「3.15」國際消費者權益日即將到來，記者近日從樂有家獲悉，為保障廣大購房者的合法權益，樂有家官方微信推出了「房產交易經典案例大講堂」欄目，針對房產交易過程中的常見糾紛作出專業分析，幫助大家避坑。
據介紹，2018年9月9日，賣方雷某以1858萬元價格出售其位於福田區的房子給周某，並籤訂了《二手房買賣及居間服務合同》。4天後，周某因個人貸款問題，想和賣方解除合同，於2018年9月13日向賣方寄送《告知函》，告知無法繼續履行合同，要求解除合同。但賣方不同意解除，經多次協商未達成一致，後賣方向法院提起訴訟。
法院認為，買方向賣方發出的解除合同《告知函》不具有解除涉案合同的法律效力，其未實際履行合同義務的行為構成根本違約。考慮到買方籤約第二日即去銀行了解貸款事宜，在了解無法通過不動產抵押貸款方式獲得購房資金後，於籤約後第四日即主動向賣方及第三人發送解除合同告知函，該行為可視為買方在自認履約不能後積極止損的行為，且賣方未舉證證明籤約後四天中遭受的實際損失。綜合考量，將違約金酌情調整為50萬元。
樂有家有關負責人提醒稱，籤約後不履行合同，需要承擔相應的違約責任，不會因為籤約後沒幾天就提出解約，且尚未給守約方造成實際損失，就不承擔任何責任。出現無法履約的情況時應及時與交易相對方積極協商，切勿拖延，時間拖延越久，給對方造成越大的損失，承擔的違約金可能越多。此外，單方解約要謹慎，不是想解約就能解約，只有達到合同約定的解除條件或者法定解除條件時，才能以單方通知的形式解除合同。否則即使發出了解除通知，也不發生合同解除的效果。
買房如何避免違約情況出現？
在日常籤訂合同中，往往隱藏著許多違約風險，違約將承擔相應的賠償金。那麼，買房應該如何避免違約情況的出現呢？樂有家有關負責人提醒，籤約前應全面了解房屋及周邊情況，比如房屋內裝修、採光、通風、周邊配套設施、嫌惡設施等，必要時可通過不同時間段多次看房。對房屋學位、車位等情況有特殊要求的，應於籤前提出，與賣方核實並協商，做補充約定。
其次，購房前充分評估自身的資金能力，與家人充分協商。貸款金額與銀行政策、個人徵信等有關，貸款額度屬於正常的商業風險，若銀行貸款額度不足的，買方應補足剩餘的樓款。如果對購房資質、貸款資質不確定的情況下，可提前約定好解決方案(比如和平解約、變更購房主體等)。
另外，涉及連環單等交易的，手續辦理儘量留寬鬆的時間，避免延期辦理造成違約。同時提前協商若「因前一個交易影響本次交易」的處理方案。
信息時報記者葉虹通訊員唐儷瑕
來源: 信息時報