嗜血的貝殼,終於向買房者下手了?

2020-12-28 樓市青浦

文/進擊小閒

2020年12月21日,鄭州貝殼系的所有門店宣布:2021年1月起將上調鄭州地區中介費!

此次上調,不止是鏈家,而是包括德佑、21世紀等貝殼旗下的所有加盟門店。

據知情人士透露,貝殼系此次將中介費由房屋成交總價的2%上調至3%。其中,由買方承擔2%,賣方承擔1%。而原先的收費則是買方2%,賣方不收費。

這一次漲價,和2018年上海的情況頗為類似。

2018年年底,上海鏈家高調官宣漲價。房屋的中介費由買2賣0,轉變成買2賣1,激起行業內熱烈討論。

2年過去了,鏈家在上海依舊風生水起,坐穩市佔第一的寶座。

01、漲價背後:是缺錢還是割韭菜

事實上,中介公司向買賣雙方收費的模式,在國外以單邊代理制為核心經紀人體系中比較常見,國內的話,上海、重慶等地也採用過相應的收費方式。

貝殼系內的漲價試水,鄭州也不是第一例。

早在今年年中,貝殼在廈門、合肥等城市就推出了一項好贊好房的產品。針對於想要急售房源的業主,提供線上流量資源傾斜、線下經紀人聯賣的服務,並加收1%的佣金。

這個產品的邏輯很好理解,通過將平臺資源整合打包,既能幫助客戶快速解決買房需求,又能夠爭取合理的增值服務溢價。並且,產品可以由業主自願選擇,本質上是給客戶增多服務選擇,改善客戶體驗。

但鄭州此次漲價,從官方通告及內部人士透露來看,並沒有表明提升整體品質一說。

那麼貝殼此次漲價,是真缺錢?還是割韭菜?

一方面,貝殼的確缺錢。平臺持續虧損,競爭對手來勢洶洶,貝殼必然要儲備大量的現金,以應對日益激烈的市場競爭。

易居×天貓好房攜手合作,宣布以97折分傭,100%墊傭的模式,三年不賺錢的口號高調搶佔貝殼營收超過50%的新房佣金蛋糕。58愛房一邊收編各地頭部經紀公司,一邊在新房分銷上與貝殼房江湖展開大戰。美凱龍愛家在上海等地瘋狂開立線下門店,搶佔鏈家的市場份額。恆大房車寶大手筆入場,大舉併購中介門店,站上房產中介競爭的舞臺上。-恆大房車寶,會是下一個貝殼嗎?

2020年11月,貝殼增發3540萬股ADS,融資21億美元。

另一方面,貝殼未必真的是缺錢。貝殼2020年Q3的財報顯示,貝殼目前的現金儲備高達592億元,相對於上市時增加了273億元,可謂是糧草充足。此次漲價,更像是一次市場巨頭的割韭菜行為。

根據市場統計數據顯示,貝殼目前在鄭州的市場份額已經超過25%,位列市場第一。並且,從今年開始,貝殼頻頻「審判」不守貝系規則的合作夥伴。

先是高調宣布封殺易居,聲明貝殼渠道客戶不準代理公司易居接待,導致鄭州多個新房項目易居被迫退場。今年年初,鄭州也有20多家門店因違反房江湖制定的規則,被迫與貝殼解除合作。

也難怪許多鄭州本地的開發商及地產從業者感嘆,鄭州,已經是貝殼的江湖。

02、貝系,配嗎?

2年前上海鏈家漲價時,行業裡還在討論鏈家配不配的問題。如今,敢於打出「國民鏈家」旗號的鏈家,憑藉高品質的經紀服務,回答了這個問題。2020年,上海鏈家市佔率高達18%,3倍領先於排名第二的太平洋(6%)。

但是,如果說鏈家是貝殼平臺下的正規軍,服務品質高、經紀人訓練有素。那貝殼系下面的其他加盟店,只能算是平臺整合的「貼牌軍」。

貝殼對城市內部的管理,一般是沿用兩套管理體系。一套鏈家的管理團隊,一套貝殼的管理團隊。雙方業務雖有交集,但管理上各不幹涉。

貝殼的管理團隊,負責城市內加盟門店的運營和管理。由於平臺屬性,實際門店的運營管理,更多還是由店東操盤。貝殼則負責指導和監督。

在經紀人招聘標準上,鏈家要求至少本科畢業。而貝系加盟店的招聘標準,則由店東決定,貝殼只提供招聘標準建議。

所以從外表上看,這些門店門頭形象統一,內部裝修標準一致。但是實際的服務品質,卻可能天差地別。

也許一個原本街邊的破舊小門店,加盟後搖身一變加入了貝系。

這樣的貝系,收取和鏈家一樣的佣金。

不禁想問,配嗎?

當然,對於房產從業者而言,佣金的上漲總歸不是一件壞事。但是,佣金的上漲必然意味著消費者購房成本的上升。

作為有社會責任感的大型企業,這種上升,應當需要有一個可靠的邏輯進行支撐。或是如鏈家一般,以高標準的服務品質換取高額的佣金回報;亦或如貝殼早期的嘗試,用增值的產品服務換取額外的佣金收益。

價格上漲要想要消費者買單,首先得物有所值。否則,就只是嗜血的資本家,藉助壟斷地位,向其利益鏈條上的每一位用戶收割韭菜。

這個韭菜,先是開發商,現在,終於到購房者了。

03、誰是下一個鄭州

鄭州,對於貝殼而言是一個有特殊意義的城市。

早在2017年,貝殼找房平臺問世的前1年。鏈家負責人彭永東(現貝殼找房CEO)將成都時任鏈家新房總經理何生祥叫到北京,一個月後,何生祥帶著十幾個人的團隊南下鄭州,以鄭州為試點,探索鏈家加盟新模式。

2017年9月25日,鄭州鏈家70店齊開,震動行業。4個月後,鄭州模式宣告成功,隨即啟動貝殼。2018年4月,貝殼找房正式上線。

可以說,貝殼,從鄭州走向了全國。

如今貝殼已經成長為中國房地產市場上連結4.4萬家門店,近48萬經紀人的巨無霸。僅是在鄭州,貝系門店就從70家迅速增長到800家。

此次貝系門店全線佣金的調整,也是從鄭州開始,不難想像其背後的象徵意義。

這次貝殼漲價的故事已經開演。

下一個鄭州,又在哪?

04、是進步還是壟斷

關於此次鄭州貝殼漲價事件,各路網友也發表了評論。

有部分網友認為,貝殼此次佣金漲價,可能會導致未來這部分賣家佣金以房價的形式轉嫁到買家身上,最終受害者還是買家!

但是,也有網友表示,二手房交易收費素來存在各項「雜費」,貝殼表面漲價,實際上是將收費規則透明化、規範化,值得肯定。

其實筆者認為,低佣金、價格戰的競爭裡沒有贏家。二手房中介本質上做的是信息和服務,只要在合理範圍內的收入,都是正常的。並且,此次貝系漲價,也許會倒逼出整個行業服務體驗的提升,用高標準的服務匹配更高的價格,這對於行業來講將是一個巨大的進步,值得期待。

關於貝殼的討論,還讓我想到了最近另一個討論熱度極高的行業——社區團購

這次阿里、美團、拼多多、滴滴的社區團購大戰,一邊瘋狂撒錢讓利消費者,一邊遭到了從官方到民間的輿論聲討。

核心是消費者們,已經看懂了巨頭們慣用的發展套路:過「大補貼、大擴張、大虧損」的流量戰爭,獲取行業內的壟斷地位——然後,獲得壟斷帶來的議價權。

2020年12月11日,中共中央政治局召開會議,指出:「要強化反壟斷和防止資本無序擴張,促進房地產市場平穩健康發展。

信號已經很明顯,壟斷不會,也不應該是行業發展的終局。

房地產行業,無論入局者誰,通過快速擴張達成壟斷而獲利,都不應該是發展的目標。任何企業的增長,最終都要基於科技創新和真實的產品力,這才是行業未來發展真正的生命力所在。

讓行業少點割韭菜,多點務實者。

文/進擊小閒

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