破了殼的蛋殼公寓股價暴漲75%,傳我愛我家接盤蛋殼!

作者｜十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

那個年初在美國上市又在近期傳聞破產的蛋殼公寓，今天（11月17日）的股價暴漲75%。

這事十分的傳奇。

我把今天蛋殼的股價走勢圖發了個朋友圈，居然有業外的朋友評論說：難道是迴光返照？

我覺得這位朋友十分的敏銳。

連日來，蛋殼公寓深受「破產」傳聞困擾：杭州蛋殼公寓出現租戶被斷網，深圳蛋殼公寓有房東開始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已經有房東開始至今聯繫租客繳納房租，北京蛋殼公寓遭到一百多位租客退租維權。

一個資金鍊緊張、頻臨破產、房客退房維權、房東被迫收房等等負面新聞壓頂的公寓品牌，今日股價表現出如此強勁的漲幅，這是作的什麼妖？

這時，資本市場放出風聲，我愛我家正在在商議接盤蛋殼事宜。

最近一周，我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務成本問題。同時，「受北京市相關部門邀約，包括自如、相寓在內的多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜」。

對此，十一郎跟我愛我家相關負責人核實，對方並未直接否認，僅回應「暫未接到兩家要正式合作的通知」。

據澎湃新聞透露，一個月前，自如曾作為主力洽談蛋殼公寓接盤事項並對蛋殼公寓進行了背調，但洽談一個月後，自如誠意不夠，導致接盤事項告吹，「我愛我家是自如之後開始接洽的。

有意思的是，業內有傳聞，在北京租房市場急劇收窄的2020年，我愛我家旗下租房品牌相寓今年也「力不從心」，有意「甩包袱」出去。面對接盤規模在40餘萬間的巨大「福利」，我愛我家的面部表情應該是怎樣的。

不管怎麼樣，面對這一「天上掉下來的餡餅」，緋聞主角我愛我家昨天下午直線漲停，今天上午又上漲近5%。

雖然蛋殼公寓一再勉力支撐，但業內普遍認為，如果無人接盤，它走向破產是大概率的事件。在蛋殼公寓之前，已有多家從事長租公寓業務的機構暴雷，甚至跑路，房屋租賃者續住無門，房屋業主收租無路，長租公寓一時成為矛盾焦點，甚至成為潛在社會不穩定的溫床。

長久以來，長租公寓的運營模式、盈利前景甚至生存要義等議題，都在業內備受爭議。由於蛋殼公寓為代表的長租公寓，商業模式十分簡單粗暴，本質就是「二房東+租金貸」。

外表是用租金貸這種「網際網路金融」的看似創新的模式在資本市場大肆融資，而最本質的「二房東模式」並未改變，甚至堪稱原始。

這種商業模式的本質（二房東模式）並未創新，而且開發出新的利潤空間。頂多是把收回來的3室1廳改造為4個單間，然後往外出租。然而，這種「N+1」的改造方式一直受到地方政府的嚴格監管。像北京，就嚴令禁止。

打政策「擦邊球」擠出來的利潤，似乎並不好足以支撐企業的發展。

而長租公寓裡創新的部分「租金貸」是企業發展的根本所在，卻隱藏著巨大的金融風險。

租金貸是長租公寓品牌方是以眾多租客的未來租金向金融機構抵押貸款，一次性獲得大額資金；除少量貸款分期支付房東房租外，其餘延後付租的大筆資金則用於市場擴張。

這就相當於，如蛋殼一般的長租公寓，拿租客的未來租金，向金融機構融資，然後拿融資的錢再收房源擴張規模，以期佔領更多市場，兼併小型租賃公司，迅速擴大規模。當規模足夠大之時就上市套現。

但這其中的可能帶來的金融風險，甚至是累加的金融風險，並沒有引起他們的重視。

當長租公寓品牌方誘導租客籤了租金貸協議時，就已經把租客與公寓方的租賃關係，變成租客與金融機構的借貸關係。

表面上的租賃業務，也變成了實際上的類金融的資金鍊業務。

資金周轉與循環，變成事關運營各方命運的關鍵要素。

這樣的運營模式，在住房市場處於上升時期，新房源與新租客不斷入場的市場環境下，不易引發資金鍊的緊張或斷裂。

然而，今年因為疫情的關係，全國的住房租賃市場都已步入下行周期，房租停止上漲甚至下降，空置率也急劇上升。這樣的大環境下，如蛋殼一般的品牌公寓方的不能按時收到租金，就導致資金周轉不靈，難以按時支付房東房租，進而導致租賃鏈條崩潰，將承受房東討要房租和違約金、租客索要押金和預付租金、金融機構追債、政府行政處罰等多重壓力。

而金融機構是該模式的實際「出資方」，一旦品牌公寓方資金鍊斷裂，金融機構將難以從租客收回貸款，當租客拒絕繼續還貸時，金融機構往往以上報個人不良徵信為由，要挾租客繼續履約，激化與租客之間的矛盾。

作為「租金貸」模式起點的房東，一旦品牌公寓方的資金鍊斷裂，房東將難以按期收取房租；即使收回出租屋，也將面臨再次出租之前房屋空置的租金損失。

最慘的是租客。

當房東收不到租金要收回租房時，租客直接面臨的就是被迫搬離。那種被「限時責令搬出」的滋味，七八年前的十一郎也嘗試過，你還別遇到寒冬臘月，否則找房、找搬家公司、整理東西這些事情真的夠你喝一壺的。

好在，當年的十一郎在限時三天被迫搬離後，不用再繼續交租金了。而那些籤了「租金貸」的年輕人們，在被迫搬離出租房後還要按「租金貸」協議扣除租金貸款。如果逾期未交租金，租客將面臨被列入失信「黑名單」的風險。

這是讓人最氣憤之處了。

況且，租客找公寓方退押金、服務費和預付款時，資金鍊斷裂的品牌公寓方是否有錢退給你，要看運氣了。

說到這裡，我想起來我OFO的押金一直還沒退呢。

近年來，多地多家住房租賃企業相繼「爆雷」「跑路」事件，就源於「租金貸」運營模式風險爆發。

對於如蛋殼一般的長租公寓運營模式可能帶來的潛在金融風險，甚至是累加的金融風險沒有引起足夠的重視，才是「蛋殼模式」破滅的根本原因。

沒有核心的盈利模式，只靠網際網路的融資後燒錢砸市場的打法來不斷擴大規模，誰控制更多的房源多，誰就擁有更多的租金定價權或左右市場的能力。這樣的玩法，就算獲得大資本的投資青睞，就算做到上市破發，最底層的核心盈利點不紮根，最終也只能是鏡中花，水中月。

這次，如若我愛我家順利接盤蛋殼公寓，那這隻破了殼的蛋殼，是會一地蛋黃，還是破殼重生呢？

看官們，你們說。