺惠派不多，且多為中介。

 

　　惠州到底是機會還是坑?現在小編例出八點給大家做參考一下~

　　

　　一：先來深度認識惠州

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　從地圖可以看出，深圳北接東莞惠州，南與香港隔河相望，香港就不說了，東莞和惠州是兩個唯二的環深城市。

 

　　來看一看惠莞深這三個城市的面積人口和GDP對比。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　數據很實在，三個城市對比，惠州面積最大，11599平方公裡，接近東莞的五倍，深圳的六倍；人口最少，東莞的1/2，深圳的1/4；經濟最弱，東莞的1/2，深圳的1/6。

 

　　一句話概括惠州，就是地大，人少，還窮。

 

　　位於大灣區的惠州，緊臨深莞兩個富親戚，為何經濟遲遲未能起步?

　　

　　二：四十年前，深圳劃為經濟特區之後，東莞搶先一步開放政策，引進了大量外資臺資發展製造業，而惠州政府反應遲鈍，錯過了當年的投資進駐潮，等後期想再追趕已經難如登天了。

 

　　目前東莞製造業實力雄厚，已是全球最大的製造業基地之一。而惠州仍以第二產業為主，電子、汽車和石化是惠州的三大支柱產業，電子和汽車產業多以組裝為主，與東莞產業重合度高，處於劣勢。

 

　　大亞灣石化項目的引進，增加了GDP產能，但也讓惠州付出了不小的環境資源代價，最有價值的海景資源地塊，被石化汙染打了折扣。

 

　　再看地理位置，惠州位於大灣區的邊緣，與廣州深圳雖都有接壤但縱深都不夠，相臨的又是增城坪山這樣的遠郊片區。

 

　　與東莞接壤最多，可是惠莞經濟重合度很高，無法協同發展；加上惠州缺少人口紅利，綜合下來，惠州經濟一開始失了先機，後期又有眾多短板無法彌補，導致一步遲，步步遲。

 

　　先天不良+後天不足，我們又怎麼能責備惠州政府走土地財政之路呢。天生不是富二代，還不能賣家裡的鏟子嗎?

 

　　惠州最大的優勢，人雖然少，但地多啊，惠州全域一萬多平方公裡，土地資源實在是太多太多了。

 

　　多年來，惠州眼巴巴地看著身邊的深圳、東莞紛紛崛起，連珠海、佛山也都鑲了一層金邊，而個頭最大的惠州，早習慣了常年呆在角落默默無聞。

 

　　沒想到的是，身邊的深圳越來越開掛，中國房地產也開啟了十多年的大牛市，惠州終於發現自己的存在價值：我臨深，我地多，我可以無窮無盡的賣房子啊！

 

　　惠州終於等來了屬於它的光榮時刻。

　

　　三：惠州雖大，能蹭概念的區域卻並不多，主要集中在臨深片區。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　臨深又集中在大亞灣和惠陽片區，這兩個片區都與深圳的坪山區接壤，惠陽區有惠州南站高鐵可通達深圳北站，同時加上主城區的配套；大亞灣片區則主要靠海景旅居概念加持，這兩個片區成了投資惠州的兩大熱點片區。

 

　　而其他遠離深圳的片區，除了惠城區做為主城區有部分投資客外，其他的惠東縣、仲愷區、惠城區、博羅縣、龍門縣佔比很小，幾乎可以忽略不計。

　　在挺惠派看來，深圳均價已超六萬，坪山也接近四萬，與坪山一路之隔的惠陽和大亞灣只有一萬多，與東莞臨深片區的兩萬多，三萬多相比，這裡是絕對的窪地，漲到均價兩萬是遲早的事。

　　此外，深圳房價太高，剛需只能選擇外溢，買不起東莞，就只能買惠州，曲線救國，因此，惠州未來是不缺接盤客的。

　　臨深概念打底，再加上14號延長線的一再炒作和大亞灣海景房的概念加持，惠州的房子一直賣的很火。

　　從2012年到2018年，7年時間惠州一共賣掉了84.28萬套商品房，賣房高峰期的16、17、18年，三年分別賣掉了15.7萬、13.9萬、17.5萬套一手房。

 

　　2018年，惠州共賣出了17.5萬套一手房，4.3萬套二手房，共計賣出房子21.8萬套。

 

　　21.8萬套是個什麼概念?2018年，深圳全年賣出新房加二手房共計9.4萬套。也就是說，人口只有深圳1/4的惠州，賣出了深圳2.3倍的房子，而且絕大部分是新房。

 

　　可以估算，其中至少有15萬套是被投資客買走的，靠投資需求支撐的惠州樓市成色不足毫無疑問。

　　靠投資需求支撐沒有問題，問題在於投資最終能否落地，接盤客究竟有多少?

　

　　四：惠州的房子初看起來，真是很坑。

 

　　坑一，經濟弱，沒有產業支撐，本地購買力羸弱；

 

　　坑二，地太多，天量供應，一年賣出十幾萬套，投資客大多想玩擊鼓傳花的遊戲；

 

　　坑三，惠州緊臨坪山，坪山是深圳的弱區，坪山區開發力度弱，界面很差，自顧尚且不暇，哪有力量去輻射惠州，目前深圳的資金和發展都在西移，坪山崛起遙遙無期；

 

　　在這裡我想多說幾句，環一線是個大概念，但並非都有價值。

 

　　以前做米宅北京時，我們曾經提出過真環京和偽環京的概念。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　地處內陸的北京，面積大，邊界線很長，環京共有十三縣之多，分別是北三縣（三河、大廠、香河）、固安、永清、涿州、廊坊、淶水、張家口、崇禮、豐寧、懷來和承德。

 

　　雖然都是環京，運命卻大不相同，緊臨通州的北三縣，由於有副中心和一體化利好，房價被炒到四萬，現在仍是全國人民盯著的價值窪地，南三縣固安永清和霸州，緊鄰大興，加上新機場概念，也一度被炒的火熱。

 

　　除了北三縣和南三縣，其他臨著北京延慶、密雲、平谷、懷柔這些大郊區的所謂環京區縣，就真的價值不大了，除了在樓市最火爆的時候刷一把存在感，風口一停，最先摔下來的就是它們。

 

　　所以，同樣是環一線，價值卻是分為三六九等的，惠州顯然是比較靠後的那個。

 

　　坑四，惠州臨深絕大部分片區無法實現通勤。惠州緊臨坪山，坪山是深圳的落後片區，缺乏中高端就業機會。住在惠州，工作在福田南山羅湖這些地區，每日往返通勤是不現實的。無法成為睡城，惠州的價值進一步拉低；

 

　　坑五，惠州二手房市場非常不友好，無中介推介，信貸政策苛刻，再疊加目前的三年限售政策，惠州市場是買入容易賣出難。

 

　　這個也很容易理解，惠州新盤太多，如果二手房渠道打通了，前期大量的投資盤會紛紛推向市場，與一手盤形成有力競爭，開發商還怎麼玩，地還怎麼賣?心裡沒有點b數嗎?

 

　　說惠州政府依靠土地財政的，不靠賣地，你倒是給指條掙錢的明路。

 

　　坑六，傳說中的14號線延長線遙遙無期，據說已被發改委駁回，但沿線的幾個預留站點已經靠地鐵物業的概念，賣出了大量樓盤。

 

　　寫到這裡，別說你，連我的心都拔涼拔涼的，惠州還能買嗎?買了惠州還能賣出去嗎?會不會像06年買入大亞灣一樣，站崗十年，深度套牢。

　

　　五：如果說惠州的房子是一個巨大的謊言，但如果信的人多了，謊言也會成真。

　　上篇我講了環京，環京十三縣，相當一部分是偽環京，沒有價值，確定是坑，那惠州類似偽環京，是否也算偽環深。

　　本來應該是算的，然而，與環京相比，環深有一個最大的差別：選擇太少。

 

　　環京有十三縣互相競爭，大家可以選擇更有價值的北三縣和南三縣，而環深卻只有東莞和惠州。

 

　　惠州既遠又偏經濟差是事實，惠州樓盤坑多且深也是事實。可是，勸大家遠離惠州的各位鍵盤俠，對錢不多，又不想離開深圳的剛需，你能給到他們更好的選擇嗎?

　

　　六：離深圳上一波暴漲已過去整整三年，這三年間，每一次盤整房價，我都得出一個無奈的結論，深圳又漲了！

 

　　三年時間，深圳歷經了多次調控、微跌、上漲、橫盤的過程，房價最終走出了一個穩步上揚的曲線。

 

　　和三年前相比，深圳大部分樓盤的價格上漲了15-20個點，單價5萬多的漲到6萬多，6萬多的漲到7萬多，7萬多的漲到8萬多甚至9萬，一套兩房或三房，總價上漲了一百萬甚至更多。

 

　　深圳的房子依然不愁賣，但剛需接盤已經越來越吃力。

 

　　深圳人的工資是多少，來看兩份不同版本的深圳平均工資統計。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　9300，9400，數據還是比較接近和靠譜的。

 

　　目前在深圳，除去極少數月入十萬的金領，和一部分月入四五千元的低收入階層，大部分普通白領的薪資在8000-20000元之間。

 

　　這個居橄欖形中段的收入階層，數量最多，如果沒有獲得早年買房的紅利，不管是個人還是家庭，以他們目前的收入和存款速度，在深圳買房是基本無望的。

 

　　深圳雖然買不起，但幾十萬的首付，一兩百萬的總價還是承擔的起的，這部分人群，在深圳兩千多萬的常住人口中，絕對值很是不低。

 

　　深圳上班族，手裡有幾十到一百萬現金，沒有靠譜的投資渠道，只能選房產。

 

　　有價值的二線，無房票，資金不夠；三四五線，房價也都漲到了一萬多，正如有條留言所說，工作在深圳，老家安徽阜陽某縣的房價都和大亞灣持平了，如果一定要選一個，難道不選惠州選縣城嗎?

　　買在惠州，即使無法實現通勤，但在定居城市五十公裡之外安個家，無論如何，也比買在四五六線更有價值，內心更踏實篤定。

 

　　同時還心存希望惠州房價上漲後可以曲線救國置換回深圳。

 

　　這是在惠州買房的第一類人。

 

　　第二類，買給父母居住

 

　　深圳基本都是外地人。

 

　　父母在，不遠遊。既然選擇了遠遊，那等父母年邁之時，還是會有相當一部分人要把父母接到身邊養老的。

 

　　住在一起不方便，再買一套沒能力，就退而求其次，在惠陽或大亞灣花一百多萬買一套給父母居住，一個多小時的車程，平時見面和照顧還是很容易的，對老人來說，也更喜歡這裡的環境和氣候。

 

　　第三類，退休定居型

 

　　第一代第二代深圳人已逐漸步入老年，他們這一代在深圳普遍有房，大多還在市區。

 

　　這些人退休之後還住著大幾百甚至上千萬的房產，除了房子值錢，手頭的現金並不多，對他們來說，住著千萬房產也是一種資源浪費，有的還有子女買房需求。

 

　　會有一部分人，或將房產留給子女，或將深圳房產套現，在惠州購買一套花園洋房自住，多餘的資金用來幫補子女或者自己享受生活，這樣選擇的老年人目前有不少，未來只會更多。

 

　　第四類，跟風投資型

 

　　這一類，全國各個城市都有，城市越熱，概念越強，數量就越多，惠州一年十幾萬套的銷量，純投資比例一定是不小的。

 

　　第五類，惠州本地剛需

 

　　第六類，旅居需求客戶

 

　　大亞灣有豐富的海景資源和宜人的氣候，海景房不過一萬多，和三亞、海口兩萬到五萬的旅居產品比起來，競爭力很強。如果認真挑選，還能撿漏，比如米宅去年推出的華潤小徑灣團購，由於限價，當時均價只有一萬二。

 

　　對有旅居置業需求的客戶來說，大亞灣的海景房是一個性價比很高的選項。

　

　　七：分析之後我們發現，和很多投機嚴重，基本都是投資客在大舉買入的城市相比，惠州其實有著很強的剛需支撐。這個支撐，主要來自深圳，隨著深圳房價越來越貴，這個支撐會越來越強。

 

　　因為，低價秒殺一切。

 

　　賣了多年的房子之後，臨深的惠陽樓盤目前到底是個什麼情況，是鬼城還是人居大盤，會幫助我們進一步認識惠陽樓市。

 

　　以惠陽的兩個超級大盤龍光城和星河丹堤為例。

 

　　龍光城，佔地180萬平米，建築面積500萬平米，緊臨坪山。

 

　　星河丹堤，佔地150萬平米，建築面積260萬平米，緊臨惠州南站。

 

　　星河丹堤，從2011年推出第一期，目前已開發至第四期，歷經八年時間，社區已基本成熟。

 

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　生活配套方面，周邊的幼兒園，小學，中學一應俱全，超市有人人樂，沃爾瑪和美宜佳，醫院、銀行等基礎配套也都比較完備。

 

　　交通方面，除了惠州南站高鐵外，小區周邊有幾條公交線路，可以直達深圳。小區內配備了多趟樓巴實現雙城通勤，還有很多拼車和巴士。

 

　　從下面的巴士時刻表可以看出，早點6點20從星河丹堤出發，一個半小時可以到達羅湖的國貿地鐵站。兩城通勤似乎並不是我們想像的那樣絕無可能。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　當然，選擇每天雙城往返的還是少部分勇士，更多業主選擇讓父母和孩子住在星河丹堤的大房子，自己工作日住在深圳，周末返回惠州。

 

　　因為入住率高，很多業主要入惠州戶口，孩子才夠積分就讀配套學校，因為孩子讀書的問題，星河的業主幾乎年年維權。

 

 

　　惠州，究竟是窪地還是深坑？

 

　　肯定有很多人會說花大量時間在路上不值得，往返交通費高，又要還房貸又要租房種種不合算。但請在吐槽之前，先看一看星河丹堤二手14000多的均價，捫心問問自己，你們能給這些剛需提供更好的選擇嗎?

 

 

 

　　龍光城的情況與星河丹堤類似，房價更低。

 

　　大亞灣中心區，也有很高的入住率。

 

　　所以，透過另一面看惠州，我們會發現，惠州的房子是被大量實實在在的深圳剛需託舉起來的。目前一萬多的價格，基本沒有透支和水份。

 

　　八：那麼，問題來了，惠州到底是坑還是窪地?

　　硬幣是有兩面的，惠州尤其典型。

 

　　如果單看惠州經濟、樓盤供應量、與深圳的通勤距離，惠州絕對是一個大坑。

 

　　再看硬幣的另一面，臨深片區缺乏競爭，深圳房價越來越香港化，大量剛需別無選擇。惠陽的臨深片區，最終一定會成為深圳剛需聚集地，再大的坑也遲早會被填平

。

　　惠州一萬多的價格，絕對不高，隨著深圳均價的繼續上漲，惠州優質片區漲到兩萬以上是遲早之事。

 

　　但眼下的惠州也絕非窪地，每年的天量供應和無序規劃，加上嚴重的同質化競爭，惠州房價橫盤容易上漲難。如果惠州政府繼續目前的賣地節奏，惠州房價還會在一萬多的均價盤旋許久。

 

　　那麼，惠州的房子到底能不能買?

 

　　我的建議是，決心留在深圳，資金又不足的剛需完全可以買。

 

　　但要選擇臨深片區的幾個大盤，通勤距離至少可以保證每周的往返，買二手不要買新房，運氣好的話能節省幾十萬，這幾個知名大盤，未來出手時也比那些五花八門的小盤要容易的多。

 

　　對於純投資客來說，惠州不算是一個優質選項，尤其是想暴擊的投資客，惠州一定會磨掉你所有的銳氣。以政府賣地的節奏和決心來看，惠州註定是一個慢牛市場，樓盤眾多，一旦選籌不慎，很可能數年不漲，賣不掉又租不出，成為傳說中的惠州填坑俠。

 

　　非臨深區域的各類新盤，雖然宣傳概念打的十足，但我就不建議去碰了，剛需的外溢是需要過程的，你等不了那麼久。

 

　　而大亞灣的海景房，遵循的則是另一條價值邏輯，在性價比足夠的前題下，是可以買入的，可以選擇自住，同時由於價低，也預留了一定的投資空間。

 

　　這就是有坑也有機會的惠州，對標深圳，剛需外溢，未來數年仍然是惠州的投資邏輯。

 

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