作者: 說房聊地
對深圳樓市來說，2020是跌宕起伏的一年。
這一年，深圳樓市經歷了一枝獨秀的高光時刻，亦在過熱之後面臨調控之手的「靈魂拷打」；屬於二手房的主場在715新政之後被極速冷凍，打新成為下半場響亮的主旋律。
於購房者來說，「假離婚」漏洞被堵死，「無房剛需」成為樓市的「寵兒」，但在打新利誘面前，剛需之中亦夾雜著「千萬級」的代持買家；
抱團漲價的二手房業主們被予以黃牌警告，卻在後半場成交遇冷之際表現出其強大的看漲情緒，掛牌價「不降反升」，再一次彰顯了「深圳業主」的魄力。
陪跑剛需的焦慮，「千萬豪剛」的盛宴，以及被無辜中傷的「剛改」中產，惜售加價的業主...共同演繹2020年深圳樓市眾生相。
有人起早貪黑打新
有人睡過頭錯失百萬
深圳有錢人的卑微，是從買房開始的。
上一秒穩坐豪華轎車，下一秒就只能蹲在開盤現場門口。在深圳，即使手握重金，都要起早貪黑憑運氣實力搶房。
陳芸是2020年較早的一批「打新者」，被疫情困頓在出租屋裡近兩個月的時間裡，讓她產生了咬牙買房的衝動。
光明金融街便是她2020年打新之路接觸的第一個新盤，8997人搶394套房，與周邊價差近2w／平，引得無數人趨之若鶩；陳芸記得很清楚，自己和老公在燥熱擁擠的人群中汗流浹背苦等認籌的場景。
6月盛夏，光明金融街一期認籌前夜，買房人已經做好連夜通宵排隊的準備，最後引來警察清場；項目開盤當日，買房人仍要頂著32度高溫排隊選房。在這場煎熬的打新戰中，陳芸最終不過充當了一個陪跑者的角色，而市場這種瘋狂打新套利的氛圍早已擾亂其初心——儘快上車買一套房子。就在不斷觀望和陪跑中，陳芸終於在715新政之後失去了購房資格，買房計劃不得不延遲一年。與一般剛需樓盤不同的是，潤四的開盤吸納的是手握千萬的「豪剛」們，一票難得之下代持橫生，中籤如同中彩票；戲劇性的是，有一位女士因為睡過頭最後失去購房機會，損失上百萬。
11月份，華潤城四開盤現場，早晨6點多天微亮就有不少「千萬豪剛」前來排隊進場，有一90購房者選完一套上千萬房源之後表示，著急趕回去上班。（圖源智訊財經）
2020年，深圳樓市最痛苦的群體當屬剛需改善的購房者了。
諸多剛需改善家庭只能望著別人吃「肥肉」，在一眾網紅盤的「無房優先」面前基本只能吃閉門羹或充當絕對陪跑；更慘的是，有一些剛改人群賣了房發現自己沒了資格，房價漲了買不起回不去了，這樣的案例大有人在。
深圳樓市的故事總帶著一點魔幻現實色彩，而這些事例又不過是其中一個真實又渺小的縮影。
2020年是深圳樓市幾乎瘋狂的一年，這一年深圳日光碟頻出，最瘋狂的一周有6盤開售即被秒空，有開發商兩日收金196億。
新政的「風起」攪不動市場「雲湧」——2020年深圳賣了45384套新房住宅，創下五年新高；成交金額創達7952億，創歷史新高。
加大的供應量是基礎，而黑天鵝之下的不確定性，大水漫灌的世界經濟，讓全國甚至全球的資金都在尋求安全的避風港，一線城市特別是深圳，成為富人資產配置的重要選擇。
拼命的深圳業主：沒有理由也能漲價
相較於拼命搞錢的「深圳女孩」，「深圳業主」在房價這件事情上更是不留餘力，一度還成為了隔壁廣州業主學習的對象。
年初復工之際，當有業主還在擔憂經濟不景氣是否會導致二手房價格下跌之時，現實告訴他們多慮了。
李姐是寶安一小區的業主，年初四月中旬她想要出售自己現住的89平小三房，出價750萬讓中介幫忙掛牌，不料一周之內就有三組意向客戶，更甚者，有一外地的業主在看了全景視頻之後跟中介表示如果可以馬上就能定下來。
在這種不愁買家的火熱競爭之下，李姐生怕自己定價定低了，硬是無理由地加價20萬，最終還是以765萬的價格成功出售。
福田一不具名中介表示，業主反價、抱團漲價的現象，在強流動性的深圳市場已是常態，買家雖然心裡不爽，但最後總有人買單，業主心態就是你愛買不買。
2020上半年，深圳二手房交易如火如荼，6月份單月成交破萬，創下四年月度新高；下半年在715新政以及新房供應大潮影響之下遇冷，但始終無法動搖二手房業主的看漲心態。
數據寶追蹤的《2020年316個城市房價排行榜》數據顯示，2020年12月底深圳二手房均價同比上漲超34％，站穩8萬大關，其中有小區漲幅超50％。而上半年深圳二手房均價還在「6字頭」。
7月中旬，福田八卦嶺一小區業主房源掛牌價還是500萬，到11月下旬便改價699萬，上漲近200萬。
一業內人士表示，掛牌價並不等於實際成交價，特別是715新政之後，業主惜售心理明顯，不急著出售的業主有意虛高報價，抬高小區房價。
分化：「西邊日頭東邊雨」
相對於諸如光明、沙井、寶安等西部熱盤，東部稍顯冷清。
2020年絕大多數「日光碟」都誕生在西部熱點片區。金融街、華強城、領航城、潤四等都是2020的當紅「辣盤」；而龍崗、坪山雖是供應大戶，網紅日光碟卻屈指可數。
據統計，2020年深圳共有29個「日光碟」，其中西部的寶安南山和光明共佔據16盤，東部的龍崗坪山加起來僅有4盤，福田1盤，龍華1盤。
業內資深人士、房產大象創始人王波認為，2020年全國房地產的關鍵詞是「分化」，而對於深圳樓市來說這種分化表現得更為明顯，呈現出了「西邊日頭東邊雨」的勢頭，但接下來熱點板塊也逐漸有東移的趨勢。
在2019年光明大熱之際，李明以4.9萬左右的單價買下某網紅盤70平的房源，總價約350萬，那個時候「破5」的光明還在被眾人質疑，但2020年光明已經有個盤「破7」，李明雖還沒交房但預計收益已相當可觀；
相對於買龍崗的阿芹，相對就比較平穩了。2019年末阿芹以總價近200萬買下61平龍崗兩房，經過2020一年的時間發酵，小區周邊房價上漲了約5000元／平，相當於這一年小賺30萬左右。
這樣的收益阿芹還是很滿意的，由於是真剛需只能在考量自身實力之後儘早上車，說實話不羨慕西部大漲的光明是假的，但對於她來說能夠上車已足夠幸運，她相信未來的東部會有一輪新的補漲。
小結：
2020年深圳樓市經歷了疫情影響，嚴厲新政，但依舊仍在「野蠻」生長：限價之下的打新之戰如火如荼，「無房剛需」備受爭議，房價仍在持續上漲；一邊是充滿不確定性的行情，一邊是「買到即賺到」的利誘，資本的逐利性體現得淋漓盡致。隨著2021年更大供應的到來，市場之火能否逐漸平息，趨於理性，還需進一步觀察。