[收購]中洲控股:擬進行股權收購所涉及的惠州市昊恆房地產開發有限...

2021-01-10 中國財經信息網
[收購]中洲控股:擬進行股權收購所涉及的惠州市昊恆房地產開發有限公司股東全部權益價值評估說明

時間:2014年05月20日 20:19:47&nbsp中財網

深圳市中洲投資控股股份有限公司 擬進行股權收購所涉及的 惠州市昊恆房地產開發有限公司 股東全部權益價值 評估說明 德正信綜評報字[2014]第022號 評估基準日:2014年2月28日 報告提交日期:2014年3月31日 深圳市中洲投資控股股份有限公司 擬進行股權收購所涉及的 惠州市昊恆房地產開發有限公司 股東全部權益價值 評估說明 目 錄 內 容 頁 次 第一部分、 關於評估說明使用範圍的聲明 .......................................... 1 1、關於專用說明材料使用範圍的聲明 ............................................ 2 2、本說明有關述語釋義如下 ................................................... 2 第二部分、 企業關於進行資產評估有關事項的說明 .................................. 3 一、 委託方與被評估企業概況 .................................................. 4 (一) 委託方概況 ............................................................................................................................ 4 (二) 被評估企業概況 .................................................................................................................... 4 (三) 委託方與被評估企業的關係 .............................................................................................. 10 二、 關於經濟行為的說明 .................................................... 10 三、 關於評估對象與評估範圍的說明 ........................................... 10 四、 關於評估基準日的說明................................................... 10 五、 可能影響評估工作的重大事項說明 ......................................... 10 六、 資產及負債清查情況和結果說明 ........................................... 11 七、 資料清單 .............................................................. 11 第三部分、 評估範圍和資產清查情況的說明 ....................................... 14 一、 評估對象與評估範圍說明 ................................................. 15 (一) 評估對象與評估範圍內容 .................................................................................................. 15 (二) 實物資產的分布情況及特點 .............................................................................................. 15 (三) 企業擁有的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況 .......................................................... 17 二、 資產清查和調查情況說明 ................................................. 17 (一) 資產清查和調查時間、人員組織 ...................................................................................... 17 (二) 影響資產清查和調查事項及處理方法 .............................................................................. 18 (三) 資產清查和調查結論 .......................................................................................................... 19 第四部分、 評估技術說明 ...................................................... 20 一、 評估思路 .............................................................. 21 二、 流動資產評估說明 ...................................................... 21 (一) 貨幣資金評估說明 .............................................................................................................. 21 (二) 應收類款項評估說明 .......................................................................................................... 21 (三) 存貨評估說明 ...................................................................................................................... 22 (四) 流動資產評估結果 .............................................................................................................. 23 三、 流動負債評估說明 ...................................................... 23 (一) 應付帳款、預收帳款和其他應付款評估說明 .................................................................. 23 (二) 應交稅費評估說明 .............................................................................................................. 23 (三) 流動負債評估結果 .............................................................................................................. 23 四、 非流動負債評估說明 .................................................... 24 五、 各類設備評估說明 ...................................................... 24 (一) 現場勘察情況說明 .............................................................................................................. 24 (二) 評估方法 .............................................................................................................................. 24 (三) 評估示例 .............................................................................................................................. 25 (四) 設備評估結果 ...................................................................................................................... 27 六、 房地產類資產評估說明................................................... 27 (一) 資產概況 .............................................................................................................................. 27 (二) 產權及權益狀況 .................................................................................................................. 30 (三) 房地產區域位置及規劃狀況 .............................................................................................. 34 (四) 市場背景分析 ...................................................................................................................... 37 (五) 評估方法 .............................................................................................................................. 40 (六) 評估示例 .............................................................................................................................. 42 (七) 存貨—開發成本評估結果和增值原因 .............................................................................. 75 (八) 房地產評估有關事項說明 .................................................................................................. 75 第五部分、 評估結論及其分析 ................................................... 76 一、 評估結論 .............................................................. 77 二、 評估結果與帳面價值比較變動情況及原因 ................................... 77 三、 評估結論成立的條件 .................................................... 77 (一) 評估基準 .............................................................................................................................. 78 (二) 評估假設 .............................................................................................................................. 78 (三) 限制條件 .............................................................................................................................. 79 四、 評估報告使用限制說明................................................... 80 (一) 評估報告使用說明 .............................................................................................................. 80 (二) 限制說明 .............................................................................................................................. 81 (三) 評估報告有效期 .................................................................................................................. 81 第一部分、關於評估說明使用範圍的聲明 1、關於專用說明材料使用範圍的聲明 評估說明僅供企業國有資產評估項目監管單位備案核准評估項目使用、評估業務監管機關檢查評估機構工作之用。除法律法規規定外,材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人,不得見諸公開媒體。 2、本說明有關述語釋義如下 【

中洲控股

】指本次資產評估的委託方深圳市中洲投資控股股份有限公司。 【昊恆地產】指本次被評估企業惠州市昊恆房地產開發有限公司。 【本公司】指深圳德正信國際資產評估有限公司。 【元】指人民幣元。 深圳德正信國際資產評估有限公司 二○一四年三月三十一日 第二部分、企業關於進行資產評估有關事項的說明 一、委託方與被評估企業概況 (一)委託方概況 公司名稱:深圳市中洲投資控股股份有限公司(以下簡稱「

中洲控股

」) 註冊地址:深圳市福田區百花五路長源樓 法定代表人:姚日波 註冊資本:23,946.3040(萬元) 公司類型:股份有限公司(上市) 證券代碼:000042 經營範圍:商品房的銷售、管理;承接建築安裝工程;自有物業租賃。 (二)被評估企業概況 1、企業名稱、類型與組織形式 企業名稱:惠州市昊恆房地產開發有限公司(以下簡稱「昊恆地產」) 註冊地址:惠州市惠城區河南岸新岸路32號(河南岸街道辦)4號樓4樓 法定代表人:馬一鳴 註冊資本:10200萬元人民幣 公司類型:有限責任公司 經營期限:自2009年12月2日至2019年12月2日 經營範圍: 房地產開發,物業管理、機動車停放服務,建築裝修裝飾工程。 公司在惠州市工商行政管理局進行工商登記。 營業執照註冊號碼:441300000095389。 評估基準日企業投資方出資及佔股比例如下: 投資方名稱 出資額(萬元) 佔股比例(%) 甲方: 惠州中洲置業有限公司 9,690 95% 乙方: 惠州中洲投資有限公司 510 5% 合 計 10,200 100% 2、企業歷史沿革 「昊恆地產」系惠州中洲投資有限公司與藍雪花出資,經惠州市工商行政管理局核准,於2009年12月2日登記成立的有限責任公司。註冊資本100萬元人民幣,其中惠州中洲投資有限公司出資95%,藍雪花出資5%。 2010年8月12日惠州中洲投資有限公司與深圳中洲集團有限公司籤署股權轉讓合同,惠州中洲投資有限公司將持有「昊恆地產」95%的股權轉讓給深圳中洲集團有限公司。2010年10月26日惠州中洲投資有限公司與深圳中洲集團有限公司以及藍雪花籤署股權轉讓合同,深圳中洲集團有限公司、藍雪花分別將持有「昊恆地產」95%和5%的股權轉讓給惠州中洲投資有限公司。截止2010年10月26日「昊恆地產」註冊資本、實收資本100萬元,惠州中洲投資有限公司持有公司100%股權。 2011年9月15日,經公司股權會決定同意公司註冊資本、實收資本由100萬元變更為10,000萬元,增加部分9900萬元由股東惠州中洲投資有限公司出資。本次增資業經深圳市義達會計師事務所有限公司與2011年9月14日出具的深義驗字[2011]119號驗資報告驗證,並於2011年9月19日經惠州市工商行政管理局核准。截止2011年11月19日,「昊恆地產」註冊資本、實收資本為10,000萬元,惠州中洲投資有限公司持有公司100%股權。 2012年2月10日「昊恆地產」(甲方)與惠州市浩霖房地產開發有限公司(乙方)、惠州市昊星房地產開發有限公司(丙方)籤署公司合併協議,三方同意以吸收合併的方式,甲方吸收乙方、丙方。合併後甲方繼續存在,乙方、丙方於合併生效後乙方註銷。合併後公司的註冊資本為10,200萬元;合併後乙方、丙方於合併前享有的債權及其承擔的債務全部由甲方無條件接受。本次吸收合併業經惠州市正大會計師事務所有限公司與2012年02月08日出具的惠正驗字(2012)第030號驗資報告驗證。並於2012年02月17日經惠州市工商行政管理局核准。截止2012年02月17日,「昊恆地產」註冊資本、實收資本為10,200萬元,惠州中洲投資有限公司持有公司100%股權。 被吸收合併單位概況: (1)惠州市昊星房地產開發有限公司 惠州市昊星房地產開發有限公司由惠州中洲投資有限公司和藍雪花共同出資組建,與2009年12月2日經惠州市工商行政管理局核准登記,並領取441300000095372號企業法人營業執照。經營範圍:房地產開發、物業管理、建築裝修裝飾工程。(以上項目憑資質證書經營)註冊資本及實收資本為人民幣100萬元,惠州中洲投資有限公司持有95%股權,藍雪花持有5%股權。業經惠州安眾會計師事務所出具的安眾驗字(2009)第187號驗資報告驗證。 2010年10月26日惠州中洲投資有限公司和藍雪花籤署股權轉讓合同,藍雪花將持有惠州市昊星房地產公司5%股權轉讓給惠州中洲投資有限公司。本次股權轉讓後惠州中洲投資有限公司持有惠州市昊星房地產開發有限公司100%股權。 (2)惠州市浩霖房地產開發有限公司 惠州市浩霖房地產開發有限公司由惠州中洲投資有限公司和藍雪花共同出資組建,與2009年11月17日經惠州市工商行政管理局核准登記,並領取441300000093952號企業法人營業執照。經營範圍:房地產開發、物業管理、建築裝修裝飾工程。(以上項目憑資質證書經營)註冊資本及實收資本為人民幣100萬元,惠州中洲投資有限公司持有95%股權,藍雪花持有5%股權。業經惠州安眾會計師事務所出具的安眾驗字(2009)第174號驗資報告驗證。 2010年10月26日惠州中洲投資有限公司和藍雪花籤署股權轉讓合同,藍雪花將持有惠州市浩霖房地產公司5%股權轉讓給惠州中洲投資有限公司。本次股權轉讓後惠州中洲投資有限公司持有惠州市浩霖房地產開發有限公司100%股權。 2012年07月12日惠州中洲投資有限公司與惠州中洲置業有限公司籤署股權轉讓合同,惠州中洲投資有限公司將持有「昊恆地產」95%的股權轉讓給惠州中洲置業有限公司。本次股權轉讓於2012年07月17日經惠州市工商行政管理局核准。截止2012年07月17日,「昊恆地產」註冊資本、實收資本為10,200萬元,惠州中洲投資有限公司持有公司5%股權,惠州中洲置業有限公司持有公司95%股權。 3、企業歷史財務資料 截至評估基準日,被評估企業前三年簡要資產負債表如下: (金額單位人民幣萬元) 項目/時間 2012-12-31 2013-12-31 2014-02-28 流動資產 131,751.78 260,399.65 244,184.42 非流動資產 462.14 4,179.72 4,663.99 其中:可供出售金融資產 - - - 持有至到期投資 - - - 長期應收款 - - - 長期股權投資 - - - 投資性房地產 - - - 固定資產 92.56 78.44 101.66 在建工程 - - - 工程物資 - - - 無形資產 - - - 商譽 - - - 長期待攤費用 18.50 8.34 - 遞延所得稅資產 351.08 4,092.95 4,562.33 資產合計 132,213.92 264,579.37 248,848.41 流動負債 127,198.77 231,565.30 216,314.09 非流動負債 - 32,700.00 32,700.00 負債合計 127,198.77 264,265.30 249,014.09 少數股東權益 - - - 股本(萬股) 10,200.00 10,200.00 10,200.00 股東權益合計 5,015.15 314.08 -165.68 歸屬於母公司股東權益 5,015.15 314.08 -165.68 截至評估基準日,被評估企業前三年損益表如下: (金額單位人民幣萬元) 項目/年度 2012年 2013年 2014年1-2月 一、營業收入 - - - 減:營業成本 - - - 營業稅金及附加 - - - 營業費用 717.80 2,640.08 462.74 管理費用 505.17 1,122.48 118.00 財務費用 2,700.29 2,337.64 102.53 資產減值損失 27.39 107.45 65.95 加:公允價值變動收益 - - - 投資收益 - - - 匯兌收益 - - - 二、營業利潤 -3,950.66 -6,207.65 -749.23 加:營業外收入 0.10 8.90 0.30 減:營業外支出 127.35 30.05 137.73 三、利潤總額 -4,077.91 -6,228.80 -886.66 減:所得稅費用 -286.15 -1,527.72 -406.91 四、淨利潤 -3,791.76 -4,701.08 -479.76 歸屬於母公司所有者的淨利潤 - - - 少數股東損益 - - - 4、企業執行的主要會計政策 (1)公司會計年度採用公曆年度,即每年自1月1日起至12月31日止。 (2)公司編制財務報表時所採用的貨幣為人民幣。 (3)存貨: 存貨按房地產開發產品和非開發產品分類。房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發土地。非開發產品包括原材料、庫存商品、低值易耗品等。 存貨取得和發出的計價方法: ①已完工開發產品是指已建成、待出售的物業;在建開發產品是指尚未建成、以出售為開發目的的物業;擬開發土地是指所購入的、已決定將之發展為出售或出租物業的土地。擬開發土地在項目整體開發時,全部轉入在建開發產品;在項目分期開發時,將分期開發用地部分轉入在建開發產品,未開發土地仍保留在擬開發土地當中。 ②房地產開發產品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合資本化條件的借款費用,亦計入房地產開發產品成本;公共配套設施費按實際完工成本計入在建開發產品,如果一個配套設施存在多個房地產項目受益,則根據其可銷售面積按比例分攤;質量保證金根據合同規定之金額計入完工開發產品成本,同時計入應付帳款,待保證期滿後實際支付。 ③各類存貨的購入與入庫按實際成本計價;非開發產品的發出按加權平均法計價,開發產品的發出按個別認定法計價。 存貨可變現淨值的確認和跌價準備的計提方法: 年末,存貨按成本與可變現淨值孰低法計價。 存貨可變現淨值的確定:產成品、商品和用於出售的材料等直接用於出售的商品存貨,以該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費後的金額,確定其可變現淨值;需要經過加工的材料存貨,以所生產的產品的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用和相關稅費後的金額,確定其可變現淨值。 存貨跌價準備的計提方法:資產負債表日,按單個存貨可變現淨值低於帳面價值的差額計提存貨跌價準備,計入當期損益。確定存貨的可變現淨值時,以資產負債表日取得最可靠的證據估計的售價為基礎並考慮持有存貨的目的,資產負債表日至財務報告批准報出日之間存貨售價發生波動的,如有確鑿證據表明其對資產負債表日存貨已經存在的情況提供了新的或進一步的證據,作為調整事項進行處理;否則,作為非調整事項。 存貨的盤存制度為永續盤存制。 低值易耗品和包裝物的攤銷方法:低值易耗品於領用時按五五攤銷法攤銷。 (4)各類固定資產的折舊方法 固定資產按成本並考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。固定資產從達到預定可使用狀態的次月起,採用年限平均法在使用壽命內計提折舊。各類固定資產的使用壽命、預計淨殘值和年折舊率如下: 類別 折舊年限(年) 殘值率(%) 年折舊率(%) 運輸設備 4 0 25.00 電子設備 3 0 33.33 其他設備 3-5 0 20.00-33.33 預計淨殘值是指假定固定資產預計使用壽命已滿並處於使用壽命終了時的預期狀態,公司目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用後的金額。 (5)稅項 主要稅種及稅率 稅種 具體稅率情況 營業稅 按預售房款的5%計繳營業稅。 城市維護建設稅 按實際繳納的流轉稅的7%計繳。 教育費附加 按實際繳納的流轉稅的3%計繳。 地方教育費附加 按實際繳納的流轉稅的2%計繳。 企業所得稅 按應納稅所得額的25%計繳;預收房款按15%的毛利率確定應納稅所得 土地增值稅 按預收普通住宅房款的2%、按預收非普通住宅房款的3%。 5、企業主要產品或服務 「昊恆地產」屬於房地產項目公司,主要資產為座落於金山湖的房地產開發項目。該項目建設用地涉及JSH-A03-04(地塊編號,以下簡稱04地塊)和JSH-A03-05(地塊編號,以下簡稱05地塊)兩個區域, 04地塊項目推廣名為「灣上花園」,05地塊推廣名為「央築花園」。兩地塊相鄰,04地塊處於05地塊的西側。截止至評估基準日,該項目尚處於建設中,僅有部分房產開始預售。 6、企業股權等以往市場交易情況 無 (三)委託方與被評估企業的關係 委託方與被評估企業受同一實際控制人控制。 二、關於經濟行為的說明 本次評估系對「昊恆地產」於2014年2月28日的股東全部權益價值進行評估,僅作為「

中洲控股

」擬收購「昊恆地產」股權時了解其市場價值之參考。 本次評估目的所對應的經濟行為已經「

中洲控股

」董事會批准,公告編號:2014-11號。 三、關於評估對象與評估範圍的說明 本次評估對象為:「昊恆地產」的股東全部權益價值。 其對應的評估範圍為「昊恆地產」申報的截至2014年2月28日的全部資產以及相關負債。該等資產/負債業經瑞華會計師事務所(特殊普通合夥)對其截至2014年2月28日的資產、負債及所有者權益進行審計並出具了瑞華審字[2014]48330008號《審計報告》。具體資產類型如下表所示(金額單位:人民幣元): 項 目 帳面值 項 目 帳面值 流動資產 2,441,844,216.09 流動負債 2,163,140,920.06 非流動資產 46,639,891.19 非流動負債 327,000,000.00 其中:可供出售金融資產 - 負債總計 2,490,140,920.06 持有至到期投資 - 長期股權投資 - 投資性房地產 - 固定資產 1,016,556.43 無形資產 - 商譽 - 長期待攤費用 - 遞延所得稅資產 45,623,334.76 淨 資 產 -1,656,812.78 資產總計 2,488,484,107.28 四、關於評估基準日的說明 本項目評估基準日為2014年2月28日。 五、可能影響評估工作的重大事項說明 1、「昊恆地產」不存在對評估結果產生重大影響的事項: 2、「昊恆地產」沒有影響生產活動和財務狀況的重大合同和重大訴訟事項。 3、除已向評估機構聲明的事項外沒有其他抵押、擔保事項。 六、資產及負債清查情況和結果說明 「昊恆地產」為配合此次資產評估,於2014年2月24日成立了以財務經理為清查主要負責人,各部門、機構負責人為成員的財務部組織協調的清查小組,和深圳德正信國際資產評估有限公司的評估人員一起對「昊恆地產」於評估基準日所擁有的資產、債權債務進行了帳實清理盤點工作。 清查結果為:1)帳實相符;2)各項資產範圍與經濟行為涉及的評估範圍一致。 七、資料清單 「昊恆地產」已向深圳德正信國際資產評估有限公司提供下述資料: 1、資產評估清查申報明細表。 2、「昊恆地產」的營業執照及簡介,驗資報告和公司章程等法律性文件。 3、有關會計報表、審計報告及生產經營統計資料。 4、與本次資產評估有關的經濟行為文件。 5、與本次資產評估範圍相關的房地產證、機動車行駛證、重點設備的購置發票等產權證明文件。 6、與本次資產評估範圍相關的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及等資料。 7、「昊恆地產」出具的承諾函及聲明書。 8、其他與資產評估相關的資料。 (以下無正文) (本頁無正文) 委託方:深圳市中洲投資控股股份有限公司 負責人: 日期:2014年3月15日 (本頁無正文) 被評估企業:惠州市昊恆房地產開發有限公司 負責人: 日期:2014年3月15日 第三部分、評估範圍和資產清查情況的說明 一、評估對象與評估範圍說明 (一)評估對象與評估範圍內容 本次評估對象為:「昊恆地產」的股東全部權益價值。 其對應的評估範圍為「昊恆地產」申報的截至二○一四年二月二十八日的全部資產以及相關負債。該等資產/負債業經瑞華會計師事務所(特殊普通合夥)進行審計並出具了瑞華審字[2014]48330008號《審計報告》。具體資產狀況如下表所示(金額單位:人民幣元): 項 目 帳面值 項 目 帳面值 流動資產 2,441,844,216.09 流動負債 2,163,140,920.06 非流動資產 46,639,891.19 非流動負債 327,000,000.00 其中:可供出售金融資產 - 負債總計 2,490,140,920.06 持有至到期投資 - 長期股權投資 - 投資性房地產 - 固定資產 1,016,556.43 無形資產 - 商譽 - 長期待攤費用 - 遞延所得稅資產 45,623,334.76 淨 資 產 -1,656,812.78 資產總計 2,488,484,107.28 (二)實物資產的分布情況及特點 1、主要資產的產權情況: 截至評估基準日,「昊恆地產」的主要資產為房地產開發項目,資產的產權狀況如下: 該項目座落於惠州市惠城區金山島,建設用地涉及JSH-A03-04(地塊編號,以下簡稱04地塊)和JSH-A03-05(地塊編號,以下簡稱05地塊)兩個區域, 04地塊項目推廣名為「灣上花園」,05地塊推廣名為「央築花園」。兩地塊相鄰,04地塊處於05地塊的西側。 04地塊「灣上花園」已辦理惠府國用(2013)第13020900003號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2014)10026號《建設用地規劃許可證》,地上主要已開工項目已辦理相關《建設工程規劃許可證》。根據「昊恆地產」提供的04地塊《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000486),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 05號地塊 「央築花園」,劃分為兩塊宗地並分兩期開發建設。 05地塊「央築花園」一期已辦理惠府國用(2013)第13020900016號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2013)10111號《建設用地規劃許可證》,地上已開工項目已辦理相關《建設工程規劃許可證》。根據「昊恆地產」提供的「央築花園」一期《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000484),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 05地塊「央築花園」二期已辦理惠府國用(2013)第13020900015號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2013)10111號《建設用地規劃許可證》。根據「昊恆地產」提供的「央築花園」二期《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000484),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 2、主要資產於現場查看時的使用情況: 04地塊「灣上花園」,該項目佔地面積8.8萬M2,計容積率建築面積約17.65萬M2,配套12班幼兒園,建築形態為大平層、聯排別墅和獨棟別墅,容積率≤2.0,建築密度≤30%,綠化率≥30%。主推產品為高層住宅和獨棟別墅,配設部分商業(高層住宅底層商鋪)及其他配套設施,目前別墅產品和高層住宅的裙樓土建工程已基本建設完成,尚未開始銷售。 05號地塊 「央築花園」,劃分為兩塊宗地並分兩期開發建設。 「央築花園」一期工程(地塊編號:JSH-A03-05-02)位於地塊東側,鄰金山大道,佔地面積13.37萬M2,規劃計容積率建築面積約28.46萬M2(已建成部分測量面積27.26萬M2,未建配套部分0.62萬M2,合計27.88萬M2),配套12班幼兒園,建築形態為大平層、平墅和獨棟別墅,容積率2.13,建築密度≤30%,綠化率≥30%。主推產品為高層住宅、平墅和別墅,配設部分配套設施,目前已基本建設完成,尚未辦理竣工結算,正處於展示、銷售階段; 「央築花園」二期工程(地塊編號:JSH-A03-05-01),佔地面積11.6萬M2,計容積率建築面積約30.45萬M2,容積率2.63,建築密度≤30%,綠化率≥30%。主推產品為高層住宅(配套底層商鋪)、酒店式商務公寓、酒店及配套設施、集中式商業(體驗式濱水情景商業)和辦公寫字樓。截至評估基準日尚未動工建設。 (三)企業擁有的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況 企業申報無帳面記錄或未記錄的無形資產。 二、資產清查和調查情況說明 (一)資產清查和調查時間、人員組織 本公司在分析被評估企業填報的《資產清查申報明細表》的基礎上,按照資產的不同類別及分布特點,組織了專業評估隊伍,分成三個專業組對「昊恆地產」的資產和相關負債分別進行了現場清查核實。清查工作從2014年2月25日至2014年3月15日。 1、流動資產及負債的清查 在核實《資產清查申報明細表》與被評估單位財務報表的基礎上,評估人員對企業的流動資產及負債進行了清查核實。其中: 1)現金:對現金進行全面的實地盤點,並根據盤點金額情況和基準日至盤點日的帳務記錄情況倒推評估基準日的金額; 2)銀行存款:核對銀行存款日記帳與總帳、報表餘額相符,獲取評估基準日的「銀行對帳單」、「銀行存款餘額調節表」並進行函證,檢查「銀行存款餘額調節表」中未達帳的真實性,以及評估基準日後的進帳情況; 3)對各類應收款項,核對明細帳餘額與總帳、報表餘額是否相符,查閱款項金額、發生時間、業務內容等帳務記錄,分析帳齡,對金額較大的往來款項發詢證函,以證實應收款項的真實性、完整性,對有確鑿證據證明已經發生壞帳的款項,取得相關的證明文件; 4)對流動及長期負債各個項目進行了核查,重點核實各項負債在評估目的實現後的實際債務人和負債額。 2、非流動資產的清查 (1)各類設備的清查 評估小組進入被評估企業,由企業設備管理人員介紹企業的組織結構及設備配備、技術水平、主要設備的購置年月,以及設備的使用負荷和維修保養情況。然後對被評估企業所提供的「機器設備清查評估申報表」進行審核,檢查是否符合要求,向申報單位了解有無帳外設備,有無虛報、漏報、重報等情況。然後由評估人員會同企業財務部、設備管理人員一起,按固定資產臺帳和評估申報明細表現場核實查明實物,落實評估對象,核對各類設備帳面原值的組成,收集重大設備的發票、合同,車輛的機動車行駛證,完善評估申報表中的缺項和漏項。 (2)存貨--在建開發項目的清查 調查了解土地使用權的來源、取得方式、宗地的座落、四至及權屬資料,包括但不限於土地出讓合同、建設用地規劃許可證、規劃設計要點或土地使用規則(如容積率、覆蓋率、綠化率、建築高度、層數、車輛出入口位置等方面的規定),核實地價款支付情況及地上建築物的建設狀況。 查閱在建工程施工建設的法律性文件,包括但不限於建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證等,調查了解在建工程的帳面值組成,在建房屋建築物的形象進度、施工狀況、工程付款情況等。 (二)影響資產清查和調查事項及處理方法 本次評估未考慮以下因素可能對資產清查結果造成的影響: 1、所欠負的抵押、按揭或擔保等可能影響的資產清查的任何限制。 2、清查範圍僅以被評估企業提供的評估明細表為準,未考慮被評估企業此次提供的財產清單以外可能存在的資產以及或有資產和或有負債。 3、對有產權證的資產如土地使用權的面積僅按產權證登記的面積進行評估,對沒有產權證的資產如房屋建築物的面積按被評估企業或管理單位提供的有關說明文件或資料所記錄的面積進行評估,本公司均未進行實際丈量。 4、對房屋建築物僅觀測其外觀,對可能存在的內在結構性變化未進行測定。 5、由於資料來源的不完全而可能導致的評估對象與實際狀況之間的差異,未在本公司考慮的範圍之內。 (三)資產清查和調查結論 通過資產清查,本公司認為資產清查結果與「昊恆地產」提供的資產評估申報表基本相一致。 第四部分、評估技術說明 一、評估思路 本評估說明中所稱的成本法(資產基礎途經)是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。 成本法評估主要以評估基準日被評估企業及有關投資單位經清查後反映在其會計報表內的資產、負債為基礎,通過評估這些資產、負債的價值,確定被評估企業股東權益之市場價值。 二、流動資產評估說明 「昊恆地產」申報評估的各項流動資產,包括貨幣資金、預付帳款、其它應收款和存貨。上述資產於評估基準日帳面值如下表所示(金額單位:人民幣元): 科目名稱 帳面價值 科目名稱 帳面價值 貨幣資金 140,788,725.20 其他應收款 12,184,358.25 交易性金融資產 - 減:壞帳準備 2,007,906.87 應收票據 - 其他應收帳款淨額 10,176,451.38 應收帳款 - 存貨 2,190,015,713.30 減:壞帳準備 - 減:存貨跌價準備 - 應收帳款淨額 - 存貨淨額 2,190,015,713.30 預付帳款 1,160,000.00 一年內到期的非流動資產 - 應收利息 - 其他流動資產 99,703,326.21 應收股利 - 流動資產合計 2,441,844,216.09 (一)貨幣資金評估說明 貨幣資金以經核實後的帳面值為評估值。其中現金(存放於財務部保險柜)以盤點數為基礎來核實評估基準日的現金存量,並以核實值作為評估值。銀行存款在核實帳面值、銀行對帳單餘額及餘額調節表的基礎上,以核實值作為評估值。 (二)應收類款項評估說明 「昊恆地產」列報評估的應收類款項包括預付帳款和其他應收款。 1、預付帳款評估說明 預付帳款均為預付的工程款,帳齡均為1年以內。根據本公司抽查的有關原始憑證顯示,預付帳款能夠形成相應的資產權利或權益,故評估值按核實後的帳面值確認。 2、其他應收款評估說明 其他應收款總額為12,184,358.25元,企業計提壞帳準備2,007,906.87元,帳面淨額10,176,451.38元,主要是備用金、押金、保證金等。 應收類帳款的評估,我們根據「昊恆地產」的有關會計記錄進行抽查核實(包括核對有關會計憑證和會計記錄)。其中:對其他應收款項分析了其發生時間、發生原因,並對較大金額及帳齡較長的項目進行了函證。其帳齡分析如下表所示: 帳齡 其他應收款 帳面值 佔總額的% 1年以內 5,418,709.25 44.47 1~2年 6,741,649.00 55.33 2~3年 24,000.00 0.20 3年以上 - - 合 計 12,184,358.25 100.00 欠款數額較大的如下表所示: 其他應收款中前五位欠款情況 欠款單位名稱 金額 帳齡 惠州市牆材革新與建築節能辦公室 5,496,570.00 1至2年 POS機未到帳 2,432,224.00 1年內 中建二局第三建築工程有限公司 2,420,000.00 1年內 廣東電網公司惠州供電局 623,700.00 1至2年 惠州市散裝水泥管理辦公室 618,379.00 1至2年 3、應收類款項評估結果 預付帳款帳面值1,160,000.00元,評估值1,160,000.00元,評估增值0.00元,增值率0.00%。 其他應收款淨額帳面值10,176,451.38元,評估值10,176,451.38元,評估增值0.00元,增值率0.00%。 (三)存貨評估說明 「昊恆地產」列報評估的存貨帳面值2,190,015,713.30元,計提存貨跌價準備0.00元,存貨淨額2,190,015,713.30元,是房地產開發項目成本。評估說明詳見「八、房地產類資產評估說明」。 存貨淨額帳面值2,190,015,713.30元,評估值3,474,008,000.00元,評估增值1,283,992,286.70元,增值率58.63%。 (四)流動資產評估結果 「昊恆地產」流動資產帳面值2,441,844,216.09元,評估值3,725,836,502.79元,評估增值1,283,992,286.70元,增值率52.58%。 增值原因:房地產開發項目增值 。 三、流動負債評估說明 「昊恆地產」申報評估的流動負債包括應付帳款、預收帳款、應交稅費、其他應付款。上述負債在評估基準日帳面值如下表所列(金額單位:人民幣元): 科目名稱 帳面價值 科目名稱 帳面價值 短期借款 - 應付利息 - 交易性金融負債 - 應付股利(應付利潤) - 應付票據 - 其他應付款 823,114,619.76 應付帳款 298,677,207.81 一年內到期的非流動負債 - 預收款項 1,040,505,235.00 其他流動負債 - 應付職工薪酬 682,429.03 應交稅費 161,428.46 流動負債合計 2,163,140,920.06 (一)應付帳款、預收帳款和其他應付款評估說明 應付帳款主要是應付工程款和保修款;預收帳款是預收的購房款;其他應付款主要是應付購房誠意金、押金保證金、往來款等。 本次評估查閱了應付、預收及其他應付款項的憑證,對重要的項目進行了函證。 以核實後的帳面值作為評估值。 (二)應交稅費評估說明 應交稅費主要為應交個人所得稅、預交營業稅、預交城市維護建設稅、預交教育費附加、預交企業所得稅、預交土地增值稅、預交堤圍防洪費、代徵代繳稅金等。 應交稅費以核實後的帳面值作為評估值。 (三)流動負債評估結果 「昊恆地產」流動負債帳面值2,163,140,920.06元,評估值2,163,140,920.06元,評估增值0.00元,增值率0.00%。 四、非流動負債評估說明 「昊恆地產」申報評估的非流動負債是指長期借款,簡要情況如下表所示。 編號 放款銀行或機構名稱 發生日期 到期日 年利率% 帳面價值 (人民幣元)

中信銀行

惠州分行 2013/4/26 2016/4/26 6.5% 327,000,000.00 對長期銀行借款,評估人員查閱了借款合同和貸款信息,對重要的銀行借款進行函證。 以核實後的帳面值作為評估值。 「昊恆地產」非流動負債帳面值327,000,000.00元,評估值327,000,000.00元,評估增值0.00元,增值率0.00%。 五、各類設備評估說明 「昊恆地產」本次列報評估的設備包含運輸設備和電子設備,簡要情況如下表所示: 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 原值 淨值 設備類合計 1,729,966.00 1,016,556.43 車輛 656,285.00 293,971.00 電子設備 1,073,681.00 722,585.43 車輛主要包括小客車、越野車及電動車,電子設備主要包括電腦、空調和印表機等。各類設備使用正常,維護良好。 (一)現場勘察情況說明 根據資產佔有方提供的資產清查評估明細表,對主要設備進行現場勘察。首先進行設備利用率、設備負荷狀況、設備維護保養狀態、設備大修理狀況、設備故障率、設備工作環境情況的總體調查;然後逐臺觀察設備的外部成新狀況、設備運行的狀況及運行紀錄;最後會同資產佔有方設備管理技術人員對重要設備進行分部觀察、檢測、分析和分部成新情況評分。 (二)評估方法 主要採用成本法評估,其評估計算公式為: 評估值=重置價值×成新率 1、重置價值的確定 對於國產設備: 重置價值=購置價+運雜費+安裝調試費+其他合理費用+資金成本。 凡能查詢到評估基準日市場價格的設備,以市場購置價加上設備運雜費和安裝調試費等其他費用來確定設備的重置價值。 凡不能從市場獲得現行價格的設備,查閱報價手冊,加上設備的運雜費及安裝調試費等其他費用來確定其重置價值。 對無法詢價的設備,採用類比法對類似設備的價格加以修正,再加上設備運雜費和安裝調試費等其他費用來確定其重置價值。 各項費率的選取參考《資產評估常用數據與參數手冊》。 2、成新率的確定 通過對設備的現場勘察,考慮各類設備的有效使用年限,以及各類設備實際已使用年限、外觀及自然損耗等因素,合理確定各類設備的實體性損耗;同時向有關管理人員調查和查詢該等設備的技術狀況、維修保養情況,合理確定各類設備的功能性損耗,從而綜合確定評估設備的成新率。具體確定成新率時根據不同情況按以下方法計算: 對一般小型通用設備,根據其經濟耐用年限,結合現場勘察狀況來確定其成新率。設現場勘察狀況的成新率權重為60%,年限法理論成新率的權重為40%。 (三) 評估示例 案例1: 電子設備評估明細表第116項; 設備名稱:佳能複印機 規格型號:2525i 生產廠家:佳能 購置日期:2012年12月 啟用日期:2012年12月 帳面原值:22,800.00元 帳面淨值:13,933.38元 1)基本狀況 產品類型:數碼複合機黑白) 涵蓋功能:複印/列印/掃描 最大原稿尺寸:A3 複印速度:25ppm 連續複印頁數:1-999頁 供紙容量:前置供紙盒:250頁 縮放範圍:25-400%(以1%為單位)複印解析度:1200×600dpi 預熱時間:30秒或更短 首頁複印時間:5.4秒 內存容量:512MB 接口類型:USB2.0 10Base-T/100Base-TX 2)重置價值的確定 經評估人員市場詢價,該設備於評估基準日國內經銷商報價為19,950.00元人民幣(包含稅費),不需要安裝,由供應商負責送貨。據此確定該設備的重置價值為19,950.00元。 3)成新率的確定 該設備的經濟使用壽命為5年,截至評估基準日已使用1.17年。 成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100% =(5-1.17)/5×100% = 77%(已取整) 4)評估值的計算 評估值=重置價值×成新率 =19,950.00×77% =15,362.00元(已取整) 案例2: 車輛評估明細表第3項 車輛名稱:越野車 車輛牌號:粵LZS281 登記權利人:惠州市昊恆房地產開發有限公司 規格型號:GTM6481ADS 生產廠家:廣汽豐田 購置日期:2012年11月 啟用日期:2012年11月 帳面原值:256,885.00 元 帳面淨值:176,608.45元 現場勘察時,該車輛能正常使用,無異常現象。 1)重置價值的估算 車輛重置價值=購車價×[1+購置附加費率/(1+增值稅率)]+牌照手續費 評估人員經市場調查,確定該型號車輛現行市場購置價格約為225,800.00元,故 車輛重置價值=225,800.00×[1+0.1/(1+0.17)]+500.00 =245,600.00(取整) 2)成新率的確定 該車輛截至評估基準日已行駛裡程為56362公裡,根據《機動車強制報廢標準規定》,該類型車輛可行駛總裡程為600,000公裡,則成新率為: 成新率=(500,000.00-56,362.00)/600,000.00×100% =91 %(已取整) 3)評估值的計算 評估值=重置價值×成新率 =245,600.00×91% =222,529.00元 (四)設備評估結果 「昊恆地產」各類設備帳面淨值1,016,556.43元,評估值1,334,726.00元,評估增值318,169.57元,增值率31.30% 增值原因主要系評估中考慮的各類設備經濟耐用年限長於企業會計折舊年限。 六、房地產類資產評估說明 (一)資產概況 「昊恆地產」本次申報評估的存貨——開發成本具體指其開發建設的「中洲·中央花園」房地產項目。該項目座落於惠州市惠城區金山島,擁有金山湖公園、金山湖水域、西枝江三重自然景觀,地處惠城金山大道與三環南路交匯處,是惠州南部新城的核心。 「中洲·中央花園」項目佔地33.78萬M2,總建築面積逾110萬M2,計容積率建築面積約76.56萬M2,產品囊括高層住宅、平墅、公寓、酒店、寫字樓、集中商業等,將成為惠州首個全業態、全配套,宜居、宜業、宜遊的大型城市綜合體。 該項目建設用地涉及JSH-A03-04(地塊編號,以下簡稱04地塊)和JSH-A03-05(地塊編號,以下簡稱05地塊)兩個區域, 04地塊項目推廣名為「灣上花園」,05地塊推廣名為「央築花園」。兩地塊相鄰,04地塊處於05地塊的西側,江景資源更為突出。 04地塊「灣上花園」主推產品為高層住宅和獨棟別墅,配設部分商業(高層住宅底層商鋪)及其他配套設施,目前別墅產品和高層住宅的裙樓土建工程已基本建設完成,尚未開始銷售。項目產品平面布局如下圖所示: 05號地塊 「央築花園」,劃分為兩塊宗地並分兩期開發建設。其中一期工程(地塊編號:JSH-A03-05-02)位於地塊東側,鄰金山大道,主推產品為高層住宅、平墅和別墅,配設部分配套設施,目前已基本建設完成,尚未辦理竣工結算,正處於展示、銷售階段;二期工程(地塊編號:JSH-A03-05-01)主推產品為高層住宅及配套底層商鋪、酒店式商務公寓、酒店及配套、集中式商業和辦公寫字樓,截至評估基準日尚未動工建設。「央築花園」產品平面布局如下圖所示: 「中洲·中央花園」項目效果圖(南側視角)如下: E:\1-中央公園\1-規劃設計\03-05\3-效果圖\20120524-效果圖匯總\02-央築日景.jpg「昊恆地產」存貨——開發成本帳面值合計219,001.57萬元,經查,其帳面值系由土地取得成本、前期工程費、主體建安工程費、公共配套設施費、利息、其他開發成本和間接費用組成。 (二)產權及權益狀況 1、灣上花園 04地塊「灣上花園」已辦理惠府國用(2013)第13020900003號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2014)10026號《建設用地規劃許可證》,地上主要已開工項目已辦理相關《建設工程規劃許可證》。該項目佔地面積8.8萬M2,計容積率建築面積約17.65萬M2,配套12班幼兒園,建築形態為大平層、聯排別墅和獨棟別墅,容積率≤2.0,建築密度≤30%,綠化率≥30%。根據惠府函(2012)103號《關於同意調整金山湖JSH-A01、JSH-A02、JSH-A03地塊控制性詳細規劃的批覆》及有關《建設工程規劃許可證》,其產權狀況及建築技術指標如下表所示: 項目名稱 面積M2 用地面積 88,118.90 總建築面積 272,481.00 計容積率建築面積 176,450.00 其中 住宅 162,962.00 其中 6~8棟高層 36,408.00 11~43棟別墅 3層 18,237.00 1、2、3、5高層 78,367.00 9~10棟高層 29,950.00 沿街商鋪(高層住宅底層商鋪) 9,000.00 公用設施 4,488.00 其中 物業管理用房 300.00 垃圾站 168.00 公廁 60.00 環衛工人休息室 60.00 幼兒園 (4棟) 3,900.00 不計容積率建築面積 96,031.00 其中 高層地下室 64,368.00 住宅車位(個) 1,440.00 別墅地下室 27,540.00 別墅車位(個) 180.00 商業地下室 4,123.00 商業車位(個) 90.00 註:上表中1、2、3、5棟高層及9、10棟高層因設計方案調整,正在辦理相關《建築工程規劃許可證》;4棟為配套的幼兒園,尚未動工建設。 根據「昊恆地產」提供的04地塊《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000486),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 2、央築花園一期 05地塊「央築花園」一期已辦理惠府國用(2013)第13020900016號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2013)10111號《建設用地規劃許可證》,地上已開工項目已辦理相關《建設工程規劃許可證》。「央築花園」一期佔地面積13.37萬M2,規劃中計容積率建築面積約28.46萬M2,配套12班幼兒園,建築形態為大平層、平墅和獨棟別墅,容積率2.13,建築密度≤30%,綠化率≥30%。 根據惠府函(2012)103號《關於同意調整金山湖JSH-A01、JSH-A02、JSH-A03地塊控制性詳細規劃的批覆》及有關《建設工程規劃許可證》和《房產面積測繪成果(預測)報告》,其產權狀況及建築技術指標如下表所示: 項目名稱 面積M2 用地面積 133,706.60 總建築面積 368,613.56 計容積率建築面積 278,787.56 其中 住宅 270,827.08 其中 A1~A7高層 118,339.32 B1~B6高層 115,106.51 C1~C4別墅 4,110.32 E1~E12平墅 25,437.12 架空層及公用設施 7,833.81 商業C5 會所(商服) 1,772.48 公用設施 6,188.00 垃圾站 168.00 公廁 60.00 環衛工人休息室 60.00 社區服務中心 2,000.00 幼兒園 3,900.00 不計容積率建築面積 89,826.00 其中 住宅地下室 86,978.00 住宅車位(個) 2,730.00 別墅地下室 2,848.00 別墅停車位 20.00 商業地下室 商業車位(個) 注②:上表中E區平墅組團中的E9至E12,未動工建設,尚未辦理建築工程規劃許可證。 注②:根據「昊恆地產」提供的相關資料,高層住宅、別墅、平墅和商業會所等已落成建築物,其《房產面積測繪成果(預測)報告》中載明的測量面積與對應項目的規劃面積略有誤差,總體差異率在2%左右。測繪面積、規劃面積如下表所示(配套公建如幼兒園、垃圾站、社區服務中心等未經測量): 項目 A區高層 B區高層 C區別墅 E區平墅 C區會所 架空層及 公用設施 配套公建 合計 測量面積M2 118,339.32 115,106.51 4,110.32 25,437.12 1,772.48 7,833.81 6,188.00 278,787.56 規劃面積M2 284,598.00 差異率 2.04% 本次評估計算時,以測繪面積為基準估算可售房地產的銷售收入。未考慮本地塊(一期)測繪面積與規劃面積之間的差額可能轉入央築花園二期或灣上花園以使整個中央花園項目滿足規劃許可要求對評估結果的影響。 「央築花園」一期高層住宅分為A、B組團,產品覆蓋80~165 M2兩房到五房,內部空間方正,實用率高,超寬視野,大樓間距,最寬有70米間距。結合當地氣候條件朝向均為南北通或純南向戶型,動靜分區,乾濕分明。每戶配有入戶花園及空中花園。 一期平墅為E組團, E1~E8已建設完畢,E9至E12尚未動工建設;平墅(平層別墅)採用英式建築風格,戶型建築面積在200 M2左右,每層每戶均有獨立的地面花園和地下車庫,做到戶戶獨立入戶,且南北通透,動靜分區明確,一層擁有前後庭院,五層贈送閣樓。 「央築花園」一期別墅造型以英國小鎮為原形,單體面積400~450 M2,設計採用子母樓的概念,即主要空間與次要空間(客房、小客廳)並列平行設置,減少家庭成員或客人之間的相互幹擾,每個空間相對獨立,輔以英式園林風格。 根據「昊恆地產」提供的「央築花園」一期《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000484),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 3、央築花園二期 05地塊「央築花園」二期已辦理惠府國用(2013)第13020900015號《國有土地使用權證》(證載用地性質為商服住宅),同時領有地字第441302(2013)10111號《建設用地規劃許可證》。 二期工程截至評估基準日尚未動工建設,主推產品為高層住宅(配套底層商鋪)、酒店式商務公寓、酒店及配套設施、集中式商業(體驗式濱水情景商業)和辦公寫字樓。二期佔地面積11.6萬M2,計容積率建築面積約30.45萬M2,容積率2.63,建築密度≤30%,綠化率≥30%。其產權狀況及建築技術指標如下表所示: 項目名稱 面積M2 用地面積 115,998.80 總建築面積 468,103.00 計容積率建築面積 304,542.00 其中 住宅 106,042.00 D1~D7高層 106,042.00 酒店式商務公寓 65,000.00 辦公寫字樓 70,000.00 特色商業 29,200.00 其中 負一層超市 5,000.00 一層綜合商業 11,100.00 二、三層風情商業街 13,100.00 酒店及配套 25,000.00 電影院 4,000.00 沿街商鋪(D組團住宅底商) 5,000.00 公用設施 300.00 物業管理用房 300.00 不計容積率建築面積 253,387.00 其中 住宅地下室 54,551.00 住宅車位(個) 1,060.00 商業地下室 109,010.00 商業車位(個) 1,982.00 註:央築花園二期未動工建設,尚未辦理建築工程規劃許可證。評估測算時,其地上建築物所涉及的地下室面積(不計容積率建築面積)主要根據有關規劃指標載明的車位數量進行估算。 根據「昊恆地產」提供的「央築花園」二期《國有建設用地土地使用權出讓合同》(合同編號:441301-2010-000484),該地塊商服物業土地使用年限為40年,土地使用期限截至2051年12月12日,住宅物業土地使用年限為70年,土地使用期限截至2081年12月12日。 (三)房地產區域位置及規劃狀況 金山湖位於廣東省惠州市,是歷史上形成的、大自然留下的低洼溼地;金山湖區低洼地集雨面積達55平方公裡,蓄洪量達1227萬立方米,其容量相當於三個惠州西湖,是一個天然的蓄洪區,對城市發展起著重要的作用,金山湖風景獨特、優美,也是旅遊觀光的好去處。 金山湖片區是惠城區未來人口集中居住的地區之一,與金山湖片區毗鄰的河南岸等地缺乏休閒健身的場所,而金山湖公園的主要功能是為城市居民提供遊覽、觀賞、休憩、健身及交往等活動場所,建成後可緩解河南岸片區活動場所不足的問題。此外,它的建設還能滿足防洪排澇和城市生態環境保護的需要。 之前,由於離市區較遠,受交通、市政相關配套不夠完善的制約,金山湖有點「養在深閨人未識」的味道。其實,作為演達片區向南躍進的重要區位,金山湖片區雖地處近郊,但惠州市惟一的高等院校惠州學院在其範圍之內,加之市一中新校區和即將動工的惠州體育中心也選址於此,很便於房地產開發商打造樓盤的文化品牌。 金沙湖還有著顯著的生態環境優勢。目前,惠州市正在計劃打造生態城市,首先在人居上就要體現出生態的概念。金山湖是惠州市設立的三大風景湖區之一,與西湖、紅花湖並列,而且金山湖的水面面積是西湖的兩倍。金山湖周邊環境優美,有著開發樓盤的先天環境優勢,可以滿足業主們注重居住環境的心理需求。 根據城市規劃,該片區將採用「一個中心、兩條風光帶、三個居住社區」的空間布局結構。其中「一個中心」是指南部新城規劃的城市中心,在四環路北部規劃市級公共設施用地,形成金山片區的中心:「兩條風光帶」分別是指西枝江濱江風光帶和金山河濱江風光帶,充分利用西枝江和金山河的自然環境優勢,形成自然生態型的濱江景觀岸線;「三個居住社區」是指金山島區、金山東區和金山西區,其中金山島區規劃為高檔住宅區。本項目即處於金山島內。 隨著市政規劃的實施、交通的發達、一批地產商的進駐、文體醫衛配套的健全,金山湖片區正成為惠州惠城區未來人口集中居住的地區之一和新的城市中心地帶,一座將與CBD分庭抗衡的CRD(中央休閒區)大城正在崛起。 根據《惠州城市總體規劃(2006—2020)》綱要,包括金山湖在內的惠州南部新城承擔著文化中心、體育中心、醫療衛生中心、高等教育中心等眾多城市配套功能。惠州市的經濟發展重心向南調整(中海殼牌石化建成投產,大亞灣經濟技術開發區發展迅猛),使得南部新城成為連接南北向(惠城區和惠陽大亞灣兩大主城區)、東西向(陳江仲凱高新技術園區、惠東)的重要交匯點。而金山湖片區又正好處在中間,北有繁華成熟市區作依託,南有開闊的惠陽區和大亞灣區,交通則有惠澳大道、廣梅汕鐵路的分支惠澳鐵路和惠淡大道的連接。三環路、惠南大道、惠淡路以及四環路匯集的該區域,區位優勢非常明顯。 根據《惠州市金山湖片區控制性詳細規劃》,金山湖片區是指南四環路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江圍合的區域,規劃總用地面積約16.44平方公裡。規劃區的功能定位為以居住為主、商業和休閒娛樂為輔的發展區,規劃控制人口規模為15.5萬人,規劃用地面積為1,353.79公頃,其中城市建設用地面積為1,170.18公頃,佔本次規劃用地面積的86.44%。 目前的金山湖片區擁有高起點的市政配套設施,連接河南岸和江北的金山大道貫穿金山湖片區;在金山湖片區周圍,有奧林匹克體育場、金山湖跳水館等高端體育設施,區域內餐飲、休閒等產業發展較快;片區擁有惠州目前惟一的高等院校惠州學院,區域內水資源豐富,生態環境好。現該區域已有四大開發商隆生、方直、中洲、中信入主,推出諸如方直瓏湖灣、方直君御、隆生金山湖花園、中信水岸城、中洲中央公園等幾個大項目。 在交通規劃建設方面,金山湖規劃路網按照快速路、主幹路、次幹路和支路四級控制。目前,金山湖片區交通主幹道已建成通車,三環路改造升級為市政主幹道的工程正在進行中,加上金山大橋的全面通車,該片區的交通出行已十分便捷。 (四)市場背景分析 1、城市概況 惠州地處廣東省東南部,珠江三角洲東北端,屬珠三角經濟區,地處北緯22°24′~23°57′、東經113°51′~115°28′之間。市境東西相距152公裡,南北相距128公裡。惠州南臨南海大亞灣,毗鄰深圳、香港,北連河源市,東接汕尾市,西鄰東莞市和廣州市,素有「粵東門戶」之稱。陸地面積1.13萬平方公裡,現轄惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣,設有大亞灣經濟技術開發區和仲愷高新技術產業開發區兩個國家級開發區。惠城區是惠州市政府所在地,轄8個鎮、10個街道辦事處。 惠州屬亞熱帶季風氣候區,北回歸線橫貫全市。常年雨量充沛,陽光充足,氣候溫和,年均降雨量2000毫米,平均氣溫22℃。廣東省三大水系之一的東江和西枝江橫貫全市,北部多山地,中部和沿海地帶多橫積小平原,東、西部為丘陵臺地。惠州是風光秀麗的休閒勝地。全市森林覆蓋率達59.4%,集山、河、湖、海、泉為一體,融自然景觀與人文景觀於一身,有「半城山色半城湖」之稱。 惠州是一座新興的工業城市。改革開放以來,特別是近年來,惠州堅持以科學發展觀為指導,大力實施「工業立市、外向帶動」戰略,綜合實力迅速增強。目前,惠州引進外資企業8000多家,其中有英荷殼牌、飛利浦、索尼、通用、三星等世界500強企業26家,培育了TCL、德賽、華陽、僑興、富紳、雷士等一批知名企業,逐步形成了以電子、石化為龍頭,清潔能源、紡織服裝、汽車零配件、製鞋、建材等一批支柱產業。惠州是首批國家電子

信息產業

基地、國家級視聽產業基地、雷射頭生產基地。全市電子信息企業達到1000多家, TCL、德賽、華陽、僑興進入了全國電子行業100強。通訊設備、液晶顯示、電腦零配件、汽車音響、鐳射光頭、高能環保電池等許多電子產品的產量名列世界前茅。惠州又是國家級石化基地,大亞灣石化區是

中國石油

化學工業園區。在中海殼牌南海石化80萬噸乙烯和中海油1200萬噸煉油兩大石化項目的強力帶動下,目前已有來自全球20多個國家和地區的48個石化中下遊配套項目落戶大亞灣,總投資達到1300億元。未來幾年,惠州還將有平海電廠、中海油二期等一批總投資超千億元的大項目建成投產,為惠州的發展積蓄了更加強勁的勢能,惠州已跨入了全國經濟發展一類重點城市和廣東省先進地區行列。 2、人口概況 2012年末,惠州市總戶數97.86萬戶。戶籍總人口341.91萬人。其中男性173.41萬人;女性168.50萬人。非農業人口(按公安部門統計口徑)203.92萬人;農業人口137.99萬人。年末全市暫住人口82.92萬人,比上年末增長68.5%。年末全市常住人口467.40萬人,人口密度412人/平方公裡。 3、經濟發展 根據《2012年惠州國民經濟和社會發展統計公報》,2012年惠州全市生產總值(GDP)2,368億元,比上年增長12.6%。其中,第一產業增加值127.6億元,增長4.3%;第二產業增加值1,375.4億元,增長15.5%;第三產業增加值865.1億元,增長9%。三次產業結構調整為5.4:58.1:36.5。2012年,惠州市人均GDP50,884元,按平均匯率折算為8,061美元。 4、固定資產投資和房地產 2012年,惠州固定資產投資1,208.7億元,比上年增長18%。分城鄉看,城鎮投資1,114.4億元,增長16.6%;農村投資94.3億元,增長37.1%。分投資主體看,國有經濟投資210.3億元,增長2.3%;民間投資719.2億元,增長24.0%;港澳臺、外商經濟投資153.4億元,增長1.6%。 2012年,惠州工業固定資產投資350.8億元,增長19%。其中,石化行業投資53.8億元,增長38.8%;電子行業投資90.4億元,增長14.8%。 2012年,惠州房地產開發投資482.2億元,增長28.1%;商品房建築面積4,579.9萬平方米,增長17.3%;商品房竣工面積509萬平方米,增長1.3%;商品房銷售面積826.7萬平方米,增長3.8%;商品房銷售金額478.4億元,增長8.5%。 2012年惠州商品房銷售面積分類情況如下: 指 標 絕對數 (萬平方米) 佔 比 (%) 商品房銷售面積 #住 宅 90平方米以下 90-140平方米 140平方米以上 其中:別墅、高檔公寓 #辦公樓 #商業營業用房 826.7 787.3 238.8 338.6 209.9 81.0 8.0 25.5 100.0 95.2 28.9 40.9 25.4 9.8 1.0 3.1 資料來源:惠州市統計局 5、社會消費品零售總額 2012年惠州社會消費品零售總額754.2億元,比上年增長15.5%。其中,城鎮消費品零售額628.2億元,增長18.1%;鄉村零售額126億元,增長4%。分行業看,批發業零售額83.4億元,增長31%;零售業零售額599.9億元,增長13.7%;住宿業零售額14.8億元,增長15%;餐飲業零售額56.1億元,增長14.9%。 6、居民收入與消費支出 2012年農村居民人均純收入12,415元,比上年增長13.5%,剔除價格因素,實際增長10.4%;農村居民家庭恩格爾係數為44.3%;農村居民人均住房面積32.8平方米。 市區城鎮居民全年人均可支配收入29,965元,增長12.6%,剔除價格因素,實際增長9.5%;按九組分,10%最高收入組人均可支配收入66,326元,10%最低收入組人均可支配收入13,469元,高低收入比為4.9:1;城鎮居民家庭恩格爾係數35.7%;城鎮居民人均住房建築面積35.34平方米。 (五)評估方法 根據被評估房地產的產權狀況、使用狀況、所收集的市場資料等情況,本次評估採用假設開發法估值。 假設開發法即首先通過市場法或收益法結合當地房地產市場的發展趨勢,預測開發完成後的房地產價值,再扣除預計的續建開發成本、稅費、利息和利潤等,以此估算被評估資產客觀合理價值的方法。 評估計算公式為: 存貨——開發成本評估值=開發完成後房地產的市場價值-續建開發成本(包括工程建設成本和管理費用)-續建投資利息-銷售稅金及費用-土地增值稅 -投資利潤 上式中: (1)「開發完成後房地產的市場價值」根據擬建成房地產的不同功能,通過評估人員運用市場法、收益法等方法結合趨勢法對未來建設完成後的房地產銷售或租賃價格進行預測後,採用一定的計算方法得到。 ①.市場法: 市場法是將被評估物業與在近期已經發生交易的類似案例加以比較對照,從類似物業交易的已知價格,修正得出評估標的客觀合理價格的一種估價方法。 市場法的基本計算公式: P1=P』×A×B×C×D=P』×100/( )×( )/100×100/( )×100/( ) P=Σ(P1×權重係數) 式中: P—待估物業的評估價格 P1—待估物業比準價格 P』—可比交易實例價格 A--交易情況修正係數=100( ) = 正常交易情況指數可比實例交易情況指數 B—交易日期修正係數=( )100 = 估價期日價格指數可比實例交易時價格指數 C—區域因素修正係數=100( ) =待估物業所處區域因素條件指數可比實例所處區域因素條件指數 D—個別因素修正係數=100( ) =待估物業個別條件指數可比實例個別因素條件指數 ②收益法 收益法系根據經濟學中的預期收益原理,即某宗房地產的客觀合理價格或價值,為該房地產的產權人在擁有房地產的期間內從中所獲得的各年收益的現值之和。也就是先預計被評估房地產未來存續期間的正常淨收益,然後選用適當的折現率將其折現的估價時點後進行累加。 淨收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和有關稅費。 租賃收入指有效毛租金收入。有效毛租金收入在金額上等於按合同約定或正常租金水平估算的年租賃收入扣除免租期及空置率後的實際收入;維修費、管理費、保險費和有關稅費參照估價時點市場上類似房地產的一般費用水平確定。 採用收益法評估,其計算公式為: 其中:P為評估單價(元/M2) A為每單位出租面積的年純收益 r為出租物業的折現率 t為預期的收益年限 (2)「工程建設成本」及「管理費用」,根據惠州市類似工程或已建成項目中的同類用房之建造成本標準及取費標準,通過計算確定; (3)「續建投資利息」指正常建設工期內投資成本的籌資成本; (4)「銷售稅金及費用」指房地產銷售過程中所需支付的流轉稅(營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅和堤圍費)以及銷售費用(銷售代理與廣告等費用); (5)「土地增值稅」指房地產轉讓過程中,根據有關規定需要繳納的土地增值稅; (6) 「投資利潤」為開發項目建設工期內開發商所應取得的投資利潤。 ...........trrAP111(六)評估示例 1、央築花園二期 央築花園二期截至評估基準日尚未動工建設,其產品涉及高層住宅、沿街商鋪(住宅底商)、公寓、精品酒店及配套、集中式商業和辦公寫字樓。二期佔地面積11.6萬M2,計容積率建築面積約30.45萬M2,容積率2.63,綠化率30%。其中:高層住宅約10.6萬M2(計容積率面積,下同)、沿街商鋪(首層)0.5萬M2、酒店式商務公寓6.5萬M2、精品酒店2.5萬M2、電影院0.4萬M2、特色商業2.92萬M2、寫字樓7.0萬M2、設置地下停車位3,042個(住宅1,060個、商業1,982個)。 (1)開發完成後的房地產價值 (a)高層住宅 「央築花園」二期高層住宅延續一期中的建設單元,命名為D組團,共8棟(25~33層),建築面積約10.6萬M2,其市場價值採用市場法評估。 根據「昊恆地產」提供的相關資料:「央築花園」一期A、B組團高層住宅,可售建築面積合計23.34萬M2,於2013年8月10日正式開盤,截至評估基準日已銷售15.82萬M2,佔可售面積的比例為67.79%;按照「昊恆地產」擬定的銷售價格、推廣計劃和營銷方式,A、B組團預期銷售總額為18.53億元,截至評估基準日已實現銷售12.5億元,佔預期銷售額度的比例為67.47%;其中:A組團可售建築面積11.83萬M2,銷售均價8,078.54元/ M2;B組團可售建築面積11.51萬M2,銷售均價7,791.68元/ M2。 組團內部各棟高層住宅均價之間的價差源於樓宇臨路狀況、景觀資源分配、通風朝向和戶型結構等。 評估人員同時對金山湖區域的競品項目進行了分析。 (i) 住宅典型物業調查 周邊可比典型樓盤分布如下所示: 方直·瓏湖灣東岸:位於金山大道與三環南路交匯處,該項目是方直集團旗下目前開發規模最大的項目,佔地20萬M2,建築面積68萬M2。項目共分四期開發,目前在開發一二期。其中,項目一期建築面積17.47萬 M2,總體容積率是2.5,一期容積率是2.11;總體綠化率是30%,一期綠化率超過60%;總車位為5,130個,一期有1,156個,項目一期車位與戶數的比是:1.43:1。一期產品共計13棟,戶型為90~168 M2的3-4房,均價7,800元/ M2。 方直.君御:位於惠城區惠城區東江新城21號小區,由廣東方直集團有限公司開發,項目佔地20萬M2,建築面積61萬M2。項目共分四期開發,總戶數2,537戶,容積率2.53,綠化率30%。2012年3月首批產品入市,主力戶型90~190 M2;2014年上半年推出三期園林新品,主力面積在124~190 M2,均價7,800元/ M2;下半年推出四期江景產品,主力面積在124~250 M2。 升利·悅湖會:位於惠城區環湖三路與惠沙堤二路交匯處,由惠州市迪茵實業有限公司開發,項目佔地6.74萬M2,建築面積20萬M2。總戶數954戶,容積率2.0,綠化率42%。2013年12月首批產品入市,主力戶型88~128 M2,均價8,500元/ M2。2014年預計推出其餘4棟樓,約600套。 御水豪庭:位於惠州市惠城區河南岸環湖一路29號,由惠州市都市源房地產開發有限公司開發,項目佔地3.23萬M2,建築面積13萬M2。總戶數715戶,停車位為974個,容積率3.0,綠化率30%。2013年9月開盤;主力戶型78~144 M2,均價8,300元/ M2。 方直廣場:位於惠城區河南岸惠沙堤二路,由惠州廣元通投資有限公司開發,項目佔地2.43萬M2,總建築面積11.8萬M2。規劃有3.5萬M2商業,2萬M2酒店和3萬M2住宅。總戶數181戶,停車位為784個(住宅234個,商業267個,酒店220個),容積率3.5,綠化率30%。2013年12月開盤;主力戶型136~193 M2,均價11,000元/ M2。 可比案例的基本信息整理後如下表所示: 類別 項目名稱 方直 瓏湖灣東岸 方直 君御 升利悅湖會 項目信息 位置坐落 金山大道與三環南路交匯處 惠城區東江新城21號小區 惠城區環湖三路與惠沙堤二路交匯 所屬區域 金山湖 金山湖 金山湖 建築類型 板塔結合 板樓、小高層、 高層 塔樓、聯排、 高層 建築結構 框架 框架 框架 物業類別 住宅、商業、公寓 普通住宅、別墅 普通住宅、別墅 產權年限 70年 70年 70年 建築面積 68萬 61萬 20萬 佔地面積 20萬 20萬 6.74萬 容積率 2.5 2.53 2.0 總戶數 一期1080 2537 954 基本參數 3棟17-32層 高層6棟31層、1棟24層;洋房5棟8層、8棟6層、別墅48套 6棟ART-DECO高層及24套聯排別墅 類別 項目名稱 方直 瓏湖灣東岸 方直 君御 升利悅湖會 戶型面積 90-168M2/ 3-4房 125-140 M2/ 四房 88-128平米M2/ 3-4房 車位數(個) 5130個/ 一期1156個 3070個 1500個 車位配比 1.43:1 1.21:1 1.57:1 投資商 廣東方直 集團有限公司 廣東方直 集團有限公司 惠州市升利實業有限公司 開發商 惠州騰凱 實業有限公司 廣東方直 集團有限公司 惠州市迪茵實業有限公司 建築商

中國建築

第二工程局有限公司 廣州珠江建築裝飾有限公司 中鐵建工集團有限公司 設計單位 深圳市清華苑建築設計有限公司 廣州市設計院 中南建築設計院股份有限公司 物業公司 廣東世邦管家物業管理有限公司 廣東世邦管家物業管理有限公司 戴德梁行 銷售信息 開盤時間 2013年8月 2013年9月 2013年12月 入住時間 2014年12月 2014年8月 2015年 預售證 惠市房預許(2013)093號、123號、124號、138號 惠市房預許(2012)127號、073號、065號、063號 惠市房預許(2013)153號 價格信息 銷售均價 7,800 7,800 8,500 物業費 (元/M2) 1.8 住宅1.8/ 別墅3.5 待定 配套信息 學校 東江小學、河南岸中心小學、惠州一中、惠州市九中、河南岸中學、東江小學、 河南岸中心小學、綠楊小學、華羅庚中學、北師大附中和惠州大學等 華羅庚中學、東江小學、河南岸中心小學、惠州一中、惠州市九中、河南岸中學、北師大附中和惠州大學 東江小學、河南岸中心小學、綠楊小學、惠州一中、惠州市第九中學、河南岸中學、惠州大學、南雁小學、華羅庚中學 幼兒園 12個班公立幼兒園 國際雙語幼兒園 綜合商場 沃爾瑪、

天虹商場

人人樂

、海雅百貨、吉之島 沃爾瑪、

天虹商場

人人樂

、海雅百貨、吉之島 沃爾瑪、

天虹商場

人人樂

、海雅百貨、吉之島 餐飲 海鴻餐廳 新富餐廳 永富源食府 郵局 中國郵政 河南岸郵局 醫院 惠州市第三人民醫院、東華醫院、河南岸醫院、惠州市第四人民醫院 惠州市人民醫院、惠州市第一人民醫院、河南岸醫院 惠州市中心人民醫院、惠州市第一人民醫院、河南岸醫院、惠州市第四人民醫院 銀行

建設銀行

工商銀行

、廣發銀行、

中國銀行

建設銀行

工商銀行

、中國

農業銀行

其他 3000平米草坪;1000平米人工湖; 四季花海園林 網球場、室內籃球場、室內桌球、壁球館、桌球室、遊泳池等 會所、無邊際遊泳池、人工景觀湖、商業街 公交 32路公交 8、34、32、398、202路、1路 32路公交、K1、K2、L1、7、12、15、28、34、39、41、46、202路 (ii) 評估測算 本公司評估人員在搜集了眾多交易實例的基礎上,決定選用上述可比案例的交易價格作為可比交易實例,簡要信息如下表所示: 交易實例 名稱 用途 交易情況 交易單價 交易日期 建築面積 實例一 方直·瓏湖灣東岸 住宅 正常 7,800 2014/3/6 90~168 實例二 方直·君御 住宅 正常 7,800 2014/3/13 124~140 實例三 升利悅湖會 住宅 正常 8,500 2014/3/7 88~128 選取的理由: (a)是待估房地產的類似物業;(b)成交日期與評估基準日接近;(c)成交價格為正常價格。 選取可比實例後,對可比實例的成交價格進行了換算處理,建立價格可比基礎,統一其表達方式和內涵。 交易情況,交易日期、區域因素和個別因素修正均採用百分率法,即將可比實例與待估房地產在某一方面的差異結算為價格差異的百分率來修正可比實例價格。 交易情況修正:我們所選取的可比實例均為在報紙、電視等媒體上公開報價的實例,未考慮特殊買家的任何額外出價,修正係數100/100。 區域因素修正:區域因素修正的主要內容包括,地區級差、交通便捷程度、環境景觀、公共配套設施完備程度和臨道路狀況等影響房地產價格的因素。區域因素修正內容根據待估房地產的用途具體確定。本次待估房地產實際用途為住宅,地區級差、交通便捷程度、環境景觀、公共配套設施完備程度和臨道路狀況是影響住宅用房價值的主要因素。因此將待估房地產區域因素劃分為地區級差、交通便捷程度、環境景觀、公共配套設施完備程度和臨道路狀況等5個小項,每項20分,共100分,將可比實例的區域因素同樣劃分為5小項,逐項與待估房地產相比較,得出區域因素修正係數。將待估房地產與可比實例的個別因素進行比較,區域因素量化修正率見下表: 因素 類別 比較因素 待估 物業 可比實例 方直 瓏湖灣東岸 方直 君御 升利悅湖會 比較 相對值 比較 相對值 比較 相對值 區域因素 區域定位或級差 20 相同 20 相同 20 稍好 22 交通便捷程度 20 相同 20 相同 20 稍好 22 環境、景觀 20 稍好- 21 稍好 22 稍差- 19 公共配套設施完備程度 20 稍差 18 稍差- 19 稍好 22 臨道路狀況 20 稍好 22 稍好- 21 稍好 22 合計 100 合計 101 合計 102 合計 107 個別因素修正:個別因素修正內容主要包括,裝修等級標準、樓層、朝向、建築結構及工程質量、新舊程度、面積及戶型結構等。裝修等級標準、樓層、建築結構及工程質量、新舊程度、面積及戶型結構等是影響住宅用房價值的主要個別因素。將待估房地產與可比實例的個別因素進行比較,個別因素量化修正率見下表。 因素類別 比較因素 待估 物業 可比實例 方直 瓏湖灣東岸 方直 君御 升利悅湖會 比較 相對值 比較 相對值 比較 相對值 個別因素 裝修等級標準 20 稍差 18 稍差 18 稍差 18 樓層、朝向 20 稍差 18 稍差- 19 相同 20 建築結構及工程質量 20 相同 20 相同 20 相同 20 新舊程度 20 相同 20 相同 20 相同 20 面積及戶型結構 20 相同 20 相同 20 相同 20 合計 100 合計 96 合計 97 合計 98 各因素修正表如下: 交易實例 交易 單價 元/M2 價格指數 交易時間修正 交易情況修正 區域因素修正 個別因素修正 比準 價格 元/M2 權重 係數 方直·瓏湖灣東岸 7,800 1.06 1/100 100/100 100/101 100/96 8,527 1/3 方直·君御 7,800 1.06 1/100 100/100 100/104 100/97 8,357 1/3 升利悅湖會 8,500 1.06 1/100 100/100 100/107 100/98 8,592 1/3 待估物業 單位市價 8,490 註:上表中,考慮到央築花園二期的入市時間(約2017年)並參考金山湖片區房地產市場的發展趨勢,取價格指數為1.06。 據上表,央築花園二期高層住宅預期可實現的市場單價為8,490元/ M2。 (b)酒店式商務公寓 「央築花園」二期酒店式商務公寓規劃建築面積約6.5萬M2,其市場價值擬採用市場法評估。 (i) 酒店式商務公寓典型物業調查 惠州的酒店式商務公寓從2005年開始起步,在經歷幾年的發展歷程之後,逐步由最早的初級公寓形式向酒店式商務公寓發展,並呈現出多樣化、特色化、高端化的發展趨勢。 目前,惠州酒店式商務公寓主要集中在江北CBD區,且多表現為城市綜合體,擁有眾多配套及服務。老城區與麥地新區主要表現為初級公寓形式,相對而言整體品質較低。酒店式商務公寓的購買客戶以珠三角及日韓為主,外籍客戶以日本、韓國、臺灣人為主,少量的歐美人。 富力麗港·銀灣:位於江北沿江二路,靠近惠州大道,緊鄰東江,直通惠州大橋/東江大橋及合生大橋三大惠州主要交通大橋。物業類別包括住宅、酒店式商務公寓和寫字樓、酒店,由惠州富力房地產開發有限公司開發。項目佔地5.8萬M2,建築面積29.3萬M2,總戶數950戶。容積率4.5,綠化率40%。 富力麗港中心公寓麗港銀灣總建築面積為6.1萬M2,為兩幢板式建築,27層,功能為辦公、酒店式商務公寓。公寓產品54~62 M2。 綜合體三層裙樓配套商業服務,地下設置大型停車場。板式建築令主要戶型面向南面的東江和西湖景觀。總平面一前一後, 布局合理。中間位置為甲級寫字樓和國際著名的萬豪國際集團旗下知名品牌萬麗五星級酒店,建築面積約為16萬M2,為一幢近200米的超高層建築。全部酒店房間充分利用雙重景觀資源,可觀東江和西湖美景。建築內部5-25層為甲級寫字樓,26-48層為五星級酒店,26層為酒店空中全景觀大堂。周邊配套有惠州一小、黃岡中學、麗日廣場、

工商銀行

建設銀行

等,公交線路:6路、16路、26路和368路。 華貿中心·鉑金府:位於惠州市惠城區江北文昌一路9號。華貿中心為大型城市綜合體(購物中心、寫字樓、高檔住宅),由惠州華貿興業房地產開發有限公司開發。項目佔地13.5萬M2,總建築面積71萬M2,總戶數1500戶。容積率4.1,綠化率35%。綜合體包括一座購物中心:地下2層、地上5層,約15萬M2;兩棟寫字樓(華茂大廈):塔樓成90度圍合為L形;六棟住宅公寓:華貿鉑金府公寓總建築面積約40萬平方米,總戶數約1500戶,最高48層,簷高152米,是惠州第一個超高層城市觀景豪宅。 華貿中心周邊擁有市圖書館、市體育館、會展中心、市政府、文化藝術中心、科技館、博物館、市民樂園、全民健身中心、會議中心等眾多市政場館,工、農、建、中、交等大型銀行分行和網點。立體化交通網絡:地鐵1號線與惠莞城際軌道交匯於體育公園站直接通達;惠州大道、雲山西路、文昌一路等眾多市政幹道環繞;2、5、10、11、16、18、24、25、29、301、302、388路等十多條公交線路經過本項目。 佳兆業中心(一期):位於惠州市惠城區惠州大道9號(即江北18號小區5#地塊),西距市政府僅約300米,南鄰凱賓斯基酒店。佔地1.2萬M2,建築面積10.83萬 M2,採用U形規劃布局,A、B、C、D四座塔樓沿街布置,贏得良好的景觀朝向和採光通風效果。1-2層為裙樓集中商業,目前已引入大型品牌超市。3層為現代東南亞風情的架空層園林及泛會所,設有水景、草地、灌木、鵝卵石路、休息亭和健身區等,以不規劃的直線分成不同區域,綠化層次多樣,感官享受豐富。4-29層為公寓,分四棟塔樓,共計1267套,約7.75萬M2。周邊配套有市政府、公安局、交通局、中國電信、中國郵政、中國移動、財政局、國土局、廣播電視局等。片區公交路網比較完善,項目通往各個片區均十分便捷,有7路、5路、8路、18路、13路、17路、26路、29路等10餘條公交路線經過本項目。 (ii) 評估測算 本公司評估人員在搜集交易實例的基礎上,決定選用上述可比案例的交易價格作為可比交易實例,簡要信息如下表所示: 交易實例 名稱 用途 交易情況 交易單價 交易日期 建築面積 實例一 富力麗港中心·銀灣 公寓 正常 12,500 2014/2/1 54~62 實例二 華貿中心·鉑金府 公寓 正常 13,000 2012/10/25 33~83 實例三 惠州佳兆業中心 公寓 正常 11,000 2014/3/6 41~43 區域因素及個別因素量化修正率如下: 因素類別 比較因素 待估 物業 可比實例 富力麗港中心 華貿中心 佳兆業中心 比較 相對值 比較 相對值 比較 相對值 區域因素 區域定位或級差 20 好 32 好 35 好 30 交通便捷程度 20 較好 25 好 30 好- 27 環境、景觀 20 較好- 24 稍差- 19 稍差+ 17 公共配套設施完備程度 20 稍好 22 較好- 24 稍好+ 23 臨道路狀況 20 稍好- 21 稍好 22 稍差- 19 合計 100 合計 124 合計 130 合計 116 個別因素 裝修等級標準 20 相同 20 相同 20 相同 20 樓層、朝向 20 稍好+ 23 稍好 22 稍差 18 建築結構及工程質量 20 相同 20 相同 20 相同 20 新舊程度 20 稍差 18 稍差- 19 稍差- 19 面積及戶型結構 20 相同 20 相同 20 相同 20 合計 100 合計 101 合計 101 合計 97 各因素修正表如下: 交易實例 交易 單價 元/M2 價格指數 交易時間修正 交易情況修正 區域因素修正 個別因素 修正 比準 價格 元/M2 權重 係數 富力麗港中心 12,500 1.06 1/100 100/100 100/124 100/101 10,580 1/3 華貿中心 13,000 1.06 1/100 100/100 100/130 100/101 10,495 1/3 佳兆業中心 11,000 1.06 1/100 100/100 100/116 100/97 10,363 1/3 待估物業 單位市價 10,480 據上表,央築花園二期酒店式商務公寓預期可實現的市場單價為10,480元/ M2。 (c)商業物業 央築花園二期商業物業包括沿街商鋪(首層)0.5萬M2、特色商業2.92萬M2,合計3.42萬M2,其規劃產品結構如下表所示: 項目名稱 面積M2 計容建築面積 34,200.00 其中 特色商業 29,200.00 其中 負一層超市 5,000.00 一層綜合商業 11,100.00 二、三層風情商業街 13,100.00 沿街商鋪(D組團底層商鋪) 5,000.00 根據「昊恆地產」的規劃和設計方案,特色商業街擬以深圳歡樂海岸為藍本,首創國際級情景式濱水商業,成為惠州最有體驗感的休閒購物場。項目將依託金山湖公園為城市居民提供遊覽、觀賞、休憩、健身及交往等活動場所的功能,充分利用自然生態型的濱江景觀岸線,整合零售、餐飲、娛樂、辦公、公寓、酒店、溼地公園等多元業態,憑藉「臨水獨棟+外擺空間+下沉廣場」的開放式空間組合,推行商業+娛樂+文化+旅遊+生態的全新商業模式。 對該等商業物業開發完成後可能實現的市場價值,考慮到惠州商業房地產的市場格局和目前的發展階段及趨勢,結合金山湖片區的規劃和「昊恆地產」對特色商業街的定位,我們未能獲取或調查到與之相關或具有替代性的交易案例或資料,因此不宜採用市場法評估;鑑於本地商業地產的購買者大多數是將其作為一種穩定型、投資回報率較高的投資工具,對商業物業的市場價值,本次評估擬採用收益法。 (i) 惠州商圈及商鋪租售價格調查 惠州商圈格局如下圖所示: 老城商圈: 包括西湖、南壇、下鋪、下角等。 西湖商圈以1998年建成的惠州商業步行街為核心,半徑500米範圍內,主力大賣場有:麗日購物廣場西湖店;專業店有:中域電訊,TCL惠州旗艦店等;商業街有惠州步行街,水門商業街等,屬於惠州的老商業街區。由於比鄰西湖, AAAA景區近在咫尺,相當一部分的遊客也成為了顧客。上世紀八九十年代,由於西湖邊的商業空間拓展的局限性,商鋪的發展一直沿著環城西路向著南壇、下埔方向迅速延伸。至此,南壇-下埔商圈(西堤路、惠沙堤一路、南壇西路、南壇東路、下埔路)形成,構成惠州傳統商業中心之一。 老城商圈成熟較早,整體形象不高,無法滿足高端客戶需求,發展受限。該商圈街鋪(住宅底商)市場租金懸殊較大,多為分割出租,高租金集中於步行街(110~500元/月/ M2),平均租金約在210元左右;麗日購物廣場路段商鋪約在150元/月/ M2左右;靠近下角中路及下角東路商鋪租金約在80元/月/ M2;廣百及數碼街道附近街道鋪租約為125-140元/月/ M2,業態主要為餐飲及娛樂,鋪面面積以100 M2以上居多 。 麥地-河南岸商圈: 商業類型齊全,以百貨為主,「超市+百貨+商場」形式結合,匯集主題商場、專業市場及商業步行街等,分布於麥地路、麥地南路、石湖路、麥地東路、新岸路、演達一路、花邊嶺廣場一帶,可細分為麥地商圈、花邊嶺商圈、港惠商圈和三環南四個子商圈。 ①麥地商圈由

人人樂

超市、旺達數碼城、女人世界購物廣場、利物浦廣場、蘇寧電器、名城家居等大型集中商業以及麥地路、新岸路、南三街等街鋪商業共同組成,消費群體主要為中低層家庭和大眾消費。 ②花邊嶺商圈以天虹購物商廈為核心,加之金鑾酒店、隆生商業廣場、麥岸路、麥興路、麥科特大道等商街,消費群體鎖定為惠州中高階層白領、上班一族、追求年輕時尚感的小資消費群。 ③港惠商圈以沃爾瑪為主力店的港惠中心以及周邊愛琴海家居、路路通家具城、麥地東路、花邊南路等商業街鋪組成,消費群體檔次偏中高,定位年輕時尚路線,小資消費群。 ④三環南商圈以家居建材為主題,包含幸福家居、金海馬、百安居、燈具城、萬飾城等。 商鋪租金方面:

人人樂

路段住宅底商平均為165元/月/ M2;港惠路段商業街賣場租金為200-250元左右(街鋪250-300元),其餘住宅底商鋪租約在100-180元/月/ M2左右;三環南及其以南為家居建材配套,月租金平均為60元左右。 江北商圈(雲山西路-惠州大道): 惠州的CBD,是惠州的行政、文化、商務辦公、物流商貿中心。惠州副市級商業中心,正處於如火如荼的開發建設中,商鋪未來升值潛力高。擁有大批高尚住宅、五星級酒店、地標性寫字樓。 其大型零售商業項目包括麗日購物廣場(1.2萬M2,4層)、

新世紀

購物廣場(3萬M2,1層)、金寶購物廣場(0.5萬M2,2層)、華貿購物中心(15萬M2,地下2層、地上5層)和佳兆業商業中心(11萬M2,下沉式商業廣場、六層裙樓商業、一期公寓一層底商)。江北商圈起點高,購物環境好,但相對缺少專業店和商業街。 商鋪租金方面:富力麗港中心公寓底商約在140元/月/ M2;佳兆業中心一期公寓底商為205元/月/ M2;其餘臨街住宅底商約在60-150元/月/ M2;江北CBD核心區,如凱賓斯基酒店(商業面積2.5萬M2,1-5層)、德威大廈(商業面積0.96萬M2,1-3層)、東江灣KING首領(商業面積1.5萬M2,1-5層)和中信時代廣場(商業面積1.58萬M2,1-3層),其裙樓租賃價格一層約在250~300元/月/ M2,二層約在180元/月/ M2,三層多為150元/月/ M2,進駐業態多屬商務配套。 大東平商圈: 惠州未來的現代化中心城區。按照政府的規劃,東平片區將發展為以居住為主的現代都市家園。東湖花園、荷蘭水鄉、頤景花園、長湖苑、東方威尼斯、金典花園、陽光100等大盤不斷面世,其潛在消費力及經濟輻射力十分強勁。沿東湖西路分布的吉之島、荷蘭水鄉6條商業街、佳樂百貨等集中商業構成現有商業組合。 目前東平大道段(隆生半島廣場—吉之島)臨街首層商鋪報價約在30,000~35,000元/ M2,市場租金介於170~230元/月/ M2;荷蘭水鄉周邊沿街商鋪報價在25,000~40,000元/ M2。 (ii) 評估測算 惠州城市商圈在2005-2008年之前的競爭,主要是以天虹、西湖麗日等傳統百貨為主,2008年以後華貿中心、港惠新天地、吉之島的出現,帶來了購物中心這一全新的商業業態。在近三至五年的時間裡,惠城區先後出現了四大購物中心:河南岸港惠新天地、東平隆生半島廣場、江北華貿中心、江北佳兆業中心。這些和原有的西湖麗日購物廣場、江北麗日購物廣場、花邊嶺隆生商業廣場、世貿中心等構成了惠州購物中心的全新格局。公開的信息顯示,惠城區未來幾年至少還有三到五家新的大型購物中心項目將浮出水面。隨著購物中心接連而至,原本就競爭激烈的惠州購物中心領域,生物鏈日益緊張。 由於惠城區商業業態布局密集,人口增量趕不上商業業態增幅,迫使商家尋找差異化生存的道路。而購物中心現狀都集中在城市交通便捷的繁華區,在一些配套不足急而需要城市綜合體的地方又往往沒有。 考慮本項目周邊住宅開發量的規模效應,家庭消費群體及商務群體對品質化、家庭對兒童教育、休閒娛樂化生活的需求,結合「昊恆地產」規劃和設計方案所體現的建築創新、業態創新和消費觀念創新,金山湖公園所承載的城市居民遊覽、觀賞、休憩、健身及公共社交活動功能,採用收益法評估商業房地產市場價值的過程如下: 1)沿街商鋪市場價值 a)估算租金收益 從央築花園二期的平面布局看,D區住宅底商將與特色商業街一道共同打造新型的區級商業集群,而不再是單純的社區配套。 根據評估人員的市場調查,考慮該物業所處區位及其競爭環境、沿街長度和臨路情況、中央花園總體商業體量和景觀資源,停車位配置情況,參考同類物業的租金水平及其發展趨勢,結合本項目的特點及功能定位,設定租金標準如下: 項目計劃運營時點2017年3月,租金水平為150元/ m2·月; 2017年3月至2020年年底約4年內,為市場培育期,平均空置率(考慮租約期限外適當的免租期、招租時限以及周期性或不定期對房地產進行改造裝修對房屋租賃收益的影響)取35%;業態相對穩定和成熟的2021年起,其市場租金較本項目入市時增加30%,取195元/ m2·月,其後至2030年的10年內,根據沿街商業地產的一般規律,月租金標準在上年的基礎上平均遞增8%,空置率取8%;此後年度租金預計達到穩定期,至被評估房地產收益年限止,假定其月租金標準與2030年保持一致,空置率取5%。 實際評估測算時,為計算方便,在評估設定的租金遞增年限內,首先將等比序列遞增的月租金轉換為等額方式的月租金,並按下式計算: a』=a× 其中:a』為轉換後的等額月租金 a為評估設定的租金遞增起始基數(即第一年每月每平方米租金) r為出租物業的折現率,本次評估取7% s為租金逐年遞增幅度,以百分比表示,本次評估取8% n為評估設定的租金遞增的次數(10次) ................11111nnrssrr經上述計算後, 10年內按等比序列遞增的月租金轉換為等額方式的月租金為269.88元/ m2,2031年以後的月租金為418.30元/ m2。 b)估算房地產運營費用 被評估房地產對外租賃時,主要產生的運營費用包括房產稅、營業稅及教育附加費、維修費 、管理費、保險費等,根據惠州市房地產出租的相關規定並參照評估基準日類似房地產的一般費用水平確定。其中: 稅費:房產稅為有效毛租金收入的12%,營業稅稅率為5%,城市維護建設稅稅率為7%,教育費附加3%,地方教育附加2%,印花稅稅率為0.05%。 維修費、保險費:根據物業管理行業慣例以及保險行業收費慣例,分別取租金收入的0.5%和0.1%。 經營管理費:取業態穩定期租金收入的2%,約60元/ m2·年。 土地使用稅:根據惠州市地方稅務局《惠州市城鎮土地使用稅年稅額調整方案》,被評估房地產所處地域所載年徵收標準為:土地面積×10.5元/m2。 c)收益年限的確定 該房地產所佔用的土地使用權終止日期為2051年12月12日。自計劃運營時點2017年3月起算,剩餘土地使用年限34.75年為其收益年限。 d)選用適當的折現率 折現率採用安全利率加風險調整值法確定。即: 折現率=無風險報酬率+風險報酬率 本次評估以

同花順

提供的2014年2月28日10年償債期的中國固定利率國債到期收益率4.0815%作為無風險報酬率。考慮到該項目的區位優勢,風險報酬率取3%,折現率取7%。 e)評估計算 具體計算過程如下表所示: 金額單位:人民幣元 項目或計算內容 代號 計算基礎或公式 比率 數值 建築面積(㎡) SB 5,000.00 用地面積(㎡) SL 1,904.48 收益年限(年) n 3.83 10.00 21.00 n1 評估基準日/ 租賃開始日 2017/2/28 2021/1/1 2031/1/1 n2 租約截止日/ 收益分段日/ 收益到期日 2020/12/31 2030/12/31 2051/12/12 折現率 r 安全值 4.08% 合計 7.08% 風險值 3.00% 取值 7.00% 分段年有效 毛收入(元/㎡) Re Re=Rg×(1-α) 1,170.00 2,979.46 4,768.61 年潛在 毛收入(元/㎡) Rg Rg=Rm×12 1,800.00 3,238.54 5,019.59 月租金 (元/㎡) Rm 150.00 269.88 418.30 租金遞增 (減)率 β 8.00% 空置率 α 35.00% 8.00% 5.00% 年運營費用 (元/㎡) C C=ΣCi,i=1,2,3,.,9 277.53 607.76 934.26 城市房產稅 (元/㎡) C1 有效毛租金收入×12% 12.00% 140.40 357.54 572.23 營業稅 (元/㎡) C2 年有效毛收入 5.00% 58.50 148.97 238.43 城建稅及 教育附加 C3 營業稅 12.00% 7.02 17.88 28.61 印花稅 (元/㎡) C4 年有效毛收入 0.05% 0.59 1.49 2.38 維修費 (元/㎡) C5 年有效毛收入 0.50% 5.85 14.90 23.84 保險費 (元/㎡) C6 年有效毛收入 0.10% 1.17 2.98 4.77 土地使用稅 (元/㎡) C7 土地面積 10.50 4.00 4.00 4.00 經營管理費 (元/㎡) C8 年有效毛收入 60.00 60.00 60.00 分段年淨收益 (元/㎡) A A=Re-C 892.47 2,371.70 3,834.35 分段收益單價 (元/㎡) Pa P=A×[1-(1+r)-n]÷r 2,913.00 16,560.00 41,547.00 分段評估單價 (元/㎡) 2,913.00 12,776.81 16,387.50 評估單價 (元/㎡) P 32,080.00 據上表,沿街商鋪(首層)物業評估單價為32,080元/ M2。 2)特色商業街的市場價值 同理測算,特色商業街負一層(超市)評估單價為5,900元/ M2;首層綜合商業評估單價為32,820元/ M2;二、三層風情街評估單價為22,830元/ M2。 其中:負一層超市項目計劃運營時點2017年3月,租金水平取45元/ m2·月; 2017年3月至2018年年底約2年內,為市場調整期,平均空置率取15%;業態相對穩定和成熟的2019年起,至2028年的10年內,月租金標準在上年的基礎上平均遞增2%,空置率取5%;此後年度租金預計達到穩定期,至被評估房地產收益年限止,假定其月租金標準與2028年保持一致,空置率取3%。 首層綜合商業項目計劃運營時點2017年3月,租金水平取220元/ m2·月; 2017年3月至2020年年底約4年內,為市場調整期,平均空置率取35%;業態相對穩定和成熟的2021年起,其市場租金較本項目入市時增加25%,取280元/ m2·月,其後至2030年的10年內,月租金標準在上年的基礎上平均遞增5%,空置率取10%;此後年度租金預計達到穩定期,至被評估房地產收益年限止,假定其月租金標準與2030年保持一致,空置率取5%。 二、三層風情街項目計劃運營時點2017年3月,租金水平取190元/ m2·月; 2017年3月至2020年年底約4年內,為市場調整期,平均空置率取35%;業態相對穩定和成熟的2021年起,其市場租金較本項目入市時增加25%,取240元/ m2·月,其後至2030年的10年內,月租金標準在上年的基礎上平均遞增5%,空置率取12%;此後年度租金預計達到穩定期,至被評估房地產收益年限止,假定其月租金標準與2030年保持一致,空置率取8%。 (d)辦公寫字樓 惠州真正的寫字樓市場是從2003年開始,2003年以前,惠州沒有純正的寫字樓,市場上的辦公物業大都是由其它功能物業轉變而成,寫字樓的功能處於非常原始的狀態。隨著中海殼牌等大企業的進駐惠州,直接刺激寫字樓物業的發展,2003年,惠州第一個定位為商務寫字樓的項目——華陽大廈面世,開啟了惠州純商務寫字樓的先河。隨後,惠州的寫字樓如雨後春筍般出現,而且逐漸向多功能、現代化、智能化發展,寫字樓的辦公理念、設計理念、服務理念等都得到較好的詮釋。 目前惠州寫字樓主要有兩個集中帶:一個是市區江北市行政中心周圍,一個是花邊嶺廣場附近。 最近幾年江北推出的寫字樓數量眾多,如中信城市時代、德威大廈、凱賓斯基酒店寫字樓、大隆廣場、富力麗港中心、華貿中心等,還有佳兆業中心二三期寫字樓、大隆財富廣場等項目;其中,中信城市時代、德威大廈、凱賓斯基酒店寫字樓、佳兆業中心寫字樓等高端寫字樓項目集中在很小的範圍內。江北寫字樓不僅數量多,規格也是全市最高的,其中華貿中心寫字樓華貿大廈和佳兆業中心寫字樓都屬於高端城市綜合體的一部分,前者明確定位為5A智能寫字樓,後者定位為超甲級寫字樓。 花邊嶺廣場最近兩年出現的寫字樓主要是曼哈頓廣場和港惠新天地二期寫字樓產品,除此之外還有世貿大廈、達利大廈、風尚國際等項目。 惠城區寫字樓大多數的入市時間為2009年,項目的銷售周期基本都在兩年以上,從銷售情況來看,各項目在經歷2008年金融危機後也是穩中有升。2009~2010年後價格出現反彈,各開發商已收回前期開發成本成了後期大幅度提價的主要原因。特別是江北寫字樓,鑑於項目所在區域地塊稀缺,開始有捂盤惜售,或不追求銷售速度,追求銷售單價的局面出現。 雖然過去三四年惠州寫字樓產品扎堆上市,但除2012年華貿大廈有較大體量外,惠城區並沒有成規模的寫字樓項目推出,一些規劃推出寫字樓的項目進展緩慢,有的則處於停滯狀況。據業內人士分析,惠州目前的產業依然是以電子及化工兩個產業為主,企業工業化導致重點企業多分布在邊遠郊區,且自身大多數有廠房作為辦公地點,對寫字樓的需求較小;而惠城區內大部分企業規模小,再加上前期已有大量寫字樓開發,且出租情況都不是很理想,因此,開發成本大及收益慢成了寫字樓產品開發停滯的主要原因。 參考深圳、東莞的成長軌跡,惠州寫字樓市場目前仍是孕育階段,隨著區域環境的成熟,寫字樓應該還有更多的升值空間,但目前的矛盾是區域發展迅速帶來的商業升值潛力與本地企業購買力暫時低下的矛盾。 對寫字樓物業預期可能實現的市場價值,本次評估擬同時採用市場法和收益法。 (i) 寫字樓典型物業調查 富力麗港·國際中心: 富力國際中心包括甲級寫字樓和國際著名的萬豪國際集團旗下知名品牌萬麗五星級酒店。共48層高,198米,全玻璃幕牆現代風格,兩側採用風帆式設計,平面採用菱形布局,江景單位超過80%。在建築標準上,樓體外牆採用Low-e雙層中空玻璃(隔音、防熱等)、鋁板及石材幕牆、設置17米挑高豪華大堂、標準層4米層高、11部永磁高速電梯和全天候中央空調系統、5A級智能化管理系統等,配備970個地下停車位。該項目於2009年9月開盤,開盤價格約在10,000元 / M2,目前二手房成交價在16,000~20,000元 / M2左右,市場租金介於50~85元/月/ M2。 華貿中心·華貿大廈: 華貿寫字樓總建築面積約16萬M2(地上12.6萬M2、地下3.73萬M2),定位於國際水準CBD金融中心的5A智能寫字樓,由35層和28層的兩棟超高層構成,辦公面積分別為4.94萬M2和6.35萬M2。兩棟塔樓成90度圍合為L形,在寫字樓南側形成一個相對獨立的花園式入口廣場,同時,兩棟塔樓的裙房巧妙銜接構成一個兩層高度的城市開放型空間。 華貿寫字樓通過9米寬柱距、10米短進深,自由分割布局的方正辦公空間設計,營造高效辦公環境。該物業以中空LOW-E玻璃幕牆、每棟12-14部高速客用電梯、標準層4米、大堂約11.2米、標準層2,200 M2、歐8標準的VAV變頻中央空調系統、綜合布線系統、雙路供電並設置備用發電機組、專屬車位588個,打造粵東乃至整個珠三角地區高端企業辦公場所。該項目於2011年6月開盤,目前二手房成交價在18,000~19,000元 / M2左右。 曼哈頓廣場: 位於惠城花邊嶺9號小區,地處演達路與新岸路的交界位置。該物業由一棟28層高的高層建築組成,其中裙樓5層,地下3,樓層高99.85米,加頂部皇冠總高超110M,佔地面積0.4萬M2,建築面積4.17萬M2,總戶數483戶,容積率10.1,綠化率20%。曼哈頓廣場標準層平面由三個長度不一的橢圓形平面組合而成,每套單位基本戶型以8.3米進深及4.0米開間為主,結合橢圓的端部房間組合出多種戶型。三角形中心布置交通核心筒,其中包括5臺供寫字樓用戶使用的電梯,低層商業包括5部商業用的電梯。 該項目於2009年9月開盤,開盤價格約在7,500元 / M2,目前二手房成交價在11,500元 / M2左右,市場租金介於45~60元/月/ M2。 (ii) 評估測算 1)市場法 本公司評估人員在搜集交易實例的基礎上,決定選用上述可比案例的交易價格作為可比交易實例,簡要信息如下表所示: 交易實例 名稱 用途 交易情況 交易單價 交易日期 建築面積 實例一 富力國際中心 寫字樓 正常 16,000 2014/3/10 150~280 實例二 華貿大廈 寫字樓 正常 18,000 2014/1/14 200~350 實例三 曼哈頓廣場 寫字樓 正常 11,500 2014/2/20 40~1000 區域因素及個別因素量化修正率如下: 因素類別 比較因素 待估 物業 可比實例 富力國際中心 華貿大廈 曼哈頓廣場 比較 相對值 比較 相對值 比較 相對值 區域因素 區域定位或級差 20 好 32 好 35 較好 25 交通便捷程度 20 較好 25 好 29 好- 27 環境、景觀 20 較好- 24 稍差- 19 稍差+ 17 公共配套設施完備程度 20 稍好+ 23 較好 25 較好- 24 臨道路狀況 20 稍好- 21 稍好 22 稍差- 19 合計 100 合計 125 合計 130 合計 112 個別因素 體量規模及裝修 20 較好 25 好 30 稍差+ 17 樓層、朝向 20 稍好+ 23 稍好 22 稍差+ 17 建築結構及工程質量 20 相同 20 相同 20 相同 20 新舊程度 20 稍差- 19 稍差- 19 較差- 16 面積及戶型結構 20 相同 20 相同 20 相同 20 合計 100 合計 107 合計 111 合計 90 各因素修正表如下: 交易實例 交易單價 元/M2 價格指數 交易時間修正 交易情況修正 區域因素修正 個別因素修正 比準價格 元/M2 權重 係數 富力國際中心 16,000 1.00 1/100 100/100 100/125 100/107 11,963 1/3 華貿大廈 18,000 1.00 1/100 100/100 100/130 100/111 12,474 1/3 曼哈頓廣場 11,500 1.00 1/100 100/100 100/112 100/90 11,409 1/3 待估物業 單位市價 11,950 據上表,採用市場法評估的央築花園二期寫字樓預期可實現的市場單價為11,950元/ M2。 2)收益法 收益法評估思路如前所述,計算過程如下表所示: 項目或計算內容 代號 計算基礎或公式 比率 數值 建築面積(㎡) SB 70,000.00 用地面積(㎡) SL 26,662.71 購建總價(元) C 收益年限(年) n 2.83 10 22.00 n1 評估基準日/ 租賃開始日 2017/2/27 2020/1/1 2030/1/1 n2 租約截止日/ 收益分段日/ 收益到期日 2019/12/31 2029/12/31 2051/12/12 折現率 r 安全值 4.08% 合計 6.58% 風險值 2.50% 取值 6.50% 分段年有效 毛收入(元/㎡) Re Re=Rg×(1-α) 585.00 915.76 1,320.59 年潛在 毛收入(元/㎡) Rg Rg=Rm×12 780.00 995.39 1,390.09 月租金 (元/㎡) Rm 65.00 82.95 115.84 租金遞增 (減)率 β 6.00% 空置率 α 25.00% 8.00% 5.00% 年運營費用 (元/㎡) C C=ΣCi,i=1,2,3,.,9 130.77 191.13 265.00 城市房產稅 (元/㎡) C1 有效毛租金收入×12% 12.00% 70.20 109.89 158.47 營業稅 (元/㎡) C2 年有效毛收入 5.00% 29.25 45.79 66.03 城建稅及 教育附加 C3 營業稅 12.00% 3.51 5.49 7.92 印花稅 (元/㎡) C4 年有效毛收入 0.05% 0.29 0.46 0.66 維修費 (元/㎡) C5 年有效毛收入 0.50% 2.93 4.58 6.60 保險費 (元/㎡) C6 年有效毛收入 0.10% 0.59 0.92 1.32 土地使用稅 (元/㎡) C7 土地面積 10.50 4.00 4.00 4.00 經營管理費 (元/㎡) C8 年有效毛收入 20.00 20.00 20.00 分段年 淨收益(元/㎡) A A=Re-C 454.23 724.63 1,055.59 分段收益 單價(元/㎡) Pa P=A×[1-(1+r)-n]÷r 1,142.00 5,178.00 12,176.00 分段評估 單價(元/㎡) 1,142.00 4,331.83 5,455.03 評估單價 (元/㎡) P 10,930.00 據上表,採用收益法評估的央築花園二期寫字樓預期可實現的市場單價為10,930元/ M2。 3)評估結果 央築花園二期寫字樓預期可實現的市場單價採用市場法與收益法估值結果的平均值,即11,400元/ M2。 (e)酒店及其他收益型物業 央築花園二期收益型商業物業包括精品酒店2.5萬M2、電影院0.4萬M2及相關地下停車位。該部分房產的主流運作方式是由開發商長期持有,其價值實現途徑主要通過商業運營和物業管理。 對上述物業預期可能實現的收益價值,本次評估主要採用收益法測算。 對影院資產及停車位收益價值的評估,與前述其他商業物業的估值思路相同,此處不再贅述。經測算,影院房地產的評估單價為5,260元/ M2。 經測算,商業地下停車位收益價值為47,400元/ 個;住宅及公寓地下停車位的收益價值為100,500元/ 個。根據相關方案估算,央築花園二期住宅及公寓車位合計1,710個,商業車位1,332個,扣除其中的酒店車位250個,實際納入估值的車位數量為2,792個(其中住宅1,710個,商業車位1,082個)。 就酒店房地產而言,我們認為,預期歸屬於酒店房地產的客觀收益為酒店業務收入並扣除相應運營成本、財務費用、酒店管理者的經營回報、酒店業主與酒店業務運營相關的資本性支出(主要指酒店裝修工程、酒店陳設、家具及附屬設備定期更新的重置支出)、其他配套資產(如營運資金)對酒店業務貢獻後的剩餘淨收益。即: 預期歸屬於酒店房地產的收益=酒店業務收入-酒店運營成本(營業成本和經營開支)-財務費用-酒店管理者報酬-酒店業務所涉及的資本性支出-其他配套資產對酒店業務的貢獻 關於酒店房地產收益價值的估值思路與測算過程,詳見「康威地產」有關資產評估說明。經測算,精品酒店的收益價值為11,700元/ M2。 (f)開發完成後的房地產價值 根據上述測算結果,央築花園二期開發完成後的房地產價值如下表所示: 序號 項目預計收入 可租售面積 租售單價 市場價值 1 D1~D7高層 銷售 106,042.00 ㎡ 8,490 元/㎡ 900,296,600 元 2 商業公寓 銷售 65,000.00 ㎡ 10,510 元/㎡ 683,150,000 元 3 辦公寫字樓 銷售 70,000.00 ㎡ 11,400 元/㎡ 798,000,000 元 5 負一層超市 銷售 5,000.00 ㎡ 5,900 元/㎡ 29,500,000 元 6 一層綜合商業銷售 11,100.00 ㎡ 32,820 元/㎡ 364,302,000 元 7 二、三層風情商業街 13,100.00 ㎡ 22,830 元/㎡ 299,073,000 元 8 酒店及配套 持有 25,000.00 ㎡ 11,700 元/㎡ 292,500,000 元 9 電影院 持有 4,000.00 ㎡ 5,260 元/㎡ 21,040,000 元 10 沿街商鋪 銷售 5,000.00 32,080 元/㎡ 160,400,000 元 11 物業管理用房 300.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 12 地下停車位 2,792 個 79,922 元/個 223,141,800 元 合計 3,771,403,400 元 其中:銷售收入總值 3,234,721,600 元 (2)續建開發成本 開發成本包括工程建設成本、前期費用和其他管理費用。根據惠州市類似工程或已建成項目中的同類用房之建造成本標準及取費標準,通過計算確定。 其中:工程建設成本(綜合造價)參考類似工程的投資估算指標,測算結果如下表所示: 序號 項目 高層 住宅 底層 商鋪 酒店式 商務公寓 酒店及 配套 電影院 特色 商業 寫字樓 計量 單位 一 建築面積 160,893 7,750 100,750 38,750 6,200 45,260 108,500 ㎡ 1 其中:計容積率 面積 106,342 5,000 65,000 25,000 4,000 29,200 70,000 ㎡ 2 地下室面積 54,551 2,750 35,750 13,750 2,200 16,060 38,500 ㎡ 二 成本內容 單位造價(建築面積) 1 建築安裝 工程費 2,730 2,330 3,540 5,070 3,100 5,090 3,015 元/㎡ 1.1 建築工程費用 1,450 1,450 1,550 1,550 1,550 1,850 1,600 元/㎡ 1.2 樁基工程費用 50 50 50 50 50 150 60 元/㎡ 1.3 基礎土方 80 80 80 80 80 200 100 元/㎡ 1.4 一般水電安裝 100 100 100 110 110 110 70 元/㎡ 1.5 消防、通訊、 燃氣、配電 200 150 180 220 220 200 180 元/㎡ 1.6 電梯 80 0 100 110 90 180 125 元/㎡ 1.7 空調工程 0 0 230 350 350 300 230 元/㎡ 1.8 裝修及附屬 設備工程費 620 350 1,100 2,450 500 1,500 500 元/㎡ 1.9 室外配套 150 150 150 150 150 600 150 元/㎡ 三 總價 43,924 1,806 35,666 19,646 1,922 23,037 32,713 萬元 合計 158,713 萬元 前期費用以建築工程建安造價為基準,按一定費率確定。費用內容結合本次被評估資產的具體情況,主要包括可行性研究費、勘察設計費、環境影響諮詢費、招投標費、施工圖預算編制費、審查費和臨時設施費等專業費用。 其他費用,是指工程從籌建起到工程竣工交付使用的整個建設期內,除建築安裝工程費用及前期費用以外的,為保證工程建設順利完成和交付使用後能夠正常發揮效用而發生的各項費用,包括竣工圖編制費、工程建設監理費、建設單位為進行建設項目籌建、場地準備、建設、驗收總結等工作所發生的管理費用等。 央築花園二期開發成本估算結果如下: (二) 建安工程費 3390.57 元/㎡ 1,587,133,790 元 1 建築工程費用 1554.57 元/㎡ 727,698,350 元 2 樁基工程費用 61.99 元/㎡ 29,016,150 元 3 基礎土方 96.24 元/㎡ 45,049,440 元 4 一般水電安裝 94.97 元/㎡ 44,457,400 元 5 消防通訊燃氣配電 192.15 元/㎡ 89,947,100 元 6 電梯 105.70 元/㎡ 49,476,240 元 7 空調工程 165.43 元/㎡ 77,438,000 元 8 裝修及附屬設備工程費 926.01 元/㎡ 433,468,660 元 9 室外配套 193.51 元/㎡ 90,582,450 元 (三) 前期費用 取價依據: 148.97 元/㎡ 69,732,604 元 1 可行性研究費 按建安費的 0.29% 10.46 元/㎡ 4,894,031 元 2 勘察設計費 按建安費的 2.70% 113.14 元/㎡ 52,960,163 元 3 環境影響諮詢費 按建安費的 0.04% 1.59 元/㎡ 743,291 元 4 施工圖預算費 按建安費的 0.28% 9.75 元/㎡ 4,562,944 元 5 招投標費 按建安費的 0.10% 3.87 元/㎡ 1,810,232 元 6 臨時設施費 按建安費的 0.30% 10.17 元/㎡ 4,761,944 元 (四) 其他費用 取價依據: 197.45 元/㎡ 92,428,558 元 1 建設單位管理費 按建安費的 1.57% 53.24 元/㎡ 24,922,830 元 2 工程建設監理費 按建安費的 1.02% 34.70 元/㎡ 16,241,758 元 3 竣工圖編制費 按建安費的 0.23% 7.80 元/㎡ 3,649,956 元 5 其他 按建安費的 3.00% 101.72 元/㎡ 47,614,014 元 截至評估基準日,「昊恆地產」就央築花園二期已發生的工程成本(包括前期費用、其他開發成本和間接費用)合計為3,381,770元,則續建開發成本為1,745,913,182元。 (3)續建投資利息 投資利息指正常建設工期內投資成本的籌資成本。 利息率取評估基準日中國人民銀行1~3年期中長期貸款年利率6.15%,建設項目正常建設期按2年計算,假設項目續建開發成本在整個開發期內均勻投入,計息周期為項目建設期的1/2;已投入的開發成本計息期為項目整個建設周期。則: 投資利息=3,381,770×6.15%×2+1,745,913,182×6.15%×2/2 =107,802,410元 (4)銷售稅金及費用 指房地產銷售過程中所需支付的流轉稅(營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅和堤圍費)以及銷售費用(銷售代理與廣告等費用)。根據惠州市相關規定及房地產行業標準計算,詳見後附的評估計算表。 (5)土地增值稅 按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的相關規定計算。經測算,央築花園二期土地增值額為744,789,048元,增值率為29.91%,適用的稅率為30%,則應當繳納的土地增值稅為223,436,714元。 (6)投資利潤 投資利潤為開發項目建設工期內開發商應當取得的投資回報。其中: 對銷售型房產及其停車位、幼兒園、會所等配套設施,根據

同花順

提供的2012年度房地產開發行業上市公司的平均營業利潤率(稅前利潤/營業收入)的中位數取值,即20%。計算基數為開發完成後的房地產價值。 對酒店、影院等持有型物業及其配套車位,按照開發成本和土地取得成本之和的10%計算投資利潤。 (7)計算結果 按照上述測算方式,央築花園二期評估計算過程及結果如下表所示: 一 項目建成後的總建築面積 468,103.00 ㎡ 1 D1~D7高層 106,042.00 ㎡ 2 商業公寓 65,000.00 ㎡ 3 辦公寫字樓 70,000.00 ㎡ 4 負一層超市 5,000.00 ㎡ 5 一層綜合商業 11,100.00 ㎡ 6 二、三層風情商業街 13,100.00 ㎡ 7 酒店及配套 25,000.00 ㎡ 8 電影院 4,000.00 ㎡ 9 沿街商鋪 5,000.00 ㎡ 10 物業管理用房 300.00 ㎡ 計入容積率的面積小計 304,542.00 ㎡ 11 地下停車位 3,042.00 個 不計入容積率的面積 163,561 ㎡ 二 項目預計收入 可租售面積 租售單價 3,771,403,400 元 1 D1~D7高層銷售 106,042.00 ㎡ 8,490 元/㎡ 900,296,600 元 2 商業公寓銷售 65,000.00 ㎡ 10,510 元/㎡ 683,150,000 元 3 辦公寫字樓銷售 70,000.00 ㎡ 11,400 元/㎡ 798,000,000 元 5 負一層超市銷售 5,000.00 ㎡ 5,900 元/㎡ 29,500,000 元 6 一層綜合商業銷售 11,100.00 ㎡ 32,820 元/㎡ 364,302,000 元 7 二、三層風情商業街 13,100.00 ㎡ 22,830 元/㎡ 299,073,000 元 8 酒店及配套持有 25,000.00 ㎡ 11,700 元/㎡ 292,500,000 元 9 電影院持有 4,000.00 ㎡ 5,260 元/㎡ 21,040,000 元 10 沿街商鋪銷售 5,000.00 32,080 元/㎡ 160,400,000 元 11 物業管理用房 300.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 12 地下停車位 2,792 個 79,922 元/個 223,141,800 元 其中:銷售收入總值 3,234,721,600 元 三 開發成本 取價依據: 4354.03 元/㎡ 2,038,134,893 元 (一) 土地成本 617.04 元/㎡ 288,839,942 元 1 地價 617.04 元/㎡ 288,839,942 元 (二) 建安工程費 3390.57 元/㎡ 1,587,133,790 元 1 建築工程費用 1554.57 元/㎡ 727,698,350 元 2 樁基工程費用 61.99 元/㎡ 29,016,150 元 3 基礎土方 96.24 元/㎡ 45,049,440 元 4 一般水電安裝 94.97 元/㎡ 44,457,400 元 5 消防、通訊、燃氣、配電 192.15 元/㎡ 89,947,100 元 6 電梯 105.70 元/㎡ 49,476,240 元 7 空調工程 165.43 元/㎡ 77,438,000 元 8 裝修及附屬設備工程費 926.01 元/㎡ 433,468,660 元 9 室外配套 193.51 元/㎡ 90,582,450 元 (三) 前期費用 取價依據: 148.97 元/㎡ 69,732,604 元 1 可行性研究費 按建安費的 0.29% 10.46 元/㎡ 4,894,031 元 2 勘察設計費 按建安費的 2.70% 113.14 元/㎡ 52,960,163 元 3 環境影響諮詢費 按建安費的 0.04% 1.59 元/㎡ 743,291 元 4 施工圖預算費 按建安費的 0.28% 9.75 元/㎡ 4,562,944 元 5 招投標費 按建安費的 0.10% 3.87 元/㎡ 1,810,232 元 6 臨時設施費 按建安費的 0.30% 10.17 元/㎡ 4,761,944 元 (四) 其他費用 取價依據: 197.45 元/㎡ 92,428,558 元 1 建設單位管理費 按建安費的 1.57% 53.24 元/㎡ 24,922,830 元 2 建築工程質量監督費 按建安費的 0.00% - 元/㎡ - 元 3 工程建設監理費 按建安費的 1.02% 34.70 元/㎡ 16,241,758 元 4 竣工圖編制費 按建安費的 0.23% 7.80 元/㎡ 3,649,956 元 5 其他 按建安費的 3.00% 101.72 元/㎡ 47,614,014 元 已投入的建築成本 3,381,770 元 已投入的總開發成本 319,054,755 元 尚需投入的建築成本 1,745,913,182 元 四 續建投資資金成本 開發成本*(1+利率)^(建設期/2) 6.15% 107,802,410 元 五 銷售費用 按銷售收入的 3.2% 103,970,400 元 六 銷售稅金 按銷售收入的 5.73% 185,349,500 元 1 營業稅 按銷售收入的 5% 161,736,100 元 2 城市建設維護稅 按營業稅的 7% 11,321,500 元 3 教育費附加 按營業稅的 5% 8,086,800 元 4 印花稅 按銷售收入的 0.05% 1,617,400 元 5 堤圍費 按銷售收入的 0.08% 2,587,800 元 七 土地增值稅 稅率 30% 223,436,714 元 八 投資利潤 利潤率 717,731,360 元 九 開發成本評估值 687,199,800 元 2、央築花園一期 央築花園一期主推產品為高層住宅、平墅和別墅,配設部分配套設施,目前已基本建設完成,尚未辦理竣工結算,正處於展示、銷售階段。 一期佔地面積13.37萬M2,計容積率建築面積約28.46萬M2,容積率2.13,建築密度≤30%,綠化率≥30%。其中:規劃高層住宅約24.62萬M2(計容積率面積,下同)、別墅(3層)4,096M2、平墅2.63萬M2、商業會所1,800M2、幼兒園3,900M2及其他配套設施;設置地下停車位2,750個(住宅2,730個、別墅20個)。 根據「昊恆地產」提供的相關資料,高層住宅、別墅、平墅和商業會所等已落成建築物(幼兒園尚未動工),其《房產面積測繪成果(預測)報告》中載明的測量面積與上表中對應項目的規劃面積略有誤差,總體差異率在2%左右。測繪面積如下表所示: 項目 A區高層 B區高層 C區別墅 E區平墅 C區會所 架空層及 公用設施 配套公建 合計 測量面積M2 118,339.32 115,106.51 4,110.32 25,437.12 1,772.48 7,833.81 6,188.00 278,787.56 規劃面積M2 284,598.00 差異率 2.04% 本次評估計算時,以測繪面積為基準估算可售房地產的銷售收入。未考慮本地塊(一期)測繪面積與規劃面積之間的差額可能轉入央築花園二期或灣上花園以使整個中央花園項目滿足規劃許可要求對評估結果的影響。 根據惠州市房屋測繪所出具的《房產面積測繪成果(預測)報告》可以看出,A組團可售面積為118,339.32 M2、B組團可售面積為115,106.51 M2、E組團可售面積為25,437.12 M2、C區別墅可售面積為4,110.32 M2。A、B組團測量計容積率面積與可售面積之間的差額,主要是未參與住宅面積分配的架空層和配套設施房屋。 (1)開發完成後的房地產價值 (a)高層住宅 根據「昊恆地產」提供的相關資料:央築花園一期A、B組團高層住宅,可售建築面積合計23.34萬M2,於2013年8月10日正式開盤,截至評估基準日已銷售15.82萬M2,佔可售面積的比例為67.79%;按照「昊恆地產」擬定的銷售價格、推廣計劃和營銷方式,A、B組團預期銷售總額為18.53億元,截至評估基準日已實現銷售12.5億元,佔預期銷售額度的比例為67.47%;其中:A組團可售建築面積11.83萬M2,銷售均價8,078.54元/ M2;B組團可售建築面積11.51萬M2,銷售均價7,791.68元/ M2。 組團內部各棟高層住宅均價之間的價差源於樓宇臨路狀況、景觀資源分配、通風朝向和戶型結構等。 考慮央築花園一期高層住宅的實際售賣情況,本次評估以「昊恆地產」擬定的銷售市值作為該等物業預期可能實現的市場價值。 (b)平墅 央築花園一期平墅為E組團,其中 E1~E8已建設完畢,E9至E12尚未動工建設,每棟建築面積均相同。根據目前的測繪結果,E1~E12合計可售建築面積2.54萬M2。截至評估基準日,平墅已銷售1.47萬M2,佔預計可售面積的比例為58%(佔實際已建成面積的比例為87%);按照「昊恆地產」擬定的銷售價格和推廣計劃,E組團預期銷售總額為3.44億元,截至評估基準日已實現銷售1.94億元,佔預期銷售額度的比例為56%(佔實際已建成物業銷售計劃的比例為84%)。平均銷售單價為13,541元/ M2。 有鑑於此,本次評估對平墅物業按照「昊恆地產」擬定的銷售市值作為預期可能實現的市場價值。 (c)別墅 央築花園一期別墅為C組團,目前已全部建成,截至評估基準日已銷售兩棟,平均銷售單價為20,850元/ M2,其中一棟存在非正常交易的折扣。對別墅預期可能實現的市場價值,本次評估採用市場法測算。 測算思路與評估方法參見前述央築花園二期的有關評估說明。測算過程如下: 可比交易實例交易信息見下表: 交易 實例 名稱 位置 用途 交易 情況 交易 單價 交易 日期 建築 面積 備註 實例一 龍湖灣 金山大道與惠沙提二路交匯處 聯排別墅 正常 14,667 2013/12/20 450.00 毛坯 實例二 中信凱旋城 金山大道奧林匹克中心 聯排別墅 正常 15,680 2014/2/18 280.00 毛坯 實例三 奧林匹克花園英郡 江北新區惠博沿江公路金雞管理區金雞村東側 聯排別墅 正常 16,000 2014/2/17 191.00 精裝修 區域因素及個別因素量化修正率如下: 因素類別 比較因素 待估物業 可比實例 龍湖灣 中信凱旋城 奧林匹克花園 英郡 比較 相對值 比較 相對值 比較 相對值 區域因素 區域定位或級差 20 相同 20 稍差 18 較差- 16 交通便捷程度 20 相同 20 稍差 18 稍差+ 17 環境、景觀 20 稍差 18 稍差+ 17 稍差+ 17 公共配套設施完備程度 20 稍差- 19 稍差 18 較差 15 臨道路狀況 20 稍差 18 稍差 18 稍差 18 合計 100 合計 95 合計 89 合計 83 個別因素 裝修等級標準 20 稍差 18 相同 20 較好 25 樓層、朝向 20 稍差 18 稍好- 21 稍好- 21 建築結構及工程質量 20 相同 20 相同 20 稍差- 19 新舊程度 20 稍差 18 稍差+ 17 較差- 16 面積及戶型結構 20 相同 20 稍差+ 17 稍差+ 17 合計 100 合計 94 合計 95 合計 98 各因素修正表如下: 交易實例 交易單價 元/M2 可比程度修正 交易時間修正 交易情況修正 區域因素修正 個別因素修正 比準價格 元/M2 權重 係數 龍湖灣 14,667 1.10 1/100 100/100 100/95 100/94 18,066 1/3 中信凱旋城 15,680 1.10 1/100 100/110 100/89 100/95 18,545 1/3 奧林匹克花園 英郡 16,000 1.10 1/100 100/120 100/83 100/98 18,031 1/3 待估物業 單位市價 18,210 註:上表中的參照案例均為聯排別墅,考慮被評估資產的別墅形式,修正係數取1.10。 據上表,別墅預期可能實現的市場單價為18,210元/ M2。 (d)幼兒園、會所及其他收益型物業 央築花園一期收益型商業物業包括商業會所1,800M2、幼兒園3,900M2及相關地下停車位。採用收益法測算其收益價值,此處不再贅述。 經測算,商業會所收益單價為8,430元/ M2;幼兒園收益單價為4,340元/ M2。 (e)開發完成後的房地產價值 根據上述測算結果,央築花園一期開發完成後的房地產價值如下表所示: 二 項目預計收入 可租售面積 租售單價 市場價值 1 A1~A7高層 118,339.32 ㎡ 8,079 元/㎡ 956,009,300 元 2 B1~B6高層 115,106.51 ㎡ 7,792 元/㎡ 896,873,000 元 3 C1~C4獨棟別墅 4,110.32 ㎡ 18,210 元/㎡ 74,848,900 元 4 E1~E12平墅 25,437.12 ㎡ 13,541 元/㎡ 344,452,700 元 5 會所C5 八號公館 持有 1,772.48 ㎡ 8,430 元/㎡ 14,942,000 元 6 幼兒園 持有 3,900.00 ㎡ 4,340 元/㎡ 16,926,000 元 7 架空層及其他公用設施 7,833.81 ㎡ - 元/㎡ 0 元 8 配套公建 2,288.00 ㎡ 元/㎡ 0 元 9 可租售地下停車位 2,730 個 100,500 元/個 274,365,000 元 合計 2,578,416,900 其中:銷售收入總值 2,272,183,900 元 (2)續建開發成本 開發成本包括工程建設成本、前期費用和其他管理費用。 根據「昊恆地產」提供的相關資料,央築花園一期工程已建設項目的開發成本如下表所示(金額單位:人民幣萬元) 序號 項目 A區高層 B區高層 E區平墅 C區獨棟 別墅 C區會所 合計 一 測量建築面積 162,417.01 158,990.63 32,287.12 6,958.32 1,772.48 362,425.56 二 前期工程 1,768.29 1,522.19 424.13 137.70 137.80 3,990.12 三 建築安裝 44,241.56 43,137.89 10,848.63 2,471.14 3,339.55 104,038.77 1 建築工程費用 23,487.36 23,035.84 5,024.50 1,241.03 283.60 53,072.32 2 樁基工程費用 851.56 847.57 268.37 146.25 23.00 2,136.74 3 基礎土方 1,400.00 1,200.00 200.00 220.00 30.00 3,050.00 4 一般水電安裝 1,618.48 1,582.16 308.50 66.82 17.72 3,593.68 5 消防、通訊、燃氣、配電 3,119.93 3,350.48 569.73 166.20 51.29 7,257.64 6 電梯 1,294.20 1,294.20 990.00 86.32 33.64 3,698.36 7 空調工程 - - 90.00 90.00 8 裝修及附屬設備工程費 9,905.38 9,363.16 2,131.92 414.31 1,807.25 23,622.03 9 室外配套 2,564.65 2,464.47 1,355.61 130.22 1,003.05 7,518.00 四 其他費用 2,259.21 2,214.88 440.92 102.23 14.43 5,031.68 五 總造價 (不含利息) 48,269.07 46,874.96 11,713.68 2,711.07 3,491.79 113,060.57 註:上表中的建築面積,包含計容積率面積和地下室面積兩部分。 央築花園一期中尚未建設的幼兒園項目,經測算其開發成本為8,587,100.00元,平均單價為2,202元/ M2。 截至評估基準日,「昊恆地產」就央築花園一期已發生的工程成本(包括前期費用、其他開發成本和間接費用)合計為981,074,630元,則續建開發成本為: ( 1,130,605,656+8,587,100.00)-981,074,630= 158,118,163元 (3)續建投資利息 投資利息指正常建設工期內投資成本的籌資成本。 利息率取評估基準日中國人民銀行1~3年期中長期貸款年利率6.15%;考慮該項目的形象進度,續建建設工期按0.5年計算,假設項目續建開發成本在剩餘開發期內均勻投入,計息周期為項目建設期的1/2;已投入的開發成本計息期為項目整個建設周期。則投資利息經計算為32,094,880元。 (4)銷售稅金及費用 指房地產銷售過程中所需支付的流轉稅(營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅和堤圍費)以及銷售費用(銷售代理與廣告等費用)。根據惠州市相關規定及房地產行業標準計算(扣除已發生的銷售費用),詳見後附的評估計算表。 (5)土地增值稅 按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的相關規定計算。經測算,央築花園一期土地增值額為228,224,515元,適用的稅率為30%,則應當繳納的土地增值稅為68,467,354元。 (6)投資利潤 投資利潤為開發項目續建工期內開發商應當取得的投資回報。 考慮央築花園一期中高層住宅、別墅產品的實際售賣情況,本次評估對截至評估基準日已銷售的物業,其投資利潤率取其預計收入的2%;對基準日尚未銷售的物業,其投資利潤率取其預計收入的10%;則高層住宅估算的留存收益(投資利潤)約為預計收入的5%,別墅房地產估算的留存收益約為預計收入的6%。 (7)計算結果 按照上述測算方式,央築花園一期評估計算過程及結果如下表所示: 一 項目建成後的總建築面積 368,613.56 ㎡ 1 A1~A7高層 118,339.32 ㎡ 2 B1~B6高層 115,106.51 ㎡ 3 C1~C4獨棟別墅 4,110.32 ㎡ 4 E1~E12平墅 25,437.12 ㎡ 5 會所C5八號公館 1,772.48 ㎡ 6 幼兒園 3,900.00 ㎡ 7 架空層及公用設施 7,833.81 ㎡ 8 配套公建 2,288.00 ㎡ 計入容積率的面積小計 278,787.56 ㎡ 9 地下停車位 2,750 個 不計入容積率的面積 89,826 ㎡ 二 項目預計收入 可租售面積 租售單價 2,578,416,900 元 1 A1~A7高層 118,339.32 ㎡ 8,079 元/㎡ 956,009,300 元 2 B1~B6高層 115,106.51 ㎡ 7,792 元/㎡ 896,873,000 元 3 C1~C4獨棟別墅 4,110.32 ㎡ 18,210 元/㎡ 74,848,900 元 4 E1~E12平墅 25,437.12 ㎡ 13,541 元/㎡ 344,452,700 元 5 會所C5八號公館持有 1,772.48 ㎡ 8,430 元/㎡ 14,942,000 元 6 幼兒園持有 3,900.00 ㎡ 4,340 元/㎡ 16,926,000 元 7 架空層及公用設施 7,833.81 ㎡ - 元/㎡ 0 元 8 配套公建 2,288.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 9 可租售地下停車位 2,730 個 100,500 元/個 274,365,000 元 其中:銷售收入總值 2,272,183,900 元 三 開發成本 取價依據: 3993.68 元/㎡ 1,472,125,604 元 (一) 土地成本 908.84 元/㎡ 332,932,811 元 1 地價 908.84 元/㎡ 332,932,811 元 (二) 建安工程費 2861.46 元/㎡ 1,048,226,666 元 1 建築工程費用 1460.49 元/㎡ 535,013,226 元 2 樁基工程費用 58.97 元/㎡ 21,601,440 元 3 基礎土方 84.00 元/㎡ 30,773,000 元 4 一般水電安裝 98.95 元/㎡ 36,248,800 元 5 消防、通訊、燃氣、配電 199.72 元/㎡ 73,161,357 元 6 電梯 100.96 元/㎡ 36,983,600 元 7 空調工程 2.46 元/㎡ 900,000 元 8 裝修及附屬設備工程費 649.63 元/㎡ 237,975,276 元 9 室外配套 206.29 元/㎡ 75,569,968 元 (三) 前期費用 取價依據: 109.72 元/㎡ 40,193,150 元 (四) 其他費用 取價依據: 84.00 元/㎡ 50,772,977 元 已投入的建築成本 981,074,630 元 已投入的總開發成本 1,400,580,382 元 尚需投入的建築成本 158,118,163 元 四 續建投資資金成本 開發成本*(1+利率)^(建設期/2) 6.15% 32,094,880 元 五 銷售費用 按銷售收入的 3.0% 33,724,500 元 六 銷售稅金 按銷售收入的 5.73% 130,196,100 元 1 營業稅 按銷售收入的 5% 113,609,200 元 2 城市建設維護稅 按營業稅的 7% 7,952,600 元 3 教育費附加 按營業稅的 5% 5,680,500 元 4 印花稅 按銷售收入的 0.05% 1,136,100 元 5 堤圍費 按銷售收入的 0.08% 1,817,700 元 七 土地增值稅 增值額 稅率 30% 68,467,354 元 八 投資利潤 利潤率 133,310,841 元 九 開發成本評估值 2,022,505,100 元 3、 灣上花園 04地塊灣上花園,產品涉及高層住宅及其沿街商鋪,聯排別墅、獨棟別墅和相關配套設施。項目佔地面積8.8萬M2,計容積率建築面積約17.65萬M2,容積率≤2.0,建築密度≤30%,綠化率≥30%。其中:高層住宅14.47萬M2(計容積率面積,下同),別墅1.82萬M2,沿街商鋪0.9萬M2(兩層),幼兒園3,900M2和其他配套設施;設置地下停車位1,710個(住宅1,440個、商業90個,別墅180個)。 評估思路與評估方法如前所述,計算過程如下表所示: 一 項目建成後的總建築面積 272,481.00 ㎡ 1 6~8棟高層 36,408.00 ㎡ 2 11~43棟別墅3層 18,237.00 ㎡ 3 1、2、3、5高層 78,367.00 ㎡ 4 9~10棟高層 29,950.00 ㎡ 5 沿街商鋪 9,000.00 ㎡ 6 物業管理用房 300.00 ㎡ 7 垃圾站 168.00 ㎡ 8 公廁 60.00 ㎡ 9 環衛工人休息室 60.00 ㎡ 10 幼兒園4棟 3,900.00 ㎡ 計入容積率的面積小計 176,450.00 ㎡ 11 可租售地下停車位 1,530 個 其中:住宅車位 1,440 個 商業車位 90 個 不計入容積率的面積 96,031 ㎡ 二 項目預計收入 可租售面積 租售單價 2,102,192,550 元 1 6~8棟高層 36,408.00 ㎡ 9,210 元/㎡ 335,317,680 元 2 11~43棟別墅3層 18,237.00 ㎡ 20,900 元/㎡ 381,153,300 元 3 1、2、3、5高層 78,367.00 ㎡ 9,210 元/㎡ 721,760,070 元 4 9~10棟高層 29,950.00 ㎡ 9,210 元/㎡ 275,839,500 元 5 沿街商鋪 9,000.00 ㎡ 24,690 元/㎡ 222,210,000 元 6 物業管理用房 300.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 7 垃圾站 168.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 8 公廁 60.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 9 環衛工人休息室 60.00 ㎡ - 元/㎡ 0 元 10 幼兒園4棟 3,900.00 ㎡ 4,340 元/㎡ 16,926,000 元 11 可租售地下停車位 1,530 個 97,376 元/個 148,986,000 元 其中:銷售收入總值 1,936,280,550 元 三 開發成本 取價依據: 3772.97 元/㎡ 1,028,062,355 元 (一) 土地成本 661.80 元/㎡ 180,328,999 元 1 地價 661.80 元/㎡ 180,328,999 元 (二) 建安工程費 2854.99 元/㎡ 777,930,770 元 1 建築工程費用 1503.79 元/㎡ 409,754,400 元 2 樁基工程費用 77.02 元/㎡ 20,987,370 元 3 基礎土方 121.86 元/㎡ 33,203,730 元 4 一般水電安裝 99.71 元/㎡ 27,170,100 元 5 消防通訊燃氣配電 203.60 元/㎡ 55,476,130 元 6 電梯 83.40 元/㎡ 22,725,490 元 7 空調工程 0.00 元/㎡ - 元 8 裝修及附屬設備工程費 604.56 元/㎡ 164,732,010 元 9 室外配套 161.04 元/㎡ 43,881,540 元 (三) 前期費用 取價依據: 99.34 元/㎡ 27,067,598 元 1 可行性研究費 按建安費的 0.29% 6.39 元/㎡ 1,741,201 元 2 勘察設計費 按建安費的 2.70% 73.28 元/㎡ 19,967,282 元 3 環境影響諮詢費 按建安費的 0.04% 1.02 元/㎡ 278,698 元 4 施工圖預算費 按建安費的 0.28% 7.72 元/㎡ 2,102,659 元 5 招投標費 按建安費的 0.10% 2.36 元/㎡ 643,966 元 6 臨時設施費 按建安費的 0.30% 8.56 元/㎡ 2,333,792 元 (四) 其他費用 取價依據: 156.84 元/㎡ 42,734,988 元 1 建設單位管理費 按建安費的 1.57% 40.38 元/㎡ 11,002,072 元 2 工程建設監理費 按建安費的 1.02% 24.64 元/㎡ 6,713,628 元 3 竣工圖編制費 按建安費的 0.23% 6.17 元/㎡ 1,681,364 元 4 其他 按建安費的 3.00% 85.65 元/㎡ 23,337,923 元 已投入的建築成本 280,404,842 元 已投入的總開發成本 507,644,070 元 尚需投入的建築成本 567,328,514 元 四 續建投資資金成本 開發成本*(1+利率)^(建設期/2) 6.15% 34,429,970 元 五 銷售費用 按銷售收入的 3.0% 58,088,400 元 六 銷售稅金 按銷售收入的 5.73% 110,948,900 元 1 營業稅 按銷售收入的 5% 96,814,000 元 2 城市建設維護稅 按營業稅的 7% 6,777,000 元 3 教育費附加 按營業稅的 5% 4,840,700 元 4 印花稅 按銷售收入的 0.05% 968,100 元 5 堤圍費 按銷售收入的 0.08% 1,549,000 元 七 土地增值稅 增值額 稅率 30% 146,655,177 元 八 投資利潤 利潤率 20% 420,438,510 元 九 開發成本評估值 764,303,100 元 (七)存貨—開發成本評估結果和增值原因 「昊恆地產」存貨淨額帳面值2,190,015,713.30元,評估值3,474,008,000.00元,評估增值1,283,992,286.70元,增值率58.63% 增值原因:(1)惠州市房地產市場價格的上漲;(2)金山湖片區控制性詳細規劃的出臺和該片區市政建設設施的改善;(3)評估值中包含投資成本的合理回報。 (八)房地產評估有關事項說明 央築花園二期(地塊編號:JSH-A03-05-01)截至評估基準日未動工建設,尚未辦理《建築工程規劃許可證》。評估測算時,其地上建築物所涉及的地下室面積主要根據有關規劃指標載明的車位數量進行估算。實際建設方案若與估算不符,可能會對評估結果產生影響。 第五部分、評估結論及其分析 一、評估結論 本公司認為,除本報告所載明的特別事項說明外,在「昊恆地產」持續經營和本報告載明的評估目的及價值定義、假設及限制條件下: 採用成本法評估的「昊恆地產」股東全部權益價值於評估基準日2014年2月28日的評估值為: 128,265.36 萬元。其中,資產總額帳面值248,848.41萬元,評估值377,279.46萬元,評估增值128,431.05萬元,增值率51.61%;負債總額帳面值249,014.09萬元,評估值249,014.09萬元,評估增值0.00萬元,增值率0.00%;淨資產帳面值-165.68萬元,評估值128,265.36萬元,評估增值128,431.04萬元,增值率77,517.53%。具體評估結果如下表所示(金額單位為人民幣萬元): 項 目 審計後帳面值 評估價值 增值額 增值率% 流動資產 244,184.42 372,583.65 128,399.23 52.58 非流動資產 4,663.99 4,695.81 31.82 0.68 其中:可供出售金融資產 - - - - 持有至到期投資 - - - - 長期股權投資 - - - - 投資性房地產 - - - - 固定資產 101.66 133.47 31.81 31.29 無形資產 - - - - 商譽 - - - - 長期待攤費用 - - - - 遞延所得稅資產 4,562.33 4,562.33 - - 資產總計 248,848.41 377,279.46 128,431.05 51.61 流動負債 216,314.09 216,314.09 - - 非流動負債 32,700.00 32,700.00 - - 負債總計 249,014.09 249,014.09 - - 淨 資 產 -165.68 128,265.36 128,431.04 77,517.53 二、評估結果與帳面價值比較變動情況及原因 項 目 增值額(萬元) 增值率(%) 變 動 原 因 存貨 128,399.23 58.63 房地產開發項目增值 設備類 31.81 31.29 經濟耐用年限長於會計折舊年限 合 計 128,431.04 三、評估結論成立的條件 本報告系在以下評估基準和評估假設及限制條件下製作完成的: (一)評估基準 1、所有申報評估資產的產權均是正常的,因而能夠進行合法的自由交易,無任何限制或影響交易的他項權利之設置或其他瑕疵。 我們已經對申報資產的產權給予了必要的關注並在本報告中進行了相應的披露,這些有關資產產權或法律權屬之表述既不能理解為是關於該等資產之法律意見,也不能理解為是對本評估基準的任何保證,即使在本報告中已經披露了該等資產或其中部分資產的產權已設置了他項權利或存在其他瑕疵,除我們已就其對評估結論的具體影響程度作出特別說明外,我們均未考慮偏離本評估基準對評估結論的實際影響程度。 2、委託方和被評估企業所提供的有關本次評估的資料是真實、完整、合法、有效的。 我們的評估在很大程度上依賴委託方和被評估企業所提供的有關本次評估的資料,我們對這些資料進行了必要的和有限的抽查驗證,我們相信這些資料是真實、完整、合法、有效的,但對其準確性不作保證。 3、所有資產均採用人民幣計算價值或價格。 (二)評估假設 1、除本報告中另有陳述、描述和考慮外,所有被評估資產的取得、使用等均被假設符合國家法律、法規和規範性文件的規定。 2、假設「昊恆地產」所有經營活動均能依照有關法律、法規的規定和相關行業標準及安全生產經營之有關規定進行。 3、除本報告中另有聲明、描述和考慮外,我們未考慮下列因素對評估結論的任何有利或不利之影響∶ (1)已有或可能存在的抵押、按揭、擔保等他項權利或產權瑕疵或其他對產權的任何限制等因素。 (2)未來經濟環境、市場環境、社會環境等(如國家宏觀經濟政策、市場供求關係、財政稅收政策、內外貿易政策、環境保護政策、金融貨幣政策等)因素之變化。 (3)各類資產目前的或既定的用途、目的和使用的方式、規模、頻率、環境等情況之改變,或被評估企業有關與被評估資產直接或間接的任何策略、管理、運營、營銷、計劃或安排等(如經營策略、管理方式、經營計劃、管理團隊和職工隊伍等)發生變化。 (4)特殊的交易方可能追加或減少付出的價格。 (5)出現戰爭、自然災害和其他不可抗力因素。 (6)被評估企業未列報或未向我們作出說明而可能影響我們對被評估資產價值分析的負債/資產、或有負債/或有資產;或者其他相關權利/或有權利和義務/或有義務等。 4、除在本報告中另有說明外,以下情況均被假設處在正常狀態下: (1)所有不可見或不便觀察的資產或資產的某一部分如埋藏在地下的建築物基礎和管網、放置在高壓電附近的設施設備、不宜拆封的資產以及在我們實施現場查看時仍在異地作業或暫未作業的資產均被認為是正常的。 (2)所有實物資產的內部結構、性能、品質、性狀、功能等均被假設是正常的。 (3)所有被評估資產均被假設是符合法律或專業規範等要求而記錄、保管、存放等,因而資產是處在安全、經濟、可靠的環境之下,其可能存在或不存在的危險因子均未列於評估師的考察範圍,其對評估價值的不利或有利影響均未考慮。 儘管我們實施的評估程序已經包括了對被評估資產的查看,這種查看工作僅限於對被評估資產可見部分的觀察,以及相關管理、使用、維護記錄之抽查和有限了解等。評估師並不具備了解任何實體資產內部結構、物質性狀、安全可靠等專業知識之能力,也沒有資格對這些內容進行檢測、檢驗或表達意見。 (三)限制條件 1、評估報告(包括評估明細表)中所列示的任一評估值,脫離本次評估範圍的單獨使用或其他非全部的任何組合使用都將使評估值無效。 2、對各類資產的數量,我們進行了抽查核實,並在此基礎上進行評估。對下列資產的數量,我們按以下方法進行計量: (1)本公司對有產權證的資產如土地使用權、房地產的面積按產權證登記的面積進行評估,對沒有產權證的資產如土地使用權、房地產的面積按被評估企業或使用單位提供的有關說明文件或資料所記錄的面積進行評估,本公司均未進行實際丈量。 (2)對不在固定場所的運輸設備之數量,我們以被評估企業提供的相關檔案記錄中所記載的數量進行評估。 就所有由我們此次評估資產的數量而言,被評估企業管理當局均認為於評估基準日是實際存在並歸被評估企業所有,同時向我們作出了承諾,我們相信這些承諾,但對其可靠性並不能作出保證。如果資產的實際數量與本報告所載資產數量不相符,評估價值將會發生變化。 3、本報告中的預測、預估或經營數據之估計,是基於評估基準日或評估基準日相近時期的市場條件、預期短期需求和供給因素及連續穩定的經營政策、管理狀況、經濟狀況等基礎之上的。因此,這些預測或估計將隨著將來的條件的不同而改變。 4、報告或本報告複製本的持有者,無出版此報告的權利。 5、除非事先已有明確的書面約定,我們僅為委託方就本報告所載範圍內的資產做價值評估,我們的責任和義務也僅限於價值評估,對本次評估所對應的經濟行為的相關問題,我們沒有義務給予進一步的諮詢、證詞或出席法庭。 四、評估報告使用限制說明 (一)評估報告使用說明 1、本報告的使用權歸 委託方所有。委託方或者經 委託方同意其他使用本資產評估報告書的使用人應當認真閱讀和理解本報告的每一個組成部分,本報告的每一個組成部分(包括資產評估報告書摘要)單獨使用或其他非全部的任何組合使用均可能造成對本報告所載評估結論的誤解。使用人還應當特別關注本報告書中價值定義、評估的前提條件、評估依據、特別事項說明和被評估企業的承諾函。 2、本報告是關於價值方面的專業意見,儘管我們對被評估企業提供的有關資產的產權證明等法律性文件進行了必要的檢查並在本報告中對相關事項進行了披露,但評估師並不具備對該等法律事項表達意見的能力,也沒有相應的資格。然而,這些法律事項是我們評估的基礎,因此,本報告使用人應當關注這些法律事項,如果不能明白或確信我們對相關法律事項所作的披露或認為相關法律事項比較重要,則應當聘請律師等相應專業的人士提供相關的法律服務。 3、被評估資產的數量、使用、保管狀況等資料均系被評估企業提供,儘管我們進行了必要的抽查和核對,我們相信這些資料是可靠的,但我們無法對這些資料的準確作出保證。 4、除法律法規要求的財產評估主管機關或其他法律法規授權部門審查使用本報告書時外,未經 委託方書面許可或同意,本公司不會將本報告書的全部或部分內容向他人提供或公開。除法律法規要求的財產評估主管機關或其他法律法規授權部門審查使用本報告書時外,本公司也沒有向其他任何第三方解釋本評估報告書的義務。 (二)限制說明 1、本報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途。 2、評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。 3、除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外,未徵得本公司的同意,評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體。 4、本報告不是對評估對象的價值證明,而是基於一定評估基準和假設條件下的價值諮詢意見。 (三)評估報告有效期 評估結論僅在評估報告載明的評估基準日成立。評估報告的使用期限自評估基準日起一年內(即2014年2月28日至2015年2月27日)有效。

  中財網

相關焦點

  • 萬城控股(02892.HK)擬1.59億元收購惠州龍光駿宏房地產30%股權
    格隆匯 10 月 12日丨萬城控股(02892.HK)公告,於2020年10月12日,出借人公司間接全資附屬惠州萬城企業管理策劃有限公司、借款方深圳市龍光房地產有限公司與項目公司惠州市龍光駿宏房地產有限公司訂立協議,據此借款方(作為賣方)同意出售,而出借人(作為買方)同意收購項目公司惠州市龍光駿宏房地產有限公司
  • 萬城控股(02892)附屬以1.59億元收購地產開發公司30%股權
    萬城控股(02892)附屬以1.59億元收購地產開發公司30%股權
  • ...控股子公司榮盛康旅投資有限公司收購惠州市美盛源置業有限公司...
    本著平等自願、平等、誠實信用的原則,經友好協商,康旅投資擬以55,000萬元的價格收購惠州市美盛源置業有限公司(以下簡稱「美盛源置業」)100%的股權、以1,920萬元的價格收購惠州市宏利鑫投資發展公司(以下簡稱「宏利鑫投資公司」)100%的股權。
  • [收購]東百集團:收購武漢市聯禾華實業有限公司100%股權
    公司全資子平潭信隆資產管理有限公司擬以現金方式收購收購聯華食品有限公司持有的武漢市聯禾華實業有限公司100%的股權,上述股權轉讓暫定對價為人民幣4,952.49萬元;同時,平潭信隆資產管理有限公司承擔目標公司債務人民幣2,647.12萬元。. 本次交易不構成關聯交易及重大資產重組。
  • 擴大LED照明和5G領域布局,超頻三擬收購兩家公司股權
    ,包括收購收購桃江飛爾照明有限公司(以下簡稱」桃江飛爾「)100%的股權以及收購惠州格仕樂散熱技術有限責任公司(以下簡稱」惠州格仕樂「)20%的股權,旨在擴大其在LED照明領域和5G相關領域的產業布局。
  • 萬城控股:1.59億元向龍光收購惠州地塊項目30%股權
    中國網地產訊 10月12日,萬城控股發布公告稱,於2020年10月12日(交易時段後),惠州萬城企業管理策劃有限公司、深圳市龍光房地產有限公司與惠州市龍光駿宏房地產有限公司訂立協議,據此深圳市龍光房地產有限公司同意出售,而惠州萬城企業管理策劃有限公司同意收購惠州市龍光駿宏房地產有限公司30%的股權,代價約為人民幣1.59億元(相當於約1.79億港元)。
  • ...華安證券完成收購華安期貨100%股權;藍城兄弟2.4億元收購翻咔
    來源:投資者網本周(11月23日-11月27日)國內共發生併購事件378起,其中61起併購涉及到公司多元化戰略,70起併購涉及橫向整合,另有6起併購涉及到行業整合。本次交易完成後,佳先股份將持有沙豐新材料67%的股權,本次交易不構成重大資產重組、不構成關聯交易。一心堂擬1500萬收購老百姓藥房7家門店。一心堂發布多個收購公告,其中包括全資子公司四川一心堂醫藥連鎖有限公司擬以不超過1500萬元收購宜賓市老百姓大藥房有限責任公司所持有7家門店資產及其存貨。
  • 哈高科擬26.74億收購大智慧15%股權,山東章鼓擬1.66億元收購協同水...
    ▲ 華潤微、哈高科(600095,股吧)、紫天科技(300280,股吧)、山東章鼓(002598,股吧)、富奧股份(000030,股吧)涉及收購兼併事項。蘭生股份(600826):蘭生股份擬以蘭生輕工51%股權與東浩蘭生集團持有的會展集團100%股權的等值部分進行置換。蘭生股份擬向東浩蘭生集團以發行股份及支付現金的方式購買置入資產與置出資產交易價格的差額部分。發行股份價格確定為10.05元/股。
  • 粵港灣控股(01396)附屬擬5800萬元收購中鴻信房地產開發全部已發行...
    原標題:粵港灣控股(01396)附屬擬5800萬元收購中鴻信房地產開發全部已發行股本
  • TCL科技擬收購茂佳國際100%的股權 凱文教育擬收購海南創業聯盟75%...
    其中最大單筆交易金額涉及183.55億元。  同時,TCL科技擬以28億元收購茂佳國際100%的股權備受關注,凱文教育擬收購海南創業聯盟75%股權遭到深交所監管關注。另有兗州煤業以183.55億收購兗礦集團相關資產。  擬併購  TCL科技擬以28億元收購茂佳國際100%的股權。
  • 中迪投資擬收購育達健康100%股權 深交所重點關注現金履約能力
    對於中迪投資籌劃的本次收購,二級市場也迅速做出積極回應。11月21日至11月26日,中迪投資連續收出4個漲停板。11月27日,中迪投資再度上漲3.11%。針對中迪投資的本次收購,11月27日,深交所向中迪投資下發了關注函。中迪投資業務以房地產投資、股權投資為主要發展方向。
  • [收購]新五豐:收購廣州壯壯科技發展有限公司股權並增資,及廣州...
    3、收購、增資事項完成後,公司持有90%股權的控股子公司廣州壯壯科技發展有限公司擬在廣州市從化區鰲頭鎮新建1個存欄100頭公豬的公豬站、1個存欄4,800頭繁殖母豬的養殖基地、1個存欄2.65萬頭保育育肥基地。項目建成達產每年提供7.0公斤優質三元仔豬6.4萬頭,年出欄優質商品育肥豬6.0萬頭。
  • [收購]海航控股:收到上海證券交易所《關於對海南航空控股股份有限...
    證券代碼:600221、900945 證券簡稱:海航控股、海控B股 編號:臨2020-064 海南航空控股股份有限公司 關於收到上海證券交易所《關於對海南航空控股股份有限公海南航空控股股份有限公司(以下簡稱「公司」)於2020年12月9日收到上海證券交易所發來的上證公函【2020】2683號《關於對海南航空控股股份有限公司收購資產相關事項的問詢函》(以下簡稱「《問詢函》」),現將具體內容公告如下: 「海南航空控股股份有限公司: 2020年12月9日,你公司披露公告,公司擬以204,816.32
  • [收購]華達科技:關於擬收購江蘇恆義汽配股份有限公司51%股權的公告
    [收購]華達科技:關於擬收購江蘇恆義汽配股份有限公司51%股權的公告 時間:2018年06月11日 21:05:36&nbsp中財網 證券代碼:603358 證券簡稱:華達科技 公告編號:2018-015 華達汽車科技股份有限公司關於 擬收購江蘇恆義汽配股份有限公司51%股權的公告 本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載
  • 珈偉新能:全資子公司擬收購霍城縣圖開新能源科技開發有限公司20%...
    珈偉新能:全資子公司擬收購霍城縣圖開新能源科技開發有限公司20%股權暨關聯交易 時間:2020年12月29日 21:26:56&nbsp中財網 原標題:珈偉新能:關於全資子公司擬收購霍城縣圖開新能源科技開發有限公司20%股權暨關聯交易的公告
  • 中南建設關聯收購武漢東西湖項目51%股權
    觀點地產網訊:12月25日,江蘇中南建設集團股份有限公司發布公告稱,為了提高投資回報率,推動武漢東西湖公園項目的發展,公司持股75%的江蘇錦翠房地產有限公司擬向控股股東中南控股集團有限公司持有100%股權的武漢錦凡科創有限公司收購武漢金誠企業管理諮詢有限公司51%股權。
  • [收購]ST地礦:收購控股子公司北鬥天地股份有限公司部分少數股東股權
    [收購]ST地礦:收購控股子公司北鬥天地股份有限公司部分少數股東股權 時間:2020年12月25日 17:46:17&nbsp中財網 原標題:ST地礦:關於收購控股子公司北鬥天地股份有限公司部分少數股東股權的公告
  • 海航基礎20億收購英禮、英智公司全部股權獲上交所問詢
    來源:觀點地產新媒體觀點地產網訊:10月21日,海航基礎設施投資集團股份有限公司發布公告顯示,關於此前披露的擬向關聯方收購英禮公司和英智公司100%股權事項,海航基礎收到上海證券交易所發布的問詢函,內容涉及交易背景和目的、交易作價、標的資產質量以及交易安排等內容,需於10月28日前對相關事項予以回復
  • 東方嘉盛:擬1304.16萬元收購前海光焰控股100%股權
    格隆匯 9 月 4日丨東方嘉盛(002889.SZ)公布,公司於2020年9月4日召開第四屆董事會第十七次會議,審議通過了《關於收購前海光焰控股有限公司股權暨關聯交易事項的議案》。同意東方嘉盛以1304.16萬元收購深圳市前海光焰控股有限公司(「前海光焰控股」或「目標公司」)100.00%股權。
  • 愛康科技擬出售16家控股電站子公司控制權 香山股份擬20.4億元收購...
    威奧股份:公司擬以自有資金收購威奧投資所持有的青島金豐元47.62%的財產份額,交易對價為人民幣3,000萬元。同時,公司擬將持有的賽史品威奧50.60%的股權轉讓給帝人中國,交易對價為人民幣30,870萬元。鍊石航空:公司擬向華麒麟轉讓持有的朗星無人機15%股權,轉讓價格為45,000萬元人民幣。