商 業 地 產 自 媒 體 界 的
「 太古+K11 」
2019年8月26日，在暖風習習的維多利亞海港邊，一座全新的購物中心——
K11 MUSEA向世人揭開其神秘面紗。
她是香港
新世界發展集團旗下目前為止
最具前瞻性的購物藝術館；也是K11品牌誕生十一年以來
最引以為傲的項目。
K11 MUSEA名字由兩部分組成，K11是新世界旗下購物中心的產品線，而MUSEA是一個新造的複合詞，意為「MUSE by the SEA」，即「海邊的靈感繆斯」。值得一提的是，以往K11旗下項目均統一命名為K11，僅在前面加上地名以作區分（如廣州K11，瀋陽K11），而這座購物中心第一次打破這種命名法，足見其重要性。也許有人會想，在被商場「包圍」的香港，遍地都是購物中心，新開個mall有啥好稀罕的。
是的，在香港所有購物中心中，論體量她不是最大的（海港城抵她好幾個），論定位她不是最高端的（置地廣場幾乎全場重奢），論品牌她不是最豐富的（太古城的品牌都比她多），論地段她不是最優越的（中環的IFC比她還要好一些），論造價她也不是最貴的（以上商場個個造價不菲）……
圖自項目官網
但是，她一定是最特別的，最讓人過目不忘的，最不像世俗意義上的購物中心但又把購物中心的最大可能性，把實體商業最美好的樣子展現在我們面前的。因此也是最有可能在空間圍度上成為
全球性現象級項目，在時間維度上跨越幾個代際甚至
流芳「百」代的項目。為了讓暫時不方便去香港的朋友們也能及時領略該項目的風採與魅力，在這特殊時期，小mall哥
兩度前往現場，前後共拍攝600餘張照片。本文將從10個維度「解構」這座香港最新最牛的購物中心。（本文以文字為主，輔以少量精選照片。如果希望全面了解商場內部場景，可閱讀本公眾號之前發布的：香港「K11 MUSEA」圖鑑；裡面有現場實拍的500+照片。）其實，K11 MUSEA只是被稱為
「文化矽谷」的綜合體
Victoria Dockside的一部分。Victoria Dockside由兩個單詞組成，前者代表維多利亞港，後者代表該地塊的前身「藍煙囪碼頭」。這也告訴我們項目的地理位置。沒錯，整個項目位於香港尖沙咀臨近維港處，地理位置非常優越。二十世紀初，這裡曾是藍煙囪碼頭，她奠定了香港作為通往遠東的大門的地位，推動香港成為全球最繁忙的港口之一。
1971年，新世界將這塊寶地收入囊中，並且在1978年建成新世界中心，也成為當時全香港首個集商場、酒店及住宅為一體的綜合商住區。
40年後，新世界集團耗資200億港幣，對其進行重新定位、規劃。「十年磨一劍」。在經過長達十年的重建之後，原來的新世界中心脫胎換骨，成為今天的Victoria Dockside。
Victoria Dockside時代；圖自項目官網
Victoria Dockside建築面積約33萬平米，是一個集購物中心、寫字樓、奢華住宅、高端酒店於一體的綜合項目。包括：
K11 ARTUS：位於K11 MUSEA上蓋的奢華式住宅；
K11 ATELIER：全球首座以K11為品牌的甲級商廈（2017年開業），樓高273米，地上共有62層，其中寫字樓佔據15層（L7-L21）， 8 樓設有全層3000平米的跨國共享辦公區域，坐擁 270 度維港美景；
瑰麗酒店（L24-L40）、瑰麗府邸（L43-L54，L58-L65）（兩者均位於K11 ATELIER大樓中）；
而最後落成的
K11 MUSEA則是整個綜合體的核心。K11 MUSEA建築面積約13萬平米，共10層，由國際知名的建築事務所KPF、James Corner Field Operations 及呂元祥建築師事務所負責設計。另外有超過100位來自全球各地的建築師、藝術家和設計師曾參與到項目中。
眾所周知，K11旗下的購物中心向來以別具一格的建築設計聞名遐邇，而作為巔峰之作，K11 MUSEA在建築設計方面的亮點更是「罄竹難書」，單是官方「欽定」的就達17個之多。事實上，筆者認為，如果不是用來做購物中心的話，這個項目單憑其amazing的建築風格及室內設計，
完全可以變身景點來收取門票（明明可以靠顏值偏偏靠內在）。總之，
K11 MUSEA不負「零售博物館」的美名。
項目外立面：建材採用稀有的葡萄牙石灰巖。流線型的設計靈感，來自臨近的維多利亞港。建築外牆上的大面積綠植可以軟化建築的方正結構與石材的堅硬感，與流動的海港相鄰更顯和諧。
商場大門：看起來非常富麗堂皇。上面的裝飾圖案靈感來自古代絲路的繁榮光景與異國風情。
商場中庭Opera Theatre：高達35米，位於5層的天花拱頂Oculus，靈感來自古典拱頂建築及大自然的形態，可以將室外自然光散發到中庭的每個角落。
GOLD BALL：由英國燈光設計顧問公司Speirs + Major設計，位於商場第三層，是中庭最耀眼的所在，宛如恆星般璀璨奪目。這個大球被稱為K11 MUSEA 的心臟，其表面無數三角形枝架上的LED 燈可以營造各種光線氣氛，因此，從不同角度能看到不一樣的閃爍光芒。而球形空間內部也是別有洞天，可以用來舉辦展覽、快閃店，或者藝術表演等。
大型的枝形吊燈VICTORIA：由捷克玻璃工藝品牌Lasvit設計，靈感來自維多利亞時代的古典吊燈，架構由會發出聲音與水蒸氣的工業管道組成。這個吊燈兼具功能性和裝飾性，營造出濃濃的古典氛圍。
而電梯上下樓層的按鈕被設計在「書本」上，不同的書展示該樓層不同的設計與景觀；另外，手扶梯也是「千姿百態」，或被綠植圍繞，或加入特殊設計，如中庭的主扶梯（G層）模仿樹根的生長形態打造，給人一種宛如被扭曲的枝幹纏繞的視覺效果。▼
Donut Playhouse：由丹麥設計師Ole Barslund Nielsenb設計，是全港首個橫跨室內三層的巨型人物（據說是以鄭志剛為原型）造型滑梯。
一站式親子主題娛樂體驗館內，設有互動遊戲玩樂、餐飲、及紀念品區，是小朋友們必到的打卡點！
Bohemian Garden：位於K11 MUSEA的7 樓，一個非常美麗的屋頂花園，在這裡曬曬太陽，感覺愜意而自在。
Peacock Playhouse：在Bohemian Garden 中，有一群以孔雀一家（斜躺的孔雀媽媽、一群小孔雀，以及9 米高孔雀爸爸）為原型打造的遊樂設施。拍攝照片時，發現小朋友們在裡面玩得太開心了。（做孩子真好啊！）
在K11 MUSEA官網上，有這樣一段話：
「K11 MUSEA，「A Muse by the Sea」，其建築設計的意念為一座當代莊園，讓人、自然與藝術在其中對話。」
通過上述圖文，我們可以看出這個項目真的可以稱為
「一座莊園」。小mall哥見過很多購物中心對外宣傳時，喜歡誇自家商場「
一步一景」或者說走在其中「
移步換景」，但真正做到的鳳毛麟角，而K11 MUSEA無疑擔得起這種美稱。總之，無論整體還是細節，項目的建築、設計、空間、場景等兼顧歷史、現在與未來，既有不少「在地性」的本土風情元素，亦不乏國際化的眼光與格局。作為一座購物中心，K11 MUSEA引進250多家品牌，其中不乏香港首店、以全新概念登場的限定店及旗艦店。可以說品牌陣容非常強大。下面我們就來盤點各層的一些亮點品牌。FunNation創意製作集團旗下首間概念店，集合世界各地品牌的限定設計產品，令客人可以在同一個地點網羅各國品牌限量精美禮品。休閒及運動童裝品牌Moody Tiger全港首間概念店法國香水及彩妝品牌Serge Lutens中國首間旗艦店英國彩妝品牌Charlotte Tilbury亞洲首間旗艦店山本耀司Yohji Yamamoto大中華區首家旗艦店紐約現代藝術博物館（MoMA）旗下的設計商店 MoMA Design Store，這是大中華區最大的店。Alice + Olivia by Stacey Bendet全港最大旗艦店韓國首個登山裝備品牌KOLON SPORT香港首店國家地理旗下服裝品牌National Geographic香港首店UA院線旗下的「K11 Art House」影院，當中設有12 個影廳，提供合共約1,708個座位，除了設有IMAX影廳，「K11 Art House」亦設有獨一無二的多菜單演藝術影廳，配備具靈活性的組裝舞臺與燈光、音響及放映設備，適合各類型現場表演及活動，另外亦設有由專業團隊貼身主理的六星級VIP影廳。
另外，位於G/1兩層的MUSE EDITION是一個帶有「主題空間」性質的設計品牌集合區，引進MoMA、一尚門、Golden Goose、OFF-WHITE、KENZO、OKURA、銀座日本料理等品牌。
這個空間充滿了舊時的碼頭元素，如空間布局類似船艙，部分細節則包括麻繩、沙灘上的貝殼（注意下圖中地面上的花紋）等。
人文、藝術、自然是K11品牌的三大核心元素，也是K11區別於其他購物中心的最大亮點所在。而在堪稱扛鼎之作的K11 MUSEA中，這三大元素更是得到空前體現。可以說
人文與藝術已融入整個項目中，向內內斂成為項目的靈魂，向外則流露於很多角落與細節之處。藝術方面，比如上文提到的枝形吊燈、充滿塗鴉的牆壁、天花板、地面，以及特色櫥窗等。
另外，商場中不僅收藏有逾40件世界級公共藝術收藏品及場地特定藝術裝置，K11官方還將不定期舉辦各類藝術活動與展覽等，來豐富市民的文化生活。
最重要的是，其「策展理念以藝術和設計概念的短暫本質為核心，意在融匯多元文化、多語言社會中的不同思想，體現香港這座國際大都市所具有的包容和互動性。」
比如開業期間的經典家具大賞展覽，比如將於11月舉辦的
亞洲首個坎城電影周。這些不斷變化的文藝活動讓商場永遠充滿新鮮感，讓消費者感覺到常逛常新。
總之，每一個置身其中的人，都能感受到濃烈的藝術氣息，並且在不知不覺間受到藝術的薰陶。
而人文方面也是頗有亮點，比如專門為盲人製作的盲文導視牌；專門為殘疾人打造的輪椅車道；比如部分塗鴉牆由香港本土年輕藝術家完成，以便對其藝術生涯進行扶持；再比如，舉辦由K11 Craft & Guild Foundation（該非營利機構由K11創始人鄭志剛於2018年創立，致力於保護及傳承瀕臨失傳的中國工藝）策劃的傳統中國手工藝展……
另外，與大部分商場相對單調的公共座椅不同，該商場內幾乎每一處休息區都經過特殊設計，充滿或美感或趣味，讓消費者在片刻休息中，得到身心靈的放鬆。
上圖休息處上方是當代藝術家張恩利的動態藝術作品《五色鸚鵡》 。
五隻青銅鸚鵡分別代表「五行」中的金、木、水、火、土。「鸚鵡」下方是他設計的首個沉浸式空間。
值得強調的是，小mall哥第二次去時，發現現場的座椅又變了，有圖為證：
而衛生間方面，除了「一室一景」外，還有很多便利設施。比如小mall哥發現，男衛生間室內，僅用來放置物品或者掛衣服、帽子、包包等的地方就有五處之多！
總之，商場內很多細節之處都體現著人文關懷。當消費者在裡面時，自然能體會到項目方的用心，甚至有一種「客至如歸」的溫馨體貼感。這樣的購物中心，誰不想一去再去呢？
作為一座國際化大都市，香港一直是吃貨的天堂。而K11 MUSEA豐富的餐飲業態以及
多達66家的餐飲品牌，更是讓原本就繽紛多樣的香港美食錦上添花。在這裡幾乎可以品嘗到世界各地的風味，其中不乏數家米其林餐廳。下面我們盤點一些亮點餐飲品牌。（括號內為鋪位號）Chatterbox獲獎無數的傳奇文華海南雞飯之家（B1,B110）
這應該是目前市面上擁有最佳風景的喜茶店了。下面的維港景色即在店內拍攝。花二三十元點一杯飲料，就可以在裡面坐一下午，欣賞維港美景，簡直太贊了。
富小路やま岸：來自京都的米其林1星餐廳（5F, 506）
Liquid Gold至醇酒庫全港最大旗艦店（5F, 507）BLOOMS COFFEE藝人陳豪創立的咖啡品牌（2F, 221）多賀野：連續四年獲日本米其林推介的拉麵品牌，小mall哥看了一下菜單，一碗拉麵150港幣左右……（2F, 220）還有：Bears & Friends來自德國巴伐利亞的高品質水果軟糖品牌亞洲首店（B2, B201）；Fortnum & Mason英國女王最愛的百年老店下午茶品牌（G/F, 022, 122）；百味堂‧鐵百味堂旗下全新概念旗艦店，以「店中店」形式呈現（B1, B111）；尚鮑品牌旗下首間餐廳（B2, B201）。值得一提的是，K11 MUSEA中的不少餐飲店鋪更是將美食與藝術、時尚、潮流等元素結合，給顧客帶來不一樣的就餐體驗。如將潮流藝術商店與咖啡西餐廳創意結合的CURATOR（B1, B113C）；將吃「學」玩樂融合一體而專為小朋友打造的Donut Café（B2, B247）；結合了電子工程、數學以及AI 人工智慧科技，自動進行調配特色飲品的智能茶飲品牌ROBOTEA（B2, B201）等等。另外，B2層還有一個美食廣場（包括Food Playground、Bakery House、Taste Chamber），不僅網羅一眾美味餐飲品牌，就餐環境也很有特色。
作為一家有情懷的企業，可持續性一直是K11旗下各類建築的設計的中心理念，K11 MUSEA當然也不例外。
商場打造了總面積達 5 萬平方尺的綠化牆（相當於 18 個標準網球場，參考上圖）。另外，商場內還有大量的綠色植物、充滿奇珍品種並可作教育用途的室內綠植櫥窗，以及鬧市屋頂農場等。
室內設計方面，主要使用環保性強的石灰巖及木材等自然物料。另外，項目還可收集雨水作100%灌溉水，以及採用海水冷卻的無油式節能空調系統。
總之，透過以上幾方面，我們能明顯感受到K11品牌的另一大核心元素：自然。藉由出色的環保表現，K11 MUSEA榮獲美國《領先能源與環境設計》（LEED）及香港《綠建環評》（BEAM Plus）金級預認證。早在開業前，K11 MUSEA就已被國際媒體推薦為
香港九大旅遊點之冠。按理來說，作為一個備受矚目的全球性旅遊目的地，K11 MUSEA基本上不用擔心客流，因此也根本不需要打親子業態的牌，但「不按常理出牌」向來是K11的作風。事實上，仔細研究就會發現，其中的親子業態比重還不小。
比如商場B2層有很大一片區域是專為兒童打造的，這裡不僅引入眾多精選的兒童服飾品牌，還有教育、培訓、手作、玩樂等各類業態。
值得強調的是，除此以外，項目中還有很多帶有教育性質的玩樂項目，最典型如由丹麥遊樂場設計團隊Monstrum建造的Donut Playhouse和Peacock Playground；
以及幾乎每一層都有的可作教育用途的室內綠色植物櫥窗；位於8樓的香港首個室內外自然及可持續發展教育園區Nature Discovery Park（提供「從農場到餐桌」體驗的城市屋頂農業，為香港的環境保護和生態體系設立了新的基準），真正做到寓教於樂……
綠植櫥窗右下角的小牌子上
有不同植物的科普介紹
項目方如此用心地打造兒童業態，其實想來也不奇怪，因為K11 MUSEA肩負著「重振90年代尖沙咀海濱乃潮人駐足點的使命」，而孩子們身上承載的則是希望與未來。毫無疑問，K11 MUSEA 是一個面向未來的購物中心。而要想突出未來感，科技元素必不可少。為此，K11官方與世界知名品牌合作，打造了一套無縫數碼零售模式，試圖改變傳統實體零售的角色。
最直觀的感受就是，走在商場裡，你會發現很多地方都有電子屏幕，就連衛生間洗手池上方的鏡子也是這樣，到處都充滿多元互動的數碼體驗。
K11 MUSEA還專門推出商場流動數碼導遊服務，在APP上不僅可以查詢店鋪信息，還可以瀏覽、收藏喜愛的服裝款式、預訂餐飲服務與訂位、查看參觀場內的藝術典藏、建築設計及標誌性的家具設計等。另外，商場的公共座椅處都有免費的充電裝置，包括有線充電與無線充電，走在裡面大家就放心地拍拍拍吧，不用擔心手機沒電。過去兩年，憑藉「博物館零售」概念和一系列商場運營模式的顛覆式創新，K11連續兩次被美國知名商業媒體《Fast Company》評為「十大全球最具創新力企業」之一，而且是這個領域唯一一家來自亞洲的公司。而通過這個全新的項目，我們非常欣慰地發現，K11的創新步伐越邁越大了。儘管這個項目本身並不是十全十美（世間哪有完美的事物？），但是無論從消費者視角，還是從商業地產行業的專業視角，我們都應該感謝K11及其創始人鄭志剛先生，感謝他們在以往多年裡通過大膽創新，不斷給我們帶來如此美好的購物場所與消費體驗。K11創始人鄭志剛先生在K11 MUSEA的「心臟」Gold Ball前雖然剛開業不到一個月，雖然只去過兩次，但在筆者心目中，K11 MUSEA是這樣一個項目：她讓實體商業的魅力及潛能被前所未有地釋放出來；她讓商業遠離於紙醉金迷與物慾橫流，讓物質生活遠離於膚淺與浮華，讓消費主義的罪惡感消弭於無形中；她是一個「今天我以香港為榮，明天香港以我為榮」的項目；是一個在深圳勢不可擋之際讓人忍不住暗暗驚嘆一聲「香港畢竟是香港」的項目；是一個足以秒殺99%的同行的項目，一個不只是有錢就能做出來的項目，一個只可學習借鑑沒法模仿不可複製更不太可能超越的項目；一個讓電商黯然失色讓實體商業大放異彩的項目；一個讓我們相信原來商業可以如此美好的項目。很期待K11 MUSEA完全綻放（所有店鋪都開業）的樣子，也很期待K11的下一個十年。最近小mall哥在找工作，生計所迫，另外也是順便幫朋友一個忙，特此向大家介紹五門課程/論壇：
對於商業地產行業的朋友來說，這些課程和論壇是一個提升自我、拓展人脈的好機會。大家若有興趣進一步了解，或者您覺得小mall哥（的文章）還不錯，想引薦一下，歡迎大家添加微信（下圖）交流溝通。這是小mall哥的簡歷：一份新媒體時代的簡歷小mall哥很喜歡商業地產行業，希望能繼續在這個領域發展。謝謝大家。如果廣告引發您的不適，也在此提前道歉。
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