感謝網友金石道人來稿
在高層眼裡，房地產金融一度被認為是安全的。
2011年，前銀監會主席劉明康曾在公開場合強調，中國銀行體系房地產信貸資產佔各項貸款的比重為19.8%。要知道那時候，很多歐美銀行的房地產業務動不動就佔了半壁江山。
對比之下的優越感油然而生。
但僅僅5年之後，這一數據的比例就超過了40%。
房地產成為了支柱產業的同時，也愈加讓人感到慌張。建行董事長田國立曾在陸家嘴論壇上表露過擔憂：
「金融機構和國家已經明顯被房地產綁架，房價一旦控下來，大家都害怕。」
這種異樣的氣息，不止是中國第二大銀行的董事長感受到了，大家都感受到了。
一顆顆子彈正在射向這個行業。一個舊的格局正在被打破，一個新的時代正在到來。
1
「五花大綁」
2020年最後一天，兩道紅線從天而降。
第一道紅線是「房地產貸款佔比」：大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。
第二道紅線是「個人住房貸款佔比」：大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。
這兩道紅線來自央行和銀保監會聯合發布的一則通知，通知中將銀行劃分為5檔，針對每一檔銀行，都設置了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，銀行規模越小，房地產貸款和個人住房貸款的佔比上限越低。
這是一記砸向樓市的重錘。打蛇打七寸，信貸就是樓市的7寸。可以說，過去這些年來，銀行貸款是房價上漲的最大動力，沒有之一。
一直以來，房地產也流傳著「長期看人口、中期看土地、短期看金融」的說法，一旦失去信貸的支持，進入樓市的資金必然減少，高房價就會成為無源之水。
專業機構曾測算過，如果2021年房貸增速從2010年的16%下降至15%，住宅銷售額增速將從10%降至8.5%；如果房貸增速下降至13%，銷售額則將同比下降6.9%。
卡緊銀根，為的就是對樓市進行精準調控，讓新增貸款資金更多地流入實體經濟。
這樣一記重錘，會產生怎樣的影響？
影響確實不小。據安信證券研報數據，35家披露數據的上市銀行裡，踩中紅線的多達10家，不僅有杭州銀行、成都銀行等小銀行，更有建設銀行、郵儲銀行、招商銀行等中大型銀行。
這些不達標的銀行勢必要壓降流向房地產市場的貸款，根據安信證券的估計，這將導致2021年房地產貸款餘額少增4000億左右，個人住房貸款餘額少增3500億左右。假設按照50%首付規模計算，少增3500億個人住房貸款，意味著將減少7000億的商品房銷售額，佔2019年全國商品房銷售額（159725億元）的4.3%。
對房企和購房者來說，這都不是一個好消息。一些中小房企，將很難再感受到地方銀行的大力支持，資金壓力會越來越大；而購房者，依靠貸款買房的難度，會越來越大。
時至今日，樓市上空已經有了「五道紅線」。
去年8月，「三道紅線」突襲，一眾以高負債、高槓桿著稱的房企，被套上了緊箍咒，不得不走向降負債之路。
如今，紅線又多了兩條，買房者這個口子的銀根也一併收緊了。
至此，樓市的三股力量——房企、銀行和購房者，都被緊緊拴住。
「五花大綁」之下，中國樓市正在迎來一個強調控時代。
2
高槓桿深淵
一直以來，我們房地產調控的宗旨都是一個字：穩。
樓市是中國人最大的資產池，樓市一旦崩塌，會引發系統性的金融風險。因此，鎖緊樓市銀根，並不是讓房價大跌，更不是要消滅房地產。給樓市來個「五花大綁」，主要目的就是穩槓桿，降低風險。
這背後的一個現實情況是，當今樓市的槓桿已經到了一個危險的境地。
根據國際清算銀行的統計，2020年末中國的居民槓桿率已經超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數字，已經超過國際平均水平，正在趕超發達國家；增速之快，位居世界前列。
貸款的錢大部分都流向了樓市。從近5年總體趨勢上看，2016年以來，居民持續加槓桿購房，致使槓桿率高企，個人住房貸款佔比也呈逐年走高態勢，截至2020年三季度，個人住房貸款餘額多達33.7萬億元，較2015年淨增長157%。
疫情也沒能澆滅中國人買房的熱情。2020上半年，在個人按揭貸款沒有放鬆的情況下，購房者再次主動加槓桿，全國購房槓桿率回升至歷史第二高位，僅次於2016年。
從城市來看，根據第一財經的統計樣本，有7個城市的資金槓桿率（居民貸款/居民存款）超過了100%：
廈門（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），蘇州（109.2%），廣州（103.9%）。
你會發現，這些城市，基本上都是樓市投資熱情高漲之地。
居民槓桿率攀升，會持續擠壓消費，這在內循環時代尤其顯得格格不入。
正因為此，銀保監會曾表態：
防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長。
在人們加槓桿衝進樓市的大潮中，一些奇怪的現象也層出不窮。
不少地區為了讓支付能力較弱的居民有上車資格，默許了「首付分期」等操作。這在一定程度上提升了個人的槓桿率。
此前深圳樓市還出現了「眾籌打新」，即幾個人合買一套房的奇景。
在去年，一個叫「7蟹姐姐」的微博用戶髮長文控訴擁有百萬粉絲的微博大V「深房理」，聲稱自己被「深房理」給騙了，導致自己價值728萬元的深圳房產被查。
看著火熱的深圳樓市，這位「7蟹姐姐」在「深房理」的指導下，以「假結婚」、墊資等非常規方式，加槓桿以728萬元買下了深圳網紅片區前海的一套住宅，最終被套，追悔莫及。
與此同時，一條灰色的炒房產業鏈也浮出水面。
炒房客的瘋狂，更是讓人嘆為觀止。
在過去的數年間，高評高貸、氣球貸、加按揭、月供貸、消費貸、信用卡套現、循環貸、P2P眾籌……炒房客們幾乎窮盡所能。
同時手握數十套房產，對炒房客來說，司空見慣。他們是一群賭徒，對「買房是普通人致富的唯一途徑」深信不疑。
他們賭的就是房價的上漲，一旦遇上樓市的調控，等待他們的，就是無盡的深淵。
3
冰火兩重天
亂象之下，控制樓市槓桿，收緊房地產銀根，以防範金融風險，成了當務之急。
但這些紅線的影響，降落到樓市，並不是均勻的。
在房地產貸款的集中度上，監管對於中小銀行的要求要遠高於大銀行。
因為對於中小銀行來說，房貸業務佔比非常大，且多集中於本地中小型城市，但中小城市經濟發展不穩定，地產崩盤概率遠遠大於大城市。
一旦某一地區的房價下跌幅度過大，房地產貸款集中度過高的本地中小銀行，極易被牽連，造成大量壞債，導致銀行的危機。
如此一來，大中小城市的房貸利率，將會變得更為懸殊。出於風險考量，銀行將會將有限的信貸更多投放在樓市風險較低的城市。
大城市，銀行多、樓市風險小，房貸利率一般較低；中小城市由於信貸資源不夠豐富、樓市風險較大，房貸利率一般過高。
紅線越多，城市之間的懸殊就越大。重複一下我之前的觀點：
對中國樓市來說，一個不可避免的現實是：過去那種「一起漲、一起跌」的時代，已經結束了。
當天津房價一夜跌回4年前的時候，杭州的樓市正在扶搖直上；當鶴崗的房價跌到「白菜價」的時候，深圳人還在熬夜排隊搶5000萬一套的豪宅，大概率還搶不到。
有城市一瀉千裡，就有城市如日中天。
這種分化，隨著樓市銀根的收緊，會更加明顯。
4
尾聲
房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」——
銀保監會主席郭樹清在1個多月前寫下的這句話，是當下樓市「五條紅線」的最佳註腳。
上世紀以來，世界上發生過130多次金融危機，其中100多次與房地產有關。
中國絕不能重蹈覆轍。郭樹清筆下的「灰犀牛」，正在一圈圈地被套上緊箍咒。
限購、限售、三道紅線、兩道門檻……一個盲目加槓桿、粗放擴張的房地產時代已經成為過去時。
對房企尤其是尾部房企來說，未來是一個如履薄冰的時代。易居集團CEO丁祖昱甚至在2020年的年終大會上悲觀地表示，未來房地產行業將步入一個「無增長時代」。
而對於普通人來說，無論房貸利率怎麼變，可以肯定的是，未來幾年獲得房貸的難度只會越來越大，用房貸撬動一套房子的門檻，將越來越高。
個人房貸的政策紅利期，已經來到尾聲了。
過去那種，普通人也能通過房子實現階層躍升的時代，一去不復返了！