作者: 成都特價房5月28日，《中華人民共和國民法典》審議通過，並將於2021年1月1日起施行。
這是新中國首部民法典正式問世。眾多買房者值得注意的是，民法典物權編新增了一個叫「居住權」的用益物權。
買過二手房的人都知道，二手房交易手續比較繁瑣，要查詢房屋的權屬、司法查封、有無抵押等情況。要不就可能出現錢給了，房子過不了戶的窘境。而就在民法典通過後，買二手房可能還要再增加一個查詢項目，這就是「居住權」。
什麼是居住權？
民法典第366條，這樣定義：
居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。
這裡有個重點需要說明，不是長期居住就能獲得「居住權」，而只有房屋的所有權人通過與居住者籤合同，同時向登記機構進行登記設立，所有人對此擁有決定權。
應用場景
前不久，深圳一女子買房被遺忘28年後，突然想起後上門發現，這套房已有陌生住戶住了10多年。
這裡要注意，即便陌生住戶在裡面住了10多年，也不等於就獲得了「居住權」。 業主只要沒有主動設立「居住權」，居住權益就不成立。
「居住權」有哪些權益？
根據新規，居住權無償設立，自登記時設立，不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
這相當於在房屋所有權之外，新設立「居住權」。不過，居住權只能保障居住權利，沒有繼承乃至轉讓的資格。即便如此，房子只要設立了「居住權」，即使沒有房產證，也可長時間乃至終生居住。
新業主即便事後獲得不動產證、拿到所有權，也無法改變「居住權」已經存在的現實，沒有權利趕走居住權人。 居住權的期限，可以自行設立，可是終生。如果是終生有效，那麼不到去世，居住權就不會消失。
應用場景
現實生活中，有不少老人子女與保姆爭奪房產的案例，也有老年人再婚後牽扯到房產糾紛的案例，而有了居住權的規定後，老人可以去登記機構為保姆/配偶登記居住權。
老人一旦給保姆或親戚設立「居住權」，老人去世後，即便房子為子女所繼承，保姆或再婚老伴仍享有居住權。
如果「居住權」是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動產證，也沒有權利將其趕出，也不得再次用於出租。
至於居住要不要另付租金，這要看當時約定。如果沒有約定，一般都是無償的。
「居住權」對二手房有什麼影響？
因為居住權消滅，需要居住權期限屆滿或居住權人死亡。
也就是說假設張三的房子給了李四的居住權是終生有效，新業主只能等李四去世，居住權消失，才能入住或作他用。
這與「買賣不破租賃」還是有很大不同，至少業主和租客之間可以協商，且租賃期限多數不會很久（最多20年），並不會對房源的二手房買賣交易造成很大影響。
而一旦房屋設立了居住權，作為購房者，對此類房屋必須萬分謹慎了！畢竟一不小心碰到終身居住權的房產，誰也耗不起！
應用場景
有過二手房買賣經歷的人都知道，二手房交易手續較為複雜，相關產權在買房之前必須查詢清楚，否則，會出現籤了買房合同，支付了購房款，但卻無法過戶的情況。
也就說從明年1月1日起，購房者要留個心眼，買二手房要查一查是是否登記了「居住權」。如果不查詢清楚，即便房屋過戶完成，還是會出現無法使用房子的情況，竹籃子打水一場空。
註：民法典於2021年1月1日起正式實施，關於「居住權」在哪裡登記，具體怎麼辦理，是否還能抵押，有待具體細則出臺。
（來源： 快過戶3385）