既然負債會與拿地節奏拿地規模緊密掛鈎，為了降低負債，地產公司一定會進行更大規模的拋貨走量，通過降價這一簡單粗暴的方式，不斷的將自己的負債率降到標準線以下。所以，類似疫情期間你看到的恆大大規模的打折活動，在下半年，或許會成為一種新的常態，下半年的買房窗口期，也大概率會打開。
今年以來的土拍市場，暗流湧動
其他不看，我們就看今年一年以來，全國很多城市都頻出地王，單是上海，整個7月份土地的平均溢價率已經達到了31.7%
大家知道20%的土地溢價率頻發是在什麼？沒錯，還是在2017年上半年樓市最火爆的時候
而高溢價的背後，隱藏著的其實是開發商的高負債，通過不斷買地的方式，將自己規模做大，同時將風險均攤，這樣的模式概括為三個字，就是「高周轉」
但是，近期相關部門出臺一條規定，是關於限制開發商融資的「三條紅線」，將於2021年1月1日起全行業全面推行
這一次的政策，對於開發商而言，是真正的釜底抽薪，而樓市，從最開始的供給處，就要被裝上限制的閥門了
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內多次傳聞的「三條紅線」，內容有一點點繞，但值得大家多看幾遍
具體內容如下：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2、房企的淨負債率不得大於100%；
3、房企的「現金短債比」小於1 。
除此之外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標，央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理
如果你覺得有點讀不懂的話，沒關係，記住一句話就好了
就是如果你的負債率太高的話，接下來就會限制你拿地，直到你慢慢降低自己的負債率到合理範圍
同時，根據三項指標的踩線情況，相關部門直接給出了相關的管控範圍和目標
其三項指標全部「踩線」，有息負債不得增加
兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%
一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%
全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%
你看，有目標，有具體的執行規則，而且全部都用數字明碼規定，完全根據地產公司的財務報表進行管控，這一次的高層，是從源頭端抓起，要對依靠負債進行盲目擴張的房企動真格了
根據wind和天風證券研究所的統計，如果這一新規全面落地，對於前50強的房企而言，比如恆大、融創、中梁、華夏幸福、富力、融信等房企，都很可能觸碰到三道紅線，這其實就意味著他們拿地的速度將全面放緩
但即便是只有兩項踩線的陽光城、金科、雅居樂、榮盛、美的、首創等房企，整體融資規模也會受到很大的限制，過去的那套通過負債高速擴張的路，直接被堵死了
換句話說，等到相關政策文件正式開始實施，房企就不能像以前那樣依靠負債進行大規模的擴張了，房企想要多拿地，想要多拿錢，就必須降低自己的負債和槓桿
很多人可能會說，這感覺有些矛盾的，就是因為沒錢才要借錢啊，如果資金很富裕，就不需要去借錢了，你說的沒錯，但請注意一點
高層就是不想讓你通過借錢去盲目擴張，你如果沒錢買地，那就安安心心把房子賣了負債率低了再說
換句話說，很多房企想要通過負債的方式進入TOP50，TOP30，將會變得越來越難
樓市的玩法，開始變了
有幾個簡單的判斷，想跟大家再聊下
首先是房企的超額利潤時期，將徹底過去，對於房企風險的管控，將越來越嚴格
大家仔細想一想，為什麼前期房企會形成超額的利潤，其中很重要的一個原因就跟銀行吃利息差一樣，在前端通過開發貸完成對土地的低成本獲取，在後端通過賣房的形式獲得更多的利潤，這就像空手套白狼一樣
這樣的模式在房價上漲期間當然沒什麼問題，但一旦地產的流動變慢，那麼，對於房企而言，面臨著的將是萬劫不復
所謂富貴險中求，高額利潤所伴隨的也是高額風險，所以我們看到為什麼這兩年有很多房企破產倒閉，很核心的一點就是負債做上去了，但房子卻賣不動了，從而現金流沒有跟上
第二，內地房企將越來越港資化
啟東有個超級大盤，叫恆大海上威尼斯，做了住宅+娛樂+酒店這樣的一個超大體量項目，通過空間運營的方式，大批量以很低的價格拿地，然後既賣房又做長持運營，一方面既能保證負債率上升的不是那麼的快，另一方面也能保證現金流的穩定
這裡的酒店也都是排滿了人，爸媽會帶著小孩來這裡度假或是學校在這裡會有夏令營，酒店周末的房價已經達到了1800元一晚
所謂的越來越港資化，其實就是通過介入運營然後可以持續性的賺錢
所以我們看到不管是保利還是融創，開始越來越多的做各種文旅項目，一方面是拿地成本更低一些，另一方面就是通過後期的運營，可以持續性的賺錢，從而抵消掉一部分的負債
同時，對於地方政府而言，也開始逐漸意識到光靠住宅市場是無法盤活區域和城市活力的，還是需要高大的寫字樓和熱鬧的商業
因為只有通過對這些存量資產的持久運營而不是一竿子買賣，才能越來越讓城市板塊價值更加凸顯，城市的土地才會越來越值錢，政府通過賣地才會有更多的收入
第三，房企會發展越來越多的除了地產以外的其他能力
萬科已經轉型城市配套商，開啟了商業、物業、教育、物流等多維度的產業，碧桂園重用機器人產業，恆大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽車，還不包括花了大價錢為國爭光的足球產業
而這些邏輯在我眼裡就是一個套路，在穩固商品房產業保持現金流的時候，去押注一個個可能的突破口
第四，下半年大概率會迎來買房的窗口期
從當前的政策情況看，下半年的全國樓市，從大面上看，依然不容樂觀，開發商將普遍面臨著現金流的不斷吃緊
既然負債會與拿地節奏拿地規模緊密掛鈎，為了降低負債，地產公司一定會進行更大規模的拋貨走量，通過降價這一簡單粗暴的方式，不斷的將自己的負債率降到標準線以下
所以，類似疫情期間你看到的恆大大規模的打折活動，在下半年，或許會成為一種新的常態
請大家一定要留意，下半年的買房窗口期，也大概率會打開，提醒還沒有買房的客戶，一定要留意
現在的政策越來越混沌，很多人可能會說，這一次的政策是通過限制拿地的方式打壓開發商
我覺得不能這麼簡單片面的理解
這次的「三條紅線」的政策，在我看來，更像是穩定房價的一種長效機制，從短期看，對於開發商想要拼命拿地，當然是做出了最嚴格的限制
但是，隨著城市規模化發展的紅利正在慢慢減弱，所以對於高周轉而言，也不是你想快就能快的起來的，而只有不斷的穩定地價，才能有助於房企在後期持續穩定的以合理的定價拿地
從這個層面看，「三條紅線」對於房企又何嘗不是一種長效保護
接下來的樓市的特徵，是屬於典型的風險厭惡型，不管是對於個人還是房企，所有的政策全部都指向一個方向
有多少錢，辦多少事