文/易居企業集團·克而瑞分析師 王瑩
今年，五象湖真的很拼。
2萬+樓盤接連入市，同臺競技，大家都拿出了看家本領。拼江景、拼配套、拼園林，尤其是拼產品。2020年，說是五象湖的產品力元年，都不為過。
上周，五象湖又現「王炸」產品，刷爆地產人的朋友圈。建面約140㎡合院樣板間，竟做到了5+1房，與市面上這一面積段普遍做4房相比，生生多出了2間房。
在DW盤扎堆的五象湖，動輒幾百萬的合院產品啥時候也變得這麼接地氣了？
140㎡院子做到5+1房，五象湖這個戶型逆天了
話不多說，先上戶型圖。
這個建面約140㎡的合院，實際使用面積達410㎡。從毛坯戶型圖來看，該戶型交付時僅為3房，但合院類產品挑空空間、地下室的彈性面積普遍較大，對業主而言創意發揮的空間也更大。
能有多大？
新開放的創意樣板間就展示了一種新的可能：140㎡合院做到5+1房，公區闊綽，院落與露臺兼得，並且大量採用隱形門，讓室內空間看起來更為闊綽，完全能滿足三代同堂的居住需求。
入戶便是院落，播種蔬果花草，可以四季不重樣。
首層則藏有設計師的一個小心思，不再設置為傳統的餐客廳，而是作為會客室，敞亮方正；外加一間臥室，作為長輩或客房最為合適，走幾步便是自家院落。
往上一層走，設計為臥室休息區，有兩間獨立套房臥室，自帶一個陽臺，是獨屬主人的一方天地，晨起與晚安時，清新空氣與靜謐星空都不再是奢侈品。
再往上走則來到頂層，目前樣板間展示為文化書房，但業主也可以根據自身需求，做成兒童房或臥室，更最重要的是，配備兩個獨立的大露臺。這是家中公區的pro版，自家晚宴也好，朋友相聚也罷，各用一邊，都能自得其樂。
來到地下空間，比想像中的還要寬敞高闊，估計站幾十個人也綽綽有餘，普通住宅難以實現的影音室、酒窖、健身房等一切或動或靜的意趣空間，都能在這裡實現。
從會客廳拾步而下，約8.3米麵寬、11米進深的一體式餐客廳，空間尺度十分闊綽，並做到南北皆有採光設計，明亮而且通風。
再往下就是停車室，動線是與小區停車場直接連接，業主歸家可直接抵達家門口，十分便捷且有尊貴感。
目前看到，在旁邊還做了客房和保姆間，都擁有獨立衛生間，功能設計十分完善。
整體來看，該戶型做到所有重要的功能空間均朝南，每間房均配備獨立衛生間，居住舒適度較高，並且樣板間裝修風格隱藏一個「彩蛋」，就是大量使用隱形門，讓整個空間看起來更整齊，更闊綽。
隱形門的應用加分
放眼五象湖，甚至是全南寧，140㎡的合院普遍是做4房，最多是5房。而在寸土寸金的五象湖，這個盤卻給出了5+1房的答案，它就是今年頻頻入圍南寧單盤10強的2萬+項目——龍光天瀛。
這麼接地氣，你還是那個萬元地扎堆的五象湖嗎？
五象湖板塊的合院，做得這麼接地氣，有點意外。
因為從去年以來，五象湖已經成為南寧當之無愧的新貴板塊。據統計，近5年來南寧共出讓16幅實際樓板價過萬的地塊，其中五象湖板塊就成交6幅，總佔比近40%。
克而瑞製圖
萬元地項目裡，自龍光天瀛去年12月打響「頭槍」後，其餘高價地也在今年接連入市，五象湖成為最早多盤邁入2萬+的板塊，板塊房價不斷走高。
克而瑞數據顯示，2020年1-10月區域商品住宅均價為15788元/㎡，同比上漲28%。相比1月，10月板塊房價就漲了近5000元/㎡。
數據來源：CRIC
按17456元/㎡的均價、100㎡的房子來算，總價為174.56萬。即使是首套房，首付為35萬，30年月供達7411元/㎡，二套房首付更是高達70萬元。這樣的置業門檻，五象湖拒絕了不少購房者。
但即使是這樣，五象湖也依然是南寧樓市成交的頂流板塊之一。
數據來源：CRIC
克而瑞數據顯示，2020年1-10月，五象湖板塊商品住宅成交面積68.09萬㎡，位列南寧40個板塊第二，超過鳳嶺北、鳳嶺南、龍崗等熱門板塊。
價值備受認可的背後，除了板塊高能級的配套之外，跟核心地段土地稀缺也密不可分。
克而瑞製圖
自2014年，「萬綠寶合華」五大房企合力開創「五象湖時代」後，經過6年的開發建設，目前五象湖核心區可供出讓的土地已寥寥無幾，容積率1.5以下的低密地塊可以說幾乎「絕版」。
在這麼一個有量有價的板塊，又是一個DW項目，稀缺的低密產品做的如此接地氣，出人意料，卻又在情理之中。
別墅就夠稀缺了，何況還長在五象湖
如今，院墅已經成為稀缺的代名詞。龍光天瀛合院的可貴，不僅因為產品夠抗打，更是因為它足夠稀缺，而且生長在五象湖。
先看一組數據。克而瑞數據顯示，近年來容積率在1.0以下土地供應佔比不超過1%，2019年僅為0.2%，純別墅盤可謂「一墅難求」。
容積率在1.5以下的住宅地塊，可以打造複合型別墅項目，這一佔比2019年也僅為8.3%，不足住宅用地供應的1/10。
從供應端來看，近年來南寧別墅產品在商品住宅中的套數佔比，均低於2%。2020年1-10月，因五象南、空港別墅供應加大，以及主城區合院產品的有所增多，佔比有小幅提升，但也僅為1.34%。
數據來源：CRIC
截至今年10月底，南寧主城區別墅庫存套數僅為973套，去化周期僅15.5個月，是近一年中的最低點。
在寸土寸金的五象湖板塊，算上可售以及尚未取得預售證的別墅體量，所有在售項目中，可售/待售的別墅總套數不足200套。
正是因為足夠稀缺，再加上先天資質優越+產品抗打，龍光天瀛的合院才會「自帶光環」。
魚和熊掌不可兼得？龍光天瀛「學鐵湖商」佔全了
以往，在南寧，地鐵和院墅常常是一對悖論。
佔據優越的山水資源的別墅，常位於遠郊，可謂是好山好水，好無聊。別墅業主也常常安慰自己，魚與熊掌不可兼得。
而如今，龍光天瀛地處五象新區「黃金大道」平樂大道旁，約300米遠就是地鐵3號線平良立交站，還能近瞰五象湖，擁有雙優質學區，臨近20萬㎡大型商業，「學鐵湖商」全都佔齊。
可以說，地鐵與湖景，露臺與院落，全都收在這套約140㎡的合院裡了。
從五象湖目前的站位來看，龍光天瀛的合院，已經可以擔當南寧人的第一居所，包容一家人的三餐四季，出入通勤。
項目區位圖
從區位來看，龍光天瀛位於五象湖主幹道平樂大道、鳳凰路交會處，板塊內重點配套如五象湖公園、萬象匯、五象新區第四實驗小學、十四中五象校區、地鐵3號線站點等，均在項目1公裡內，佔據妥妥的五象湖核心地段。
克而瑞製圖
從景觀資源來看，項目不僅可以近瞰五象湖，而且視野開闊，東北方向無遮擋，可以遠眺青秀山和五象總部基地。
按目前的地段劃分，龍光天瀛擁有雙優質學區，五象新區第四實驗小學，和南寧十四中五象校區。
十四中五象校區，2020年中考成績總分A+率達到16%，位於公立初中總分A+排名第四位（基本持平另外兩個老校區），香不香自己看著辦。
去年11月，五象實驗四小納入天桃大學區管理，採用集團化辦學，項目自身還將配備18班幼兒園，教育資源優質。
交通方面，項目緊鄰五象新區主幹道平樂大道，距離地鐵2號線東延線（在建）、3號線交會的平良立交站僅約300米。2號線東延線將於11月23日（下周一）正式試運營，未來項目出行將更為便捷。
500米範圍內還有華潤萬象匯（在建）、合景悠方商業廣場（在建）、寶能城（在建）等20萬㎡商業群，未來下樓就能買買買，享受時下最In的生活。
拿著「一手好牌」，龍光也打得不錯。從目前實景呈現來看，作為龍光在南寧的第一個TOP級「天字系」產品，龍光天瀛的品質感算是可圈可點。
項目以唐代皇家「興慶宮」為藍本，匠造「盛唐八景」，來重現盛唐園林。從大門開始，就打造了滿滿的中式歸家禮儀感。
邁入大門，入目的則是盛唐風滿滿的園林，以及隨處可見的珍貴樹種，比如直徑60公分的大香樟樹、日本黑松、冬青、紅楓等樹種。
▲天龍池
▲花萼相輝樓
對於業主而言，每天回家、在園林裡散步，可謂是曲水流觴集雅客，對酒品茗論古今。
目前，項目建面約139-144㎡院墅產品在售，總價在550萬-600萬元左右。對於想在南寧核心地段終極置業，保值增值、享受優越自然景觀的同時，還能近享高能級的學鐵商配套的購房者而言，只要經濟實力允許，龍光天瀛確實是一個不錯的選擇。
唯一的缺點，估計就是院墅產品套數不算多，看中就要抓緊出手，否則可能要在二手房市場見了。
文章來源：CRIC廣西；相關數據信息版權歸克而瑞所有，未經許可，任何平臺或個人不得用作商業用途；對於侵權者，克而瑞將保留追究其法律責任的權利。
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