導讀：涉房屋、土地的民事糾紛一直是在明律師專注的案件類別之一。本文，通過劉勇進律師團隊代理的一則案例，筆者將為大家分析與所有權、佔有狀態和返還請求權相關的法律知識，來看法院能否強制執行案外人佔有狀態下的房屋。
【基本案情：買來的洗車大棚轉眼要被拆除】
委託人賈某系山東省淄博市人。賈某在2016年和本村村民徐某籤訂了買賣協議書，協議約定徐某將本村村西的洗車大棚全部賣給賈某，在該協議籤訂日期前洗車大棚的其他任何債務包括土地租費全部歸徐某負責。
協議籤訂當天賈某支付20萬元，後來徐某將洗車大棚交給賈某後，賈某支付了剩餘的6萬元。但是後來當地村委起訴了徐某，要求徐某交回此土地，因為徐某已經將地上的洗車大棚賣給賈某，開庭時根本沒去，法院直接判決支持了村委的要求，後來村委又申請法院強制執行。
法院於2019年7月下達了通知單，賈某這才知道自己的洗車大棚要被司法強拆了。但是自己買下洗車大棚才3年，這麼快就被拆除，損失實在太大。萬般無奈之下，他找到北京在明律師事務所的劉勇進律師團隊尋求幫助。
【法律分析：能否強制執行關鍵看有無合法佔有狀態】
一、關於賈某對案涉房屋是否享有所有權的問題
賈某主張其系從徐某處因買賣而受讓物權。需要指出，所有權作為物權的一種，其取得的方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的途徑之一。
對於不動產物權的繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權請求權，如欲取得具有排他效力的物權，將物權人從出賣人變更為買受人，應當履行法定的公示方式。
也就是說，要將自己繼受的不動產物權按照法定的方式對不特定的第三人進行昭示。
《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」
第十四條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」
依據前述法律規定可知，不動產所有權的繼受取得，除了法律另有規定的情形外，只有在不動產登記簿上記載之後，包括買受人在內的受讓人方能取得不動產物權。
從本案看，該房屋是徐某租賃村委土地後建設的，根據《土地管理法》的有關規定，該洗車大棚無法辦理相關產權證書。賈某從徐某處購買時當然無法辦理有關產權登記，故賈某對該房屋並不享有所有權。
二、從佔有的角度看，賈某對該房屋是有權佔有，按佔有保護理論，可以對抗第三人，法院不得強制執行。
「佔有」雖然不是一種物權，但是「佔有」狀態在《物權法》上獨立成章，屬於《物權法》規定的一種財產利益。
本案中，房屋買賣合同有效且價款已全部支付，買受人也已經實際佔有該房屋，這種事實支配狀態系有權佔有，依法應受法律保護，有權排除第三人對其合法佔有之妨害。
三、從強制執行角度看，能否執行被執行人已交付第三人佔有的財產，必須看被執行人對該項財產是否享有返還請求權。如果不享有返還請求權，法院就不得執行。
法院強制執行，所執行的是生效判決所確認的債權人對被執行人的債權，執行的對象是被執行人自己的財產，即被執行人享有所有權的財產。
如果某項財產（動產、不動產）不在被執行人自己的佔有之下，而在案外人的佔有之下，則法院強制執行的是被執行人對於該案外人佔有之下財產的返還請求權。
如果被執行人對於該項財產享有返還請求權，該項財產（即使處於案外人佔有之下）仍屬於法院強制執行的對象，則佔有該項財產的案外人不能對抗法院的強制執行。
反之，如果被執行人對於該項財產不享有返還請求權，則該項處於案外人佔有之下的財產不屬於法院強制執行的對象，案外人可以對抗法院的強制執行。
直言之，對於某項處於案外人佔有之下的財產，判斷法院可否強制執行的標準是被執行人是否享有返還財產請求權。
《物權法》第34條規定：「無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。」對本條作反面解釋，如果屬於合法有權佔有，則原權利人（出賣人）沒有返還請求權。
本案中，賈某的佔有屬於合法有權佔有，這種情形，雖然其對房屋沒有所有權，但是賈某依照買賣合同支付對價，屬於合法取得該房屋，可以用第三人名義提出執行異議，法院應予以審查。（劉番/文）