地塊也恨嫁! 新街口東鐵管巷沉浮11年四次「改嫁」內幕

2021-03-01 西祠房產

「恨嫁軍團系列報導」第一彈:一圖看懂先後四次「改嫁」的東鐵管巷地塊


「恨」源於廣東話(粵音),有「渴望」之意。「恨嫁」就是非常想嫁人,恨不得早日出嫁。在寸土寸金的南京市中心,也有這麼一批「恨嫁」的黃金地塊,她們往往「身世坎坷」,有歷經多次「改嫁」的,有悽慘流拍的,還有被「釘子戶」挾制的。她們,組成了南京最為令人嘆為觀止的「恨嫁軍團」。

四度「改嫁」四度被棄 細數東鐵管巷11年坎坷「婚姻」路

每次去新街口,路過東方商城和大洋百貨之間的那條叫做東鐵管巷的小巷子,筆者都忍不住一陣唏噓:一邊高樓林立,一邊破敗不堪。道路邊管線凌亂,除了路邊扎堆的大排檔外,這裡還長年淪為金鷹商貿的停車場用地。在高大上的「中華第一商圈」新街口,這塊區域顯得格外「刺眼」。而就是如此扎眼的地塊,曾幾何時是風光無限的地王。只是這「地王」的命運過於坎坷,四度改嫁,四度被棄。筆者今日獨家製圖,為各位捋一捋東鐵管巷長達十年的不幸「婚姻」之路。


早在2004年,東鐵管巷地塊迎來「初婚」。全日通和衛中實業聯手拿下該地塊,並支付8200萬元保證金和出讓金之後,由於公司資金鍊出現問題,無力支付餘下的出讓金,8200萬元保證金及地塊被國土部門沒收。

2005年9月10日,東鐵管巷地塊再度被拍賣,起拍價為5.2億元。最終來自上海的泰龍房地產支付了5.2億元出讓金,如願以償拿下該地塊。2006年初,有關泰龍豪擲15億打造500米摩天高樓的消息就在南京市民中流傳開來,引發各大報紙爭相報導。開發商甚至還拿出了頗為壯觀的518米塔樓效果圖,公開宣布將打造高度超過臺北101的 「亞洲第一高樓」,起名「金陵佛光」(另有一說為「金陵福光」)。可當時開發商面臨的最大難題,是新街口西南角石鼓路至王府大街周邊交通極為擁擠、管線老化,無法滿足518米高樓的規劃體量。加之後期資金問題,遲遲沒有動工,結果又是不了了之。

2008年,囊中羞澀的泰龍房地產將東鐵管巷地塊項目公司75%的股權轉讓給了重慶國際信託投資公司,重慶國投旗下的南京龍鳳投資置業有限公司成為該地塊的第三任東家。根據當時的規劃設計圖紙,該建築高度由原來的518米,減至430米。同樣,該地塊後來依然還是遲遲未見動工跡象。

直到2010年8月,東鐵管巷地塊的命運似乎有了轉機。南京本土的鳳凰股份以6.5億元購得南京龍鳳74.81%股權,鳳凰股份也因此成為鐵管巷地塊的新東家。據鳳凰股份當時年報披露,鐵管巷A、C地塊最新預計時間為2012年7月開工,但由於受拆遷進程影響以及其中紛繁複雜的利益糾葛,該地塊繼續停擺,拖延的原因是其中一幅子地塊「土地出讓金已繳納完畢,土地使用權證尚未取得」。而在2011年4月金鷹三期正式開工時,江蘇鳳凰置業有限公司與金鷹籤約,將A地塊由區房產經營公司交給金鷹國際管理使用,C地塊於當年5月底前交給金鷹國際作為停車使用。昔日「亞洲第一高樓」基地如今淪落為停車場,區區每年百萬元的收入,多少有些苦澀的味道。

「山窮水盡疑無路,柳暗花明又一村。」2014年4月,在秦淮區新興產業推介會上,又傳出了新的消息,東鐵管巷ABCDE五個地塊將整體打包開發,擬建設商業辦公綜合體和五星級酒店,將其打造成為南京的新地標,項目的建設年限預計從2014年至2020年,但是整整一年過去,該地塊上依然沒有實質動工跡象。

2015年2月,市規劃局官網掛出地塊設計及調整批前公告,稱為推進新街口西南象限整體品質提升,已對鐵管巷地塊做出可行性研究規劃方案。至此,「鐵管娘子」終於有了新的進展。

沉寂11年再尋新東家 將建318米新街口第二高樓


根據南京市規劃局網站公示的秦淮區新街口東鐵管巷地塊城市設計及《南京老城控制性詳細規劃(2011年修編)》Mca020-15規劃管理單元圖則調整批前公告,我們可以看到,按照原來的規劃,地塊由A、B、C、D、E 5個小地塊組成:A、C地塊為鳳凰置業持有的淨地;B地塊為現狀多層住宅樓;D地塊為變電站;E地塊則為地鐵公司捆綁用地,現已拆為淨地。最新規劃擬將東鐵管巷道路局部北移,共將整合出三幅地塊,即原有的A、B、C地塊整合成014地塊,規劃用地性質為商辦混合用地,未來將建不低於318米的塔樓以及外文書店;另一部分整合為015地塊,將整體保留110KV豐富路變電站;還有一幅017地塊,同樣為商辦混合用地,未來將建不高於100米的樓幢。規劃人士稱,這是對這一閒置地塊進行有效的資源整合。

值得關注的是,此前東鐵管巷地塊中的A、C地塊持有者為鳳凰置業,目前整合進B地塊整體成014地塊打包規劃後,意味著地塊或將易主。而南京市規劃局城中分局副局長李建波曾在之前接受《新華日報》採訪時表示,作為新街口區域最後一塊平整的用地,東鐵管巷地塊未來還將通過土地招拍掛方式再度出讓。該規劃掛出1個多月之後的近日,西祠房產再次致電鳳凰置業項目部相關工作人員,得知該地塊還沒有太大進展,未來該公司將以何種方式退出A、C地塊股權,尚待與政府進一步洽談,至於會不會再次參與該地塊的競拍也沒有最終確定。


筆者近日在探訪東鐵管巷地塊時發現,地塊圍擋上的規劃效果圖已經掛出。該地塊擬建集辦公、酒店、公寓、商業於一體的超高層綜合體,塔樓70層。泰龍當初誇下海口的「518米亞洲第一高樓」已然被硬生生削減至「318米」,高度僅次於德基二期339米,建成後或成新街口第二高樓,項目的建設年限預計從2014年至2020年。筆者隨即致電秦淮區政府重大項目建設辦公室,相關工作人員稱,目前掛出的效果圖只是概念方案,後期施工階段會進行細化和調整。但幾個子地塊的用地性質不會再改動。目前的規劃顯示,而規劃局也對地塊地下部分也做出了更為細緻的交通整合,未來地下空間將直接連接地鐵。據悉,在豐富路、王府大街和東鐵管巷至少規劃了四處地下通道,新建的商業休閒街區將在地下利用地鐵站點的關聯區域全部打通。

目前,東鐵管巷地塊中還存有部分亟待拆遷的單位,臨街門面雲集了良鄉板慄、龍抄手、漁家灣特色菜等多家小吃店。此外,由於整個土地流轉的流程沒走完,因此該地塊何時重新掛牌出讓,目前還不得而知。

東鐵管巷坎坷「婚姻路」悲劇的背後 不排除個別企業倒手「地王」套利

俗話說好姑娘從來都不愁嫁,可為何在寸土寸金的市中心板塊,東鐵管巷的命運如此波折?筆者就此採訪了南京子墨地產工作室總經理李子墨。李子墨分析稱,造成這一現象的原因是多方面的:首先,拿地企業並非想自己開發,而是意欲通過拿地、轉手,從土地上套利。曾有一位了解來龍去脈的知情人士直言,「從一開始,即使還提出了亞洲第一高樓的規劃方案,上海泰龍可以說幾乎從來沒有安心開發這幅地王的完整計劃,它也不具備這樣的實力,甚至是資質」,這種說法與李子墨的觀點不謀而合;其次,東鐵管巷地塊當時是毛地出讓,拆遷過程比較困難,導致開發進展緩慢;第三,市中心的地塊普遍面積較小,無法和外圍的新區相比,新街口不好做豪宅,做出的產品不一定受歡迎。這似乎又要回到西祠房產近期持續關注的城中豪宅生存狀況堪憂的話題上來了。

對於市中心地塊的產品如何定位,李子墨也給出了一些自己的觀點:首先戶型要適中。面積不要做的太大,因為一般購買實力較高的人群是想要享受生活的,但是寸土寸金的新街口地區由於面積限制,無法建成居住氛圍特別愜意的小區環境。反過來也不要做小戶型的酒店式公寓,這類產品在城中板塊已經飽和了,大量的存量房難以消化。所以他認為最好的選擇是開發中等戶型的產品。此外,物業管理也不容忽視,市中心高端項目必須進行封閉式的管理,充分保證業主的私密性。

回首這11年來,「鐵管娘子」幾易其主,始終未能得到實質性開發。但值得玩味的是,就在幾次倒手和荒廢期間,東鐵管巷的地價卻水漲船高。坊間傳言,曾有市場人士做過測算,該地塊市值至少上漲了16個億!難怪有網友調侃:「如此一來,一直「曬」下去也不妨為生錢的好渠道啊!」

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