特殊時期，線下商場考察調研遭遇很大阻礙，針對這一痛點，其美設計特推出「其美雲考察」活動，以直播考察的形式，解決特殊時期線下考察受阻的痛點，深入分析行業新項目新發展，從專業角度窺看世界！
這一期為大家分享日本丸之內。
日本三大都市圈人口密集，商業地產發展相對成熟，其城市發展歷程、居民生活方式和消費習慣都與中國有很多相似的地方。從最初模仿美國購物中心的開發理念，到今天形成自己獨特的業態體系，日本商業開發有很多方面的經驗教訓和發展模式都值得中國商業地產去研究和借鑑。
提到日本的商業主要看兩大類企業，一類是日本叫流通業的企業，例如：百貨商店、便利店、超市等具體商業業態企業，這類企業結合日本人的精細化管理以及上下遊產業鏈的整合取得了一定的成績，也有一些值得借鑑經驗。另一類，也是本文重點關注的，屬於綜合地產開發商（Real Estate）。日本地產界經歷了高速發展、泡沫經濟、全球經濟危機等歷史時期之後，現在終於邁進了成熟穩定發展期。區位對於地產開發，特別是商業地產開發，至關重要，誰能佔據核心城市和核心商圈，誰就能獲得更高的成功機率。在土地私有制的日本，這更是毋庸置疑。在東京都核心區域獲取一塊成規模可以開發的用地，是非常不容易的。
01
三菱地所 與 丸之內
三菱地所集團是日本第二大綜合地產開發商，2019年營業收入12,632日元（大約820億人民幣），總資產達到57,741億日元（大約3,750億人民幣）。從1890年購入的丸之內（東京站周邊地區），歷經130年，以擁有優質資產作為絕對優勢，推進不動產事業發展。1989年，公司全資購買了紐約的房地產開發公司洛克菲勒集團，並擁有了洛克菲勒中心，在向海外市場拓展和收購上也擁有豐富的成功經驗。
「富二代」的三菱地所繼承了祖業，以優質資產為核心，不斷鞏固和壯大自身事業。現在丸之內地區的TOD商業中心可以稱得上是世界最先進的TOD項目之一。
丸之內地區的基本數據（2019年）
資料來源：三菱地所集團面向個人股東公司說明資料
丸之內地區主要是從2002年進入第三次大開發和改造，在第三次城市更新改造中更加兼容了歷史傳承和可持續性發展。丸之內地區面積大約120公頃，在徒步範圍內有13個車站和28條路線可利用，通過地下步行通道和各大商廈的地下通道，形成以東京站丸之內地下公共廣場為中心的地下商業空間，可不淋雨參觀區域所有景點。
更新改造大幅提升土地和資產價值，第三次改造之後，整體建築面積增加了1.63倍，店鋪數量增加了3倍。丸之內地區物業佔三菱地所集團自持物業的1/3，為集團的租金收益貢獻了60%。
丸之內地區第三次大開發和改造
資料來源：三菱地所集團主頁介紹整理
02
特色值：國際商業街區
丸之內地區已有多個綜合型商業設施，以及各種文化娛樂設施。同時，通過改造，還增加了代表日本特色的商業設施以及國際商務中心。
丸之內具有特色的地下商業街區
丸之內特色地下商業街——東京駅一番街的特色值是其形成國際商業街區的秘訣。東京駅一番街主要由三個片區組成，分別是：東京動漫人物街、東京拉麵街、東京零食樂園，主題分明，每個片區駐店的店家也不同，伴手禮、知名拉麵、各種卡通人物，都可以在這裡看到。
03
設計感：公共開放空間
丸之內地區的改造，在外部開放空間和現場公共空間（地面和地下）做出很大突破，使得這個地區不再只是商務人士的街區。
其主要街道「丸之內中通」（Marunouchi Nakadori），從「汽車的通道」到「以人為中心的空間」，路上常常擠滿購物和觀光的人們。
丸之內地區的公共開放空間
改造後，客群數量明顯提升，結構發生了巨大變化，現在的丸之內區域可以讓工作的人、生活的人、來遊玩的人都能找到自己心儀的項目。
丸之內地區的人群變化（2002-2016）
資料來源：三菱地所集團內部公司說明資料
04
運營力：盛大節慶活動
丸之內地區，擁有豐富多彩的高品質活動，不斷激發區域活力。例如：「丸之內彩燈節」、「丸之內潑水節」和「東京丸之內盂蘭盆舞大會」。
「丸之內彩燈節」會在「丸之內中通」路周邊200棵樹上懸掛約有100萬顆閃爍的LED，並且舉辦各種活動，讓前來遊玩的人樂在其中，從而激發了整個區域的活力，也提升了它在國際上的競爭力。
即便是佔據了核心商圈，丸之內地區也一直堅持與時俱進，不斷創新發展模式。用豐富多彩的活動，提升價值、體現軟實力。
05
結語
坐擁丸之內、洛克菲勒中心這些核心資產以外，「富二代」三菱地所並未止步，還創辦了Mark is等商業品牌，主要針對中產階級在都市圈內的布局，其致勝的核心法寶是站在提升整體區域價值的角度去全方位地考慮商業的發展，不斷創新，不斷推動城市的變遷，敢於接受時代和城市的變化和考驗，精誠之至，久久為功，最終才能實現企業價值和區域價值的共同成長，成就一代商業傳奇，商業地產群雄逐鹿時代，修煉內功是永恆王道。
本文轉載來自：其美商業洞察，不代表贏商網觀點，如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網，電話：020-37128209；郵箱：news@winshang.com