市相| 物管行業上演併購潮 規模推高后是否高枕無憂?

2020-12-24 財經網

2020年，遠洋服務通過聆訊、融創服務上市、恆大物業敲鐘……物業公司上市熱潮一浪接著一浪。在資本熱度不斷攀升的當下，對規模的追求促使物管行業進入快速擴張期。

在此背景下，「恃強吞弱」的併購成為物管企業擴張規模最有實效的發展模式之一，物業公司在併購上表現也愈加瘋狂。然而，併購式拓展在帶來規模擴張的同時，也可能使企業面臨難題的轉換。

黃金時代 物企上演併購潮

隨著物業行業逐漸步入黃金時代，曾經在地產黃金期頻繁出現的房企併購潮，正在物業行業激情上演。

僅12月單月，就有多家物業公司發布併購事項。12月20日，新力物業併購武漢天貝青物業；12月18日，朗詩地產發布公告稱附屬公司及合營企業擬收購物業項目公司南京鑫輝盛；12月15日，藍光嘉寶服務擬收購上置物業60%股權；12月14日，時代鄰裡擬2.97億元收購成都合達聯行物業服務49%股權……

據興業證券研報統計，截至10月30日，2020年物業管理板塊上市公司公告的針對物業管理服務的收併購活動已有26起，涉及金額達19.36億元。其中，藍光嘉寶收併購次數多達13次，併購金額達5.3億元，項目個數272個，獲取面積2532萬平方米。

不僅如此，併購潮已拓展至物業上市公司之間。12月14日，招商積餘考慮收購創毅控股53.51%股權 ，或成上市物業公司之間收併購首例。「以前的收併購更多的是上市公司併購非上市公司，以及準備上市的公司在上市之前為了拼規模而進行同業的併購。」中國企業發展聯盟副理事長柏文喜表示，如今出現的上市公司之間相互併購的勢頭，是物業管理行業的一個創舉。

分化壓力下 併購將加劇

2020年可以稱作是物業行業的「價值元年」。上半年，在新冠疫情的突襲下，物管服務面臨輿論風口，由此引發了物業股逆市飛漲，從而進一步加劇了物業企業的上市熱。發展至下半年，物業股市場稀缺性消失，股價回調下，板塊價值合理回歸。行業逐漸集中，各層級物業企業分化日益明顯。

行業競爭壓力下，擴大規模成為物業企業參與未來競爭的必要行動。尤其對於已上市的物業企業而言，在房企母公司的項目資源不能滿足企業的發展需求時，利用資本槓桿加快併購，走外延擴張發展方式的收併購成為企業發展的最佳選擇。中物研協8月份發布的數據顯示，進入2020年後，物企收併購交易數量呈現上升趨勢，由2019年下半年的平均每月約2筆，上升至2020年平均每月約 4 筆。

不過目前看來，物業企業的併購標的大部分以小型物業公司為主，併購需求對在管面積規模較小的物業公司而言亦更為迫切，其通過併購可以補充大量的在管面積，更容易做大規模。譬如，奧園健康如今併購的在管面積即超過了2019年公司的在管面積。

「物業公司的發展通常通過規模成長、業績提升兩種方式來實現，」柏文喜表示，推動規模的成長除了通過自然發展外，另一個重要的方式即是收併購，因此隨著上市物業公司的增多，收併購會越來越普遍，競爭會越來越激烈，這是一個趨勢，也會快速推動行業集中度的提升。

在此基礎上，行業整合收併購也成為上市物企募集資金的第一大用途，平均約70％的募資資金用於併購。此外，已上市的物業公司掀起集中配股潮，時代鄰裡、佳兆業美好、永升生活服務、綠城服務等多家物業企業先後公布配股或發債計劃，融資總額超百億港元，且大部分配股資金的用途均為未來潛在併購。

規模推高后 物企迎新難題

物管行業是「存量+增量」的發展模式，現階段物業企業業績增長的核心動力仍是規模增長。因此，毫無疑問，未來在市場外拓上有較強競爭力、積極發展多元業態的物業公司將有望擴大規模、保持長期增長動力。

不過事實上，對於併購方而言，併購雖能使企業在短時間內快速做大規模，以滿足企業上市以及資本市場的需求，但同時，短期的快速發展或也將為企業帶來經營的壓力、甚至是利潤的下降，此外，在企業管理上面臨的風險與挑戰也將貫穿始終。

因此，柏文喜表示，在併購過程中，物業公司首先要注意被併購標的不能有大的瑕疵、法律障礙和法律陷阱等問題；二是由於涉及到後續管理中的整合是否順暢，企業要注意被併購對象和企業價值觀是否融合；三要注意併購企業是否可以和自身形成協同互補，相互加持而不是相互消耗的效果。

「併購雙方肯定會存在一些磨合，」中原地產首席分析師盧文曦則表示，收購後的項目往往參差不齊，每個項目利潤亦不盡相同，企業對條線的梳理也十分必要。

而就中小物企而言，物管行業大佬的跑馬圈地也在不斷擠壓其生存空間。「頭部企業可以靠自己的資本優勢壓低利潤，」盧文曦表示，但中小企業本身就利潤不高，被擠壓後利潤將面臨更嚴重的折損。

柏文喜則認為，物管頭部企業的資源「掠奪」為中小企業既帶來挑戰也帶來了一定的機遇。一方面，這迫使中小物管企業不得不快馬加鞭發展自己，以保持獨立的生存空間，否則就會被行業大潮所吞沒。而另一方面，也為其提供了一些和大公司聯合共同發展的機會，獲得託付未來的平臺，必要時可以實現與資金雄厚者進行進一步的合作與融合。

不過，日後規模較小、缺乏特色的物業管理公司或將失去擴張規模的動力。同時，若中小市值的物業管理公司估值持續走低，也會進一步優化一級市場的併購環境，為大公司提供進一步整合行業的可能性。加速增長的物管行業，將在廣闊的市場下面臨行業價值發現與重塑的新一輪考驗。

文/白志敏（責編：高雅）

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