「到底什麼類型的房產適合自己，如何才能使投資收益最大化？」這是投資者購買日本房產首先要面臨的最現實的問題。
如果從投資金額、簡單程度和安全性來看，日本單間公寓的投資性價比是最高的。
相對於整棟公寓，單間公寓對房產投資初學者相當友好，因其能夠比較簡單地開始投資，所需初始資金也比較少，租賃需求較大，而受到海外房產投資客和工薪階層的青睞。
此外，作為加分項之一，在東京23區內單身公寓的租客退租，一般1個月內就可以找到新租客。因為這種單身公寓的租客只有一個人，只要對方對周邊環境和公寓狀況滿意，通常很快就能做出決定。
所以說，在東京23區的單間公寓，只要是位置好的房產，租金的維持都能有所保證，而且其變現也非常快。同時，小戶型單身公寓還具有較強的節稅力。
單身公寓
日本單身公寓有1R和1K兩種戶型，哪一種更適合投資，更受租客的歡迎呢?
1R
R代表英文的Room，是居室同時作為臥室和客廳，同時也有開放式廚房。
R前面的數字為居室數目，如1R就是1居室，也是日本較常見的單身公寓。1R幾乎就是日本最小的租賣單位了。
相對於1K而言，1R價格也會便宜一些。而且這種1R單身公寓因為沒有做隔斷，如果室內是有空調的，那麼不管是冬天還是夏天，租客都能夠在較為舒適的環境中使用廚房。
1K
K代表英文的Kitchen，有廚房，而且臥室有獨立的門。K前面的數字為居室數目，如1K就是1居室且有獨立廚房。
1K單身公寓的好處就是使用廚房時，氣味和油煙不會傳到房間，避免衣物、床上和沙發等地方沾染上油煙味。
此外，1K單身公寓因做了隔斷，隔音比較好，而且租客的隱私能得到更好的保護。
1R和1K房型有何區別？
1R和1K的區別在於是否有「分區」。其次是面積大小不一樣。1R是指從玄關到廚房、走廊和居室空間全部包含在內的面積，實際分配給居室空間的面積會比1K小。1K是指臥室專有面積，所以租買房的時候要注意房間布局圖上的「面積」。
1R和1K哪種更適合投資?
小金額投資，首選1R/1K的公寓。
1R和1K房型麻雀雖小，五臟俱全；面積多為從10多平米到20多平米不等，是小金額投資日本房產的最佳選擇。
對投資者們來說，1R單身公寓的優勢就在於更舒適更寬敞，在這兩方面著手招租客，會是個不錯的選擇。
而1K單身公寓，雖然會因為做了隔斷的原因而顯得狹小一些，但是如果是更注重隱私保護性和對氣味敏感的租客，多半都會選擇1K單身公寓。
如果投資1K單身公寓，就要抓住1K單身公寓的優勢，重點對房屋進行優化。
總之，這兩種戶型的單身公寓其實各有優缺點，都有一定的租賃市場，投資者們其實哪種都可以進行投資。
距離都心人氣車站徒步5-10分鐘以內的單間公寓，是日本租客與投資者的主要關注點。
如何選物件
作為海外投資者，或者在日購房自住者，在選擇物件的時候要注意什麼呢？
檢查建築物
包括建築物外部和公用區域，其次是房間內部。準確掌握房屋內外部情況，可避免今後的產生多餘的維修費用；
考察周邊環境
如車站到房子徒步需要多長時間，房子周邊是否有商場等，有條件的話，最好實地去走一遍，親自測下所需時間和房子周邊狀況。
此外，1R這樣的戶型一般都是單身者使用，這些人對周邊環境的便利性要求較高，生活中離不開24小時便利店、投幣式洗衣房，如果是作為投資物件最好也考慮進去。
確認管理相關重要事項調查說明書
日本公寓的管理工作通常都是委託管理公司來做，公寓好壞與否與投資者的投資是否成功直接掛鈎。
在籤訂購房契約時，重要事項說明中關於「管理相關的重要事項調查報告書」是需要認真了解的。
修繕費和管理費
修繕公積金和管理費是由購買公寓者每月繳納的維護建築物的費用，對維持資產價值至關重要。
根據公寓規模不同，修繕公積金裡的餘額也不一樣。這些用來檢修外牆、屋頂防水、供水管道的費用如果不足而無法進行修繕；或者在購買後馬上遇到大規模修繕，都容易導致投資效率變差。
管理公司、管理組合
為了維持資產價值，公寓在進行管理時一般採取下面3種方式：
①全部委託給管理公司
②部分委託給管理公司
③管理組合自主管理
如果管理不佳，公寓的資產價值就會下滑，從而影響投資收益。
投資民宿要確認管理規約
公寓通常規定了「管理章程」。在規章中，對專有部分和共享部分分別設有使用規定和使用細則。因為可能存在禁止事項，所以最好提前確認。
因為1R戶型很適合用來投資民宿，如果有這樣的意向，務必在購買前確認該公寓的管理章程和『民宿新法』中的相關規定。例如，有的公寓是禁止將房間用作民宿的。
【來源：東京在線】
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