實探深物業金領:三年了還在賣,真的不容易啊
2020-11-19 騰訊網
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漁村樓市出品
深圳人都關注的房產圈
7月15日，深圳迎來史上最嚴調控政策。
總結其要點有以下幾條：
1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；
2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；
3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；
4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；
5、豪宅線加了個總價750萬的限制；
6、新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的。
之所以說史上最嚴，是因為此次新政對深圳樓市無論是短期還是中長期的影響都是巨大的。
比如，對二手房市場，筍盤會有所增多，不再一房難求。
幾萬人圍觀，幾千人關注的法拍房市場短期內不會再有。
小區業主集體控盤已經不太可能，原本一周一個價變為橫盤、平穩或上漲受阻。
甚至早前漲幅較大的片區都會有所回落。
根據貝殼找房的房源價格變動，南山區不少小區當天價格回落32萬到120萬不等，寶安區當天不少小區回落20萬到150萬不等。
再比如對新房市場。
二手房市場急劇降溫，把購買力推向新房市場，但短期內新房中可以抽籤的人數實際出現了大幅下降。
特別像剛入深戶一至二年，或者是剛離婚一至二年的購買力，這些人在半年或三年內無購房資格，顯然，房市的交易量將迅速下降。
毫無疑問，屬於深圳樓市的好日子，暫時結束了。
而對於一些在「好日子」都無法燦爛的樓盤無疑是雪上加霜。
2018年開盤至今，位於福田中心區的深物業金領就是其中一個。
（深物業金領遠拍圖）
實地探訪，在售將近3年依舊未清盤
近兩年福田區的新盤非常稀缺，賣一個少一個。
至於到底有多少?看完下面這些數據你就知道了。
2020年上半年，整個福田新房住宅的成交套數也就只有295套，相比上一年下降了46.7%。
並且2020年深圳市計劃入市的新房也只有寥寥7個盤。
這幾年，福田的新盤推出一個，被搶一個。
比如去年10月份入市的深業中城，一推出就千人搶房。
再比如去年11月份入市的合正置地大廈，推出6個小時就售罄。
甚至比普通住宅更不好賣的公寓也都賣的比較快。
像中洲濱海商業中心公寓，到今年年初，只剩少量公寓在賣。
與這些盤的火爆相比，深物業金領是比較另類的一個。
村長查了一下，深物業金領B棟於2018年11月份開盤，共推出了517套房源。
據錢樓市轉載中國房地產報深圳報導，開盤半年去化率僅為4.8％，當時備案顯示，1單元只備案了13套，2單元只備案了12套，也就是僅僅只賣掉25套。
當然了，這是B棟當時的情況。
而村長從銷售口中得知，目前正在銷售的C棟今年6月23日開盤，1、2單元共推出716套房源，現在都還有兩百多套在售。
（深物業金領開盤時間）
村長把深物業金領項目的價格、戶型、開發商、配套等基本信息都整理了一遍。
雖然項目名稱上是深物業金領，但實際上本身是屬於深圳市物業發展集團旗下皇城地產有限公司開發的皇御苑系列第六期，位置處於福田區濱河大道和福田南路交匯處。
深物業金領有A、B、C三棟，目前在賣的是C棟65平小戶型精裝兩房。
現場銷售說，A棟屬於開發商自持，B棟2018年11月7日開盤現在已經賣光。
（深物業金領沙盤）
C座主力戶型均為65㎡兩房，包含2個戶型，4個端頭為A戶型，分別是A1-4，其餘為B戶型,分別是B1-4，所有的戶型加起來有8種類。
（C棟整層平面圖）
（A4戶型平面圖）
（B1戶型平面圖）
C棟總層高為48層，16層和32層是避難層，樣板間在45層。
通過樣板間，北面可以遠眺到正在修建的深圳中心公園；東南向可以遠眺香港米浦生態保護區；西面可以看到福田的其他一些商業中心，比如 錦繡園、皇崗雙擁公園等；東邊是皇崗海關生活區；南面緊鄰皇御苑小區。
（深圳中心公園）
（遠眺香港米浦生態保護區）
俯瞰還可以看到西北方向的濱河皇崗立交以及皇崗路。
（濱河皇崗立交）
所以只要不選擇樓層低於周邊的皇御苑，視野會非常開闊。
據了解，C座1單元65㎡的兩室一廳總價550萬左右，單價大概是8.5萬/㎡。
整體樓盤均價約9萬/㎡，基本超出片區均價，甚至超過市區均價，並沒有什麼特別大的優勢，對比周邊二手的價格，還要高出不少。
比如同是皇御苑系列的一期，現在均價是7.1萬/㎡，二期是7.6萬/㎡，三期是8.4萬/㎡。
就算是附近的廊橋國際，均價也不過是8.4萬/㎡。
周邊臨近的星河華居是7.5萬/㎡。
為何賣的如此艱難？
深物業金領為什麼還是賣的如此艱難？
這裡頭，既有歷史的原因，也有當下的原因，村長總結了這幾點：
1、土地年限過久，房本登記定位「居住用地/單身公寓」
樓盤土地是1991年拿的審批，距離現在已經29年，70年產權，就只剩41年。
也就是說按照實際居住年限，目前僅剩41年。
（批地使用權限證）
根據現行的《物權法》規定，房子70年產權到期，如果國家沒有其他規劃，業主只需續交土地出讓金即可繼續使用。
但續期使用的這筆錢肯定是業主自己掏的了，至於要交多少，最終取決於不同的地價。
早在2016年深圳福田區長城大廈的一位業主就主動提交過地價延期申請。
根據2004年，深圳市頒發的《深圳到期房產續期若干規定》，業主則需要依照基準地價的35%，補繳地價款。
另外，村長當天還了解到，除批地時間早，90年代還沒有現在的商務公寓的說法。
70平方米以上房產證寫的是「居住用地/住宅」，而70平方米以下則寫「居住用地/單身公寓」。
對於房產證上寫的是「居住用地/住宅」還是「居住用地/單身公寓」，相信了解過深高南學位事件，大家心裡難免也會存在更多的擔憂。
2、中心位置的「呼嘯山莊」
除了土地使用剩餘年限以及房證居住定位問題，深物業金領賣不出去的第二個原因也恰恰是其地理位置。
項目位於福田區濱河大道與福田南路交匯處，西北面正對著濱河皇崗立交。
在皇崗口岸貨檢功能尚未關閉前，常年走貨車，濱河皇崗立交都是貨車的必經之路，貨櫃車帶來的噪音幾乎無法避免。
並且深物業金領周邊均被濱河大道、皇崗路以及京港高速廣深高速圍合，在地理上與福田中心區形成了天然隔離。
每到周五，濱河大道都處於塞車高峰，若自駕出門或者上下班，擁堵的煩惱想必更甚。
（濱河大道立交）
3、學區略差一籌
一個樓盤是否存在高價值，往往更多的是取決於其學區性質。
深物業金領對應的學區分別是福民小學、南華實驗學校、皇御苑幼兒園。
而福民小學、南華實驗學校不管是在深圳全市還是福田區，每年的升學排名並沒有特別出色。
根據2019年深圳中考最全的錄取數據和排序，南華實驗學校，在市公辦學校排名裡頭，只能排到181，在區裡頭排名排到了24位，幾乎墊底。
（2019年深圳中考部分排名榜）
4、戶型設計偏離實際居住需求
項目設計的戶型借鑑港式設計導致戶型不夠周正，缺少陽臺、樓棟落位南北方向沒辦法通風、戶型面積過小，大部分帶的偏暗廚暗衛等。
這樣的戶型實際居住起來比較逼仄，很難符合購房者的需求。
（樣板間客廳部分）
（樣板間臥室部分）
（圖源VR看房樣板間截圖，次臥）
（圖源VR看房樣板間截圖，廁所）
除上述因素以外，樓盤還存在小區內車位緊張，物業管理相對較貴的問題。
所以深物業金領賣的不好，也在所難免。
目前深物業金領是福田唯一小戶型兩房新住宅，單價雖然不低，但總價相對還算便宜，首付150萬就可以選擇。
精裝設計參照的是港式風格，相對簡潔，周邊也沒有特別高層的建築遮擋，如果個人追求簡單居住，並且喜歡視野跳脫也可以作為備選項。
但因為土地批地早、房本登記定位「居住用地/單身公寓」、學區不夠優質、地理位置存在致命硬傷等，後續升值空間有限，如果是投資，這些都是不容忽視的問題。
· END ·
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