原標題：孔琦與觀點對話：時尚天河城要做最好玩的商場
說起廣州的商業地產，大部分人都會想到天河城、正佳廣場。
然而實際上，在天河城和正佳廣場所在片區，還有一個頗有特色的商業項目，近年來已經成為廣州另一個消費、打卡熱點，這就是「時尚天河城」。
雖然也有「天河城」三個字，但定位並不相同，和天河城相比，時尚天河城是一個典型的地下商業城，裝修富有特色，集吃喝玩購於一體。
據悉，時尚天河城現在日均客流量已突破60萬人次，但在一開始的時候，這個項目並不被太多人看好。
「當時很多人都不看好我們。」廣州市時尚商業城有限公司總經理孔琦在接受採訪時回憶：「但我們現在做的很不錯。」
從鞍山到廣州
作為時尚天河城的經營者，時尚集團在房地產圈內的名氣或許並沒有項目響亮。
事實上，在廣州時尚天河城之前，甚至沒有在一線城市經營過商業項目，這或許是此前很多人對其不太看好的原因。
時尚集團其實在2018年就已經成立30周年了，當時在廣州塔做了一場盛大的「生日派對」，並和瀋陽、南京的項目進行互動。
那時，人們才多少開始了解這家企業。
據孔琦介紹，時尚集團是從北方南下的，第一個項目在鞍山，然後去了瀋陽、南京，接著到了廣州。
「我們每做一個商場都希望能夠進步一點點，所以會分為1.0版本，2.0版本，到廣州就是3.0版本了。」
在商業地產界，這恐怕是一個少見的「逆襲」之路：一家寂寂無名的企業，一路從三線城市到二線城市，最後在一線城市商業競爭最激烈的地方，不但沒有被打跑，反而經營出了不錯的成績。
更有意思的是，廣州的商業曾經是時尚集團學習模仿的對象。孔琦坦言，時尚集團還在鞍山、瀋陽發展的時候，是以廣州的流行前線為學習目標。但真正來到廣州之後，學習目標早已更改，變成日本東京的109，以及後來的泰國暹羅中心。
對於在廣州發展的這十多年，孔琦分為三個階段。
第一個階段是以特色裝修來區別於不同的商業群體；第二階段，率先在五年前做了情景化的街區，就是今天大家看到的夜上海、北極小鎮、八號公路……這幾個以情景化街區作為載體的區域。
第三個階段是三年前開始布局的，就是要做最好玩的商場，不僅讓人在眼睛方面非常不錯的感受，也希望在心裡能夠留下來一些東西。
對於時尚天河城的規劃，孔琦頗有超前意識。他認為，想法只有在醞釀的時候才代表著先進的生產力，才具有超前意識，一旦想法開始執行實施，其實就已經落後了。
「你們今天看到的都是我們五年前的想法。」孔琦已經在考慮未來時尚天河城新的面貌。
時尚集團在廣州的發展還沒有結束，孔琦表示，雖然暫時還不會去廣州其他區域拓展新的項目，但時尚天河城的面積還會繼續擴大，未來還有新的區域開發。
地下商業的優勢
如何定義時尚天河城？
聽到這樣的問題之後，孔琦給出了一個意外的回答，他清楚自己並不是傳統的購物中心，但也表示「並不介意外界怎麼劃分」。
他說：「外面有把我們分成市場類型的，有把我們歸成購物中心類型的，也有把我們歸納成商業補充類型的，還有把我們稱為廟會經濟的。」
不管如何定位，孔琦都清楚，時尚天河城和一般的購物中心有很大區別。他認為，像時尚天河城這樣的地下商場最大的優勢就是所有的樓層全部攤開，這對消費者來講是非常好的舒適度。
「要知道上一層樓對商業來講有多難，雖然有了滾梯，但樓上的商業仍然是以配套為主，為什麼？就是因為消費者上去很難，這個就是我們最大的優勢。」
但他同時也認為，現在不管是地上商場還是地下商場，大家都在互相融合，以後不會有太大區別。
他認為現在很多高層建築的商場也在融合地下商業的一些優勢，所以可以看到很多購物中心在做情景式街區。
孔琦玩笑稱：「我們不是不想做地上商業，是實在沒能力拿到地啊。」
如果沒有辦法拿到優質商圈的項目，寧願繼續在優質商圈做地下商業，也不降低要求去次核心商圈，這或許是一個值得總結的心得。
事實上，除了時尚天河城之外，這個片區還有天河城、正佳廣場、天環廣場、太古匯、萬菱匯、VT101、廣百百貨等購物中心、百貨公司，商業總面積近240萬平方米的天河商圈不僅僅是廣州最熱門的商圈，甚至被一些業內人士稱為「華南第一商圈」。
2020年，即使上半年因新冠疫情對零售業有較大衝擊，天河商圈今年的零售額依然可以保持在萬億規模。
以下為觀點地產新媒體對廣州市時尚商業城有限公司總經理孔琦採訪整理實錄：
觀點地產新媒體：最開始是什麼樣的機會，看中這個項目來到廣州？
孔琦：我們是從北方過來的，第一個商場在鞍山，之後瀋陽、南京，然後是廣州。我們每一個商場都有不同的特點，因為每做一個商場都希望能夠進步一點，所以會分為1.0版本，2.0版本，到廣州就是3.0版本了。
這個項目最開始建設過程當中，實際上很多同行是不看好的，因為整個天河商圈競爭非常激烈，高端有太古匯，中高端有天河城，中端有正佳，後來又有了天環，屬於輕奢定位，所以這個區域競爭非常激烈。
當時我們怎麼定位，一直讓業內人士著急，甚至出現了一些唱衰的情況，說做地下商場一定會死。如果翻一些以前的新聞，有很多專家都不看好我們。
但我們就像孩子一樣，充滿了好奇心、探索心來到廣州這個城市，開始了我們自己的創業過程，這也取決於老闆獨到的眼光和見解。
我們在廣州的發展經歷了三個階段，第一個階段是以特色裝修來區別於不同的商業群體，實際上這種裝修風格是在很多年前就奠定了雛形，只不過做了一些適當的調整。
這個階段，我們很快就抓住了年輕人的眼球，讓大學生群體，特別是15歲到35歲這個階段的人覺得這個商場不一樣，所以第一炮打響了，得到了消費者的認可。
第二個階段，率先在五年前做了情景化街區，就是今天大家看到的夜上海、北極小鎮、八號公路……這幾個以情景化街區作為載體的區域。現在大家覺得這種主題街區已經司空見慣了，但五年前我們在全國都是首家。在第二個發展階段，我們讓消費者感受到了情景化的商場是什麼樣子。
第三個階段是三年前開始布局的，就是要做最好玩的商場，不僅讓人在眼睛方面有非常不錯的感受，也能在心裡留下一些東西。
我們創造了最好玩商場的概念，這個概念的提出和落實經過了很長時間摸索，因為現實和理想之間肯定會有跨度和距離的，所以我們用三年的時間摸索怎麼做最好玩的商場。
大家今天看到年輕人喜歡的項目我們這裡基本上都有了，比如像卡丁車，功夫射箭，碰碰車，攀巖，拳擊館，密室逃脫，桌遊館，真人CS，VR……反正很多。未來我們可能還會有，比如跟冰雪有關係的，有一些衝浪相關的都會進駐到商場。
想走跟其他商家差異化的路線，這是需要摸索的，也需要付出成本，所以我們在研發層面還是比較居安思危的。
今天所看到的都是我們三年前的想法，今天所做的事情可能未來會有更多的設想，以後會慢慢感受得到。當然能不能實現還不一定，因為每一個新的想法都需要摸索。
觀點地產新媒體：時尚集團怎麼樣做到在一線城市的商業環境裡競爭？
孔琦：首先我們做商業有30年時間了，很多想法都是源自我們老闆。其實以前地下商業在國內基本是沒有的，那個時候正好老闆去了日本，看到了大量的商業載體都是居於地下進行血管式的管道連接，把整個城市都帶活了，這個當時給了老闆很大的啟發。
第二是因為我們是完全的民營資本，要一點點做起，要從小才能做大。哪裡是小呢？就是在小的城市正好有了一個機會可以發展。
在發展過程中，我認為成功是最好的方法。成功才是成功之母，失敗不是，每做一個項目都成功的話，自然就給予整個團隊很大的信心，所以我們就從一個城市走到另外一個城市。
還是就是我們一直不斷尋找學習的目標，這一點很重要。在不同階段的時候一定要找到學習的目標，因為找到學習目標以後會發現我們進步的速度很快。眼見為真就不需要在腦袋裡空想，這樣時間成本很低，資金投入成本也很低。
比如在鞍山、瀋陽發展的時候，我們就以廣州的流行前線為學習目標，當時看到流行前線真的很驚訝，這就是我們需要的榜樣，所以我們每年都來學習幾次。
當這個目標已經學得差不多的時候，就會有下一個目標。
第二個階段的目標就是日本東京的109,109匯集了全亞洲所有潮牌，是對整個東南亞地區影響最大的一個商場，所以我們就以日本的109作為學習對象。第三個階段，我們以泰國的Siam Center(暹羅中心)作為學習的榜樣。
我們很多部門也在學習不同的目標，上面說的是商業的目標，物業的目標就學習萬科物業，所以我們都有非常明確的學習目標。
觀點地產新媒體：在您看來，外界應該如何定位時尚天河城？
孔琦：我們骨子裡確實有一些不一樣的情結，而這個商場的起源就來自於我們老闆對商場不同藝術的看法，所以傳承了一些比較好的基因。
我們現場有自己的設計團隊，商戶的設計都是自己設計，不是由外頭的設計師來進行設計，在這一點上我們有一些不一樣的東西。
第二，我們戲稱要把自己變成「廟會經濟」，因為我們希望商場是好玩的。想想廟會是什麼樣子的？人頭攢動，載歌載舞，以及各種各樣的聲音結合在一起，其實我們希望我們的商場是一個場景式的、熱鬧式的商場。
不過，我們從來不介意，外面有把我們分成市場類型的，也有把我們歸成購物中心類型的，也有把歸納成商業補充類型的，也有把我們稱為廟會經濟的，都有。
觀點地產新媒體：地下商場和地上的購物中心最大的區別是什麼？
孔琦：當你去一個地下商場、過一個地下通道的時候，其實感受並不是很好，比如會比較悶，空氣的味道也很渾濁，視距很壓抑，這是以前做地下商場的通病，但這些在我們的商場感覺不到。
現在無論是地上商場還是地下商場，大家都在相互的融合，甚至以後地下和地上不會有太大的區別。
地下有地下的特點，但也會融合高層建築一些有利的地方，高層建築也會融合地下商業的一些優勢。所以現在也看到很多購物中心在做情景式街區，其實它也是地下的一個種類。
未來融合大於一切，相互取長補短會成為一種趨勢。地下商場最大的優勢就是所有樓層全部攤開，這對消費者來講是非常好的舒適度。
上一層樓對商業來講有多難？雖然有了滾梯，但樓上的商業仍然是以配套為主，為什麼？就是因為消費者上去很難，這個就是我們最大的優勢。
觀點地產新媒體：電商對於時尚天河城的衝擊或者說競爭大嗎？
孔琦：現在很少用競爭這個詞去形容電商跟實體的關係，更重要的是融合，沒有必要總是採取對抗的方法。
我們要充分利用網際網路的資源，商戶自己能導流對商場也是有益的，那我們就要求所有商戶都學會導流。
現在不能繼續守株待兔，要知道後面是有一片森林的，要主動拿起槍來打獵，不能天天在家裡等著。既然電商可以借助網際網路，為什麼我們不可以藉助網際網路？
電商做得好一定需要一個載體，很多電商也在我們商場開了首店。
原先很多人說不做實體去做電商，其實我們嘗試過做電商，因為想了解電商是怎麼樣的。真正想做好電商的話不比做好一個實體店簡單，我們在探索做電商的時候，比如拍一張照片，其實這張照片很有講究的，橫著看怎麼樣，豎著看怎麼樣，切入的角度完全是不一樣的，在蘋果上怎麼看，在IPAD上怎麼看，安卓的手機怎麼看，匹配的圖形完全是不一樣的。
一張照片都這麼講究，是不是不比做一個實體店簡單？還要進行排名，要了解什麼時候投入才能回報最高，所以付出的精力投入都是一樣的。
現在線上排名的流量費用越來越高，其實不比實體店租金低，今天很多人燒投資人的錢，也包括了消費者的錢、經營者的錢。
我覺得未來真的是相輔相成的關係，所以很少當成敵人來看待，包括我跟很多員工也一直在講，樹立敵人只能夠讓你進行軍備競賽，坦然地擁抱比一切都強，不需要投入還可以吸收到很多。
觀點地產新媒體：商場的名字叫時尚天河城，但時尚這種東西變化很快，會不會隔不了多久就要重新定位、重新設計？對於公司來說會不會是很大的挑戰？
孔琦：任何展現出來的東西我認為都是在腦海中生成的一種感覺，當你有這種感覺的時候就已經代表落後了，這個是我自己的體會。因為只有醞釀這個東西的時候才代表著先進，一旦做成了以後，就會出現這樣的情況。
我們自己也把這個當成一個課題，哪一個設計的時間停留得更久？這個「久」是設計理念既保持了新鮮感，又可以經得起時間的考驗，我認為這兩個往往是很難以融合的。
我們在商業設計中一直在尋找冰鮮的感覺，這是對設計部很重要的考核標準，如果這個設計沒多久就覺得不好了，公司要重新投入，這是很大的成本。
但有的街區設計得好，比如說像夜上海，從最開始設計到今年已經五年的時間，還是很多人願意奔著這種新奇的感覺前來，說明這個創意就是非常優秀的。
不花錯錢就永遠不會花對錢，不走彎路就永遠找不到最短的捷徑。實際上我們做的很多東西就是因為花錯了錢走了彎路，才找到了最好的東西。
但有一個宗旨是不變的，我們希望給消費者呈現的永遠是最好的，所以錢花對了才是最主要的。花對了才有價值，花錯了即使再少也沒有價值。
觀點地產新媒體：您覺得時尚天河城是可複製的嗎？別的開發商能夠學到這裡的模式或風格嗎？
孔琦：首先商業是相通的，但商業又是不同的。
做住宅地產可以複製，但沒有看到任何一個做商業地產的可以複製的。我認為在行業中複製做得最好的是萬達，但萬達也碰到了很多失敗的項目，因為複製當中難免會出現基因錯誤的情況。
思想的交流是1+1大於2的過程，物質的交換是1等於1的過程，我給你1塊錢，你給我1塊錢的產品，不吃虧。但思想的交流是我給你了我的不會丟失，你給我一個想法我學習到了，你也沒有缺失，所以很多東西我們也願意去分享。
別人每次來問我們是怎麼做的，我們肯定也會問，你們是怎麼做的？遇到了什麼問題？我認為這種交流是非常有效的，我們不會抗拒這種東西。
（文章來源：觀點地產網）
(責任編輯：DF527)