都知道城陽今年春天的樓市在共有產權政策的強烈刺激下，形成了大陽春的局面，可謂火爆一時。但是幾乎所有人都存在一個疑問，熱度到底能持續多久？
很多人來問百忍老師，回答只能是：市場狀況瞬息萬變，政策也是說變就變。太遠的看不清，只能就近分析。
這不，最近城陽昨天又出大招了，需要分析分析。
01、城陽後市的大量放地與資源錯位
就城陽樓市來說，最核心的一個指標，就是後期的土地出讓規模及分布區域。
還有一個潛在的巨大影響因素，就是今年要實施的100000套人才公寓，畢竟分給了城陽11800套，如今可能修改為12000套了。
所以，在放鬆限購和售政策的分析那篇文章的末尾，百忍老師一再說：土地出讓規模、人才公寓任務及區域競爭局面，才是影響未來市場最要命的因素。
城陽樓市在共有產權房政策之下，不光三月和四月都沒有了問題，就是上半年也問題不大，因為二季度預公告的只有三塊大的土地。考慮到拿地之後到開盤的期限，實際上，上半年的競爭局勢大體可以奠定，基本上各家都可以過個好日子。
正在此時，城陽兩大新措施又出來了。一個是土地放量的問題，一個是人才公寓的分布問題。
先說影響全局的土地放量規模問題。根據城陽4月21日的發布的人才住房徵求意見的官方文件的信息：2020年城陽土地供應總量不低於5000畝，住宅供應約2200畝。
這個2200畝相當於150萬平的土地，如果整體按照容積率2來計算，那麼大約300萬平，這比起即墨來說，當然不多，但考慮到城陽的總體面積小，也是個很大的數字了。尤其是參照去年城陽區只銷售了10200套住宅來說，也是夠賣兩年多了。
但是，也不要認為這數字就多麼樂觀，會把將來的房價壓下去。雖然規模比較大，但分布到這麼大的城陽，每個板塊就完全不同了。比如城陽街道，比如白雲山區域，土地已經不多了，就是放又能放多少？
城陽真正的土地資源基本分布在西邊的四個街道，但市場承受能力有限，賣多了，市場也接不住。即便有共有產權房這樣的政策，其實受益最大的還是東邊的核心街道。
所以，這種資源分布的不平等，意味著賣地也得謹慎，否則又是冰火兩重天的局面。下半年的土地，估計相關方都得關注了。
02、人才公寓的落地難題和尷尬之處
另一個衝擊是今年城陽區要建設和籌集12000套人才公寓。其中整宗地塊集中建設5000套；商品住房配建4000套；盤活存量用房約600套。
原本以為高新區攢下的12000多套人才公寓會多分給城陽，現在看，只給個零頭了。
高新區勻走了2000套，還剩了10000套，也是個不小的數字，基本相當於去年的銷售總量。當然，這10000套是對應未來幾年的市場，所以每年來說，數字還沒那麼大。
就發布文件的內容來看，主要集中於城陽、流亭、夏莊和棘洪灘四個街道，那麼區域來說，影響也不算小。城陽街道本身土地很少，白雲山板塊已經出讓殆盡，所以只能主要拆遷正北方向的幾個舊村。流亭主要是機場搬遷後的未來之城，這是個大頭。夏莊和棘洪灘的拆遷潛力巨大，有的是村子，所以集中的會多一些。
至於其他幾個街道，或者位置遠，或者企業少，建了只怕也沒有人申請，從這個角度，城陽的安排還是比較切合實際的。
10000套人才公寓集中在四個街道，如果相對集中上市，八折價格，無論如何對剛需是個巨大的誘惑。這個誘惑要遠大於目前的共有產權房的5到7類人才，畢竟給這個雖然給你墊上兩成首付，但是你五年之內是要還給人家的，就是省點利息，也不過幾萬元。
比起直接八折來，省下的錢，當然不可同日而語。所以，是不是這個政策一頒布，馬上眾多本科大專人才就看不上共有產權政策，要退房了呢？來等著將來賣八折的人才公寓了呢？
且慢。讓我們來細看青島的人才公寓的面積規定，馬上大跌眼鏡，有一種嗚呼哀哉之感。
白紙黑字寫的清楚：租賃型人才公寓面積以30-50㎡為主，產權型人才以60-80㎡為主。
你沒有看錯，確實是這麼定的。而且在具體分層面積上，博士或者副高，只能住個90平的；碩士研究生，只能混個75平的；本科生只能湊活個65平的，大專那就55平吧。你想想確實也沒幾個博士，所以，大多數是60到80平。
最要命的是，市區的50000套以租賃為主。讓人才租住在這種憋屈的小房子裡，不知道是誰的誠意。
這就是青島的100000套人才公寓面積標準制定，注意，這可不是單純的補貼面積，大多是具體到戶型的。說的直白點，沒有任何與時俱進，直接草率參考了上個世紀的經濟適用房標準，不光對人才形不成吸引力，對建築商小戶型的設計能力也是個巨大的考驗，如果是高層，估計成了蜂窩煤。畢竟現在即便是個剛需的商品房，最小的也得90平米左右，戶型也得是三房。可是你對待人才，卻是如此苛刻。制定政策的這些官老爺，難道連一點市場調查都不做？就是為了應付領導？
這些面積段真的做成了樓盤，只怕人才們根本就看不上。就便是補貼面積，也基本會造成一套房子兩種算法，複雜無比。所以建設之前有關部門一定要調研清楚市場，兩個月前市裡有關部門出來徵求意見稿的時候，百忍老師就寫過文章，但是人家採取鴕鳥戰術，把腦袋扎到沙子裡，充耳不聞，我行我素。
於是，今天，我們就看到了城陽的徵求意見版本，還是老樣子。
而且速度要求很急：原則上每個街道應籌集不少於1600套人才住房，必須有1個項目在6月底前開工每個項目不少於300套，其餘項目確保10月底開工。
這些戶型，如果真蓋出來，怕是巨大的資源浪費，人才們又怎麼會看得上？自然也不會對商品房市場形不成多大競爭作用，倒是會對公寓市場形成衝擊。
所以，現在預測為時過早，到時候看人才公寓的具體落地吧。到底有多少？到底多大戶型？到底如何定價？到底如何分布？大家還請關注。
03、人才們的選擇困境和定海神針
因為太多的東西都不能確定，但是又充滿了誘惑。手裡錢不多，又能滿足人才條件的本科級人才們又要糾結了，又充滿了懵懂迷惑，到底怎麼辦？
最近幾天，百忍老師到各個售樓處去看，確實降溫了，沒有剛開始那麼火了，畢竟該申請的文件都遞上去了，該預定的房子也定了，就等著有關部門審批了。
據說整體流程比較慢，不是那麼快就能下來了，所以大家都回家等消息了。很多樓盤經歷了這兩個月的狂銷期，房子也不多了，價格也漲了，有的甚至上半年原定任務都完成了，降溫也正常。
今天的最新消息是，因為前期的政策對西部上馬和棘洪灘兩個街道的刺激作用不是很明顯，導致城陽區對政策繼續加碼，5到7類人才的借款兩成提高到三成，相當於零首付買房子了。不過這個錢在五年內還是要還的。所以剛需還是要掂量清楚，自己的支付能力和還錢能力。這個會起到一定作用，但應該沒有那麼大，畢竟錢是要還的。
根據城陽二季度土地出讓計劃，今年重點是放在下半年。土地更多是在夏天之後才能陸續上市，要是拿到預售證上市的話，估計大量要到明年了。
至於人才公寓，如果按照現房配售的話，那起碼要到2022年之後。要知道，高新區的房子現在也沒出來多少套呢。
土地比較多，但到底在哪個板塊？出售頻率多大？還是充滿懸念。但對城陽開發商來說，價格應該穩一穩了，別再漲了。
人才公寓也不少，但到底戶型多大？何時配售？和共有產權房的矛盾如何解決？也是懸念。對屬於人才的購房者來說，更加糾結和彷徨。
那麼，既不想等下去，還想買上價格低的房子，又不想離城陽主城區太遠，難道就沒有別的選擇了麼？
還是有的，而且就在近在咫尺的城陽白雲山板塊旁邊。
4月17日，經歷了兩年的努力，即墨區15個招商大項目唯一落地的南大門標誌性項目的金茂智慧國際城8000平米的樣板區終於盛大開放了。現場上千人見證了這一盛況，可謂熱鬧非凡。
金茂智慧國際城本來就是個千畝規模，建築面積百萬平的大盤，但是因為要克服種種困難，所以直到如今才算顯出了大盤的基本面貌，讓人初步感受到央企金茂的城市運營能力。
金茂聯袂各大精工企業，通過本項目帶來了區域內前所未有的7大城市配套——商業mall配套、商業街區、酒店配套、綠色建築、金茂悅享家、生態配套、學校資源。通過智慧系統的引入，在整體規劃上實現綠色健康、智慧科技的生態智慧社區，通過商業mall、高端酒店等配套的引進，讓業主們享受便利和舒適生活。
智慧國際城儘管和城陽只有一路之隔，但是難以享受到共有產權房的強烈刺激政策，所以三月比較沉寂。但是四月之後，優勢盡顯，因為城陽這邊特價房也沒了，毛坯房也沒了，價格都上去了，所以，智慧國際城10000出頭的價格就顯得那麼親民了。目前在售產品覆蓋了88-135平米的三居和四居產品，比上述人才公寓的戶型闊綽多了。
如今塵埃掃盡，鮮花盛放，面貌嶄新的售樓處，面積巨大的樣板區，讓更多的客戶有了真實的體驗感——大盤運作成為北都心的氣勢和一種即墨南大門和城陽接軌的決心。
沒有對比就沒有傷害。放鬆政策當然好，但是限購只放開了三天，所以，要想隨便買，還得回即墨；共有產權政策也不錯，但是如果你只是5到7類，只省個利息，倒不如把價格落下來；如果你要等城陽人才公寓，那麼需要時間和機會成本，而且地段和戶型都是不確定的。
所以，你真的需要在今年買一套性價比突出的房子，即便是個城陽人，也要來智慧國際城來看看了；如果你是個即墨人，那就更必須來了，因為這是即墨南部的門面呀。
在哪裡呢？跨過城陽一點點的煙青路8號。
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