壹
深圳華潤城潤璽一期的火爆,不禁讓Y君想起了42個月前在北京買西二環某項目(以下簡稱Z樓盤)時的情景。
大約是下午4點接到銷售員的通知,要求當天晚上8點以前到指定地點選房。又是一個晚上悄悄開盤的樓盤。
晚上開盤,這是中國房地產創造的又一個奇蹟。想買的人太多,房子又貴重,只好借點夜色來掩蓋。Z樓盤也是如此。銷售員說,私下想找他買房的都有十幾個,他們領導接到的請託估計有上百個。
隔壁的一新項目情況也差不多。開發商是同一撥,只是操盤手不同。
選房地點是在這個開發商之前開發的項目裡。晚上7點半左右,Y君和家人趕到這裡時,現場大約有300多人,後來陸續又來了一些,目測400人左右。都是以家庭為單位,有老人也有小孩,但倒也不算喧鬧,大家打電話或談話商量都放低了音量。
初夏的北京,氣溫還沒有升高,但內心的焦灼卻讓空氣的溫度隨著時間的推移在迅速爬升。雖然屋子裡有空調,但Y君依然出了一身汗。到現場的,都是確保能買到房的,人人都拿到了屬於自己的號碼牌;焦慮的是,自己中意的樓層、戶型可能被排在前面的人買走了。
輪到Y君時,接近夜裡12點。看了一眼銷控表,10層以上的戶型都被紅色填滿了。像這樣20多層的樓房,樓層越高越受歡迎。
聽說潤璽一期每個人的選房時間只有一分鐘,Z樓盤倒沒這麼苛刻,雖然工作人員疲憊的眼神無疑也希望你痛快點決定。老婆在家帶孩子沒能一起過來,Y君在電話裡跟她商量了兩三分鐘,選了個9層,140多平米的三居室。
總房款接近1300萬,實際上的決策時間也只用了3分鐘。
辦完各類手續,從選房現場走出來,已經1點半了。Y君在門口點燃一支煙,回頭看身後依舊燈火通明的房間,過去的6個小時恍如浮華一夢。
這是2017年6月18日。農曆丁酉年五月廿四日。一個值得紀念的日子,回過看也可能是需要祭奠的日子。
貳
這是Y君的第二套房,首付八成,900多萬將近1000萬。
Y君毫不諱言,這套房子是百分之百抱著投資的目的買的。他請教了幾個業內資深專家,大家一致的看法是,Z樓盤的預期是12萬+。
支撐這個價格的理由,確實也是硬梆梆的。內城二環邊,旁邊的麗澤商務區不必說了,從金融街過來也僅一箭之遙。附近更是多年沒有出來這樣高端的純商品房,Z樓盤還是國際一線品牌的全精裝房。
政府主管部門給的備案銷售價,最高只有9萬多(別墅),普遍不到9萬。這意味著,中間有3萬多的預期「差價」。如果是140多平方米的三居室,一套總差價就是500多萬。
買到即賺到,就這麼淺顯的道理。
雖然Y君經濟實力尚可,但一下子要找齊首付900多萬的現金,也不容易。他是借了幾個朋友的錢才湊齊的,其中一筆還答應給年化20%的回報。
如今,每個月兩萬多的房貸,已經交了兩年多。中間也問過那裡的中介,回答是Z樓盤幾乎沒有出房的。
深圳潤璽的事情爆出來後,Y君還專門到貝殼找房平臺瞅了一眼。Z樓盤掛出的房子倒是也有十來套,但掛牌價讓他吸了一口涼氣。
差不多的戶型,高樓層的掛牌價每平米能到九萬二三,但低樓層的只有八萬七八。也就是說,這掛牌價跟自己的買入價是一樣的。中介小哥說,掛牌價當然還可以往下談。12萬+?沒有的事,疊拼都沒到這個價。
如果以現價賣出,算上資金成本,Y君的投資虧損至少10%以上。這並不是個別案例。
一個同時間買入Z樓盤也是準備投資的朋友告訴Y君,他的房子掛了快一年,詢價的都沒幾個。
叄
媒體在報導深圳網紅盤潤璽一期時,不少都用了一個詞,瘋狂。在Y君看來,這樣的狂熱現象,在42個月前的Z樓盤身上,差不多已經預演。
其一,打新。像科創板一樣,基於買到即大賺的預期。潤璽一期,平均單價13萬元,周邊二手房平均單價已達18萬元。華潤城潤璽一期總價最低的是1棟203,98.52平方米,總價約1184.06萬元。5萬元的價差意味著,中籤就可賺到490多萬。面積越大,賺得越多。
Z樓盤雖然當時預期的價差沒這麼高,但幾百萬也是有的。
其二,合買。有媒體報導,潤璽一期,有些買家拿不出那麼多的首付,就幾個人合買,並約定出售後按出資比例分成。
而前面提到的Y君那位朋友,就是三個人合買的一套Z樓盤。
其三,代持。媒體報導,潤璽一期有不少是代持購買,即投資者以名下無房或有資格無實力的居民名義購買。11月30日,潤璽開發商和另一個紅盤「萬科瑧山海」都發布了代持買房的風險提醒。
據Y君所知,Z樓盤的一些買家也是代持購買。出具購房資格的人,指標用掉了,但大家都沒掙到錢。
所有的投資買房,都是基於預期和比較。Y君當初投資Z樓盤是基於12萬+的預期,潤璽一期的投資買家是基於新房二手房的比較。
誰要是在2017年6月告訴Y君,北京房價會下跌,肯定會招來無情的嘲笑;就好比現在,誰要是跟投資者說,深圳打新買房有風險,不被說是無知膽怯,也會說是窮酸嫉妒。
但這世上,從來沒有什麼是絕對不變。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組12月1日發布了一個《中國住房大數據分析報告(2020)》,它稱北京房價最高時點是2017年4月,現在,距離最高時點平均房價已下跌15.8%。
肆
Y君也是從業於房地產產業鏈的資深人士了,這次投資折在了Z樓盤上,讓他思考良久。雖說深圳房地產市場有其特殊性,但北京市政府部門這三四年的做法,仍有值得深圳借鑑之處。與其去抄長沙的作業,同為超大城市的北京,恐怕更有深圳可學習的地方。
第一,去投資化的意志更堅定、行動更堅決。北京的調控政策,到2016年底已經到達最嚴厲的地步,除了沒有像上海那樣連單身漢也限購,其他的手段早就用上了。而深圳是2017年以後經歷幾次房價大漲,調控不斷打補丁後才到今天跟北京差不多嚴厲的地步。
區別就在於,正如攸克地產《舊地圖上買不到新世界》所說,今天的北京樓市,投資投機客已經趕出去了;但深圳的投資客還是大行其道。
第二,真正保障住房用地供應。這裡必須拎出來說的是政策性保障住房。2017-2018年,北京市推出的住宅地塊,是以限競房、共有產權房項目為主,並輔以部分公租房。
這些住房對解決一大批中低收入群體的住房問題起了很大作用,他們可選擇的餘地太多了,而且也對整體房價起到了平抑作用。實事求是地說,不少限競房質量還是很不錯的,由於競爭激烈,開發商在配套和質量方面下了很多工夫。
舉個例子。在Z樓盤旁邊,有一個限競房項目,其中它的疊拼產品,設計和質量都堪比商品房,但最高限價8.3萬,比Z樓盤的疊拼便宜了大約1.5萬。別看只有1萬多塊的差距,這個限競房項目的出現,極大地壓制了Z樓盤的投資空間。
而深圳市這幾年的政策性保障房,是嚴重不足的。深圳有關部門也會列舉數據說建設了多少套多少人才房、保障房,但現實是,沒有起到緩解供求壓力、平抑房價的作用。
第三,及時調整住房供應結構。2017-2018年北京樓市遍地都是限競房,開發商去化壓力之大,苦不堪言。有些限競房不得不降價。有關部門對此相當清楚。到2019年,北京推出的純商品住房用地有了大幅提高,2019年下半年到2020年則是以純商品住房用地為主了。這是供給側改革理論活學活用的代表。
今年北京有一批高端住房項目賣得很好,動輒一天售罄換來三四十億。但北京的限競房並沒有退出,仍然保持著對商品住房的隱形壓力。到目前,北京還有5萬套限競房,去化周期20個月。北京房價要漲起來,沒那麼容易。
深圳則基本一直是單邊上揚。
北京房地產的投資邏輯已經消失了,深圳樓市的投資邏輯在何種情況下才會發生逆轉,以及什麼時候逆轉?這幾天,Y君在跟深圳工作的同學討論著。