突如其來的疫情對房地產產生了不小的衝擊，但仍有熱點城市房價出現明顯上漲，甚至多個樓盤出現「萬人搖號」的場景。為此市場再現調控預警。
「當前調控是及時地對市場變化做出反應。否則可能會出現部分城市房價交替上漲的局面。」8月7日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華在新京報貝殼財經夏季峰會房地產分論壇上解析市場熱點，包括哪些城市容易出現房價結構性上漲？資金如何推動局部樓市火熱？ 房地產如何穿越短周期與長周期？
熱點城市房價結構性上漲，限購短期難以退出
7月24日召開的房地產工作座談會上，再次重申「房住不炒」。在鄒琳華看來，這也是一次市場預期管理。釋放的信號是不把房地產作為一個短期刺激經濟的手段，堅持抑制住房投資投機。
鄒琳華認為調控的首要目標是穩定市場，既不能讓它大漲，也不能讓它大落。目前調控要求及時地對市場變化做出反應，而不是事後被動修補。
對於目前市場普遍採用的限購政策，鄒琳華表示，從2010年北京推出限購以來，目前已經運行了十多年，限購政策可能已經以另外一種形式常態化。一項行政管控政策執行十多年，而且暫時還沒有鬆動的條件。以後能否退出，取決於以下兩個條件之一：第一市場供求形勢發生重大變化，比如住房市場進入買方市場；第二長效機制是否建立起來。這兩個條件短時間都難以實現。
值得關注的是，調控收緊信號背後並非房地產市場全面火爆，而是部分熱點城市房價大漲。對此，鄒琳華認為這是結構性上漲，上半年主要熱點城市包括粵港澳大灣區的深圳、東莞，長三角的無錫、南通、寧波等城市房價上漲實際從去年下半年就已開始。
鄒琳華分析稱這些城市有共同特徵，首先是經濟基本面比較好，或存在較大的利好因素，比如南通的新機場建設，或者是市場需求相對旺盛。這些城市中小企業多，市場融資渠道也多，同時限購門檻相對比較低。相比之下，杭州和南京則因為一二手房價格倒掛，助長了房價上漲的預期。
作為一線城市，深圳房價走勢和北上廣有差異。而同在大灣區的城市間也有差異，鄒琳華將其歸結為限購力度和基本面不同。比如深圳落戶相對寬鬆，以戶籍為基礎的限購政策難以發揮作用。這次深圳出臺的新規正是從提高限購門檻入手。如果政策不及時介入，預計部分城市的房價上漲可能傳導到更多的城市，從而形成城市間板塊輪動的局面。
「一緊就死，一放就漲」怪圈難打破，市場亟須長效機制
「本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動的影子。」 鄒琳華表示，為了對衝疫情的影響，對實體經濟的金融支持力度較大，但是實體產業資金吸納能力比較差，樓市自然成為資金流動的一個選項。
通過調查鄒琳華發現，以抵押貸款的形式獲取購房資金，利率可能顯著低於購房按揭貸款。如果不採取有力的監管手段避免資金脫實向虛，就違背了支持實體經濟復甦的初衷。在經濟增速下滑的背景下，由資金推動的泡沫牛市肯定會破滅，而經濟下滑疊加房地產泡沫崩潰非常危險。
對於房地產工作座談會提到的「要實施好房地產金融審慎管理制度，」鄒琳華解讀稱，「穩住存量」意味著不對信貸資金做釜底抽薪，人為地加劇市場波動。而「嚴控增量」則是加強信貸資金流向的監管，不會放任資金流入房地產市場。事實上，支持實體經濟發展的同時又不會使房地產過熱，這個問題非常難，因為單純地金融監管手段很難實現，監管成本非常高，「一緊就死，一放就漲」的怪圈其實很難打破。
鄒琳華認為，短期除了加強資金監管外，還要通過升級限購來穩定市場。當然這是現實的辦法，並不是長久之計。在貨幣環境仍將寬鬆的情況下，不能長期單純地依靠行政管控高築防火牆，這種副作用會隨著時間而積累。而過於嚴厲的限購政策會對人才和要素的流動形成障礙。此外，由於區域發展不平衡性，不是所有的城市都適合嚴厲的限購限貸政策。
從長期來看，鄒琳華表示，需要建立一個市場平穩發展的長效機制。通過土地制度的改革，擴大有效供給，降低土地成本，建立城鄉統一的建設用地市場，這是避免房地產市場泡沫化的重要途徑，也是實現房地產市場和實體經濟協調發展的根本途徑。
崩盤論和持續上漲論交替左右市場，房地產仍大有可為
房地產如何穿越短周期及長周期一直是業界探討的問題。鄒琳華認為要對市場進行理性判斷，不能過於悲觀或者樂觀。長期以來，市場被崩盤論和持續上漲論兩種非理性的情緒交替左右。事實上，中國的市場地域差異性比較大，不會走這兩種極端。雖然城市化進程已經放緩，但是沒有結束。高增長時代結束了，但是中速增長還可以維持很長一段時間。總體的趨勢並不會變化，只是短期波動的表現形式發生變化，大起大落的概率小了。
「調控目標不是把市場掐死，而是為了長期穩健、可持續發展。」 鄒琳華稱，此時房地產行業要理性地投資，保持合理的投資節奏，做好產品，穿越調控和疫情的短周期沒有問題。
從長期增長點來看，鄒琳華建議利用房地產周期的區域差異性，最大限度地延長市場的景氣度。中國作為區域差異很大的市場，一線城市雖然進入了存量房市場，但是二線城市還處於增量市場。即使二線城市進入了存量市場，還有三四線城市繼續增長。通過區域差異化的投資，保持科學的節奏，對企業來講可以維持更長的市場景氣周期。
「即使房地產開發趨於尾聲，其上下遊產業還是大有可為。比如物業服務、長租公寓、老舊小區改造等，對此，目前很多企業都在嘗試延伸產業鏈。」由此，鄒琳華認為對房地產行業仍要保持一個謹慎樂觀的態度。
新京報記者 袁秀麗 編輯 陳莉 校對 危卓