一、查冊（「沒有查冊的二手房交易，危險指數高達99%！」）
待查冊核實交易房屋權屬情況後，再行支付定金！
所說的 「查冊」，即查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
注意事項
1.有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封才能過戶。
2.查冊所需資料：(1)身份證 (2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號
這一項，找中介要查冊資料。
如果系查詢個人名下，房屋的套數的話，就可以去廣州市任意一個房地產交易登記中心（或者叫房地產管理所）辦理。查冊一般都比較快，可以自助列印也可以去櫃檯窗口辦理。如果小孩只有出生證明，那就只能去櫃檯窗口辦理查冊；一般情況下 ，查冊是要求家庭成員信息列印到一張A4紙上。
注意，不動產權證書上雖然沒顯示抵押，但是也有可能在抵押哦！二手房買賣最重要是看不動產證，不過隨著交易登記的種種新規實施，不動產證該怎樣看也成了一個難點。根據廣州市不動產登記中心最新發布的規定，自2019年2月22日起，廣州市取消在不動產權證書上列印加注抵押、註銷抵押等他項權利情況和辦理信息。所以一定要結合查冊表才可以看出來。
二、籤合同、交定金
買賣雙方談妥後，即可 籤署購房合同並交定金，同時24小時內籤署網籤合同。合同約定主要產權；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關手續時間；違約方式；違約責任等。 （籤合同當天搞定）
1、定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。定金具有法律效應，具有擔保債的履行的作用，按照法律規定，定金數額不超過主合同標的額的20％，如果給付定金方不履約，無權要求返回；收受定金方不履約，雙倍返還。
2、訂金指的是房屋買賣雙方有意交易房屋，房屋買賣意向初步達成協議後，雙方進一步協商籤訂臨時認購協議，買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。訂金不同於定金，訂金視作預付款，沒有法律效應，不具有擔保債的履行的作用。在合同正常履行的情況下，訂金成為價款的一部分。在合同未能履行的情況下，不管哪方違約，訂金原數返回。
注意事項
定金：
1.定金一般交給業主，不可退。注意是「定」金，不要寫「訂」金哈。這個是對雙方的約束哈。
2..如籤約後樓價行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。
籤合同：
1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同籤字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。
2.如果房屋有租約，應該與租客籤訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。
3.如果該房產附有戶口，要在籤訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。
4.如果對方是已婚的，婚內財產的話，即使房本上沒有配偶的名字，也一定要取得配偶的同意的，這一點千萬要注意。要寫個證明，讓賣家配偶籤字。
5.記得在中介那裡籤署了合同之後，一定要儘快推進去網籤，只有網籤了後，才能保障自己利益，防止一房多賣。
三、評估
銀行會指定評估公司對所購房產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高於市場交易價。
注意事項：
評估價影響銀行貸款金額，如評估價低於成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
四、贖樓（賣家）
一般來說，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。 （贖樓時間視情況而定，1-2月不等）
當然這個事情是需要談的，有的賣家就要要求買家幫忙贖樓。那買家就要懂得規避風險。
注意事項：
1. 贖樓有兩種操作方式：
業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，此舉會產生擔保費用，及短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;
買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。
2.買家拿現金贖樓是風險比較大的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。
五、塗銷和遞件（賣家）
塗銷就是賣家償還銀行貸款後取消房產抵押登記，產權轉移申請即「遞件」，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所審核，審核成功領取回執。銀行通知業主拿房產證，列印網籤合同（需提前網上預籤約）後當天塗銷和遞件，出稅單。
注意事項：塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間。
六、籤署申請貸款合同、辦理按揭
房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方籤訂房地產買賣合同，並支付首期購房款後，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。 （視情況而定，5個工作日至1個半月不等）
注意事項：
1.去銀行做貸款申請，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。
2. 如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。
3.為預防該情況發生後雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
按揭貸款攻略
商業貸款 公積金貸款 組合貸款
商業貸款（5-10個工作日審批）
所需資料：
賣方：(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證 (3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明 (5)銀行收款帳號
買方：(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)婚姻證明 (4)收入證明（一般大於供樓額2倍以上）(5)銀行流水（至少近半年的存摺進出狀況；每月進出大於供樓額2倍以上）(6)供樓存摺或卡 (7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數查冊證明
費用：
按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
轉按揭手續費：1200元/單（辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費）
注意事項：樓齡加借款期限一般不超過40年，具體需提前諮詢銀行；貸款成數不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。
公積金貸款（15~45工作日審批）
所需資料：
賣方：
(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款帳號
買方：
(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大於供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存摺進出狀況；每月進出大於供樓額2倍以上）(6)供樓存摺或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存摺(10)公積金繳存明細表。
費用：
按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)
保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣
組合式貸款（商業+公積金貸款）
所需資料：
賣方：
(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款帳號
買方：
(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大於供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存摺進出狀況；每月進出大於供樓額2倍以上）(6)供樓存摺或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存摺(10)公積金繳存明細表
費用：
按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)
保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。
七、獲得銀行同貸書、籤署 貸款合同
銀行內部各級對申貸人審核後會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。 （1個工作日）
注意事項：
部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。
八、付首期及資金監管
一般情況下，按合同約定遞件成功後，業主就會要求交首期款了，目前房管局要求最好使用銀行資金託管。該步驟可根據當地情況，買賣雙方協商而定。 （1個工作日）
注意事項：
1.出於公平考慮，銀行會要求買賣雙方在籤監管協議時，在放款書上先籤字，放款時雙方便不需要親自到銀行，也能避免買家不配合給賣家帶來困擾。
2.購房款分批支付主要目的在於減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。買家和賣家在籤合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、完稅過戶
繳納二手交易稅費後，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。 一般也是同時在政務大廳，同時過戶和交稅。過戶了，不是馬上就拿到新的房產證，你會收到不動產登記中心的受理回執，上面會寫上預約拿取新的房產證的時間。記得收好這個受理回執哈（1個工作日）
注意事項：
交稅以買賣雙方協商為準，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場。如果是按揭貸款拿的就是房產證複印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日後放尾款給業主。
十、交房
交房一般涉及 物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。
注意事項：
1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，儘量把保證金的數額做大。
2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。
根據現行的廣州二手房市場狀況， 正常交易時長為1-3個月，如在貸款、贖樓的過程中遇到問題，可能會導致時間更長。