這一年，樓市更具韌性了。工地停工、售樓處歇業、中介門店接連關閉……經歷了疫情衝擊波之後，在流動性充裕等因素作用下，樓市快速復甦企穩，行業全年銷售規模再創歷史新高。
這一年，樓市更顯多元了。當數位化的洪流湧向這個傳統行業，近九成房企選擇「擁抱」直播賣房新潮流。而舊改又讓「白銀時代」的房企覓得新的增長點。
這一年，樓市更趨穩健了。8月份，監管「喊話」收緊地產開發商融資，「三道紅線」橫空出世，讓所有房企再次站到同一起跑線。大房企們，一邊快速調整投資拿地的步調，一邊爭相拆分物業赴港上市融資，試圖快速適應新的發展格局。
如果用一個詞來形容2020年的樓市，您腦海裡會跳出什麼詞？記者隨機問了幾個房地產企業家，有的說「蓄勢」，有的說「分化」，還有的說「悶騷」。誠然，跟2016年高歌猛進的樓市相比，今年的樓市走得抑揚頓挫，稍遜風騷。但拂去往昔的狂飆突進，今年的樓市更顯韌性與穩健。「今年的樓市更像A股市場了，熱點城市樓盤大受追捧，非熱點城市的邊緣產品少人問津。」一位資深房地產人士如此感慨。
2020年的樓市繞不開新冠肺炎疫情的衝擊，也分沾了全球流動性充沛的滋潤。在經濟復甦的中國答卷中，以「穩地價、穩房價、穩預期」為綱領，中國樓市走出了一條「V」形反轉的醒目軌跡。穿行於全球經濟波瀾起伏之中，中國房地產行業亦悄然發生改變。
2021年房地產行業如何走？前不久召開的中央經濟工作會議把住房問題首次單獨列出，明確指出「住房問題關係民生福祉」，房地產不再只是穩增長的工具，更應該是惠民生的抓手。顯然，樓市新一年度的「航線」已被清晰勾勒。
■ 行情之變：改善型房型「唱主角」
「要麼不中意，要麼搖號沒中籤。以前是我挑房子，現在是房子挑我。」今年上半年，眼瞅著疫情過後上海樓市逐漸升溫，魔都白領小賈開始籌謀著把手中的「老破小」，置換成面積更大的改善型住宅。但兜兜轉轉幾個月過去了，參與了十幾個新盤搖號的小賈仍顆粒無收。他直言：「現在極度焦慮啊！」
今年以來，類似小賈這樣有改善型需求的購房者不在少數。據上海中原地產統計，截至12月10日，上海均價超過10萬元的一手房成交總數達5342套，同比增長85.7%。今年90平方米至140平方米的中大戶型成交42168套，同比增長20.08%。
讓「小賈們」趨之若鶩的緣由是，一二手房價格倒掛所產生的賺錢效應。「拿這兩天剛開盤的浦東前灘板塊尚峰名邸來說，這個新盤的均價為11.2萬元，遠低於其所在板塊每平方米近15萬元的二手房價格。」小賈稱，「即便總價超過預算，一旦中籤，想盡辦法也要買。」
某大型房企高管證明了小賈的說法。「現在非常好賣，沒房源。房子只要推出來就能賣出去，因為與二手房價格倒掛，等於是向二級市場讓利。」該高管向記者表示，長三角地區依然是公司銷售最好的區域。截至11月30日，公司浙江區域銷售金額同比增幅為25%至30%。
同樣熱鬧的場景也發生在多個長三角城市。如杭州今年共計出現6個「萬人搖」新盤，其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報名搖號，總共凍結資金至少240億元。幾乎同時，南京也出現2020年首個「萬人搖」樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報名10898組，中籤率1.4%。江畔都會銷售均價為31307元/平方米，與周邊二手房價倒掛萬元以上。
目光南移，「打新熱」一詞亦貫穿著深圳整個下半年的樓市。自11月以來，便有華潤城潤璽、天健天驕、嘉富寶禧花園、聯投東方3期、萬科臻山海、深業鶴塘嶺開盤售罄。短短1個多月，深圳創造的「日光碟」數量就已經遠超2019年全年。其中，與周邊二手房形成每平方米5萬元價差的華潤城潤璽一期，僅1171套房源，卻吸引來1.5萬名買房者。
除了高價差所帶來的購房吸引力之外，購房需求在銀行房貸政策引導下逐步釋放。社科院近日發布的《中國住房發展報告（2020-2021）》指出，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，1月至11月個人按揭貸款同比增速為10.6%，定金及預收款同比增速為5.3%，反映出槓桿購房比例有所擴大。
為抑制樓市過熱的現象，杭州、瀋陽、西安、寧波等多城相繼出招升級調控，涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費等內容。深圳更是出臺了史上最嚴樓市調控政策——「7·15樓市新政」，深圳戶籍家庭和個人首次提高購房門檻。
激昂的市場情緒並非市場全貌。據記者觀察，雖然「千人排隊」「萬人搖號」「開盤日光」的新盤熱銷現象確實存在，但主要集中於核心地段的價格倒掛項目。「上海、杭州如果有貨應該不愁賣，但長三角地區也不是所有城市都賣得好。」上述房企高管表示。
一組直觀的數據展示出今年樓市的整體行情。據國家統計局統計，2020年1月至11月，全國商品房銷售額達148969億元，同比增長7.2%，增速提高1.4個百分點。自8月份增速轉正以來，全國商品房銷售額已連續4個月實現正增長，且增幅不斷擴大。
■ 布局之變：重回一二線城市
「今年我們拿地比較謹慎，通過招拍掛拿地不多，主要還是通過合作來獲取項目。」一家大型房企高管表示，受疫情影響，上海今年是土地供應的大年，而且的確供應了不少優質地塊。「今年上海土地市場土拍溢價率超過30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價抬升上去，因此對參拍企業還是有多方面要求的，地塊也分布在不同區域裡。」
某中型規模房企投拓部門負責人向記者表示，其所在公司今年新增了200多家項目子公司，其中近一半在長三角區域，二三線城市佔比達74%。「截至11月，我們整個公司在長三角拿地佔比五成。」
房企積極「囤糧」拿地的另一隅則是，以城市更新、舊改項目為切口，「繞道」尋求「補倉」熱門城市的機會。據克而瑞數據顯示，今年一季度排名前50的房企中近七成參與了城市更新業務，而深圳、廣州、上海又是房企布局城市更新、舊改項目的「重鎮」。
如「恆萬碧」三巨頭均把舊改作為增加貨值的重要「補給源」。恆大集團總裁夏海鈞在2020年中期業績會上就提到，「隨著房地產增量市場迎來天花板，房企需要挖掘存量市場尋找新的業績增長點，其中城市更新將成為未來發展的必爭之地。」
碧桂園常務副總裁程光煜曾表示，舊改是碧桂園一個重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市。而上海萬科2020年在上海摘得多幅地塊，均為「城中村」地塊改造項目。
橫空出世的房企融資「三道紅線」則猶如一道「分水嶺」，將後疫情時代下的土地市場一分為二。今年4月至8月，房企迎來拿地「窗口期」，前50強房企的單月投資額均在3000億元以上。但9月份之後，房企的單月投資額直線下降至2000億元至3000億元水平。
「『三道紅線』無疑會大幅遏制部分高負債房企的現金流，但同時也為財務指標健康的房企帶來更多發展機會。」在克而瑞分析師董浩看來，房企要降負債，就不能用更多錢來拿地，同規模的企業，慢慢會拉開差距。
一名房產行業人士告訴記者，在「三道紅線」的影響下，力求「降負債」的房企還將加碼城市更新、舊改項目。「舊改項目體量大，情況更複雜，從拿地到銷售開發周期較長，這中間就涉及資金佔用，房企無法走傳統高周轉的模式。但相較招拍掛拿地，在政府讓利、政策傾斜的情況下，舊改項目成本更低，有的甚至能低出30%的成本，無疑為房企實現降低有息負債打開了新思路。」
■ 管理之變：物業服務「登臺」
2020年中國樓市最具爆發力的鏡頭，發生在一度被視為房企「附庸」的物業市場。
今年2月，正商地產分拆興業物聯上市，由此拉開了2020年房企分拆物業上市潮流的序幕。隨著近期恆大物業、融創服務等「巨無霸」魚貫赴港上市，2020年物業企業上市數量達到16家，創下近6年新高。
2月以來，新冠肺炎疫情讓「不受人待見」的物業行業重新被認識，物業股走勢一路向好。據記者統計，截至2020年12月28日，今年以來，30家港股上市物管企業平均股價漲幅為18.85%，同期恒生指數漲幅為-6.65%。
儘管近期多隻物業股上市首日「破發」，但依然無法阻擋房企把這一優質資產「送上」資本市場舞臺。據中國指數研究院的數據顯示，截至目前，已經啟動分拆物業上市工作的房企還有10餘家，正在研究籌劃上市的物業企業有80家左右。
從遞表到掛牌，物業最快上市紀錄也一次次被刷新：從今年7月弘陽服務的106天，縮短到融創服務的105天，再到恆大物業的64天。「許多房企都是趁著眼下物業資產估值較高，抓緊分拆物業上市。」一位國有房企財務部門人士向記者表示，其所在公司為了把商管和物管資產「賣出好價錢」，將物業公司原定於明年上市的計劃提前到了年內。
該人士坦言：「在『大行業、小公司』的背景之下，大部分上市物業企業業績高速增長，是典型的成長型板塊。正因如此，相較於母公司所屬的房產行業，物業板塊獲得了更高的PE估值。」
多位業內人士表示，如果說「三道紅線」政策出臺前，物業企業上市僅僅是為了借力資本「做蛋糕」；那麼「三道紅線」監管措施浮出水面後，分拆物業上市就成了房企去槓桿、增添融資渠道的首選方式，這也是為何今年物業管理公司扎堆上市的主要原因。
被高槓桿「壓身」的融創中國即是佐證。5年前，融創中國董事長孫宏斌曾表示，不會謀求物業管理公司分拆上市。到了今年5月，融創中國就轉而籌劃分拆上市了。
據記者統計，從融資金額上看，16家新上市物業企業累計首發募資額達到588.38億元，遠遠超過2018年、2019年的59.3億元、114.8億元。從單筆IPO的融資來看，2020年上市的16家物業企業平均融資金額達到20.52億元。
■ 規則之變：「三道紅線」倒逼房企重質量
「『三道紅線』讓所有開發商再次站到同一起跑線，以前所有紅利都歸零。」今年10月，萬科董事長鬱亮罕見地公開發表了對於最新政策的認識，而寥寥幾語，卻道出房企新一年度的發展「輪廓」。他認為：「新要求改變了行業的遊戲規則，金融紅利時代已經畫上句號，行業進入管理紅利階段。」
具體來看，「三道紅線」指出：房企的淨負債率不得大於100%；房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的「現金短債比」不得小於1倍。同時根據規則，又將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業分別對應不同的有息負債規模年增速上限。
「從2016年底開始，房地產行業融資持續收緊，以往是監管各個渠道的融資規模，但現在是『因企施策』，監管到每個房企的有息負債規模增速。」根據興證地產閻常銘測算，銷售排名前百強的70家上市房企中，綠檔房企佔比11%、黃檔35%、橙檔30%、紅檔24%，多數房企存在降槓桿壓力。
閻常銘表示，「三道紅線」進一步推動房企目標從「量」到「質」轉變。過去幾年，房企以規模增長為主要目標，通過加大拿地、增加合作和操盤追求銷售規模高增長，提升銷售排名，而「三道紅線」將倒逼房企更加注重發展質量。
「房企明年在優化有息負債融資的同時，還需煉好股權融資的內功。」一名央企背景的房企高管認為，長期來看，從債權融資轉變為股權融資，是監管引導房企發展的方向。
「房地產行業本來就應該精益求精，『三道紅線』要求房企回歸到產品和服務上來，行業將很難再現靠『槓桿驅動』的『黑馬』。」董浩分析稱，2020年受疫情及融資監管預期等影響，房地產企業擴張速度整體趨緩，預計融資監管新常態將進一步強化行業分化格局，主流房企未來3年銷售複合增速或達10.5%。
為了適應新的「遊戲規則」，以降槓桿、減負債為方向，房企的精細化管理方案已在途中。如萬科內部就從財務紀律提高到財金紀律。鬱亮解釋稱，財務紀律強調不能做假帳、成本分攤，而財金紀律還包括考慮到投資紀律。因為「三道紅線」會進行穿透檢查，表內表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務技巧沒有任何用處了，企業必須實打實進行調整。
部分房企則通過調整投資銷售節奏快速實現「變色」。根據今年三季報披露情況來看，招商蛇口、金地集團由黃色檔改善為綠色檔；榮盛發展由橙色檔改善為黃色檔；藍光發展由紅色檔改善為橙色檔。
歲月不居，時節如流。在極不平凡的2020年，房企強者恆強、弱者愈弱，「懸頂」的融資新規則進一步要求房企「強筋健骨」。進入到新的年歲，房企還將在不斷變化的場景中接受考驗。但歷史發展的邏輯卻清晰可見：適應變化者生存、變革創新者長青、持續奮鬥者長盛。（作者：劉禮文 張良）