廈門地鐵4號線規劃為島外環灣快線，自西向東依次串聯海滄、集美、同安、翔安島外四區，是唯一覆蓋廈門島外四區全域的地鐵線路。該線路全長約71.23km，共設站18座，設計運行時速120公裡，是目前廈門地鐵系統中 「跑得最快」的線路。
地鐵4號線起於海滄嵩嶼碼頭、沿著海滄CBD南部居住區及大觀巖南側邊緣，途經臨港新城、馬鑾灣新城、灌口鎮、後溪鎮、北站片區、同安新城、翔安南部新城和空港新城，終於翔安機場站，將島外各大組團與廈門北站、翔安新機場兩大陸運、空港交通樞紐銜接起來。本專題將以地鐵4號線各站點為研究對象，結合站點所在區域的交通、商業、教育、休閒娛樂等各方面公共配套條件，進行房地產市場價值研判。本文對4號線途徑的灌口站、集美軟體園站房地產價值進行分析解讀。
後溪&廈門北站一站點位置及所在片區分析
後溪站與廈門北站兩站之間距離較近，因此本文將兩個站點劃歸為後溪-北站片區。該片區包含後溪鎮東南角與廈門北站周邊片區。該區域北靠後溪鎮，南接集美文教區，西臨集美新城軟三片區，東倚天馬山，屬於集美北部與同安南部的過渡地帶，也是廈門城市的北大門。
後溪鎮作為北站片區的重要組成部分，本身也規劃有商務辦公、商貿物流、交通樞紐等功能，作為軟體園三期的側翼片區，隨著軟三片區的逐步擴張，未來還將承接部分從軟三片區外溢的現代信息服務業產業功能，成為一座蒸蒸日上的產業重鎮。根據規劃，後溪片區未來發展方向為綠色康養、文化休閒、創新生產等功能為一體的綜合性特色生態文化城鎮。
北站片區位於集美區的東部偏北地帶，規劃定位為集綜合交通換乘、商務辦公、商業交易、信息交流、旅遊服務、居住等功能為一體的複合發展新區，居住人口規模 9.3 萬人。隨著北站片區產業、商業、住宅等綜合項目的逐漸入駐，人流、物流、資金流和信息流等集聚產生的輻射效應將加速北站片區實現快速發展。
站點位置示意圖（僅供參考）
二 交通及周邊人居環境分析（一）交通條件
站點所在區域是島外乃至全市交通設施密度最高的區域，擁有高鐵+地鐵+BRT+公交+高速公路多維立體交通體系，匯集了福廈、廈深、龍廈、鷹廈四條鐵路，以及瀋海高速、廈安高速、324國道、海翔大道等多條重要公路，還是廈門北站以及地鐵1號線、地鐵4號線與BRT快1線的交匯站，是名副其實的綜合交通樞紐、廈門北大門。
目前，福廈客運專線正在建設當中，站點設於廈門北站現有站房北側。客運專線經漳州、莆田市、泉州市，終至福州市，建成通車後福、廈間通行時間縮短至1小時以內，將顯著增強本片區的樞紐功能，及人流、物流的集散、承載能力，帶來大量客流輸入，從而催生多方面的需求。位於廈門北站西北側的一級長途汽車站——後溪長途汽車站（預計2020年竣工投入使用）將主要服務動車轉長途汽車前往周邊地區的中轉旅客，車站投入使用後，不僅服務集美、後溪和杏林組團的居民，還能方便周邊城市的旅客，將來有望成為島外運營規模最大的長途車站。
（二）人居環境
站點周邊配套示意圖（僅供參考）
1、教育配套
後溪站周邊的教育機構相對齊全，擁有後溪中心幼兒園珩琦分園、後溪中心小學、後溪小學、後溪中學在內的一站式教育配套。其中，初中學校相對不足，僅有的一所後溪中學無法滿足片區內適齡學生的就學需求。但原後溪中學已於2019年底啟動改建工作，未來將建設為36班初中，大大提升學位數量，滿足後溪片區及北站片區教育需求。此外集美大道西南側，集美北大道、瀋海高速以北，將新建一所建設36班規模的明珠小學及12班幼兒園（預計2021年建成），進一步擴充片區小學數量，持續補充片區教育配套。
廈門北站片區的學校數量較為欠缺，僅有一所區屬公辦直屬小學——窗內小學，共24個教學班。學校硬體條件設施優良，配備教學樓3幢，綜合辦公樓1幢等教學設施及室內體育館、室外籃球場、排球場、足球場、跑道等體育運動設施。窗內小學學區劃片範圍為高鐵陽光花園、新城際廣場、萬科廣場、中駿四季陽光、後溪花園戶籍戶口，初中劃片後溪中學。站點南側聚集有廈門工學院、廈門軟體職業技術學院、華夏學院、福州大學廈門工藝美術學院、廈門理工學院等多所高等教育機構，匯集數以萬計的師生，為片區的發展奠定了堅實的客群基礎。
2、商業配套
後溪站所在片區是後溪鎮中心區，周邊商業主要圍繞著碧溪花園、永祥新城等連片住宅區分布，形成了街區形態的繁榮商業。商鋪的營業範圍包括美容美體、醫療診所、百貨商超、休閒餐飲、五金家裝、健體養生、服飾美發等多樣性業態，全面覆蓋周邊居民衣食住行的各項需求，生活非常便利。站點西側毗鄰永祥新城一側坐落有一座綜合性商業中心——捷特姆購物廣場，是後溪鎮一所規模較大的購物商場，為後溪鎮居民的生活保障點，內含生鮮超市、家電、服飾等產品，在網絡上獲得「蔬菜瓜果新鮮、品質良好種類豐富」等評價。此外，小鎮主要菜市場——後溪綜合市場位於捷特姆購物商場的西側，也提供了新鮮瓜果蔬菜&肉類、食雜糧油批發等生活基本所需的商鋪，將整個片區的商業功能進一步完善。
廈門北站是集美區交通樞紐、聚集了大量的商旅客流，形成了商業中心與住宅底商相結合的商業分布形態。緊鄰北站房西南側分布有一座佔地面積6.5萬平方米，總建築面積30萬平方米的商業綜合體——聖果院商業中心，該項目原計劃引進王府井購物中心，建設包括文創園、步行街、購物中心、酒店等設施，但目前項目尚無新進展動態，未來是否還將進駐王府井項目有待觀察。但不管如何，聖果院商業中心最終將會建設成北站片區最大體量的綜合性商業配套，服務於來廈商旅客流。站點東側的萬科廣場幸福裡已匯聚了酒店超市、休閒餐飲，形成了成熟的一站式街區商業，其中休閒餐飲業態佔比高達70%，補齊了北站片區商業氛圍薄弱的短板，為來廈的商旅客流提供了一站式休閒購物目的地。另外，中駿四季陽光等小區也分布著零散的商業業態。未來，站點北側居住內還將建設新城際廣場綜合體，與周邊住宅底商結合，形成站北商圈。聖果院商業中心萬科廣場幸福裡
廈門北站房西側坐落有廈門汽車行業專業市場——廈門汽車城。目前汽車城內已入駐廈門交警支隊車管所、後溪車管所、汽車物流中心國際汽配城、汽車城營運中心、二手車交易中心等項目，還雲集了瑪莎拉蒂、法拉利、奔馳、奧迪、凱迪、小鵬汽車、長城哈弗等品牌車企，堪稱全產業鏈汽車城。與聖果院商業中心比鄰而居的是廈門北站商務營運中心。園區內分布著大量多層寫字樓，吸引了約眾多中小企業入駐。但總體來看，該營運中心地處較為偏僻，配套尚有欠缺，商氣人氣還需提升。
值得一提的是，尚柏奧特萊斯項目位於站點南側老院子景區旁，是一座以名品折扣店為主力，涵蓋餐飲、親子娛樂、休閒旅遊等業態的商業綜合體，目前商場內已入駐COACH、VERSECE COLLECTION、MICHAEL KORS、NIKE、ADIDAS、UNDER ARMOUR、施華洛世奇等品牌，其獨具一格的充滿歐式風情的地中海風情小鎮建築風格也是一道靚麗的風景線，是北站片區近來備受消費者青睞、人氣旺盛的新興商業綜合體。
3、醫療配套
站點所屬片區目前綜合醫療機構嚴重欠缺，現有的村、鎮衛生所醫療條件、醫療水平有限，無法提供高水準的醫療服務。可喜的是，站點西側3-4公裡左右在建四川大學華西廈門醫院和市婦幼保健院集美院區等高能級的三甲醫療機構，將滿足更高水平的綜合性的醫療健康需求。
4、康體休閒配套
站點周邊最大的休閒康體設施為廈門老院子景區，該景區為收費型旅遊項目，結合了高科技技術、前沿時尚藝術及千年閩南文化故事相結合的傳奇演藝秀、風情文化園等設施、表演，充滿濃鬱的閩南風情，是近年來集美區知名度較高、人氣躥升的旅遊景區。
總體來看，後溪-北站片區內文娛、休閒、康體設施相對有所不足，單獨一個廈門老院子景區並不能滿足居民日常散步休閒、體育運動的需求，只能與相隔約4公裡的集美新城共享杏林灣綠道、市民公園、市圖書館（集美新館）等設施，未來這方面的配套需要大力提升。不過，後溪站周邊匯集了後溪鎮政府、後溪派出所、後溪村委會、後溪郵政局、後溪人力資源市場等行政機構，居民生活辦事便利度高。
三房地產市場分析
1、土地市場
自2013年以來後溪-北站片區已多年未供應住宅性質的地塊, 上一次出讓商住用地還要追溯到2013年由杏林建設與永同昌競得的2013JP02（樓面價10503元/平方米）、2013JP03（3844元/平方米）兩宗商住地塊。此後集美區的供地重心轉移至集美新城核心區、文教區、灌口鎮區等區域，北站片區進入長達八年的供地真空期，除了一些商業服務項目和少數早期出讓的住宅項目建成，片區的房地產開發就此停滯。根據2020 年廈門供地計劃，廈門北站今年計劃出讓 2 幅商住用地，大致位於集美大道以北，天水路東西兩側，總建築面積近 14 萬平方米，可見政府並未遺忘北站片區，商住項目的出讓將帶動各項基礎設施建設，推動片區發展。
另外，片區內已出讓的項目存在土地閒置現象應該引起重視。除已經於 2014 年交房的中駿四季陽光和 2016 年交房的新城際廣場，永同昌廣場和新城際府邸目前都尚未竣工，甚至，就連北站片區最大體量的萬科廣場，尚有多幅子地塊處於未動工狀態。萬科廣場前身為 2012JP05 地塊，由萬科集團於2012年競得，該地佔地 13.8萬公頃，建築面積 71萬平方米，由 7 個子地塊組成。目前除了 6 號住宅地塊完成、7 號地塊緩慢建設，其他 1-5 個地塊都處於閒置狀態。項目建設的滯後，弱化了區域人流集散的能力，造成的土地閒置、低效利用也不利於片區整體風貌的提升，應當引起重視。
2、房地產市場
據悉，目前後溪-北站區域內，由於建成時間較早，配套建設相對滯後，周邊居住區的幾個樓盤整體人氣並不高，價格處於相對低位。新城際廣場、中駿四季陽光，二手房價格約為 24000-26000元/平方米。2019年，新城際福邸項目、永同昌廣場項目報建，北站片區又將再迎兩大新住宅項目。由於拿地時間早，上述兩項目樓面地價分別為10503 元/平方米和3844元/平方米，與現今動輒2-3萬元的地價相比，項目入市或將有較大的價格調整空間。
對比灌口片區動輒3萬元以上的房價，後溪-北站片區以低於25000元/平方米的價格、以及良好的產品品質（目前片區內所有房地產項目均為帶小區的電梯房）、較好的區位優勢（1號線與4號線交匯），堪稱名副其實的價格窪地。除了商品住房之外，片區內還建設有公共租賃房項目——珩琦公寓，目前已建成投用，共有2051套房源，為「夾心層」家庭和「新市民」就業人員提供住房保障。
官潯&丙洲島站一站點位置及所在片區分析
官潯站深居同安新城腹地，東側和北側毗鄰官潯溪和海翔大道，南抵潘塗村，西近古龍醬文化園，周邊分布著住宅區、工業區、城中村等主體，各項基礎設施還處於建設完善中。站點東側300米處是即將全面竣工的公共租賃房項目——官潯公寓。站點南側的大片村落阻斷了區域與同安新城之間的聯通，而北側又有官潯溪將區域與同安工業園&官潯片區切割，西面和北面人分別為古龍醬文化園&美人山與中海萬錦熙岸居住區，區域較為封閉，僅能經由小橋或繞行海翔大道通行對岸，區域間的交互性較差。
丙洲島站位於丙洲島南側，站點周邊仍舊處於未開發狀態，保留有成片的村落，除了地鐵施工外尚未其他重要的城市基礎設施建設。丙洲島招商定位為國際旅遊島，規劃相應的商業用地，並待開發。但截至目前開發建設暫未啟動。根據規劃，未來丙洲島將以文化旅遊和休閒度假為核心，助力環東海域城市新中心的形成，打造為廈門城市旅遊新名片。
站點位置示意圖（僅供參考）
二 交通及周邊人居環境分析（一）交通條件
官潯站周邊交通設施相對較為缺乏，周邊路網仍在建設當中，僅能通過小橋或繞行海翔大道通行對岸，除了沿官潯溪的一條小路以及官潯溪上的小橋之外，暫無其他道路可供通行，接駁海翔大道也需要繞行不少路程，對外可達性與通達性較弱。沿溪畔路向東可達官潯社區（村）、同安工業區、西柯工業區；向北可達西柯片區、西湖片區；西向接駁海翔大道、同集中路可達同安工業集中區、同安老城區、廈門現代服務業基地（美峰片區）、廈門北站&後溪片區等地。總體來看，該區域交通十分閉塞並且不便捷。不過隨著官潯公寓項目的建成，周邊交通路網設施將得到進一步完善，區域交通可達性提升只是時間問題。另外，站點周邊的公共運輸較少，距離較近的公交站點有BRT官潯站、潘塗、醬文化園公交站，但距離均在1公裡以上。
丙洲島站周邊道路比較少，但交通可達性尚可，對外交通主要依靠海翔大道、同丙大橋及西洲路，而區內交通依靠環丙西路、環丙東路及其他環島的村級道路，自成一體。丙洲島上公共運輸較單一，只通行615路一路公交車，距離站點較近的公交站為下鄉站、國祺中學站，地鐵4號線通車後可極大地方便島上居民島內外通行。（二）人居環境
站點周邊配套示意圖（僅供參考）
1、商業配套
官潯站與丙洲島站周邊，並無大型商業配套入駐，目前可供使用的商業主要位於周邊的居住區或者村落之中，僅能滿足極其基本的生活所需，更大型的綜合商業配套只能與同安新城或現代服務業基地共享。目前，距離站點東側3公裡的廈門銀城智谷產業基地內，已引進愛琴海購物公園和歐麗洛雅家居商場兩座大型商業配套，未來將為新城片區和銀城智谷園區提供高水平的綜合配套，有效提升新城生活品質，同時輻射影響官潯站與丙洲島站周邊區域的生產生活。
2、教育配套
站點周邊的教育配套設施主要集中在官潯站南側的潘塗片區、北側的西柯片區，包括西柯第二中心小學、新城小學、美林中學，廈門實驗中學、官潯小學，以及丙洲島站北側的廈門市國祺中學。未來，官潯公寓旁將配建一所9班幼兒園，彌補基礎教育資源的短板。站點周邊各層級學校中數廈門實驗中學等級最高，是廈門唯一一所市直屬的，集小學、初中、高中於一體的封閉式、寄宿制大型學校。該校由廈門市教育局和中國教育科學研究院籤約合作辦學，即中國教育科學研究院實驗學校。除了優秀的硬體條件、高水平的師資隊伍之外，京劇是該校的一大特色：和中國戲曲學院籤訂合作辦學協議，開辦京劇班，設置專業京劇課程、戲曲選修課等。實驗中學辦學成果優異，僅用五年時間快速晉升為省一級達標高中，可以說是同安新城內最優質的教育配套之一。廈門實驗中學
3、醫療配套
官潯站及丙洲島站周邊醫療設施匱乏，就近的醫療機構包括官潯村、潘塗村內的私人診所，就醫不便。站點北側5公裡處現代服務業基地（丙洲片區）旁正在建設一座三甲標準的醫院——環東海域醫院。該院共分為兩期建設，一期項目先行建設1000張床位，二期還將規劃建設500張床位，該項目將由廈門大學附屬中山醫院負責運營管理。預計2021年10月建成交付使用，屆時將極大提升同安新城、翔安南部新城等島外片區的醫療衛生水平，對緩解周邊群眾看病難、補齊島外醫療短板具有重大意義。
環東海域醫院效果圖
4、康體休閒配套
官潯站周邊康體設施以小部分小眾收費旅遊項目為主，如古龍醬文化園、凱歌高爾夫俱樂部等，需收費。大型的公建配套主要位於官潯站南側3公裡處的濱海新城內，例如環東海域旅遊浪漫線，沿著海岸線蜿蜒延伸，宛若一條瑩白的玉帶，碧波蕩漾、水清沙幼，海天相接，令人心曠神怡。浪漫線沿線還分布著紫荊夜跑園、丙洲水岸、浦頭節慶園等功能區域。未來還將體驗到燈光秀、跑步、炫彩自行車、酒吧飲品、休閒餐飲、傳統文化表演等多種休閒娛樂方式。與濱海浪漫線一側相鄰的美峰生態公園目前一期已建成，依山傍海、生態連廊、溪流環抱、休閒漫道，處處是綠意盎然的景象，公園依山形地貌而建，滿眼的綠樹紅花，彩色透水混凝土慢行道從園區蜿蜒而過，碎石板路串起彩色漫道和景觀小品。站在公園高點，可遠眺大海和美峰科創園的高樓群，風光無限。
丙洲島站周邊的康體設施較匱乏，站點北側4公裡處坐落有大型遊樂場——方特夢幻王國，該項目是一座將動漫卡通、電影特技等國際時尚娛樂元素與中國傳統文化符號巧妙融合的大型高科技第四代主題公園，被稱為「中國迪斯尼」。遊樂場內配備有豐富的的娛樂設施，不斷吸引著廈門本市，以及漳州、泉州、龍巖、莆田、三明等周邊城市居民乃至來廈遊客遊玩，是一座具備區域影響力的大型綜合遊樂場。凱歌高爾夫俱樂部方特夢幻王國美峰生態公園濱海馬拉松跑道三房地產市場分析
1、土地市場
官潯站西北側的中海萬錦熙岸項目前身為T2014P01、T2014P02地塊，2015年由中海地產以樓面地價7027元/平方米、7000元/平方米競得。站點南側居住區的保利壹海裡項目則最具有戲劇性，2016年4月由保利集團競得的2016TP02地塊樓面地價（25838元/平方米）一舉從1字頭猛躥至2字頭，開啟了廈門房地產市場新一輪增長的序幕，把同安新城南側的幾大住宅項目的售價錨定在30000元/平方米以上。接下來幾年，隨著環東海域新城大舉建設開發，五星級酒店群、濱海旅遊浪漫線、美峰體育公園、最美馬拉松賽道、現代服務業基地等項目拔地而起，區域價值也一路高漲，成為品質、宜居的代名詞。
丙洲島站點周邊的項目基本為2010-2015年間開發商競得土地後進行開發，恆億尚品灣、國貿金沙灣項目地塊成交的時間均在2010年，當時樓面地價均在3500元/平方米以內。
2、房地產市場
官潯站站點的住宅項目為數不多，北側僅有中海萬錦熙岸一個住宅項目，但其規模較大，已形成了一個成熟的大型社區，二手房價格為24000元/平方米左右。南側的同安新城南部居住區由保利叄仟棟、保利壹海裡、金都海尚國際三個社區組成，上述住宅項目緊鄰濱海西大道，擁有濱海旅遊浪漫線、黃金沙灘、美峰生態公園等海洋遊樂及生態設施，是近年來備受置業者關注的人氣片區，房價處於31000-36000元/平方米之間。目前，在售的保利壹海裡新房價格為38000元/平方米。此外，官潯站配套建設保障房項目官潯公寓，該項目是目前我市在建的最大公租房項目，預計2020年底可實現竣工交付。該項目總用地面積5.2公頃，總建築面積248632平方米，將有3784套公共租賃房拔地而起，滿足周邊產業園區員工的居住需求，服務產業發展。
丙洲島站鄰近的同安大橋居住區位於丙洲水道與同安工業區之間，通過同安大橋連接，由恆億尚品灣、國貿金沙灣、溢翔首府三個樓盤組成。該居住區配備有國字頭中學——廈門實驗中學，屬於學區房，但因地處同安新城靠北一側，環境僻靜、人氣較低，居住環境受到一街之隔的同安工業區影響，因此均價都在3萬元以下，與保利、金都項目存在較為明顯的差距。官潯公寓
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