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從普通個體的角度，我覺得房地產比較好的調控閉環就是：周期盤整—兩競兩限—供應平衡—安置保障。
對房價調控來說，這裡的每一環，都可以扣的非常緊，但每一環的失控都會讓整體難以為繼。
但最近我發現一座城市，房價已經連續漲了49個月，甚至逆勢期還在上漲，那就是
徐州
諷刺的是，我看到還有人宣傳連漲時掛出「喜大普奔」、「普天同慶」的字眼。
房價連漲四年多，真這麼值得驕傲嗎？
先剖析下徐州房價連漲背後的現象和原因。
統計局公布了2月的70城房價指數，徐州房價走勢依舊很妖。這座蘇北城市，為什麼會連漲49個月，甚至逆勢期還在上漲？
2020年2月份，徐州新房價格指數環比上月上漲了0.8%，比去年同期上漲了11.1%，定基指數則到了非常高的160%。
對比70城的房價指數我們可以發現，徐州環比上漲數據在全國70城排到前十，同比上漲排在第六，而定基指數隻落後於合肥武漢，站穩了全國前三。
不光是數據上的表現，4月1號起徐州各區新盤紛紛宣布要中止優惠，全面漲價。
很多人都問過：憑什麼這座蘇北城市可以一直猛？
2015年到2017年，在四萬億財政刺激、轟轟烈烈的棚改去庫存的大環境下全國普漲，但為什麼2018到2020年還在漲？
究其原因，可能不是基本面的長期優勢支撐，而是受到了短期利好的刺激。
第一點—徐州地鐵一號線的通車和第二輪規劃獲批
對一個地鐵從無到有的城市來說，這一點是當地銷售最常掛在嘴邊的賣房口頭禪。
在整個淮海經濟區，這是唯一一座擁有地鐵的城市。對於周邊城縣的普通居民來說，他們判斷一個城市的潛力與否，不怎麼會看GDP總量，產業，人口等等因素。
在他們的印象裡，徐州的城市建面還不錯，通了地鐵，這就足夠了。
第二點—徐州二次進入住建部棚戶區改造工作擬激勵城市名單
在全國眾多城市開始縮減棚改工作的時候，徐州又連續兩年進了棚改擬激勵名單。
這一點，徐州的確仍有一些城中村、三環路內的棚改工作仍在持續，短周期內的購房置換需求仍然旺盛，從而託起了整個市場的基本面。
第三點——淮海經濟區十城的「對比效應」
心理學上，有一種理論叫做「對比效應」，把鮮豔的顏色與模糊的顏色放一起,鮮豔的顏色更鮮豔,模糊的顏色就顯得更模糊。
徐州周邊市縣的房價其實也不低，當買房人發現同樣的價格也可以在不限購的徐州剛需盤上車，他們會更傾向選擇後者。
這些因素疊加，也就是為什麼普漲結束盤整的後半場，徐州依然還在逆勢上漲的原因。
但是，對於在徐州買過房的人也好，未買房的人也好，這麼連漲從來都不是一件好事。
別人都在說我的城市收入怎麼高、房價怎麼扁平化、人民生活多麼幸福，你總不能接一句：我們房價高。
對於徐州來說，這從來都不是一件值得驕傲的事。
一起來看看這座城市的基本面底色如何。
從2014年到2018年的地區生產總量增長來看，的確是一直呈現逐年增長的趨勢。
來源：徐州統計局
但我們不能單看量，也要看質。
徐州5年來的GDP增速從2014年開始呈現不同程度的下滑，2018年GDP增速略超4%，同比去年下降3.5個百分點，在江蘇省內墊底第二，經濟失速明顯。
有人說這是2018年徐州狠抓環保導致了多數企業工廠遷出，現在正是經濟轉型期。
但要明白，下滑趨勢已經不是一年兩年了，未來幾年由於轉型還會出現總量增長乏力的情況。
還有個不爭的事實，經濟轉型並不是嚴抓環保這一年提出的，從5年周期的轉型效果來看，產業結構依然變化不大，轉型路上任重而道遠。
來源：徐州統計局
除了產業轉型帶來的經濟增長乏力，人口流出現狀同樣不容忽視。
有人會說：扯什麼，徐州這兩年常住人口一直是淨增。
別急，往下看。
房地產一直有句老話，叫長期看人口。也就是未來有沒有足量的人口和購房需求來為這個市場託底。
2019年徐州常住人口增量成績不錯，省內增長成績可以排在前三。
但是有一點我們要知道，2019年的江蘇省常住人口增量總體乏力，廣東同年的常住人口增長有175萬，浙江有80萬，而江蘇則不足20萬，作為經濟第二大省，這個常住人口增量成績實在是平平，在全國也是處於中下遊。
所以在這樣的省內成績背景下，徐州的這點增量並不值得驕傲。
甚至我們進一步拉長時間線看，徐州當下的常住人口總量，差不多和15年前持平。
來源：徐州統計年鑑
15年來人口流入和流出不斷在交替發生，好在基本互相持衡，但內部量級變化很小是不爭的事實。
最近兩年，省內蘇南城市的落戶條件趨向寬鬆，南京、蘇州本科即可落戶，大專繳納定期的社保也可落戶，落戶即可買房，這也意味著蘇南對於首套剛需的限購條件開始逐漸寬鬆。
徐州該拿什麼應對年輕人才流出的困境，又該怎麼喚回在外漂泊的遊子。
為什麼會有大批量的人口流出？和產業結構、就業情況、人均收入水平密不可分。
1978年改革開放到2018年，徐州的人均可支配收入不斷攀升，這是一個非常好的現象。
來源：徐州統計年鑑
但本該藏富於民，如今都被房價抹平。
以徐州普通的一家三口為例，去除生活、消費、家庭教育成本，每年至多結餘5萬元，這是比較樂觀的數值。
想在徐州全款買套普通的80平住房，大概需要16年，如果是貸款買房，基本20年內沒有太多家庭結餘。
如果想住的大一點，地段學區好一點，這個年限還要拉到更長。
這就是當下徐州赤裸裸的現狀，也是導致優秀的年輕人才流出的主要原因。
拿我和身邊的朋友為例吧，我們不是沒想過回去，無論是生活、圈子、飲食生活習慣、方言，對這座城市都很有感情，但最後都被高房價和低收入勸退。
所以只能趁著年輕，在蘇南和長三角城市尋找機會，直到奮鬥出個樣子，並選擇留在這裡。
我們再來看看這麼一直連漲會面臨哪些後果
第一：限價盤供不應求
相信很多在徐州買房的朋友都知道，限價盤是當地最讓人趨之若鶩的搖號首選。
萬X城、永X園、萬X府等一些限價盤，由於地段不錯，且周邊地價越拍越高，一二手倒掛相當明顯。人都是逐利的，茶水費、全款優先等一些規則慢慢開始浮現水面。
早期我在徐州買房時，這些都見識過，現在依舊存在。
第二點：維權頻發
這一點不細說了，大家都心知肚明，最近又開始看到因為學區、降標減配、交付不符、停工引起的維權事件，在徐州的東南西北各區，都有發生。
因為房價高，大家的包容度也開始越來越高。
但最後高房價換來的不是高居住品質，隨意走在徐州街頭，動輒就是30多層、樓間距密集的商品住宅，這一點一線城市也只能望其項背。
第三：天花板越捅越高，年輕人流至蘇南
市中心、新城區、東區、南區的一二手房價天花板已經摸到了2.5w-2.8w，我在群裡看到有些人因此沾沾自喜，不禁後背一涼。
他們難道不知道長三角、蘇南地區的強二三線房價多少嗎？這個接近3w的天花板和徐州普遍四五千的工資，會逼走多少年輕人？
未來接盤的人會越來越少，這是不可逆的。
我熱愛這座城市，又不希望這裡的人麻木，這樣的連漲趨勢，是時候該警醒了。
房價連漲不值得所有人驕傲，反而更加需要我們謹慎理性，因為徐州面臨的局面，並沒有那麼樂觀。
如果沒有人吹哨，那麼就讓我來。
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