杜拜，對於很多人而言，充滿神秘與嚮往。
很多人對杜拜的認知和了解，大多來自於新聞和道聽途說，比如知道杜拜很富；知道杜拜有王子；知道當地男人可以娶幾個老婆。很多人，以為杜拜遍地豪車，遍地奢華酒店；以為在杜拜乞討就能年入百萬。
還有人，只是知道他有石油，知道他是旅遊勝地，知道他周邊遍布沙漠，氣溫很高。
2個月前，我進行了五天杜拜考察之旅。沒去景點，沒去購物，務實地和當地華人朋友一起，驅車跑了杜拜全城，拜訪了杜拜當地三大開發商：Emaar伊瑪爾、Dubai Holding杜拜控股、Damac達馬克和印度在杜拜大開發商 Sobha首霸地產集團高管，並與當地最大房產銷售金融公司Dream Catcher埃及老闆Rafik和總經理英國人Paul進行了深入的交流，併到杜拜大學城Herio-Watt University赫瑞瓦特大學房地產投資與金融專業與師生就中國房地產發展與投資的現狀進行了交流。
在開始本文前，各位先看兩段視頻：
杜拜（阿拉伯語：دبي，英語：Dubai），是
阿拉伯聯合大公國人口最多的城市，也是組成阿聯七個酋長國之一。
2018年，被GaWC評為年度世界一線城市第九位。阿聯，阿拉伯聯合大公國的縮寫，英語為The United Arab Emirates，是由阿布達比、杜拜、沙迦、哈伊馬角、富查伊拉、烏姆蓋萬和阿治曼7個酋長國組成的聯邦國家。
首都為阿布達比。阿拉伯聯合大公國人口約930萬，外籍人口佔88.5%，主要來自印度、巴基斯坦、埃及、敘利亞、巴勒斯坦等國。
提起阿聯，很多人就想到石油，想到玩鷹的富豪，想到富麗堂皇的奢華酒店。其實，並不是所有阿聯酋長國都有石油的，也並不是所有酋長國都是很富的。阿聯最有錢的其實不是老二杜拜，而是老大阿布達比，同時也是阿聯首都。阿聯已探明石油儲量是133億噸，佔全球總量的十分之一。阿布達比佔全國總儲量的94％。
阿布達比比較低調，但老二杜拜卻比較高調。其實，杜拜是聰明的。他具備戰略性前瞻能力，而且，會城市營銷。杜拜大力發展金融貿易，把自己打造成波斯灣的金融中心。做杜拜機場自由貿易區，做傑布阿里自由貿易區，申請世博會等。杜拜的地理位置好，加上在旅遊業上宣傳到位，大量外來資金和人才湧入杜拜。2010年以後，石油產業只佔到杜拜國民生產總值的5%以下。繼石油之後，杜拜的經濟主要依靠
旅遊業、航空業、房地產和金融服務。短短30年，杜拜變成了一個張揚、時尚、鋒芒畢露的國際大都市。
當我從香港國際機場起飛，經過7個小時行程到達杜拜國際機場辦理入境手續時，我感受到的是一個現代、國際化的場景。不同膚色、不同人種的外國人進入這個魔幻之都。
坐上無人駕駛的輕軌接駁車，抵達入境大廳。看到的是很多奢飾品廣告和乾淨整潔的環境。辦理入境手續的都是當地阿拉伯人，彬彬有禮，男人很帥氣——是的，我一個男人都說他們很帥氣，那種表情的自然和禮貌，比我第一次去曼谷和越南河內國際機場工作人員有素質的多。
杜拜是為數不多對中國公民免籤的國家和城市之一。辦理入境手續很快。隨之進入機場到達口和接待處。此時，已經是當地時間21:30分，國內時間是凌晨1:30。杜拜和國內時差是4個小時。朋友接機，驅車前往市區。考慮到第二天的行程，我住進了中國龍城附近的酒店。在充滿好奇興奮與滿身疲憊中，進入夢鄉。但由於時差問題，凌晨5點多，已經醒來，此時是國內9點多，正是上班時間。
照片裡的公路就是E44公路。樓下停滿了陸巡、霸道等越野車。五天行程下來，以及後來一個月我對於杜拜的研究，我才搞清楚這個城市的架構。
這是我耗費了一周時間，用我們中國人的思維，來理解杜拜這個城市。
我們知道，杜拜是個新興之城。杜拜真正的大發展也才30年時間。他的發展堪稱世界奇蹟，這與杜拜王室高瞻遠矚的戰略眼光密不可分。
從上圖可以看出，杜拜，最早的成熟區域只是老城組團區域。杜拜也經歷了由東向西發展歷程。
其中，Downtown組團就是世界聞名的世界第一高樓哈利法塔所在區域。
Marina組團是後來的新興組團，包含附屬區域棕櫚島、媒體城、科技城、CBD等小組團。這個區域是歐美人士最喜歡待的區域，我對這個區域也特別喜歡。更國際化，更現代化。
杜拜，是個狹長型的城市，鄰海而建，往裡面縱深就是沙漠。
下圖，是從谷歌地球上截屏的圖，真實反映了杜拜城市的真實情況。按我的【東哥解牛大法】，我簡單把杜拜城市按主要公路來劃分，可拆分為杜拜的一環、二環、三環。
E11公路，也叫謝赫扎伊德公路。是城市主幹道。部分路段雙向十四車道，可跑120碼，場景實在震撼。
杜拜國際機場和馬克圖姆國際機場。後者規劃為世界最大機場。
杜拜大學城、中國龍城、傑布阿里港口區、傑布阿里自貿區、杜拜工業園區、物流園區、Emaar南城區、世博園區、雲溪港、杜拜皇宮美丹城等。
杜拜，目前被國際研究機構評為世界級一線城市TOP10，是有理由的。
幾個邏輯來看杜拜：
1、杜拜的支柱產業：
在杜拜，貿易是第一大經濟支柱，其後依次是物流、金融、旅遊。傑貝阿里自由貿易區（JAFZA）是彰顯杜拜貿易特色的代表。在阿聯全國遍布的10多個自貿區中，它是最重要的，也是中東地區最大的自貿區。
在杜拜，自貿區與外面的中東世界截然不同。根據中東地區的法律，外國人設立公司須遵循保人制度，即必須由當地人作保，且保人持股至少佔比51%甚至100%，這種特殊的制度限制已使得許多大型企業輕易不敢踏足。自由貿易區解決了這些問題。根據杜拜政府的相關規定，自貿區內企業可享受100%外資擁有、50年免除所得稅、期滿後延長15年免稅期、無個人所得稅、進口完全免稅、資本金和利潤允許100%遣返以及充足的廉價能源等政策。自貿區成為企業最大的保人。JAFZA是中東地區最大的自貿區。對杜拜國民生產總值的貢獻達到了20.6%，佔杜拜出口總額50%，佔杜拜吸收外國直接投資總額20%，並為阿聯創造了約16萬個工作崗位。
2、世界級金融中心：
1980年，杜拜在獲得了中東一大流通據點地位的基礎之後，世界上主要的金融機關也開始進入杜拜，杜拜成為了名副其實的中東金融中心。因此，也被稱為
中東的「新加坡」。據2017年3月英國智囊團發表的調查結果稱，杜拜當選世界第25位金融中心，居中東之首。
3、世界級旅遊中心：
2017年，杜拜遊客達到1579萬人次。其中，中國遊客76萬。在朱美拉海灘的人工島建設了世界唯一一個七星級酒店杜拜帆船酒店，中東地區最大的購物中心杜拜茂，建設了唯一一個用人工衛星能夠觀測到的人工群島——棕櫚島、世界島、朱美拉島（Jumeirah Islands）、杜拜傑貝拉裡濱水灣（Dubai Waterfront）、朱美拉湖塔樓（Jumeirah Lake Towers）、杜拜海運城（Dubai Maritime City）、杜拜媒體城（Dubai Media City）、杜拜碼頭（Dubai Marina）、沙漠中的人工滑雪場——杜拜滑雪場等。
4、世界之最大都市：
5、奢華之都：
6、國際化大都市：
截止2018年10月杜拜常住總人口302.6萬 ；
7、避稅天堂：
【六】2020世博會
阿聯2020年杜拜世界博覽會將於2020年10月20日至2021年4月10日舉辦，主題為「溝通思想，創造未來」，預計將接待訪客2500萬人次。展會規劃場地位於杜拜西南部，杜拜將投入80多億美元用於場館及配套基礎設施的建設，將興建一座佔地約為438公頃的「展覽城」，展區分三個主題：移動性、可持續性和機遇。
2020世博會在杜拜的舉辦，對於杜拜城市的發展，具有新的裡程碑意義。
2020年杜拜世博會中國館建築名為「華夏之光」，外觀取型中國傳統燈籠，寓意希望和光明。設計方案體現了中國傳統文化與現代創新精神的融合。
中國館將以「構建人類命運共同體——創新和機遇」為主題，集中展示中國在科技和信息通訊領域的創新成果，並積極宣介「一帶一路」倡議和構建人類命運共同體理念。
【七】一個未來不可估量的城市
在我五天的接觸過程中，我發現，杜拜的魅力，遠遠不是表面上看到的城市奢華這麼簡單。
很多華人在這裡工作生活。來自世界各地的大學生在這裡讀書就業，他們並希望留下工作生活。我在Marina CBD區域看到很多歐美人士和跨國公司，他們在自由地工作生活。
杜拜與中國關係很好，一帶一路合作夥伴。杜拜最大的國有企業開發商EMAAR已在中國北京投資開展合作業務。
杜拜的發展動力在於制度和自由。他有錢，有人，有思路。越來越多的外國人進入杜拜尋找發展機會。
80%的人口是外國人。這裡實現了國際化。
英語是這裡的通用語言。
而其教育，也針對80%的外國人，進行英語教育。歐美各大學在這裡設立了分支機構，還包括中小學教育。比如，下圖的北倫敦學院學校。
這裡的房價，並沒有想像中那麼貴。整體上，1.6W—4.5W/平米（換算成人民幣）的房子，都有。但，同樣價位房子的品質，卻比鄭州好太多，租金也高很多。
你看：這種能在家看到世界第一高樓哈利法塔的房子，價格才3萬多，套內面積，帶精裝，你不覺得神奇嗎？備註：
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