編者按：室內主題街區，作為主題和客群鮮明的體驗街區空間，已經成為購物中心營造場景體驗的有力手段，然而，主題街區熱的背後運營情況如何？贏商網通過對代表購物中心裡的主題街區打造的背景、主要客群和運營情況等進行調查和採訪，開展一系列報導。
（贏商網報導）近期，《中國詩詞大會》、《朗讀者》、《見字如面》刷爆朋友圈，也興起了一股「追趕」文化的熱潮。處於喧囂煩躁世界的人們急需一股讓自己沉澱下來的力量，而這背後折射的則是消費者日益增長的精神需求。
當文化成為一種符號，「懷舊」成為一種嚮往，這也便為商家帶來另一個商機。適時抓住消費者的心理和需求，形成特定的「記憶點」，室內主題街區無疑是比較恰當的詮釋方式。
作為目前廣州市為數不多的室內主題街區，由時尚集團打造的廣州時尚天河商業廣場裡面的主題商業街自有其特點。
據了解，時尚天河主題街區由童話街、夜上海街及嶺南風情街（尋馬街+騎驢巷）等組成，經營面積達10000平方米。其中餐飲類業態佔比30%-35%，服裝百貨40%-45%，還有一些民間藝人及手工作坊進駐。
時尚天河方面表示，未來特色主題街會更加增強體驗感，以及與顧客之間的互動，比如巡遊表演，而且這些互動會成為常態。
三種主題風格各異，新增巡演
資料顯示，時尚天河是時尚集團在廣州的投資項目，位於廣州天河體育中心地下，地處天河商圈核心地帶，毗鄰正佳廣場、維多利廣場、財富廣場、中信廣場。
該地下商業街呈倒「T」字，總佔地面積約12萬平方米，總建築面積約22萬平方米，擁有1700個地下停車位，由東中西三區組成，其中東西兩區已於2012先後開業，且呈「一」字動線設計分布於整個時尚天河兩側。
（圖片來源：時尚天河）
而中區（中一、中五街、中C東南亞特色風情餐飲區）也於2015年中開業，整個時尚天河街區的最後一部分--中二中三街則打造為童話、嶺南和夜上海風格相融合的特色主題街區，並於2016年9月2日開業。
據介紹，該主題街區呈「U」型分布，以童話街為中心點，分別向兩側延伸，向左是童話街一巷向尋馬街延展，向右是童話街二巷向夜上海街、騎驢巷擴展。
贏商網實地探訪了解到，為了彌補時尚天河商業街兒童業態的不足，以及考慮到部分消費者升級為父母，該主題街區加入童話元素，包括童話實體景觀，比如旋轉木馬等。
童話街以兒童業態為主，兩條巷子將近30家店鋪，涉及童裝、玩具、兒童食品、生活用品、兒童培訓、早教、動漫及與親子家庭相關的系列品項，其中服裝佔比將近一半，已經進駐的童裝品牌包括迪士尼、巴拉巴拉、丹尼熊等。
在廣州這樣一座文化底蘊深厚的城市，「尋馬騎驢」這兩條巷道的引入很貼近嶺南文化的氣息。該街區形態以嶺南文化建築、器物的實體藝術景觀為主，融入了雞公欖、剪紙、皮影戲等嶺南文化元素。
據不完全統計，嶺南風情街內的店鋪接近40家，主要為輕餐飲、美甲、飾品店等，而且有幾家門店等待招租。
如果說嶺南主題街是迎合本地消費者的消費習慣和需求，那麼夜上海街是否符合「老廣」們的胃口？「也不是沒考慮過廣州本土的特色文化，但是夜上海這個概念範圍更廣，接受程度更高」，面對疑問，廣州市時尚商業城有限公司總經理孔琦如是解釋。
絢麗的霓虹燈、舊上海的建築風格、東方風情的旗袍美人等上海灘元素被廣泛應用在夜上海街區內，隨處可見舊歐式文化建築、叮叮車、電線桿、大字報、留聲機等實體藝術景觀。該街區共有近30多家店鋪，其中年輕女性服裝店的佔比超過一半。
總體而言，整個特色街區多以自主品牌、以及服裝類別為主，按照孔琦的計劃，未來會引入的也是互動性較強，讓消費者能參與進來的店鋪，能帶來較大的人流，增強體驗感。例如陶瓷，陶藝、畫畫等民間作坊。
此外，該街區除了有大量特色街景供遊客拍照，街區還新增了叮叮車、黃包車等免費體驗服務，而且以后街區內可能會有巡遊表演，「將作為常態來呈現」。
周客流量達20萬-30萬，繼續優化設施
熟悉廣州的朋友都知道，時尚天河幾年前在剛開業時走得並不順暢，連開業都推遲了好幾次，各種問題頻現，外界看好的甚少。然而經過將近五年時間的沉澱和調整，現在該商業街區的人流量增長了十幾倍。
彼時深圳時尚商業地產集團董事長郭奎章公開表示，截至2015年，一年的客流量達到4700多萬。未來還將於深圳福田站以及華強北華新站兩個地方開設地下商場。
據時尚天河方面透露，就中二中三主題街而言，如今周客流量在20萬-30萬之間，租金收入在整個時尚天河來說屬中低段，每月租金維持在在450-500元平方米。
「我們更多的不是關注租金，而是看未來的可成長空間夠不夠大」，孔琦強調，主題街區以點帶面，在口碑傳播性及人流拉動方面確實其到了很重要的作用。
（圖片來源：時尚天河）
回想起當時打造主題街區的考慮，孔琦坦言，有兩個方面的原因：一是時尚天河平面面積過大，為了減少同質化競爭；同時體驗式消費也越來越受歡迎，為了能夠讓消費者對時尚天河有個特定的印象。
如上面提到的，該主題街區位於地下商場比較裡面的位置，距離地鐵和公交尚有一段距離。「我們也只剩下這塊地方可開發了」，孔琦直言，他們也是想通過打造這些主題，來盤活商場的低價值空間，拉動人流。
據孔琦介紹，延續時尚天河面向的客群，主題街區針對的也是年輕的消費群體。該街區的裝修和設計，在廣州仍屬比較新穎的，但他也承認，現在談成功還為之過早，主題街區仍然有一些地方需要完善和調整。
此前有很多消費者都反映，時尚天河街區內辨識度不高，容易迷路；洗手間的設置比較少。對此，孔琦表示，由於商場過大，而且缺乏地面標識感，會給人們尤其是女性消費者帶來出行的不便。
其稱，未來在主題街區甚至是整個地下商業街都會增加景點的設置，給每條街區做規劃，讓大家更有目的性地逛街；同時現場增加智慧機器人進行引導，以及進行智能導入系統的使用，WiFi的布點。此外，3月份會新開兩個洗手間。
（圖片來源：網絡）
孔琦認為，能滿足消費者的需求和期望值的就是贏家，但是主題式街區只是體驗式消費的一個維度，「未來可能還會出現新的方式來迎合消費者的需求」。
他還特別強調，不要為了做主題而去做主題，主題街區是建立在傳統的商業理念之上而派生出來的東西，不要捨本逐末。
人流能否轉化為客流，需要時間沉澱
值得一提的是，根據贏商網現場了解，工作日期間，該主題街區的人流量並不大，由於該街區內主要是小食為主，所以午餐及晚餐時間人們更願意集中到中C東南亞特色風情餐飲區去消費。
但是在周六日期間，人流確實非常多，甚至出現人擠人的情況，很多顧客紛紛對著街景拍照留念。但是龐大的客流能否帶來強大的購買率，並帶動周邊商鋪的營業額？
「周末是很多人在這邊拍照，進來店裡的人也很多，但是真正買到東西的客流跟人流量並不太成正比」，一位女性服裝商戶對贏商網如是表示，「周一到周五人流都差不多，但是這期間的人工、水電和租金都要花錢，周末賺的錢也是剛好抵掉這部分損耗，生意不好做」。
時尚天河方面則指出，主題街區帶來了大量的人流，自然能轉化為消費力，但由於是獨立商鋪為主，所以並沒有各商戶的營業額統計。
按照仲量聯行零售部一位分析師的說法，如果主題街區吸引來的人流與整個商場的目標消費者是一致的話，這部分人流能轉化為一部分購買力。
無獨有偶，高力國際董事陳厚橋也認為，人流大，購買率高不高，要看商場的業態及品牌配置能不能與商場融合，把人留下來。
此外，其指出，主題街區要跟商場的大方向，周邊客群契合，跟其他業態不要有太大的衝突，實現1+1>2；而且要有號召力的品牌，能夠形成一定的影響力；同時要有一定的規模。
曾經有觀點指出，一個成功的室內主題街區往往都是經過精細化的市場定位，嚴格的細節控制並且一定是有足夠的商戶和客戶作為支撐。如此看來，時尚天河內的主題街區基本上能滿足以上要求。
但是能否作為一個獨立的亮點和記憶點，同時與整個商業項目創造的環境相互配合，把龐大的人流量轉化為固定的客流以及強大的購買力，還是個值得探討的問題。
正如孔琦所說，商業需要時間去沉澱，時尚天河的主題街區從開業至今也不到半年時間，現在去做任何評定也言之過早。它的成功與否，還需要交給市場和時間去檢驗，我們拭目以待。
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