來源：杭州樓市動態 作者：孫一文
在杭州「後峰會，前亞運」的「夾縫」中生存的潛在購房族，無疑是最苦逼的了。
往前看，1萬+的濱江沒趕上，1萬+的艮北新城沒趕上，現在這兩個板塊都要4萬+了，只能望房空流淚！
往後看，2022年亞運就要來了，G20的經驗告訴我們，能上車的時候就得上車，該出手時就出手！
無奈的是，就這腿腳，上炕都費勁，更別提上車了！
前面便宜的沒趕上，後面要來的攀不起，眼巴前兒的還挑三揀四，可能這就是所有購房者的痛處吧！
這該怎麼辦呢？
盤它！一起來盤點一下截至目前杭州限價仍是2萬+的板塊吧。
據不完全統計，目前杭州十區範圍內，至少還有20個區塊限價在2萬+。具體情況可見下圖。
01
西湖區
這個想都不用想，關注一點杭州樓市的人都知道，主城也就剩這麼一個bug了，沒錯，它就是三墩北！
三墩北 是老杭州唯一的2萬+板塊，群山間的盆地，裡面一汪水，全是三墩北的眼淚。混成這個樣子，三墩北也很無奈，周圍都是大哥，就自己是個弟弟。
貼著西湖區的標籤，卻上不了臺面，無奈從小家庭環境不好，逼仄狹窄，被繞城高速、吉鴻快速路、老杭宣鐵路圍困，憋死在這個三角地帶，實在施展不開拳腳。
再加上三墩北是杭州早期的回遷區，城市界面不是很好，這也是很多購房者對它的初印象。
不是三墩北不努力，此前的西雅圖、西湖國際城也是賺足了眼球，「萬人搖」已經不足為奇。奈何被限價卡的死死的，最近掛出的紫金明珠附近的地塊，又是魔咒般的限價2.81萬，3萬+成了多年遙不可及的夙願。
留給剛需的時間不多了，相信隨著城 市的 更新，界面的迭代，三墩北終將迎來它跨出閨門，登堂入室的一天。據說老杭宣鐵路要搬家了，如果是真的三墩北的春天就要來了。
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 建發金輝紫璋臺 | 95-139 | 待定 |
| 錢江古墩彩虹軒 | 待定 | 28100 |
02
餘杭區
餘杭的2萬+板塊算是最多的了，畢竟餘杭的面積比較大，城西、城北、城東，其實都有餘杭。
大範圍上，處於城西的是瓶窯、未來科技城2.0，處於城北的是崇賢、仁和、塘栖，處於城東的是星橋、東湖新城和臨平新城。
1
5月19日，杭州出讓了四宗宅地，都是餘杭區的地塊，其中崇賢一宗，東湖新城一宗，瓶窯兩宗。
有意思的是，瓶窯這兩宗宅地的限價都高於另外兩宗。但是，一直以來， 瓶窯 都是一個沒有多少存在感的板塊，也一直無法走入人們的視野。
一方面良渚新城還有不少2萬+的老盤，二手房的價格也基本維持在2.4-2.7萬之間，作為去往瓶窯的必經之路，良渚新城明顯是截胡了。
另一方面，瓶窯的公共運輸是個大問題，去一趟也不容易，地鐵2號線坐到頭就沒人想再往前走了。瓶窯的配套還屬於鄉鎮級別，尚無法滿足購房者需求，更別說匹配2萬+的價格了。
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 新力商住項目 | 待定 | 24000 |
2
而崇賢的限價2.3萬/㎡和東湖新城的限價2.2萬/㎡，似乎還好接受一些，畢竟這兩個板塊最近一直熱度不減，成為了當之無愧的剛需重鎮。
甚至崇賢還曾出現了「萬人搖」。崇賢的配套相對來說算齊全的，但是，目前的硬傷就是沒有地鐵。如果地鐵四期工程能修到崇賢，那麼崇賢的明天將不可限量。
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 祥生湛景光合映 | 98-125 | 23000 |
| 西房杭語宸鷺院 | 99-280 | 23000 |
3
接下來我們說說限價2.2萬/㎡的東湖新城。
東湖新城就是以前的臨平山北，別看只是改了個名字，後面是有規劃跟著的，在配合打造城東智造大走廊的背景下，東湖新城也算是高起點高規劃了。
以前我們瞧不上的山北，現在已經是需要習慣的2萬+板塊了。可以預見的是，東湖新城至少短時間內還會繼續火熱，畢竟有了地鐵9號線的加持，說話就是有底氣！
4
說到臨平新城就一言難盡了，昔日餘杭的老大哥默默不作聲，經濟方面比不過未來科技城，想著利用房價優勢拉攏一波剛需，誰知道又被東湖新城將了一軍。
好在我有現成的地鐵，配套也不差，包裝包裝，賣相也還行。
5
未來科技城2.0 算是未來科技城1.0的親兒子了，是要繼承1.0的衣缽的。
2.0是承接著城西科創大走廊向西發展的關鍵節點，也是修補老餘杭到青山湖科技城斷層的重要一環。
隨著之江實驗室、阿里達摩院、菜鳥總部等知名大IP入駐未來科技城2.0，城西的發展將迎來新的階段。
參照未來科技城1.0的發展歷程，大IP的推動力是巨大的，阿里總部就是一個活生生的例子。沒有阿里就沒有未來科技城1.0房價從幾千塊到3萬塊的跨越式發展。
6
仁和 的優勢在於產業，菜鳥物流、阿里巴巴數據中心、摩根史坦利、比亞迪汽車、圓通速遞等知名企業都已落戶仁和。
仁和現在面臨的困境也是公共運輸的問題，進城太不方便了，現在只能指望杭德城軌落實了，到時候仁和還能再搶救一下。
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 華元北城芳滿庭 | 89-139 | 20000 |
| 北上星雲府 | 95-115 | 20000 |
7
塘栖 也面臨著同仁和一樣的困境。塘栖可 以說是杭州最北的板塊了，看地圖都覺得遠，沒事絕不會有人想著去一趟塘栖。
塘栖的房價更是直到2017年才邁入萬元大關， 近兩年塘栖的土地供應也逐漸上來了，新房限價也來到了23100元/㎡。
但是，塘栖的成交量始終上不去，二手房老舊，價格又高，新房隨著地價水漲船高，倒掛是不可能的，本身就非常依賴本地客群，價格上去了又有誰買呢？
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 招商雍瀾府 | 95-128 | 20500 |
8
下面要說的星橋可是一位superstar，在餘杭的這幾個2萬+板塊裡算是離主城區最近，潛力也最好的了。
要說之前的星橋看天都城，那麼今後的星橋就要看融耀之城了。
為什麼這麼說呢？
天都城作為星橋的開荒者，當年的天字一號超級巨無霸，一手打造了星橋衛星城的第一個基點。後來的開發商大部分都會以這個基點作為坐標。
而融耀之城的到來則打開了新篇章，這個體量27萬方的地鐵3號線星橋路上蓋TOD，將會成為星橋板塊新的核心。
經過20年的開發，星橋的配套已經很齊全了，加上在建的地鐵3號線的加持，星橋也成為了剛需重鎮，熱度一升再升。
星橋的優勢就在於與城區的通達性很好，本身區位就靠近主城區，又有地鐵的加持，這種板塊怎麼會不熱呢？
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 中建學成府 | 100-180 | 21000 |
| 融創融耀之城 | 89-125 | 24000 |
03
錢塘新區
去年上半年設立的錢塘新區，包括下沙和大江東，目前2萬+板塊主要是下沙大學城北，大江東目前還是1字頭。
大學城北 的優勢在於豐富的教育配套，可以滿足全年齡段教育，其中文海實驗學校是下沙第一梯隊的名校。
大學城北現在的弱項，最明顯的就是離地鐵太遠，通勤還不是特別方便。網傳33號快線有經過大學城北，但是，目前規劃還無法證實。
區域內暫無新房銷售，參考系不多，接下來就看祥生今年拍的這兩塊地了，精裝限價26200元/㎡。
龍湖春江天越2019年10月領出的預售精裝均價為27205元/㎡。
都會錢塘現已售罄，高層精裝均價23014元/㎡。
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 祥生江山雲樾府 | 89-128 | 待定 |
04
蕭山區
蕭山的2萬+板塊主要有 南部臥城、 蕭山科技城、 新街、 空港新城、 所前。
1
南部臥城 ，處於地鐵2號線的末端朝陽站，可能不太容易吸引人的眼球。
南部臥城也不是沒有耀眼的高光時刻，2008年，得力以總價8.3億元競得了蕭儲【2008】29號地塊，折合樓面價6032元/㎡，一舉問鼎當年蕭山單價、總價地王。
2013年，恆大以26億元的總價拿下了恆大·帝景所在地塊，成為當年蕭山土地市場總價地王。
但是，由於缺乏產業布局，又隨之遭遇少年宮、育才南路立交等項目的相繼流產，南部臥城也出現了後續發展乏力的症狀。
好在2017年地鐵2號線全線貫通，算是打開了南部臥城的任督二脈，可以通達全城，連結南北，疏導更多的人流來到南部臥城。
緊接著，浙醫二院落戶南部臥城，開元廣場、銀泰、朝陽新天地也相繼動工建設，這算又給南部臥城打了一劑強心劑。
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如果說南部臥城的短板是缺乏產業布局，那麼產業就是蕭山科技城的優勢。
蕭山一共有4座產業新城，而其中就有2座位於蕭山科技城，僅佔蕭山總面積0.2%的蕭山科技城，卻擁有整個蕭山50%的產業新城。
除了產業，不得不提的就是蕭山科技城的16公裡的錢塘江岸線，隔江與錢江新城二期相望。
要知道錢江新城二期的定位是不遜於一期的「國際化」城市中心，對標錢江新城二期，我們可以想像未來蕭山科技城的樣子。
規劃中的機場快線從蕭山機場經蕭山科技城跨江，經錢江新城二期，連接火車東站，經西湖文化廣場直達火車西站。
這樣一條串起了一座機場、兩座火車站，兩個城市核心區的東西大動脈，必將給蕭山科技城帶來翻天覆地的變化。但話又說回來，看地鐵規劃的密度情況，蕭山科技城似乎不怎麼受待見啊！
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 融信榮望軒 | 98-129 | 待定 |
3
區塊能發展起來，一定源於區位。新街就是所謂的「奧體東」，承接著來自奧體、蕭山市區的外溢需求。
同時新街又夾在幾個高起點高規劃板塊的中間，比如蕭山科技城、空港新城，自然連帶著就撈到了不少好處，區域內又規劃有地鐵7號線，房價也是來到了2萬+，去年的中南君奧時代還出現了「4萬人搖」的盛況。
新街的問題在於，城市界面「鄉土氣息」濃重，鄉鎮感十足，配套過於單薄，暫時還不足以支撐起城市發展的需要。
還有一個經常被人詬病的是，噪音汙染。由於新街處於飛機航線下，離機場又近，引擎的轟鳴聲不絕於耳，每7分鐘就有3架飛機經過。
這個主要就看個人的接受程度了，再隔音的房子也擋不住大環境的影響，總得出門吧？夜深人靜的時候呢？
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 保利欣品華庭 | 96-106 | 待定 |
| 中鐵諾德雅逸府 | 89-127 | 待定 |
4
空港新城 屬於杭州臨空經濟示範區，是國內14家臨空經濟示範區之一，所以，空港新城的產業色彩很濃，主要還是一些航空配套產業和空運依賴型產業，住宅只是配套補充。
所以，除非是工作需要，一般和航空距離比較遠的普通人，很少會主動選擇空港新城，畢竟一年到頭也就坐那麼兩三次飛機，離機場近也不是剛需，還不如選個生活氛圍好的板塊。
再一個就是噪音汙染，要說空港新城沒有噪音誰信啊？
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 德信閱杭 | 95 | 20500 |
| 融信空港瀾天 | 102-116 | 待定 |
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所前 板塊，知道的人可能不多，確實也夠偏遠，但是，現在卻躋身於2萬+了。時隔三年，所前今年再次出讓宅地，精裝限價21400元/㎡。
讓人想不到的是，現在的價格跟三年前也沒有多大變化，碧桂園前宸府，2017年拿的地，前期均價就賣到了21230元/㎡，而且據說到現在還有剩餘房源。
自己好好品品吧。
| 樓盤 | 主力戶型 （㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 碧桂園前宸府 | 121 | 26704 |
| 天地墅園 | 194-260 | 27000 |
| 德信地塊 | 待定 | 21400 |
05
臨安區
臨安2017年撤市設區，便加快了融杭的腳步。今年地鐵16號線開通，讓臨安徹底火了一把。
再加上全杭州唯一不限購的區塊特權，臨安著實是收割了一波投資客和城西的剛需客。
臨安區內的2萬+板塊主要有青山湖科技城、濱湖新城和錦北新城。
作為融杭的橋頭堡，青山湖科技城的區位優勢顯而易見，進臨安的第一站便是了。
青山湖科技城還是城西科創大走廊的關鍵一環，也是臨安區內的唯一一環，目前已有杭氧、杭叉等大型企業入駐，產業優勢明顯。
前幾天榮盛檀越府加推了156套高層和洋房，高層均價20200元/㎡，洋房均價22000元/㎡，中籤率僅為19.72%。要知道臨安很多盤都是不用搖號的。
青山湖科技城作為為數不多的已開通地鐵的2萬+板塊，還是得到了市場的認 可。
相比青山湖科技城受到城西剛需客的青睞，濱湖新城和錦北新城則主要面向本地的改善客群了。
這兩個板塊的戶型普遍偏大，且洋房等低密產品佔比較高，當然了，基本是不需要搖號的。
| 樓盤 | 主力戶型（㎡） | 參考價格 （元/㎡） |
| 榮盛檀越府 | 98-105 | 21100 |
| 旭輝朗香府 | 98-143 | 20484 |
| 旭輝B1-19-01地塊 | 待定 | 待定 |
06
富陽區
富陽也是一個經常被遺忘的角落，2萬+板塊主要就是高橋和富陽老城區。
老城區 就好說了，相對而言配套已經很成熟了，生活氛圍也很濃，本地自住客群肯定首選老城區。
而高橋則更多地被杭州城區過去的客戶提起，畢竟這裡更靠近杭州城區，價格又比老城區低，作為新城區，未來還是可期的，等地鐵6號線修到這裡，高橋也將迎來它的光輝時刻。
07
要說杭州的板 塊劃分，真 的是大的裡面套著小，小的跟小的還踩著腳，有的劃分是為了定位，有的劃分是為了站隊，認真你就輸了。
其實，板塊的劃分只是為了讓我們更好的理解區域的規劃，不談規劃的板塊劃分都是耍流氓。
板塊的劃分應該是跟著規劃的，有了規劃才有發展，發展決定了價格。這才應該是板塊的底層邏輯。
按照這種邏輯，我們大概就能摸清價格的真相。2萬+值得珍惜，但是也要擦亮眼睛，對於買房這種事，量力而行就好。