從今天開始，你有一次改變房貸合同的機會，一定要注意了！
大家還記得去年央行發布的公告嗎？——為進一步深化LPR改革，央行規定金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，也可轉換為固定利率。
這項新政便是從今天開始執行的！
近日，各大銀行紛紛發布公告通知大家可以換「錨」了。但不少讀者給南方＋記者留言——這些銀行公告每個字都看懂，但連起來就不知道什麼意思了！
那麼，此次房貸利率「換錨」，怎麼換？「固定利率」還是「LPR加點」，該選哪個？又該如何操作？今天財經知多D用大白話為你拆解如何換「錨」。
問題一：房貸利率換「錨」換什麼？
所謂房貸換「錨」， 房貸利率的「基石」或者「錨」變了！
以前房貸利率的「錨」是「貸款基準利率」，計算公式是：5年期及以上貸款基準利率×折扣（或者上浮幅度）；
從3月1日之後發，房貸利率的「錨」從原來的「5年期及以上貸款基準利率」換為LPR，公式變為：5年及以上LPR利率+加點。
其中的加點，類似當年的折扣（或者上浮幅度），並會根據首套房、二套房而發生變化。
什麼是「LPR」？解釋起來有點麻煩，我們只能為你徒手畫一個：
今天我們要重點講講怎麼換。
問題二：都必須換嗎？
基本上都要換，除非你是以下4情況之一：
1、政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換；
2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款；
3、去年10月8日後和銀行籤訂貸款合同的客戶可以諮詢銀行是否已經以LPR定價；
4、原來的合同中已經是固定利率。
問題三：怎麼換？
有兩種選擇：1、選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動了；2、選擇從基準利率切換LPR。
選擇第一種方案較為簡單，直接約定利率即可。如果選擇轉為LPR，則需要一番計算：轉換後實際貸款利率=離重定價日最近的LPR報價+加點數值。
其中，加點數值=原合同最近的利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR差值。
例如，假設小明有一筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%-4.8%=0.59%。
需要特別注意的是，加點數值一旦確定後就不能再變了！而能影響小明最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。
問題四：怎麼選更划算？
這是困惑很多人，且很難給出標準答案的問題。
但從短期利率高低考慮，由於定價基準轉換後，貸款的重定價周期最短為一年，考慮到今年LPR報價仍有下行空間，建議大家早轉換早受益。
舉例來說，小明此前的房貸發放日是2010年5月1日，在本次定價基準轉換時將重定價日仍定為每年的5月1日不變。那麼，如果小明是在5月1日之前變更定價基準為LPR，那麼就可以在今年的5月1日就進行第一次重定價，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）計算貸款實際利率。但如果小明選擇在5月1日後變更定價基準，那只能在2021年5月1日才進行第一次重定價，在此之前貸款實際利率仍執行原合同最近的利率水平，無法享受到LPR下行帶來的利率下調。
總體看，定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。但考慮到今年和未來一段時間LPR大概率呈現逐漸下降趨勢，不論是之前享受7折房貸，還是上浮10%，定價基準的轉換起碼在眼前是可以給你帶來減少利息支出的利好，且早轉換早受益。
不過，如果將時間拉得更長，則考慮起來比較複雜，因為今後二三十年LPR到底是上升還是下降，誰都無法預測。我們可以假設以下幾種情況：
1、基準利率
如果原房貸合同執行4.9%的基準利率，那麼按上述LPR加點方案，加點幅度為0.1個百分點（4.9%-4.8%）。假如第二年LPR下降到4.7%，那麼改籤後小明的執行利率將是4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果後續LPR上漲到5.0%，那麼改籤後也將執行5.0%+0.1%=5.1%的水平。
2、基準利率下浮
如果原房貸合同執行4.9%下浮10%的利率水平，則LPR加點方案為4.9%*0.9-4.8%，也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%，那麼改籤後小明的執行利率將是4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果後續LPR上漲到5.0%，那麼改籤後也將執行5.0%-0.39%=4.61%的水平。
3、基準利率上浮的情形
如果原房貸合同執行4.9%上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%-4.8%=0.59%。如果第二年LPR下降到4.7%，那麼改籤後小明的執行利率將是4.7%-0.59%=4.11%。相反，如果後續LPR上漲到5.0%，那麼改籤後也將執行5.0%-0.59%=4.41%的水平。
劃重點來咯：不管是原基準利率的房貸客戶，還是上浮或下浮，如果小明判斷利率趨勢是下行，則選擇LPR浮動更划算；則小明覺得未來利率趨勢是上行，那麼則應該選擇固定利率，鎖定利率上行風險。
問題五：不主動換會怎麼樣？
根據當前各家銀行的公告來看，主要有兩種轉換方式——一對一或批量轉換兩種方式。
其中，大多數銀行採取通知到客戶，或客戶自行聯繫銀行協商辦理定價基準轉換事宜的方式；個別銀行採取不操作則默認批量轉換的方式。如招商銀行將於4月上旬統一將轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換，仍維持原合同安排需要在2020年8月31日前與該行聯繫。
部分銀行則選擇某個時間節點用戶具有操作權限，過了某個時間點，統一由銀行進行批量轉換。比如興業銀行是要求截止2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議籤訂確認的，該行將參考銀行業普遍做法，進行個人存量貸款批量轉換。中信銀行也是要求2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款，按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。
問題六：多個借款人，由誰去換？
不少房貸都有多個借款人或者有擔保人，那麼應該在怎麼換呢？
舉個例子，如果小明的房子和老婆是共同借款人，需要雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。如果小明的房子，是由爸媽進行擔保的，他個人借款，則只需要小明自行決定就好
對於共同借款人，現在各家銀行給了比較簡單的線上辦理方式。以建行為例，小明和老婆可以通過手機銀行、網上銀行分別辦理。線下渠道開通後，還可以選擇到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM）分別辦理，或一同前往營業網點櫃檯、個貸中心辦理。
但需要特別注意的是，各家銀行確認時間點有所不同。如，工商銀行要求共同借款人要在主借款人發起變更的當天24：00前完成變更確認，定價基準變更才能生效。中國銀行則要求，存在共同借款人的貸款，轉換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。
問題七：去哪換？
各家銀行情況略有不同，具體情況大家需要查詢貸款行的官網或者官方微信號，近日各家銀行均已公布方案。從綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。但大家一定要注意各家銀行批量處理的時間節點有所不同。
此外，考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道，方便不少，大家不要窗口期。此外，即便共同借款人沒有貸款行的銀行卡，也可利用其他銀行的銀行卡註冊貸款行的手機銀行APP並辦理定價基準轉換。
問題八：可以找人代辦嗎？
在線上渠道辦理，只能本人操作，不能代辦。線下渠道，部分銀行要求可以找他人代為前往現場辦理。代辦人員需要攜帶受託人的有效身份證件原件及公證委託書。
問題九：要收錢嗎？
定價基準轉換是由銀行免費為客戶提供的操作，客戶無需支付任何附加費用。
問題十：我還要記住什麼？
一定要在8月30日之前辦理！一定要在8月30日之前辦理！一定要在8月30日之前辦理！
重要的事情要說三遍。按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內，都要完成定價基準轉換。
而且目前各家銀行給出的自主選擇操作時間窗口不一樣，大家一定要注意查看。
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【記者】陳穎
【作者】 陳穎
【來源】 289財經熱點南方號