增值稅原理及計算
1、增值稅核心理念
相比較所得稅和土增稅而言，增值稅這個稅種在地產行業還屬於一個「新兵」，原因是地產行業在2016年營改增之後才開始引入這個稅種。
先來看一張圖：
銷項稅：指交出去的，換對方而言就是進項稅；
進項稅：指收回來的，換對方而言就是銷項稅。
2、什麼是小規模、一般納稅人
應稅行為的年應徵增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。（個人達到標準也不屬於一般納稅人）
同一種應稅行為，開具普票或者是專票，不影響稅額的計算結果。
特點：
條件：
根據財政部、稅務總局財稅〔2018〕33號公告，自2018年5月1日起，增值稅小規模納稅人標準為年應徵增值稅銷售額500萬元及以下。
在轉登記日前連續12個月（以1個月為1個納稅期）或者連續4個季度（以1個季度為1個納稅期）累計銷售額未超過500萬元，可以轉為小規模。
3、什麼是一般計稅、簡易計稅
房地產老項目是指：
（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
4、稅率、徵收率、預徵率
5、地產業增值稅計算-預繳階段
什麼期間應該按照預繳計算？
房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
預繳階段如何計算？
某項目為一般計稅，當期收到款項100萬元，取得增值稅專用發票一張，發票列明進項稅額5萬元。
房地產銷售的應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率/徵收率）×3%;
增值稅預繳金額：100萬/（1+9%）*3%=2.75萬元。
多久繳納一次？
一個月一次：次月初繳納上月回款對應計算得出的稅金。
6、地產業增值稅計算-申報階段
什麼期間應該按照申報計算？
納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；
先開具發票的，為開具發票的當天。
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，其發生應稅行為的時間為銷售合同約定的交房時間。若實際交房時間早於銷售合同約定交房時間的，以實際交房時間為準；若實際交房時間晚於銷售合同約定交房時間的，以銷售合同約定的交房時間為準。
申報階段如何計算？
假設：某項目為一般計稅，當期收到款項100萬元，取得增值稅專用發票一張，發票列明進項稅額5萬元
預售階段：增值稅預繳金額：100萬/（1+9%）*3%=2.75萬元
交付階段：增值稅銷項稅：100萬/（1+9%）*9%=8.26萬元
交付後應補交金額：8.26-2.75-5=0.51萬元
總繳納金額：銷項稅8.26萬-進項稅5萬=3.26萬元
（實際上就是預繳階段繳納的2.75+交付後補交的0.51=3.26）
多久繳納一次？
一個月一次、小規模納稅人也可選擇一個季度申報一次。
7、增值稅中的特殊事項處理-土地價款扣除問題
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
實操過程中該如何計算？
假設：某地產項目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價款為4個億。開發過程中取得的進項稅2000萬，應交增值稅是多少？
（10億-4億）/1.09*0.09-2000萬=2954萬
10億/1.09*0.09-4億/1.09*0.09-2000萬=2954萬
哪些支出可以被認定為土地價款？
包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
那麼，大市政配套費、契稅是否屬於扣除範圍呢？
項目分期開發、分期交付時，如何計算可抵扣的土地價款？
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款。
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
例如：某地產項目向政府部門支付的土地價款為4個億。項目總可售面積10萬方，當期已售面積5萬方，則當期在計算增值稅時可以扣除的土地價款為：
4億*（5萬/10萬）=2億
8、增值稅中的特殊事項處理-土地價款扣除問題
目前政策已經明確可以退稅的情形：
進項稅長時間存在增量留底時，可以申請留底退稅（針對進項稅）
目前沒有政策支持可以退稅的情形：
預徵大於全盤應交增值稅（即銷項稅-進項稅）
所得稅原理及計算
1、所得稅核心理念
企業所得稅對於多數公司並不陌生，它是針對企業當期經營所得部分需要繳納的稅金。
企業所得稅是針對法人公司角度進行徵收，而不是針對項目角度。
先來看張圖：
1、可以簡單理解：收入-成本-費用-稅金=應稅所得額。
2、稅前利潤再乘稅率25%就是稅額；
3、無論是含稅口徑還是不含稅口徑，計算得出的稅前利潤應該完全相等。
2、什麼是所得稅的預繳與彙算清繳
企業所得稅法規定：企業所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公曆1月1日起至12月31日止。
企業應當自月份或者季度終了之日起十五日內，預繳稅款。預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；
企業所得稅彙算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內或實際經營終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額。
企業所得稅預繳，並不是房地產企業的專屬待遇、是所有企業都需要涉及的一個納稅動作。
彙算清繳，同樣是所有公司均需要經歷的環節。
它是對上一年度完整的經營利潤，加以稅法的規定調整後，得出的最終稅務口徑認可的全年應交稅金。
3、地產業所得稅的計算-交付前
企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%.
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%
項目當期收到款項100萬元，無其他業務，當地規定預計毛利率為15%。
預繳階段：所得稅預繳金額：100萬/（1+9%）*15%*25%=3.44萬元。
假如當期發生管理費用5萬，收到存款利息收入10萬元。
所得稅預繳金額（100萬/（1+9%）*15%+10萬-5萬）*25%=3.44萬元。
4、地產業所得稅的計算-交付後
（一）開發產品已完工的界定條件
除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
2.開發產品已開始投入使用。
3.開發產品已取得了初始產權證明。
房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。
例如：
某項目上半年收到首付款100萬元，無其他業務。當地規定預計毛利率為15%，項目還處於預售未交付階段。
上半年應交所得稅預繳金額：100萬/（1+9%）*15%*25%=3.44萬元
下半年項目開始交付，同時收到尾款100萬元。項目成本為80萬（不含稅），下半年交付後需要交納多少所得稅？
（200萬/1.09-80萬）*25%-3.44萬=22.43萬。
5、所得稅中的特殊事項處理-視同銷售
企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
思考：回遷安置中的視同銷售行為會對所得稅產生影響嗎？
6、所得稅中的特殊事項處理-分紅、補虧
企業的下列收入為免稅收入：
（一）國債利息收入；
（二）符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益；
（三）在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯繫的股息、紅利等權益性投資收益；
（四）符合條件的非營利組織的收入。
企業向個人股東分紅時需要交納個人所得稅，那麼，子公司向母公司分紅，母公司是否需要交納企業所得稅？
企業虧損時，虧損金額如何遞減所得稅？
7、所得稅中的特殊事項處理-特殊性稅務處理
什麼是特殊性稅務處理？
企業重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理：
具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
企業重組後的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組後連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
例如：
1、分立企業接受被分立企業資產和負債的計稅基礎，以被分立企業的原有計稅基礎確定。
2、被分立企業的股東取得分立企業的股權（以下簡稱「新股」），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權（以下簡稱「舊股」），「新股」的計稅基礎應以放棄「舊股」的計稅基礎確定。
土增稅原理及計算
1、土增稅核心理念
土增稅較增值稅和所得稅最大不同：土增稅是針對項目進行徵收，並非針對公司。
土增稅徵收的目的主要是為了抑制炒房和房地產投資過熱，所以土增稅存在多個稅率，增值率越高對應的稅率也就越高，最高可到60%。而企業所得稅稅率，全國目前均為25%。
土增稅本身是可以在計算所得稅之前進行扣除的。也就是說一個項目交的土增稅越多，相應的所得稅就會減少。
土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權利在框架範圍內自行補充計稅細節。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致），哪怕是同一個城市，不同的區之間都可能存在差異。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執行口徑，執行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動。
2、土增稅在項目全周期中是怎樣的形態
3、土增稅中預繳的計算
房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預徵計徵依據：土地增值稅預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
但實操層面來講，存在的算法包括兩種：
預繳算法一：1億/1.09*2%=0.018
預繳算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019
兩種算法差異較小，不會對稅負帶來特別大的影響。
各地（部分）關於土增預徵率的規定：
4、土增清算的計算三步法-數據收集-歸納整理-輸入模板
5、土增清算收入如何確定
轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入均為土增稅的應稅收入。
思考：
根據《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（2016年第70號）第一條規定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。那麼土地價款抵減銷售額降低銷項稅，是否會對土增稅清算時的收入帶來影響？
例：某地產項目銷售收入10億，向政府部門支付的土地價款為4個億，土增稅的收入是哪種算法?
10億-（10億-4億）/1.09*0.09
廣州的16年188號文： 土地增值稅清算收入按「(含稅銷售收入+本項目土地價款×11%)/(1＋11%)」確認, 即: 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。
10億-10億/1.09*0.09
江蘇出臺的解釋文件：適用增值稅一般計稅方法的房地產開發企業，清算時，其土地增值稅應稅收入=轉讓房地產收入÷（1+適用稅率）。
6、可扣除成本如何確定
實際發生的成本≠土增稅前允許扣除的成本
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
（二）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
三）房地產開發費用（三費支出）
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
（四）稅金：轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除；
（五）加計扣除：對從事房地產開發的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
實操層面，還要注意發票的問題：不同地塊、不同項目之間基本無法進行成本轉移。
7、單位如何劃分，類型如何區別
國家層面規定：
土地增值稅清算應該以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。對於分期開發的項目，以分期項目為清算單位。（國稅發[2006]187號）
各地實際執行情況：
根據各地相關規定，實務中，目前土地增值稅清算單位主要確認依據：發改委審批投資立項文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等
8、土增稅中的特殊事項處理-土增預繳大於清算該如何處理
思考：可否避免預繳大於清算的情況發生？
實際清算過程中退稅面臨的常見問題。
思考：如何處理？
9、土增稅中的特殊事項處理-土增稅的免稅情形
根據《關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知，財稅〔2018〕57 號》
按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，暫不徵土地增值稅；
按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立後的企業，暫不徵土地增值稅；
單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅；
上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
地方性規定：重慶市地方稅務局公告2014年第9號
三、無償劃轉房地產有關規定
（一）同一投資主體劃轉
同一投資主體內部所屬企業之間無償劃轉（調撥）房地產，不徵收土地增值稅。「同一投資主體內部所屬企業之間」是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間。
個人出售住宅免土增稅。